Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
Как получить согласие жителей дома
Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.
Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.
Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.
Переведи меня правильно. Как перевести квартиру в нежилой фонд — инструкция
Отвлечемся от трудностей, препонов и представим сферического коня в вакууме — то есть типовые условия для перевода жилого помещения в нежилое. Каков алгоритм этой процедуры?
Собственник помещения должен предоставить в орган местного самоуправления, занимающийся переводом недвижимости из категории в категорию, следующий пакет документов:
- Заявление о переводе помещения.
- Правоустанавливающие документы на переводимое помещение. В обязательном порядке это должны быть подлинники либо нотариально заверенные копии.
- Документ, удостоверяющий личность заявителя.
- Технический план или технически паспорт переводимого помещения с описанием
- Подготовленный, оформленный в соответствии с требованиями и согласованный в аффилированных организациях проект перепланировки или переустройства помещения. Данный документ требуется в случае, если помещение в обязательном порядке будет изменено.
- Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
- Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома. В документе должно быть отражено решение о согласии на перевод заявленного жилого помещения в нежилое. Также требуется предоставить реестр собственников, списки присутствовавших на собрании, бюллетени с решениями, протокол подсчета голосов. Собственники квартир, примыкающих к переводимому посещению, должны предоставить владельцу переводимого помещения согласие в письменной произвольной форме.
Резюме: сложно, но можно
Итак, соблазн изменить целевое назначение квартиры высок: в ряде случаев цена квадратного метра может вырасти вдвое. Но воплотить задачу в жизнь реально лишь в домах малой этажности, с небольшим количеством собственников. Мало того, что все «смежные владельцы» должны дать письменное согласие на процедуру. Придётся проводить общее собрание, заручившись поддержкой 2/3 жильцов подъезда и 50% – всего дома.
Поэтому прежде, чем пускаться в авантюру, советуем взвесить все «за» и «против». Реализация услуги отнимет несколько сотен тысяч рублей (главным образом – на подготовку проекта и его воплощение). А риски потерять инвестиции нельзя назвать низкими. Как бы то ни было, вопрос с изменением назначения недвижимости в России решаем. Но редко без услуг специалистов и посредников.
Отказ перевода жилья в категорию нежилого помещения
Если уполномоченный орган, занимающийся переводом жилья в нежилое помещение, после рассмотрения всех представленных документов принимает решение об отказе, он должен указать причины такого отказа.
Отказ возможен только в случаях, прямо предусмотренных российским жилищным законодательством. К таким основаниям отнесены:
- представление заявителем не всех требуемых документов. В данном случае уполномоченный муниципальный орган сначала просит заявителя представить недостающие документы. Если же документы не будут предоставлены в течение 15 дней с момента получения заявителем соответствующего уведомления, выносится решение об отказе в переводе помещения из одной категории в другую;
- представление заявителем документации в ненадлежащий орган власти;
- несоответствие разработанного и представленного проекта перепланировки и (либо) переустройства жилого помещения тем требованиям, которые предусмотрены в законодательстве, если такая перепланировка (переустройство) необходима для эксплуатации нежилого помещения;
- наличие ограничений для такого перевода, предусмотренных Жилищным кодексом.
Заявитель, получивший отказ, должен, по возможности, устранить причины для отказа и вновь подать документы в уполномоченный орган. Кроме того, заявитель может обжаловать данный отказ в суде, если считает, что ему отказали незаконно.
Как получить согласие жителей дома
Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.
Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.
Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.
Наталья Пшеничникова, старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия»:
— Жилищный кодекс позволяет собственникам переводить отдельное жилое помещение в нежилое, если на это дано письменное согласие всех соседей (над, под и рядом), примыкающих к жилому помещению; если получено согласие собственников многоквартирного дома на общем собрании собственников не менее 2/3 голосов; если оно расположено на первом этаже, имеет отдельный вход и при этом в жилом помещении нет жильцов и/или на него не наложено обременение.
Есть и другие нюансы. При уменьшении площади общего имущества дома потребуется согласие 100% собственников в доме. Перевести из жилого в нежилое можно только отдельную квартиру. Комнату нельзя перевести в нежилое помещение.
Переводить жилое помещение в нежилое не всегда целесообразно. Если, например, вид предпринимательской деятельности не требует кардинальных изменений в плане помещения и его целевом использовании, то менять его статус нет необходимости.
Это относится к случаям осуществления профессиональной деятельности адвокатами, организации массажного кабинета на дому, оказания консалтинговых услуг, репетиторской деятельности и других видов самозанятости, не влекущих изменения условий проживания собственника и членов его семьи.
- Если собственник – физическое лицо вправе осуществлять предпринимательскую деятельность в своей квартире без изменения статуса жилья, то юридическое лицо, арендующее помещение, не вправе использовать его даже под офис. В этом случае целевым использованием жилого помещения по договору аренды может быть только проживание сотрудников организации.
- Если же юридическое лицо является собственником жилья, то в этом случае квартира может быть использована под организацию офиса, но опять-таки при условии соблюдения требований жилищного законодательства к жилым помещениям.
Условия переоформления жилья в нежилой фонд
В законодательстве РФ отражены нормы, определяющие обстоятельства перевода жилой собственности в сферу коммерческого применения. Большую часть условий устанавливает Жилищный кодекс (гл.3):
- допустимое расположение переоформляемой квартиры в составе многоэтажного дома – 1-3 этаж. Помещения второго-третьего этажа подлежат переводу в нежилой фонд, если под ними находятся объекты нежилой недвижимости;
- переоформляемое помещение должно обладать отдельным входом, либо позволять устройство самостоятельного входа в дальнейшем. В зависимости от вида коммерческого использования в перспективе нежилому помещению может потребоваться запасной выход (СП 112.13330.2011);
- допустимое число зарегистрированных граждан в квартире, переводимой в нежилой фонд – ноль. Регистрация возможна лишь в жилой недвижимости (ч.3 ст.I «Правил регистрации и снятия граждан РФ…»). Т.е. перед подачей документов под переоформление помещения обязательно нужно обнулить число регистрации жильцов в данной квартире;
- многоэтажка, квартира из состава которой переводится в нежилую, не должны быть аварийной, нуждаться в капремонте, подлежать сносу ли реконструкции (ст.10 гл.II Положения «О признании помещения жилым»);
- переоформление в нежилой фонд квартиры невозможен, если помещение состоит под каким-либо обременением (арестом), включая ипотеку и кредитный договор. Перевод жилья с обременением в нежилое помещение допускается лишь после прекращения залога;
- наличие неузаконенных перепланировок в квартире, переводимой в нежилую, законом не разрешается;
- переоформление в нежилую квартиры в здании культурно-исторической ценности потребует разрешения полномочного госоргана (ст.47.3 закона за №73-ФЗ «об объектах культурного наследия»);
- перевод в коммерческое назначение жилплощади невозможен, если нет подключения к инженерно-коммуникационным системам.
Сроки и стоимость процедур
Разберем, сколько стоит перевести квартиру в нежилое помещение и как много времени займет эта процедура:
- этап получения согласий от собственников МКД может занять до 1-2 месяцев, а расходы будут связаны с организацией и проведением собрания;
- оформление проекта занимает от нескольких дней до 1-2 недель, а стоимость проектных работ определяется по договору;
- стоимость и сроки оформления техзаключения также определяется по договору с экспертной организацией;
- согласование в МЖИ занимает до 45 дней, а госпошлина за процедуру не предусмотрена;
- технический план можно получить за 1-5 дней, а стоимость работ определяется по договору с кадастровым инженером;
- внесение изменений в ЕГРН осуществляется бесплатно, в срок до 12 дней.
Дополнительные расходы могут быть связаны с сопровождением процедур согласования. Предварительные расценки за услуги и документы нашей компании можно посмотреть в таблице ниже.
Финансовые затраты на перевод жилого помещения в нежилое
Каждый случай перевода объектов недвижимости из жилого в нежилой фонд рассчитывается индивидуально, с учетом оценочной стоимости объекта. В ряде основных статей расходов:
- разница в стоимости нежилого помещения с учетом расчета БТИ;
- оплата услуг БТИ, справки о разнице стоимости до и после перевода жилого объекта в статус нежилого, услуг по подготовке технического паспорта помещения;
- оплата услуг нотариуса при оформлении доверенности и заверении копии права собственности на жилую квартиру;
- оплата госпошлины за государственную регистрацию нежилого объекта недвижимости;
- оплата услуг сторонней организации, предоставляющей проект переустройства и перепланировки объекта нежилого фонда.
Можно ли получить отказ?
При подаче любых документов на разрешение всегда следует учитывать возможность отказа от совершения определенных действий. Отказ не означает полный запрет, и вы всегда можете попытаться изучить суть проблемы и устранить ее.
Причины отказа на перевод квартиры в нежилой фонд указаны в ст. 24 Кодекса РФ о жилье, в соответствии с которой переоформление запрещено:
- если квартира не соответствует принятым в соответствии с официальными документами характеристикам;
- если не возможно документально и реально сделать перепланировку квартиры;
- если не все документы предоставлены;
- если квартира по документам находится в залоге;
- если помимо вас в этой комнате зарегистрированы другие жители;
- если перепланировка не прошла документального юридического подтверждения;
- если перевод проекта в нежилое помещение противоречит требованиям закона.
Каким нормам должно соответствовать помещение
Перед тем, как вообще начинать думать о переводе жилого помещения в нежилое, надо проверить, что оно соответствует следующим требованиям:
- Должен быть отдельный вход/выход. Если его нет, то дополнительно придётся потратиться на перепланировку (которую надо будет согласовать с другими жильцами, а потом и документально заверить).
- Помещение должно располагаться на первом этаже. Также допускается второй этаж и выше, но только при условии, что все нижние помещения не являются жилыми.
- На объекте должны присутствовать все необходимые инженерные коммуникации – электричество, водопровод, канализация и вентиляция.
- Если объект состоит из нескольких комнат, то в нежилой фонд переводится сразу всё помещение – сделать нежилой только одну комнату не получится.
- Не допускается какое-либо обременение объекта (ипотека, арест, рента, опека).
Подготовка к общему собранию
Ч.2 ст.45 ЖК РФ дает возможность любому собственнику созвать незапланированное собрание, в том числе по вопросам перевода квартиры из жилого в нежилое помещение. Для проведения данного мероприятия потребуются:
- Реестр владельцев квартир, расположенных в многоэтажке.
- Уведомления о предстоящем собрании.
- Бланки решений собственников-участников собрания.
- Листы регистрации.
Не позднее, чем за 10 суток до запланированного мероприятия заинтересованный гражданин обязан уведомить собственников других жилых помещений о предстоящем событии одним из следующих способов:
- заказным письмом (однако общее собрание может предусмотреть иной способ отправки письменного сообщения);
- личное вручение каждому собственнику под роспись;
- размещение соответствующего объявления в общедоступном месте (например, в подъезде дома).
В сообщении необходимо указать:
- сведения о заинтересованном в проведении собрания гражданине;
- формат проведения общего собрания (очный, заочный, очно-заочный);
- дату, место и время встречи жильцов, а если собрание проводится в заочном формате – финальную дату приема решений и место, где можно его передать;
- вопрос, который будет решаться на собрании;
- порядок, время и место ознакомления с документами, которые будут представлены на общем собрании.
Как перевести помещение из жилого в нежилое
Разрешение на перевод объекта в состав
нежилого фонда дает муниципалитет, либо уполномоченные им органы. Однако для
его получения нужно соблюсти множество требований ЖК РФ, в том числе:
- документы
на согласование может представить только собственник жилья (наниматели лишены
такой возможности); - если
перевод в нежилое помещения связан с обустройством дополнительных входов,
оконных проемов и иных элементов, обеспечивающих доступ к общему имуществу МКД,
нужно получить согласие собственников дома; - не
допускается использовать помещение в многоквартирных домах под производство, вести
деятельность с вредными или опасными факторами.
Важно! Перевести в нежилое можно только помещение, расположенное на первом этаже МКД. Если квартира находится на втором этаже, ее можно признать нежилой только в случае, если помещение под ней уже обладает таким статусом.
Основным требованием для размещения
нежилых помещений в МКД является обустройство дополнительного входа. Это
правило существенно затрудняет процедуру перевода и согласования.
Любое
изменение несущих конструкций или фасадов здания нужно согласовать с жильцами и
надзорными органами.
Какие документы необходимы для составления проекта по переводу жилого помещения в нежилое?
Для того, чтобы по всем правилам составить проект перевода квартиры в нежилое помещение, необходим следующий пакет документов:
- технический паспорт;
- поэтажные планы квартир или помещений, которые расположены выше и ниже вашего объекта недвижимости;
- выписка из техпаспорта;
- справка о состоянии перекрытий между этажами;
- топографическая съемка подземных коммуникаций.
- справка на выделенную мощность;
- справка из КГИОПа о том, относится ли строение к архитектурным ценностям города;
- акт обследования вентиляционных каналов;
- ситуационный план;
Нюансы в частном жилье и многоквартирной недвижимости
- Первый важный нюанс. В многоквартирном доме необходимо получать согласие жильцов на перевод. Это может быть очень неприятным и долгим процессом. В частном доме такой проблемы не возникнет.
Конечно, рекомендуется всё же по-соседски согласовать с обитателями рядом стоящих домов своё будущий бизнес. Если он подразумевает немало шума (например, автомастерская), то лучше всё же обговорить с соседями эти моменты заранее, а не получать жалобы в дальнейшем.
- Второй нюанс – вид земельного участка под домом. Если земля выдана под ИЖС, то размещать на ней здание для коммерческой деятельности нельзя.
Почему может быть сложно продать или сдать в аренду нежилой объект?
Сама процедура смены статуса объекта – довольно сложный и трудоемкий процесс. Но дело даже не в этом.
Сдача коммерческой недвижимости в аренду – один из сегментов бизнеса. Предприниматели выкупают объекты (например, здания бывших заводов или фабрик), ремонтируют, проводят коммуникацию, оборудуют автостоянку. После этого офисы в здании сдают. И конечные клиенты могут выбрать объект на подходящих условиях (нужного класса, удаленности/близости к центру и пр.). То есть на рынке бизнес-недвижимости много конкурентных предложений и острой необходимости в квартирах (переведенных в статус коммерческих) нет.
В строящихся жилых комплексах весь первый этаж, как правило, заранее выделен под коммерческие учреждения.