Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мелким шрифтом: 5 нюансов ипотечного договора, о которых надо знать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прежде чем приступать к оформлению ипотечного кредита, необходимо понять насколько вы готовы к нему. Если нет первоначального взноса минимум 20% от суммы, с оформлением лучше повременить. Потому что это ухудшает финансовые условия, по которым банк готов будет оформить заем.
Оформление заема без первоначального взноса
Когда нет такой суммы, многие задумываются взять потребительский кредит. Этот вариант рискованный и ухудшает платежеспособность клиента в целом, поскольку человек берет на себя дополнительные финансовые обязательства. И плюс еще увеличивается сумма денег, потраченная на недвижимость.
Когда не достаточно средств, лучше накопить используя:
- накопительный счет;
- консервативный банковский депозит;
- индивидуальный инвестиционный счет, открывается минимум на 3 года, купить короткие облигации и получить налоговый вычет в 13%, если у заемщика хорошая белая зарплата.
Чтo тaкoe дoгoвop ипoтeки
Дoгoвop ипoтeки — oфициaльный дoкyмeнт, кoтopый пoдтвepждaeт пoлyчeниe cpeдcтв пoд зaлoг нeдвижимocти, фикcиpyeт ycлoвия coглaшeния и пopядoк пoгaшeния зaймa. Cтopoны пo дoгoвopy ипoтeки — кpeдитop, кoтopый пo ycлoвиям coглaшeния являeтcя зaлoгoдepжaтeлeм, и зaeмщик — зaлoгoдaтeль.
B кaчecтвe зaлoгoвoгo имyщecтвa выcтyпaeт нeдвижимocть, кoтopyю пpиoбpeтaeт зaeмщик, или кoтopaя yжe нaxoдитcя в coбcтвeннocти caмoгo зaeмщикa, eгo пopyчитeля или зaлoгoдaтeля. Нaпpимep, мoжнo нe тoлькo кyпить квapтиpy в ипoтeкy, нo и пoлyчить дeньги пoд зaлoг coбcтвeннoгo жилья, или жилья poдcтвeнникoв.
✒ 3aлoгoдaтeль и зaлoгoдepжaтeль пoдaют coвмecтнoe зaявлeниe в opгaны Pocpeгиcтpaции.
✒ К зaявлeнию пpилaгaeтcя пaкeт нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв и выпиcoк.
✒ Пpoвepкa дoкyмeнтoв зaнимaeт oт 1 дня пpи элeктpoннoй peгиcтpaции cдeлки, 3 дня чepeз нoтapиyca, 5 днeй пpи пepeдaчe дoкyмeнтoв в pocpeecтp, 7-9 днeй пpи oфopмлeнии чepeз MФЦ.
✒ B cлyчae пoлoжитeльнoгo peшeния, в peгиcтpaциoннyю зaпиcь и нa дoгoвop ипoтeки внocитcя нaдпиcь ycтaнoвлeннoгo oбpaзцa. Oтмeткa o гocpeгиcтpaции нeдвижимocти coдepжит: пoлнoe нaзвaниe гocyдapcтвeннoй cлyжбы, кoтopaя пpoвeлa peгиcтpaцию, дaтy, мecтo и нoмep peгиcтpaции. Дaнныe зaвepяютcя пoдпиcью дoлжнocтнoгo лицa и cкpeпляютcя пeчaтью.
Предварительный ипотечный договор
Предварительный договор ипотеки вкратце описывает отношения, которые возникли между потенциальным заемщиком и банком, предоставляющим финансовую услугу. В начале документа в обязательном порядке указываются адреса сторон, паспортные данные, а также другие важные реквизиты, включая данные доверенности при наличии таковой. Главная цель составления предварительного договора – согласовать и утвердить основные положения текста документа с банковским учреждением. Предварительный договор разрешается составить в самостоятельном порядке или при помощи юриста. Самый простой вариант – получить заранее подготовленный экземпляр в отделении банка-кредитора.
Совет от Сравни.ру: Не ознакомиться с условиями договора ипотеки до его подписания все равно, что взобраться на столб с надписью: «Не влезай, убьет!» Самостоятельное прочтение документа не помешает, но гораздо лучше доверить работу профессиональному юристу. Опытный специалист поможет избежать распространенных ошибок, оптимизирует основные условия договора с учетом защиты ваших интересов, а также предоставит подробную информацию относительно прав и обязанностей сторон, а также специфики погашения ипотечного кредита.
Данный документ представляет собой своеобразное подтверждение того, что приобретаемая недвижимость находится в залоге у банка до окончания выплат по кредиту. При заключении данного вида договора необходимо обязательное участие двух сторон — кредитной организации, выдающей ипотеку, а также заемщика. В стандартном договоре указываются обязательные для заполнения пункты — заемщику необходимо внимательно вносить все требуемые данные и тщательно проверять информацию, представленную в документе. В договоре обязательно указывается предмет ипотеки — залоговое имущество, приобретаемое заемщиком. Дополнительно фиксируется точный срок окончания ипотечных выплат.
Также прописываются права и обязанности сторон, заключающих ипотечную сделку.
Оформление ипотеки: документы и порядок подписания договора
Оформление ипотечного договора — долгий и сложный процесс, который требует от заемщика внимательности и ответственности. Процедура выполняется в несколько шагов.
Подготовка. На этом этапе заемщику необходимо детально изучить определение ипотеки, ее особенности и подводные камни, а также ознакомиться с предложениями банков. Специалисты рекомендуют с помощью ипотечного калькулятора рассчитать параметры займа, чтобы оценить финансовые возможности и подобрать походящие условия кредитования.
Сбор документов для подачи заявления в банковскую организацию. В банк необходимо предоставить:
паспорт с регистрацией;
справку по форме банка или 2-НДФЛ (для ИП также потребуется налоговая декларация);
заверенную копию трудовой книжки;
документы на залоговое имущество;
свидетельства о рождении детей;
Устали от городской суеты? Самое время оформить ипотеку на загородный дом.
Основные положения закона «Об ипотеке» и их краткая характеристика
Ипотечная сфера регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. Если вы хотите досконально изучить правила ипотеки, информация содержится именно в нем.
Вот ключевые моменты, которые постулируются этим законом:
- По договору об ипотеке может быть заложено разнообразное имущество: земельные участки, предприятия, жилые дома, квартиры (части квартир и жилых домов), садовые дома, гаражи. А также: воздушные и морские суда и машино-места.
- Залогодателем (то есть тем, кто выплачивает ипотеку) может быть сам должник по обязательству или третье лицо. При этом имущество, о котором идет речь, остается у залогодателя во владении и пользовании.
- Договор об ипотеке составляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации (ст. 10 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Вместе с тем договор об ипотеке не требует госрегистрации, если он заключен после 01.07.2014, при этом регистрации подлежит ипотека как обременение.
- В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
- При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).
- Залогодатель может и даже обязан производить косметический и капитальный ремонт жилья, если иное не предусмотрено договором. То есть в ипотечной квартире можно менять все по своему усмотрению (естественно, не нарушая при этом законодательство, то есть производить несогласованную перепланировку запрещено; впрочем, это запрещено и для квартир, не обремененных ипотекой).
- Залогодатель может пользоваться имуществом, обремененным ипотекой, в соответствии с его прямым назначением. При этом он не должен ухудшать состояние имущества свыше показателей, укладывающихся в понятие «нормальный износ». То есть очевидно, что через 10 лет квартира без ремонта не будет выглядеть так же, как в день заключения ипотечного договора, но наносить прямой урон, ухудшая ее вид, проживающий не может.
- Если залогодатель недостаточно хорошо относится к имуществу (то есть совершает или допускает действия, которые существенно влияют на его сохранность, ценность и внешний вид), залогодержатель может потребовать исполнить обязательства по ипотеке досрочно.
- Риски по утрате или повреждению имущества несет тот, кто берет кредит. Если он недостаточно препятствовал возможным повреждениям (не застраховал квартиру, не сделал вовремя ремонт, пользовался неисправной техникой и так далее), от него могут потребовать исполнить досрочно обязательства по ипотеке.
- Ипотечную квартиру можно продавать и дарить, если иное не указывается в договоре. Обязательства по ипотеке при этом переходят к тому лицу, которое становится новым собственником.
- Закон устанавливает понятие последующей ипотеки – то есть квартира, находящаяся в залоге, может быть обеспечением по другому кредитному обязательству, если иное не предусмотрено договором. Залогодержатель должен быть осведомлен об этом.
- Залогодержатель может «уступить» ипотеку третьему лицу, которое получает все его права и обязанности.
- Если взявший кредит не может его выплачивать, с него могут взыскать недвижимость, находящуюся в залоге, чтобы погасить задолженность перед банком.
Какие документы нужны для ипотеки
Опять же, все зависит от требований банков. В общем и целом большинство попросит предоставить следующие:
- Заявление.
- Паспорт.
- Заверенная копия трудовой книжки.
- Трудовой договор и документ, подтверждающий доход.
- СНИЛС.
Есть документы, которые нужно предоставлять при их наличии: свидетельство о браке и рождении детей, водительские права, документы об образовании и так далее.
Также нужен пакет документов на недвижимость, которая станет обеспечением по кредиту:
- Правоустанавливающие документы.
- Схема и характеристика жилого помещения.
- Стоимость недвижимости.
- Выписка из ЕГРП.
Срок кредитования и размер ипотеки
При желании оформить ипотечный займ следует сразу уточнить допустимый минимальный и максимальный размер кредитования. Это позволит сопоставить стоимость жилого помещения с недостающей суммой.
Также понадобится учесть собственный доход, чтобы получить требуемую сумму займа. При недостаточной платежеспособности допускается привлекать поручителей или созаёмщиков. Это позволит получить больший размер кредита.
Величина ежемесячного обязательного платежа напрямую зависит от срока действия долгового обязательства. Чем больше срок, тем меньше платеж и наоборот соответственно. Большинство банковских компаний готовы предоставить ипотечный кредит на срок до 30 лет.
Важно! Необходимо учитывать, что увеличение суммы заёмных средств сопровождается увеличением выплат за начисленные проценты.
Проверка информации об условиях кредита
В первую очередь перепроверьте информацию об условиях ипотеки, полученную у сотрудника банка по разным источникам – на сайте, позвоните в банк и пообщайтесь с другим сотрудником, обратитесь в другое отделение. Перед подписанием кредитного договора попросите прислать договор вам на электронную почту. Если есть возможность, покажите договор юристу, необязательно самому лучшему и дорогому. Любому, которому приходится читать договоры ежедневно.
Спокойно, не спеша, очень внимательно прочтите все пункты договора. Не делайте это в банке в день подписания договора. В банке в один день происходит несколько сделок, вашу сделку назначат на определенное время, сотрудник банка будет вас торопить, чтобы не создавать очередь в отделение с банковскими ячейками. На подписание кредитного договора вам выделят максимум полчаса. Помните, что вы всегда можете попросить внести изменения в договор. От настойчивости будет зависеть количество правок, но в любом случае банк может пойди вам навстречу.
В этот же момент (сразу после подписания кредитного договора) вы будете подписывать договор купли-продажи квартиры, с ним тоже необходимо ознакомиться задолго до сделки и показать юристу. Если ипотечный договор хоть как-то можно подписывать без юриста, то договор купли-продажи квартиры показать юристу необходимо. Покупать квартиру без прочтения договора юристом категорически нельзя.
Помните, никогда не поздно отказаться от сделки, как бы далеко вы не зашли. Даже если вы уже мысленно живете в новой квартире, но что-то вас настораживает, остановитесь. Скажите, что забыли деньги или паспорт и перенесите сделку на другой день. Конечно, сотрудники банка и представители продавца будут недовольны, но у них нет другого выбора, кроме как соглашаться на ваши условия. После подписания кредитного договора дороги назад уже не будет. Есть масса историй, когда перед покупкой квартиры или загородного дома сделка срывалась прямо перед подписанием договора. Некоторые покупают квартиру только с пятой попытки, меняя то банк, то саму квартиру.
После того, как договор подписан, стороны сдают документы в регистрационную службу Росреестра. Максимум через 2 недели покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру, в котором отражено, что квартира оформлена в ипотеку. Расчеты между банком и продавцом ведутся без участия покупателя. Продавец получает часть оплаты в качестве первоначального взноса в момент подписания ипотечного договора и оставшуюся часть после получения документов из регистрационной службы. Если квартира — объект вторичного рынка или это уже введенная в эксплуатацию новостройка, то покупатель забирает ключи от квартиры, как только продавец заберет из банка деньги.
Эти стандартные правила и общие положения о покупке квартиры в ипотеку применимы по всей России, будь то квартиры Подмосковья, Москвы, регионов, квартиры в новостройках или на вторичном рынке. Могут быть свои особенности в зависимости от требований банков, реалий работы в разных субъектах РФ, но в целом процедура та же.
Индивидуальные пункты важны
Следует внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора ипотечного кредитования. Особенно той части, в которой идет речь об индивидуальных условиях: сроках займа, сумме, ставке и порядке погашения ежемесячного платежа. Эта информация не содержится в типовых договорах, поэтому изучать ее придется на месте.
Общие условия сделки можно рассмотреть заранее, но в реальности велик риск столкнуться со ссылками на оферту в интернете. Перед подписанием ипотечного договора эксперты настоятельно рекомендуют заемщику посмотреть сайт финансовой организации и уточнить все дополнительные детали, влияющие на параметры сделки. Тем более что об изменениях условий клиент иногда даже не догадывается, но, как известно, это не спасает его от ответственности. Так, к примеру, нестабильная экономическая ситуация может вызвать изменение процентной ставки. Или вдруг выяснится, что заемщик должен ежегодно переоформлять страховку.
«В ипотечном договоре необходимо обратить особое внимание на то, где и когда оформлять договор страхования, если он предусмотрен в документе, что делать при наступлении страхового случая, – поясняет директор по продажам «Эталон ЛенСпецСМУ» Андрей Останин. – Страхование жизни не является обязательным, однако при отказе от него процентная ставка по ипотечному кредиту может увеличиться до 1,5%. Если у вас появляются малейшие вопросы, их необходимо выяснить у кредитного менеджера до подписания кредитного договора».
Что нужно сделать прежде, чем заключать ипотечный договор?
1. Прежде всего, соберите информацию о кредитной организации (банке), в которой вы намериваетесь оформить кредит. Используйте информацию из интернета или найдите знакомых, которые обслуживались или обслуживаются в конкретной организации, – общая информация о банке, порядке и дисциплине, отношении к клиентам будет полезна.
2. Договоритесь о встрече в офисе кредитной организации, чтобы осмотреться на местности, задать интересующие вопросы, и понять уровень обслуживания клиентов.
3. Будьте осторожными, внимательными и дотошными в ознакомлении с документами, схемами и условиями предоставления и возврата кредита, оформления и погашения залога.
4. При ознакомлении с документами смело делайте их ксерокопии, фотографируйте их на камеру мобильного телефона, если копию сделать невозможно. Запросите заранее документы, которые имеют отношение к процедуре получения и обслуживания кредита, в особенности – проекты документов, которые необходимо будет подписать. Это позволит вам внимательно все прочитать. Важно ознакомиться с полным текстом подписываемого документа, так как «хитрые» условия могут быть спрятаны в любом месте.
5. Ни в коем случае не поддавайтесь на спешку. Документы требуют тишины и внимательного ознакомления, чтобы вам не говорили другие лица. Подписывайте только те документы, смысл которых вам понятен.
6. Обращайтесь за помощью к ипотечным брокерам, юристам, риэлторам, если имеется такая возможность. Иногда привлечение юриста на подписание документов может спасти вашу недвижимость.
Обязательные и существенные условия, на которые стоит обратить внимание
В договоре должны быть указаны существенные условия: предмет, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет соглашения описывается во всех деталях:
- адрес недвижимости;
- этаж;
- количество комнат;
- площадь;
- рыночная стоимость.
Обязательна и ссылка на уже оформленный кредитный договор, в рамках которого и происходит оформление залога. В договоре указывается также размер взятого кредита и срок кредитования.
Заемщику стоит обратить особое внимание на пункты:
- о досрочном расторжении договора по инициативе банка;
- с суммой кредита и с оценочной стоимостью недвижимости (тут не должно быть ошибок или расплывчатых формулировок);
- о закладной, если она будет оформляться;
- как будет распределяться сумма после продажи предмета залога (если заемщик не справится с оплатой кредита);
- санкции в случае невыполнения обязательств по договору.
Право требования досрочного погашения кредита по договору должно возникать у банка только в случае просрочки кредитных платежей более трех раз в течение года и на длительный срок. Чем детальней будет описана процедура взыскания задолженности в этом случае, тем лучше для заемщика.
Стоит также обратить внимание на обязанность банка вернуть закладную после погашения кредита и на сроки такого возвращения. Если планируется вносить изменения в договор, то в ипотечном соглашении должно быть прописано и порядок изменения закладной.
Права и обязанности сторон по договору ипотечного кредита
Заемщик обязан предупредить банк, если знает о правах других лиц на имущество. Установление факта сокрытия этой информации может стать поводом для того, чтобы банк потребовал выплату всей суммы единовременно либо изменил условия ипотечного кредитования. Имущество, находящееся в залоге, остается в собственности у заемщика, и полномочия последнего не могут быть ограничены договором об ипотечном кредитовании. Ипотечный договор чаще всего не исключает возможности передачи имущества третьим лицам в пользование на срок, не превышающий срока ипотеки.
В заложенной квартире или доме заемщик может жить сам или с членами семьи, а также имеет возможность прописывать проживающих. Банк, предоставивший ипотеку, вправе проверять состояние имущества. В случае выявления нарушений пользования имуществом или просроченных платежей банк имеет право отчуждать собственность. Если на имущество наложено судебное взыскание, то оно может быть продано с торгов.
Нужен ли риэлтор при получении ипотечного кредита?
Ипотечное кредитование тем удобно для заемщика, что с его стороны, как покупателя, нет необходимости в оплате услуг риэлтора. Банк проводит полную оценку объекта, правоспособности продавца, его дееспособности и общей «чистоты» сделки. На что следует обращать внимание при первичном осмотре объекта недвижимости, если риэлтора у покупателя нет:
- срок собственности (предпочтительно, должен составлять более 3х лет);
- основание права собственности (предпочтительно, договор купли продажи или наследования; хуже, если основанием является дарение);
- количество собственников и прописанных лиц;
- наличие перепланировок (фактический план помещения должен соответствовать плану БТИ).
Если эти параметры устраивают покупателя, можно направлять документы начинать осуществлять этапы оформления ипотеки.
В каких случаях и на каких этапах оформления ипотеки стоит привлекать риэлтора:
- найти подходящий объект нужно в короткий срок;
- альтернативная сделка со стороны покупателя (нужно параллельно продать одно жилье и купить другое в ипотеку);
- приобретение квартиры в новостройке, если нет достоверной информации о добросовестности застройщика.
Во всех остальных случаях на этапах оформления ипотеки покупатель может воспользоваться только консультацией сотрудника банка.