Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Наложение границ земельных участков. Что делать.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Случается, что граница земельного участка пересекает соседнюю. Избавлением от проблемы станет устранение пересечения. Для начала нужно выяснить с максимальной точностью причины возникновения этого явления.
Почему происходит пересечение границ участков
Бывает, что кадастровый инженер допустил ошибку, к примеру, сведения в кадастровом паспорте и реестре недвижимости о границах не совпадают или заметно отличаются между собой.
Проблема решается достаточно просто: организация кадастровыми органами территориального учета должна сама внести важные изменения. Получение результата не требует временных, финансовых затрат. Кроме того, владелец надела может не участвовать в процессе.
Дела будут обстоять по-другому, если погрешность была допущена кадастровым инженером-землеустроителем во время работы на участке.
ФЗ ст. №28 ч.4. говорит, что в таком случае ошибка устраняется так:
- в виде информирования, когда документация с ошибочной информацией, включенной в госреестр, является сходной с бумагами, которые были отправлены в кадастровый учет для взаимодействия в информационном поле;
- если бумаги с ошибкой относятся к документам, которые указаны в Федеральном Законе ст.22 о кадастре;
- на основании судебного решения, получаемого истцом непосредственно после заседания суда по делу.
В первых двух ситуациях ошибка, ставшая причиной пересечения, устраняется во внесудебном порядке. Тогда уточнение границ происходит исключительно через суд.
В представленном видео автор рассказывает о типичных ситуациях по исправлению ошибок, когда одна граница пересекает другую территорию.
Пересечение границ с точки зрения законодательства
Начав юридическое оформление документов на землю и (или) проводя процедуру кадастрового учёта, многие граждане сталкиваются с проблемой, когда границы их участка пересекаются с границами соседского участка. Такое явление называется «пересечение границ». Что делать владельцу земельного участка в данном случае? Рассмотрим всевозможные варианты решения проблемы в соответствии с действующими законодательными нормами.
Законом предписано, что в случае обнаружения пересечения границ, кадастровый учёт немедленно приостанавливается до выяснения причин нарушения и решения данной проблемы. Об этом говорится в ФЗ о кадастре, а именно в п.2 ч.2 ст.26, который был ратифицирован 24.07.07. При этом данный Федеральный закон предусматривает исключение: если соседний участок является объектом недвижимого имущества, который проходит стадию преобразования.
Как оспорить пересечение границ земельных участков через суд
Ключевой проблемой разрешение спора о границах земельных участков становится несовпадение позиций сторон. Нередко разногласия не удается снять даже после оформление новых землеустроительных документов. Дело в том, что каждый из владельцев настаивает на собственном варианте границ. В этом случае сотрудник Росреестра не может выступает арбитром, что вынуждает стороны обратиться в суд.
Особенности судебного разбирательства состоят в следующем:
- инициатором выступает любой из владельцев, подавший исковое заявление;
- результатом рассмотрения спора становится судебное решение, обязательное для исполнения обеими сторонами;
- допускается его обжалование в установленном законодательством порядке;
- основанием для принятия решения становится аргументация сторон, подтвержденная документально.
Как обнаруживается ошибка
Выявление недостоверных сведений может осуществляться:
- самим Росреестром;
- собственником или иным пользователем (аренда, постоянное бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение);
- другими заинтересованными лицами, к примеру, собственник соседнего земельного участка.
Обычно собственником неточности обнаруживаются при:
- постановке на учет объекта недвижимости (если ранее учета не было или объект является ранее поставленным на учет самим ОКУ);
- внесении изменений в кадастр в отношении объекта собственности;
- снятии недвижимости с учета;
- получении выписки из ЕГРН;
- ознакомлении с налоговыми уведомлениями по налогу на землю, имущество (в которых расчет налога производится от неверной кадаст. стоимости, площади);
- обращении к собственнику каких-либо заинтересованных лиц для разрешения вопросов связанных с владением и пользованием своей собственностью (например, для согласовательных процедур);
- получении уведомления из ОКУ об ошибке.
Бывают случаи, когда собственник соседнего участка проводит межевание и постановку своей недвижимости на учет. границы Вашего участка могут быть сдвинуты или иным образом изменены без Вашего согласия, без суда и вообще без надлежащего уведомления Вас об этом.
Такое возможно, если Ваш земельный участок был поставлен на учет в кадастре до 01 марта 2008 года по старым правилам (так называемые ранее учтенные объекты кадастра).
Поэтому собственникам таких объектов следует при удобном случае пройти надлежащее межевание и определение координат своего участка по новым требованиям.
Поправки, вносимые по судебному акту
Вступившее в законную силу постановление суда (арбитражного суда) в течение от 3 до 5 дней направляется всем участникам дела, в том числе и в кадастр. орган для исполнения.
На практике, для большей уверенности в исполнении предписаний суда, истцу (собственнику, правообладателю недвижимости) лучше продублировать такую пересылку в ОКУ. Для этого предпринять одно из действий:
- пишется заявление об устранении неточностей в ГКН, к которому прилагается заверенная копия судебного акта (как основание для необходимых исправлений) и иные документы кадастрового характера.
- в росреестр представляется обыкновенное сопроводительное письмо, в котором указывается: какое судебное постановление передается для исполнения (когда и каким судом оно вынесено, номер судебного дела, наименование сторон и иных участников процесса).
Когда кадастровики могут уклоняться от исполнения судебного предписания, действия те же, как исправлении ТО.
Но иногда ОКУ идет на большее ухищрение, а именно он приостанавливает проведение кадастр. учета. Таким образом, как бы формально судебный акт исполняется, но фактически ему не дают ходу.
В таком случае следует обжаловать решение о приостановке учета, так как такая приостановка может тянуться до 3 месяцев. Можно, конечно подождать истечение этого срока, но нет гарантий, что в учете не будет отказано по надуманным основаниям или не обнаружатся новые основания для приостановки.
Споры по поводу РО сложнее, нежели о технических неточностях. Поводом идти в суд бывают:
- кадастр.палата отказывается поставить объект недвижимости на учет, не выдает кадастровый паспорт;
- инженером подготовлено заключение об обнаружении погрешности в процессе выполнения землеустроительных работ.
Кроме несогласия истцов с принятым решением ОКУ, в большинстве случаев возникает спор о праве, то есть разногласия между собственниками и иными правообладателями объектов недвижимости (например, относительно расположения границ соседствующих земельных участков и их площадей).
Основные правила составления иска и ведения дела при КО такие же как и в случае с тех. ошибкой. Но все же имеется своя специфика:
- Если имеется спор о праве на недвижимость, то 3 месячный срок не может ограничивать право истца на обращение в суд. Спор о притязаниях на недвижимость не имеет срока исковой давности.
- К общему числу ответчиков нужно привлекать (при необходимости) лиц, которые имеют право на собственность причастную к спору.
- К иску прикладываются, кроме прочего, обновленные межевые, технические планы, акты обследования, содержащие надлежащие сведения, которые необходимо включить в кадастр, а также данные о ранних неточностях.
- признать данные, содержащиеся в ГКН кадастровой ошибкой;
- решение ОКУ об отказе в исправлении РО признать недействительным;
- требование по существу спора о праве на объект недвижимости (например, признать право на объект (его часть) за истцом, а также отсутствующим право на объект (его часть) ответчика, либо признать расположение объекта недвижимости с нарушением требований закона).
Что делать при пересечение границ участков
Пересечение границ земельного участка как разновидность земельного спора разрешается путем судебного определения местоположения земельного участка на основании фактического местоположения земельного участка, проверки изменения границ земельного участка, с учетом сведений ГКН и прочего. В этом суть конфликта, отсюда и необходимость обращения в суд, так как только суд может исправить ошибки при постановке на кадастровый учет и снять с кадастрового учета координаты поворотных точек соседей.
В идеале, пересечения границ земельного участка быть не должно, то есть изначально надо координировать границы указанные на бумаге с границами фактически установленными на местности и в случае необходимости согласовать с соседями и местной администрацией. Проблема возникает, если при этом площадь вашего участка или участка ваших противников окажется существенно меньше номинальной. А такое бывает очень часто и причина этого — нарушения допущенные кем-то из ваших соседей (в том числе не имеющих с вами общих границ). Например если один передвинул свои границы, то и его соседи передвинули свои, что бы площади не уменьшились.
А теперь представим ситуацию, когда указанные нарушения произошли с двух сторон от вашего участка. И вот — ваш участок, если сведения из кадастра относительно ваших соседей перенести на местность сузился, а вы естественно с таким положением дел согласиться не можете. И вот здесь начинается очень серьезный спор, так как речь идет не о нескольких квадратных метрах, а часто о нескольких сотках земли. С чего начать решение вопроса пересечения границ земельного участка? Мы предлагаем: адвокатскую консультацию, сопровождение дела в суд и организацию исполнения решения суда — то есть весь спектр решения проблемы, связанной с пересечением границ земельного участка с границами смежных участков.
Незначительное пересечение границы
Прочитайте — это не шутка. По вопросу пересечения границ земельных участков на величину менее 1 см Министерство экономического развития РФ в своем письме от 12 сентября 2013 г. № Д23и-2729 «О несоответствиях в значениях площади земельного участка. О пересечениях границ земельных участков» указало следующее: согласно пункту 2 части 2 статьи 26 Закона о кадастре орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета также в случае, если одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, пересекает одну из границ другого земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости). При этом действующим законодательством пределы пересечения границ земельных участков с границами других земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, не установлены. Вместе с тем, местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (часть 7 статьи 38 Закона о кадастре). Точность определения координат характерных точек границ земельного участка установлена приказом Минэкономразвития России от 17 августа 2012 г. № 518 «О требованиях к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке». Согласно пункту 39 Требований значения координат, в том числе характерных точек границ земельных участков (частей земельных участков) в межевом плане указываются в метрах с округлением до 0,01 метра. Таким образом, настройки программного комплекса, обеспечивающего ведение государственного кадастра недвижимости, должны обеспечивать выполнение требований действующего законодательства в части округления значений площади и координат характерных точек границ земельных участков до целого значения и до двух знаков после запятой соответственно.
Установление границ земельного участка.
Прежде чем перейти к описанию механизма разрешения судебного спора, необходимо остановиться на правилах проведения кадастровых работ по уточнению границ земельных участков.
В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, наиважнейшими элементами земельного участка, индивидуализирующими его среди объектов гражданских прав, являются границы. Границы земельного участка определяются в соответствии с Законом № 221-ФЗ, а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является прежде всего систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.
В государственный кадастр недвижимости среди прочих включаются такие уникальные характеристики участка, как описание местоположения его границ и его площадь (п. 3, 6 ч. 1 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Согласно п. 7, 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат их характерных точек.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из данных, имеющихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа – из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (технический паспорт, договоры, свидетельства).
Обратите внимание: при отсутствии документов границами земельного участка признаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Споры чаще всего возникают и имеют наибольшую трудность при уточнении границ земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно. Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков.
Напишите заявление в Росреестр
В случае когда идет речь именно о самовольном установлении забора и захвате чужой территории, необходимо обратиться с заявлением в территориальный орган Росреестра или орган муниципального земельного контроля, советует Данильченко. Она отметила, что для этого нужно быть собственником земельного участка, границы которого нарушены, то есть права на участок должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости или подтверждаться правоустанавливающими документами. «При этом перед подачей самого заявления нужно убедиться, что межевание между соседскими земельными участками было проведено по правилам, предусмотренным нынешним законодательством. Должны быть определены координаты так называемых характерных точек границ земельных участков», — пояснила эксперт.
Если границы участка пересекают границы поселка
В современном законодательстве указывается, что при выявлении пересечения границ земельных наделов кадастровые работы должны быть приостановлены до того момента, пока данное положение не будет исправлено.
Зачастую возникают ситуации, когда граница пересекается с расположенной по соседству. В таком случае это может быть граница населенного пункта. Для того, чтобы решить проблему, потребуется устранить пересечение. Первое, что потребуется сделать – выяснить по какой причине возникло такое пересечение.
Проблема в таком случае подлежит простому разрешению – кадастровые органы должны внести необходимые изменения в существующее положение дел. Для получения такого результата им не придется затрачивать ни время, ни деньги. При этом стоит отметить, что собственник участка может не принимать участия в рассматриваемом процессе.
Если ошибка допущена кадастровым инженером во время проведения работ на земле, то устранить ее можно во внесудебном или судебном порядке. Стоит отметить, что посредством судебного заседания решается вопрос относительно уточнения границ.
Когда нарушены права землевладельца, он имеет возможность решить проблему посредством использования действующих норм права без обращения в судебные органы. Когда органы муниципалитета не желаю решать вопрос миром – происходит обращение в суд.
Исковое заявление при наложении границ земельного участка
В соответствии со статьей 125 АПК РФ в оформленном по определенной форме исковом заявлении укажите следующие данные:
- Информацию о каждой из сторон;
- Условия спора, детальная информация о наложении границ;
- Момент возникновения права владения землей, форму права;
- Условия, при которых вам стало известно о том, что произошло наложение границ;
- Информацию о том, каким образом вы пытались разрешить возникшую ситуацию в досудебном порядке. Приложите соответствующие документы, подтверждающие ваши действия;
- Действия, совершенные ответчиком, в результате которых ваше право было нарушено;
- Обращение к судебному органу с просьбой признать иск в полном объеме.
Границы участка пересекают красные линии – решаем дело через суд
Земельный вопрос всегда стоял остро для наших соотечественников. Известны случаи, когда всего за несколько сантиметров земли враждовали несколько поколений. Решить проблему мирным путем в этой ситуации не получится, нужно идти в суд.
Стоит отметить, что судебный вариант решения этой проблемы зачастую отнимает много времени. Для обращения в суд необходимо грамотно составить исковое заявление, а также приложить все необходимые документы, которые имеют отношение к данному делу.
Добившись положительного судебного решения, нужно снова обращаться в кадастровый орган.
В решении суда должны быть указаны:
- правильные координаты земельного надела;
- характерные точки его границ.
Наличие вышеуказанных сведений в судебном решении позволит сотрудникам кадастрового подразделения продолжить свою работу по устранению ошибки.
Чтобы быть уверенным, что в решении суда будет присутствовать такая информация, некоторые специалисты советуют указывать в исковом заявлении требование о внесении координат надела и точного расположения участка в текст приговора.