Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Шесть случаев, когда на единственное жилье должника возможно обратить взыскание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вы идете в ногу со временем и решили перебраться. Вы пожелали из старой дедушкиной «хрущевки», полученной по наследству, переехать в новые модные апартаменты в стиле LOFT, расположенные в одной из бывших промышленных зон города Москвы. Похвально!
Пример № 4. «Самый умный должник» и просто набрал долгов
Чем плох кредит? Тем, что берешь чужие деньги ненадолго, а отдаешь свои и навсегда.
Допустим, человек взял кредит в банке или в долг у друзей, вложился в недвижимость или «замутил» бизнес. А может он просто отправился мир посмотреть. Умом он понимает, что рано или поздно деньги нужно будет возвращать, но не готов с ними расстаться — с деньгами, разумеется, друзей-то можно новых найти еще раз несколько.
И чтобы не возвращать никому ничего герой нашего примера, решил объявить себя банкротом, предусмотрительно раздав перед этим все свое имущество, нажитое непосильным трудом, близким родственникам (ну или почти все).
Важно помнить, что финансовый управляющий вправе оспаривать подозрительные сделки, совершенные в течение трех последних лет до принятия судом заявления о признании должника банкротом, если целью таких сделок был вывод активов из-под носа кредиторов.
Понятие «единственное жилье»
По закону у должника нельзя забирать единственное жилье, в котором он проживает один или вместе со своими родственниками — им гарантируются условия для нормального существования. Но по факту, лишиться единственного жилья можно, если это огромный дом, роскошный особняк или просто квартира на 100 кв.метров, поэтому в судах обычно задаются вопросом, какой объем жилья нужно оставить должнику, чтобы он нормально существовал. Поэтому суд оценивает “единственное жильё” по двум критериям: какую площадь занимает жильё и какова жилищная норма на одного человека.
В каждом населенном пункте установлены свои правила жилищной нормы на одного человека. Например, в Москве на одного человека нормой являются 10 кв.метров, а в Санкт-Петербурге — 9 кв. метров. Поэтому, если единственное жильё должника площадью около 60 кв.метров, при этом, в нем живут 2 или 3 человека, высока вероятность, что доля от квартиры может быть взыскана судебными приставами для продажи и уплаты долга.
Можно ли самому продать недвижимость, чтобы она не ушла с молотка?
Первое, что сделает суд в самом начале процедуры банкротства — составит перечень имущества. На все объекты будет наложено обременение, а именно — запрет регистрационных действий. Соответственно, собственник не сможет продать дом или квартиру с целью сокрытия имущества.
Некоторые переоформляются жилье еще до начала процедуры банкротства. Особенность процедуры в том, что судом будут пересмотрены сделки за последние три года. Если будут обнаружены признаки их фиктивности или притворства, они могут быть пересмотрены.
Суд обратит внимание на следующие факторы:
- Как давно был заключен договор. Чем ближе к моменту подачи заявления о банкротстве, тем больше подозрений он вызовет.
- На основании какого договора была передана недвижимость. Дарение вызовет больше подозрений.
- Какова стоимость жилья. Заниженная цена также будет основанием для перепроверки договора.
- Кому был передан объект. Заключение договора с близкими родственниками заставит суд перепроверить обстоятельства.
Право на жильё и его неприкосновенность не означает, что единственное жильё нельзя изъять
Конституционный суд сказал: существует конституционное право на жильё и его неприкосновенность. У людей есть потребность в жилище, «достаточном для достойного существования». И конституционное право на жильё нужно для того, чтобы гарантировать гражданам и членам их семей «сохранение обеспеченности жильём на уровне, достаточном для достойного существования» и не более. Право на жилище не означает, что жилищное положение должника не может ухудшаться ни при каких обстоятельствах.
Поэтому запрет на взыскание единственного жилья нужен, чтобы гарантировать должнику и членам его семьи приемлемые жилищные условия, «удовлетворение разумной потребности человека в жилище».
Сам по себе запрет на взыскание единственного жилища не означает, что жилищные условия должника не могут ухудшится. Они могут ухудшиться.
А тем более они могут ухудшиться, если должник систематически не платит по своим долгам при общем размере долга явно несоразмерном имущественному положению должника. Мы считаем, что суд имел в виду ситуацию, когда размер долга намного меньше той недвижимости, которую купил должник. Причём эта недвижимость явно превышает необходимую (например, должник в одиночестве живёт в 5-комнатной квартире).
Изменения, которых ждали все
Вместе с тем судам, нужны общие нормативные ориентиры в определении достаточного уровня обеспеченности жильем гражданина-должника и членов его семьи. В связи с этим, в 2012 году КС РФ указал на обязанность законодателя внести необходимые изменения в гражданское процессуальное законодательство, регулирующее пределы действия имущественного (исполнительского) иммунитета применительно к жилому помещению (его частям), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в данном помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания.
А именно:
- обеспечить возможность удовлетворения имущественных интересов кредитора (взыскателя), когда соответствующий объект недвижимости по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище;
- предусмотреть для таких лиц гарантии сохранения жилищных условий, необходимых для нормального существования.
Но соответствующие поправки так и не были внесены в законодательство: за почти 9 лет законодательные работы по этому поводу не продвинулись дальше подготовки двух законопроектов с поступлением одного из них на первое чтение в Госдуму.
Конституционный Суд признал необходимым законодательно урегулировать порядок обращения взыскания на жилое помещение, явно превышающее по своим характеристикам соответствующий уровень обеспеченности жильем.
КС признал обязательным, чтобы закон допускал обращение взыскания на указанное жилое помещение на основании судебного решения, только если суд установит не одно лишь формальное соответствие жилого помещения критериям, позволяющим преодолеть в отношении него исполнительский иммунитет, но и несоразмерность доходов гражданина-должника его обязательствам перед кредитором (взыскателем) в отсутствие у него иного имущества, на которое взыскание можно было бы обратить.
Арест жилищного объекта
Законом № 229-ФЗ судебным приставам предоставляются полномочия для обеспечения максимально быстрого и полного погашения задолженности в соответствии с исполнительными документами. Одной из действенных мер является наложение ареста на имущество. Могут ли арестовать единственное жильё за долги, зависит от сопоставления рыночной стоимости жилого помещения с размером задолженности перед кредитором.
Данное правило предусмотрено в качестве защиты интересов должника, поскольку арест квартиры за долги:
- не способствует выселению должника и членов семьи;
- вводит запрет на отчуждение объекта недвижимости посредством дарения или продажи;
- согласно предписанию приставов относительно дальнейшей эксплуатации препятствует порче и уничтожению;
- сведения передаются в Росреестр для внесения записи в ЕГРН.
Защита жилья от реализации
При наличии задолженности по кредиту, неуплате коммунальных платежей финансовые учреждения и предприятия жилищно-коммунального хозяйства применяют угрозы выселением из квартиры за долги. Гражданину необходимо реально оценить ситуацию, обратившись к профессиональному юристу по квартирным вопросам.
Поскольку вопрос — ареста единственного жилья за долги, имеет утвердительный ответ в силу признания законности Верховным Судом РФ, то необходимо доказывать факт единственности с целью исключения объекта из реестра для реализации, поскольку продажа единственного жилья не допускается за исключением ипотеки и залога.
При нарушении закона приставом и включения в перечень для продажи при условии единственности, необходимо представить документальные доказательства:
- выписку из Росреестра обо всех правах на объекты недвижимости должника, включая долевую собственность;
- справку из органов муниципалитета по месту регистрации об отсутствии договоров социального найма;
- аналогичные документы относительно совместно проживающих членов семьи.
Как защитить единственное жилье от ареста и реализации
Если пристав нарушил закон и включил единственное жилище должника для последующей реализации, его действия можно обжаловать. Для этого нужно собрать доказательства – выписку ЕГРН, свидетельство о праве, договор приватизации, купли-продажи или дарения. Чтобы подтвердить отсутствие других объектов жилой недвижимости в собственности или владении должника, нужно получить:
- справку из Росреестра обо всех права на недвижимость, зарегистрированных на имя должника;
- справка из муниципальных органов по месту регистрации, которая подтвердит отсутствие жилья по договору соцнайма;
- аналогичные документы нужно собрать в отношении супруга и других членов семьи.
Как арестовать единственную жилплощадь за долги: особенности процедуры
Общий порядок, согласно которому арестовываются активы гражданина-должника, регламентируется статьей 80 вышеупомянутого 229-ФЗ. Так, арест активов обязанного лица может применяться для выполнения следующих задач (пункт 3 статьи 80 229-ФЗ):
- обеспечение сохранности активов, подлежащих реализации или, как вариант, передаче взыскателю;
- исполнение акта об изъятии (конфискации) активов, изданного судебным органом;
- выполнение судебного акта об аресте активов, принадлежащих гражданину-должнику и пребывающих у него или, как вариант, у сторонних субъектов.
Право исполнителя ФССП на применение ареста в отношении активов должника по предписаниям исполнительной документации закреплено пунктом 1 статьи 80 229-ФЗ. Пункт 1.1 этой же статьи подразумевает, что активы обязанного лица могут быть арестованы по исполнительной бумаге, предписывающей взыскать деньги, если сумма такого взыскания, заявленная к исполнению, превышает 3000 рублей.
Если рассматривать арест активов должника как обеспечительную меру, то можно отметить, что он может применяться на разных стадиях истребования задолженности:
- стадия рассмотрения иска об истребовании долга в суде;
- стадия исполнительного производства.
Судьба жилья после ареста
При учете текущей версии действующего законопроекта процесс продажи с целью выплаты долгов должен проводиться следующим образом:
- При оценке стоимости и ее соответствия пристав, изучив все параметры и детали расследования, должен начать готовить документы для выставления собственности на торги.
- По закону суд должен для начала определить, действительно ли это единственная жилплощадь, указать минимальный размер суммы, необходимой для покупки места проживания: комната, квартира с минимально требуемыми условиями. Эти денежные средства необходимо перечислить должнику после осуществления продажи, а остаток отправить в банк, ЖКХ или налоговую для погашения долга.
- После подготовки и получения постановления жилье должно быть выставлено для продажи на аукцион. Если по окончании двух торгов не удалось продать имущество и вернуть деньги, то оно возвращается к первоначальному владельцу. А спустя год процедура повторяется.
- В случае осуществления сделки и получения денежных средств, часть перечисляется в счет долга, а часть должнику для приобретения новой недвижимости.
- Если в течение квартала должник не покупает жилплощадь, то денежные средства перечисляются на счет в бюджет. Тогда муниципальные власти предоставляют комнату или квартиру, согласно требованиям и количеству членов семьи.
С 26 апреля 2021 года могут забрать единственное жилье
Может ли банк забрать единственное жилье за долги? Рассмотрим на конкретном примере. Один должник проживает в однокомнатной квартире площадью 35 кв. м, приобретенной еще до возникновения задолженности. А второй неплательщик приобрел двухкомнатное жилое помещение площадью 75 кв. м уже после появления долга. Очевидно, что денежные средства на покупку недвижимости у второго лица имелись, но они не были направлены на погашение задолженности. Человек недобросовестно отнесся к исполнению взятых на себя денежных обязательств. Велика вероятность, что именно в его отношении будет отменен иммунитет на отбор имущества.
Получается, что иммунитет на собственность действительно может быть аннулирован, но только при наличии веских и подтвержденных обстоятельств. Однако такие нововведения, несомненно, вызовут множество вопросов.
В частности, жилищным законом РФ не были утверждены конкретные нормативы по минимальной площади для удовлетворения потребности человека в жилище. Полномочия по утверждениям данных норм были переданы органам местного самоуправления. Следовательно, стандарты не едины, в разных регионах страны они могут существенно отличаться друг от друга.
Могут ли забрать единственное жилье при банкротстве
Если задолженность увеличивается, у человека наверняка возникнут страхи за место своего проживания. Многие считают, что если жилье является единственным, отнять его не смогут, однако это вовсе не так. Главным критерием здесь будет являться недобросовестное отношение должника к финансовым обязательствам и отсутствие регулярных платежей с его стороны. При этом процедура банкротства может помочь защитить жилье и избавиться от всех имеющихся задолженностей.
Оптимальных схем защиты единственного жилья должника не существует. Специалисты компании «Делу время» используют индивидуальный подход к каждому клиенту и находят решение, которое поможет конкретно в вашем случае.
Обращение взыскания на единственное жильё
Теперь детально рассмотрим второй вопрос, непосредственно касающийся нового взгляда законодателей на проблему принудительного изъятия единственного жилья. Означает ли выход Постановления КС РФ, что подобная практика будет широко распространена в реальных делах о банкротстве или исполнительном производстве? На данный момент однозначного ответа на него нет.
Традиционный порядок взыскания предусматривает последовательное выполнение судебным приставом таких действий:
- Розыск активов, находящихся в собственного должника. Для этого направляются запросы в ЕГРН, ГИБДД и другие федеральные ведомства, которые располагают подобной информацией.
- Изъятие имущества или наложение на него ареста. Основанием становится невозможность закрыть долги за счет денежных средств. Действия судебного пристава приводят к тому, что сделки с активами не проводятся. Например, Росреестр блокирует продажу объектов недвижимости.
- Реализация имущества на торгах. Особенностью мероприятия становится выгодная цена, которая обычно несколько ниже рыночной. Это позволяет продать активы должника сравнительно быстро. Но даже при таком раскладе организация и проведение торгов занимает не один месяц.
Описанную выше процедуру сложно назвать простой и быстрой. Но если речь идет об единственном жилье, в дело вступает несколько новых факторов, явно, не способствующих скорости реализации мероприятия.
Даже с учетом новой трактовки законодательных норм, данной Конституционным судом, для положительного ответа на вопрос, могут ли забрать единственное жилье при банкротстве или в рамках исполнительного производства, необходимо наличие ряда дополнительных оснований. Первое и главное из них – оценка рыночной стоимости и площади единственной квартиры или дома должника. При этом обязательно учитываются социальные нормы, действующие как в России в целом, так и установленные для отдельных регионов.
Только после этого судьей принимается решение об избыточности жилых помещений, находящихся в распоряжении должника. Дальнейшие действия происходит по следующей типовой схеме:
- жилье выставляется на торги;
- взамен приобретается новая, более «скромная» по размерам и цене недвижимость;
- в нее переселяется должник;
- разница между ценой продажи существующего жилья и покупкой нового направляется кредиторам в счет погашения финансовых обязательств.
Стоит ли считать описанную схему простой для реализации? Конечно же, нет. Другими словами, даже потенциальные изменения, которые только еще будут приняты законодателями, не приведут к быстрому изъятию единственного жилья должников. В подавляющем большинстве случаев, и судьи, и приставы будут ориентироваться на более простые и оперативные способы взыскания.
Завершающим этапом рассмотрения данного вопроса нужно отметить следующее. Конституционный суд обладает большим набором возможностей. Но среди них нет изменения действующего законодательства и корректировка судебной практики. Поэтому логичным предварительным выводом становится такой: ситуация с принудительным изъятием единственного жилья еще далека от четкого и однозначного решения. Хотя единичные случаи правового применения подобной практики вполне возможны и даже вероятны.