Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда лесных участков и ее особенности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одной из характеристик соглашения на аренду лесного участка является временный характер. В сравнении с ГК РФ, который предусматривает заключение соглашения без конкретного срока действия (статья 610), ЛК РФ требует наличие определенного срока в договоре. Этот срок устанавливается исходя из лесохозяйственного регламента (72 статья ЛК РФ) и имеет максимальный срок, допустимый к аренде леса.
Срок заключения договора аренды
Актуальный ЛК РФ определяет минимальный (10 лет) и максимальный срок (49 лет) действия арендного соглашения для предпринимательских целей. В этом случае тоже есть свои исключения, предусмотренные частью 3 статьи 72 ЛК РФ; в случае, если договор заключается для возведения и использования водохранилищ, гидротехнических сооружений и специализированных портов, для переработки древесины или прочих лесных ресурсов, то минимальным сроком действия является 1 год.
Аналогичный договор может быть заключен на срок действия до 49 лет при выполнении работ по геологическому изучению недр и разработке месторождений полезных ископаемых, при строительстве, реконструкции и использовании линейных объектов, а также при заготовке древесины на лесных участках, предоставленных юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям для использования лесов в соответствии со статьями 43-46 ЛК РФ.
Аренда земельного участка лесного фонда
Наше государство имеет большое количество земель, имеющие не только различного рода предназначение, но и статус. В зависимости от этого статуса определяется порядок их использования и охрана данной территории.
По большому счету, любой участок должен охраняться государственными органами, но есть территории, находящиеся в государственной собственности и подлежащие повышенной охране – особо охраняемые зоны. Такие земли имеют массу ограничений по использованию, в частности, их нельзя передать в безраздельное пользование частных лиц.
В число таких особенно строго оберегаемых территорий входят и лесные участки земель. Сюда входят не только территории лесничеств, но и лесопарки. Это связано с тем, что лес подлежит сохранению, ведь кроме вещественной пользы он представляет собой природную и культурную ценность нашего государства.
Для того чтобы определенная площадь земли считалась земельным участком, он должен пройти процедуру формирования с соблюдением регламента и с соблюдением стандартов земельного законодательства.
Практические рекомендации и подводные камни
Договора аренды чаще всего долгосрочные. Прежде чем оформлять соглашение на срок до 49 лет стоит здраво оценить перспективы его использования и коммерческую выгоду. Возможно, имеет смысл заказать оценку участка у профессионалов.
Помните, что субаренда запрещена и избавиться от ненужного лесного надела будет довольно проблематично. В этом случае лучше оформлять аренду на короткий срок, а затем просто пролонгировать договор. Помните, что по закону госорган не вправе отказать арендатору, который не допускал нарушений и просит о продлении аренды.
Всем нашим читателям, которых интересует аренда земель лесного фонда, мы советуем ознакомиться с информацией о том, что относится к таким землям и как осуществляется их правовой режим.
Аренда лесных участков регулируется целым рядом нормативных актов, которые часто меняются. Зачастую для получения права на временное использование необходимо пройти аукцион наравне с другими претендентами. После этого заключается договор аренды максимальный срок, которого может достигать 49 лет.
Условия аренды лесного участка
Под условиями понимаются пункты, без согласования которых действие договора не вступит в силу. Все существенные положения договора должны быть оговорены и прописаны, обе стороны должны четко понимать из соглашения в какие отношения они вступают. Наиболее важным условием при аренде является ее стоимость и срок.
Арендовать участок можно на срок от одного года до сорока девяти лет, этот параметр зависит от целей.
- Минимум на 20 лет и максимум до 49 лет арендуем для организации охотничьего хозяйства.
- Минимум на 10 лет и максимум до 49 лет для заготовки любых ресурсов освоения лесов по приоритетным инвестиционным проектам.
- Минимум на один год и максимум до 49 лет для строительства водных объектов или переработка ресурсов.
- Максимум до одного года для проведения научных изысканий.
- До 49 лет можно арендовать землю для геологических работ или работы с линейными объектами
Типовой договор аренды лесного участка
Договор аренды разрабатывается лесным хозяйством, как правило, он имеет установленную форму, но отдельные условия стороны могут оговорить и прописать индивидуально.
В целом договор выглядит следующим образом:
- В начале соглашения ставиться дата, описываются участники отношений, для этого нужно указать их наименование, контакты, реквизиты, распределить роли арендатора и арендодателя.
- Обязательно необходимо четко описать предмет договора — для этого указываются полные координаты, кадастровый номер, размеры. Описываются сооружения, и другие объекты, если они есть.
- Прописывается срок.
- Необходимо описать порядок внесения платы за использование земли и способы передачи денег.
- Чтобы избежать споров, необходимо расписать права и обязанности участников отношений аренды.
- Ответственность нужно выделить отдельным пунктом и прописать отдельно все нюансы.
- Порядок разрешения споров и условия досрочного расторжения — общие нормы закона содержат порядок регулирования этих вопросов, но для удобства сторон лучше оговорить их самостоятельно.
- В конце должны быть указаны реквизиты и стоять подписи.
Аренда лесного участка в 2020 — под вырубку, для геологического изучения недр, для рекреационных целей
Цели использования лесного участка обязательно должны совпадать с целями, предложенными в российском законодательстве – Лесном Кодексе Российской Федерации (далее – ЛК РФ). Гражданам страны, предприятию, либо бизнесмену, намеревающемуся взять в аренду такой участок, нужно обратить внимание на Главу 6 ЛК РФ.
В ней раскрыта вся система, в каком порядке следует оформлять такие сделки, на каких основаниях и по каким правилам это делается. Перед заключением договора понадобиться пройти аукционные торги, собрать определенный пакет документов, затем получить согласие от государственного учреждения.
Лесной участок – это земельный надел, расположенный на территории лесничества, принадлежащего государственному природоохранному фонду. К таким участкам относится не только лес, но также и любая лесозона – лесопарки, лесничество, питомники лесного хозяйства (ст.7 ЛК РФ).
По закону все такие наделы обязательно будут принадлежать только государству и состоят в лесном фонде, прикрепленном территориально к соответствующему региону (ст.8 ЛК России).
Узнать, какому именно фонду принадлежит выбранный участок можно, если обратиться кадастровый Реестр. Для этого просто нужно подать заявку в учреждение ЕГРН, в котором ведется также и учет лесных участков.
- Гражданский кодекс РФ (часть вторая): Федеральный закон от 26.01.1996 N 14-ФЗ.
- Комментарий к Лесному кодексу Российской Федерации (постатейный) / С.А. Боголюбов, М.И. Васильева, Ю.Г. Жариков и др.; под ред. С.А. Боголюбова. М.: Проспект, 2010. 400 с.
- Лесной кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 04.12.2006 N 200-ФЗ.
- Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 17 «Аренда».
- О ставках платы за единицу объема лесных ресурсов и ставках платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности: Постановление Правительства РФ от 22.05.2007 N 310.
- Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации: Приказ Минфина России от 29.07.1998 N 34н.
- Отраслевые особенности состава затрат, включаемых в себестоимость продукции на предприятиях лесопромышленного комплекса (утв. Минэкономики России 19.10.1994) вместе с Методическими рекомендациями (Инструкцией) по планированию, учету и калькулированию себестоимости продукции лесопромышленного комплекса (утв. Минэкономики России 16.07.1999).
- Петров В.Н. Частная собственность на леса в России // Лесное хозяйство. 2004. N 6. С. 14 — 16.
- Шувалова И.В. Консультационно-аналитический центр по бухгалтерскому учету и налогообложению // Консультация эксперта. 2006. СПС «КонсультантПлюс»: Финансовые консультации.
Становление на учёт и регистрация
Перед тем, как начать использование лесного участка, необходимо заключить договор с администрацией и поставить объект на кадастровый учет.
В первую очередь нужно обратиться в кадастровую палату и пригласить специалиста для межевания участка. Стоимость процедуры в 2022 году колеблется от 5 до 10 тыс.рублей. Дальше на основании акта о проведении межевания сотрудники палаты готовят техническую документацию. На это отводится 2 недели.
Договор аренды заключается в здании администрации в присутствии арендатора и арендодателя. Чтобы документ вступил в действие, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Лесные участки предоставляются в аренду на срок 10-49 лет, однако в некоторых случаях возможны исключения с применением другого временного отрезка.
Если арендатор в течение всего периода аренды лесного участка проявил себя как добросовестный участник договора, то по истечении этого срока он может заново претендовать на оформление права пользования в приоритетном порядке.
Аренда лесного участка: законодательство
Лесные земли не подлежат приватизации, их можно взять только для аренды, то есть временного использования. Раньше такие земли можно было получить в аренду только на торгах, теперь закон претерпел значительные изменения, которые будут рассмотрены дальше. Что не изменилось — земельный надел можно получить только в установленных законом целях.
- Геологическое изучение недр. Если участок получен для такой цели, рубить деревья на нем нельзя, все что можно делать — проводить раскопки. Для подтверждения цели получения потребуются документы, оформленные геологической организацией.
- Вырубка. Государство определяет территории подлежащие вырубке самостоятельно, получить такой участок можно реализуя инвестиционный план значимый для государства.
- Рекреация. В лесу можно организовать место для отдыха: санаторий, базу отдыха, лагерь. Получить землю для таких целей не составит проблем, но стоит помнить, что построить на ней можно только временные сооружения, капитальная застройка запрещена. Исключения бывают редко, если есть планы по возведению капитальных строений лучше попытаться согласовать этот вопрос, чем оплачивать последующий их снос. Вырубать деревья при такой целевой аренде запрещено, можно убрать лишь отдельные экземпляры с разрешения компетентного органа.
- Заготовка древесины. Для такой аренды придется подготовить лесосечную карту. Договор заключают только с организациями или ИП на период вырубки, после он расторгается.
- Ведение сельского или лесного хозяйства. Предоставляется на установленный нормами закона срок, возможно возведение строений.
Исчерпывающий перечень целей, для которых можно получить лесную землю в аренду содержится в Лесном кодексе Российской Федерации. Цели можно сочетать между собой в одном договоре. Особенности и нюансы аренды устанавливаются Федеральным агентством лесного хозяйства России и применяются на всей территории страны.
Изменения в законодательстве
Земельные участки из лесного фонда нельзя приватизировать, их можно взять только в арендное пользование. И эксплуатировать их можно в следующих целях:
- Ведение лесного или сельского хозяйства. Разрешено строительство временных и капитальных строений, согласно установленным нормативам законодательства.
- Рекреация. В лесном массиве можно оборудовать место для отдыха. Обрести земельный участок для этих целей будет не трудно. Но между тем необходимо помнить, на этой территории под полным запретом капитальные постройки. Вырубать деревья нельзя, но если всё же это нужно сделать, тогда стоит заручиться поддержкой в решении этого вопроса у местного административного органа.
- Вырубка. На территории Российской Федерации есть лесные массивы для вырубки. Чтобы получить участок, потребуется реализация инвестиционного плана для государства.
- Геологическое исследование недр. Всё, что можно делать на этой территории — заниматься раскопками. Никакой вырубки древесины. Чтобы доказать цель реализации лесного участка, понадобится предъявить доказательства в виде оформленного разрешения от геологической организации.
- Аренда земельного участка для заготовки древесины. В этом случае понадобится лесосечная карта. Арендный договор заключается с индивидуальными предпринимателями и организациями. После окончания вырубки деревьев, договорные отношения расторгаются. Обратите внимание, что необходимо работы закончить точно в указанный срок. Можно и раньше временного периода.
Основания, условия и требования
Основание для аренды – договор между сторонами. Договор заключается по результатам торгов, которые проводятся в форме открытого аукциона или конкурса либо без торгов (посредством подготовки решения госорганом). Сроки и условия этого договора зависят от цели, ради которой арендуется земельный надел в лесу. Например, если это изыскательные работы, то сроки не могут быть более года, а для инвестиционных проектов сроки аренды начинаются от 20 лет.
От арендаторов требуют выполнения ряда условий (следить за состоянием почвы и не загрязнять ее, применять меры пожарной безопасности и пр.). Чем серьезней вмешательство в окружающую среду, тем выше требования. От компаний и физлиц также требуют использовать участок строго по назначению (о том, что можно и нельзя делать на таких землях, читайте тут). Они обязаны будут вносить плату в установленное время, а также соблюдать условия лесорубочного билета, лесного билета, если планируют заготавливать древесину.
Важно! Договор аренды считается заключенным только с момента его государственной регистрации в Росреестре.
Основания, условия и требования
Основание для аренды – договор между сторонами. Договор заключается по результатам торгов, которые проводятся в форме открытого аукциона или конкурса либо без торгов (посредством подготовки решения госорганом). Сроки и условия этого договора зависят от цели, ради которой арендуется земельный надел в лесу. Например, если это изыскательные работы, то сроки не могут быть более года, а для инвестиционных проектов сроки аренды начинаются от 20 лет.
От арендаторов требуют выполнения ряда условий (следить за состоянием почвы и не загрязнять ее, применять меры пожарной безопасности и пр.). Чем серьезней вмешательство в окружающую среду, тем выше требования. От компаний и физлиц также требуют использовать участок строго по назначению (о том, что можно и нельзя делать на таких землях, читайте тут). Они обязаны будут вносить плату в установленное время, а также соблюдать условия лесорубочного билета, лесного билета, если планируют заготавливать древесину.
Важно! Договор аренды считается заключенным только с момента его государственной регистрации в Росреестре.
После государственной регистрации договора аренды может начинать использовать свой участок, но исключительно в рамках условий соглашения.
Арендатор вправе осуществлять лесопользование в объемах, определенных договором аренды, строить пункты хранения, подъезды, дороги, сооружения. Он может также требовать замены участка либо его части, расширение территории с учетом корректировки арендной платы.
Арендатор, как и положено, приобретает преимущественное право аренды на новый срок. От арендатора требуют не нарушать условия соглашения (вовремя оплачивать арендную плату, использовать участок по назначению). В его обязанности также входит ведение работ безвредными для почвы способами, а также с соблюдением требований пожарной безопасности.
Он должен проводить лесовосстановительные мероприятия за свой счет на вырубках, а также в обязательном порядке согласовывать с государством прокладывание лесовозных дорог, постройку пунктов хранения древесины и другие мероприятия по обживанию территории.
Порядок предоставления лесных земель в аренду
Земли лесного фонда можно передать в аренду лишь по решению органов государственной власти или по результатам лесных аукционов. Организатор аукциона делает извещение, а также подготавливает всю необходимую документацию. За 60 дней до даты проведения конкурса на сайте министерства появляется вся необходимая информация.
Итоги аукциона записываются в протоколе, в котором расписываются организаторы и победитель в день проведения. В течение трех рабочих дней победитель получает заверенный результат протокола, а в течение 5 – возвращаются задатки всем остальным участкам аукциона.
Если в нем приняла участие только одна сторона, то орган местного самоуправления не имеет права отказать ему в аренде. В таком случае договор заключается в течение 20 дней после даты проведения. Он вступает в силу через 10 дней после подписания.
Договор аренды лесного участка заключается составлением договора, подписанного и арендатором, и арендодателем. Такой документ подлежит обязательной регистрации – именно после нее он является заключенным. В договоре должны быть прописаны: границы участка, вид и объем лесопользования, срок и стоимость аренды, права и обязанности арендатора.
Ответ на частый вопрос «Можно ли оформить земли лесного фонда в частную собственность?» смотрите здесь
Обратите внимание на статью про лесной сервитут и какое строительство разрешено на землях лесного фонда
Если арендатор хочет получить участок в бессрочное пользование, необходимо составить план освоения леса. Состав проекта утверждается после госрегистрации договора аренды. В таком проекте указываются документы, на основании которых вы занимаете участок, и данные об их регистрации. Проект освоения лесов нужно подтверждать каждые 10 лет. На основании ПОЛ заключается новая декларация – заявление об лесопользовании. Согласно статье 26 ЛК РФ, данная декорация должна подаваться в государственные власти каждый год.
Условия договора аренды земельного участка
Договор аренды земельного участка в общем случае включает целый ряд положений, согласованных обеими сторонами, то есть условий. Эти условия перечислены в идущем ниже списке:
- информация об обеих сторонах сделке, арендаторе и арендодателе, которые должны быть в документе четко поименованы, также необходимо указать:
- точные наименования обоих участников;
- их реквизиты
- предмет самого соглашения, в его качестве в данном случае выступает передача одной из сторон второй надела во временной пользование, при этом данный участок должен быть зачислен в лесной фонд соответствующего субъекта Российской Федерации;
- объект договора, а именно сам участок земли (в отличие от предмета, то есть передачи этого участка как юридического факта), для надела с лесом необходимо указать:
- кому он принадлежит;
- каков его размер и очертания;
- каковы его специальные характеристики;
- наличие построек;
- наличие коммуникаций;
- продолжительность договора, дата его завершения;
- сумма договора — плата, которую арендатор должен вносить арендодателю;
- права и обязанности арендатора и арендодателя;
- порядок разрешения разногласий;
- условия расторжения соглашения в досрочном порядке;
- реквизиты обоих участников и подписи представляющих их лиц
Также могут быть указаны дополнительные условия различного характера.
Следует иметь в виду, что договор составляется ведомством, выполняющим функции арендодателя как в случае, когда он заключается с определенной организацией без аукциона, так и когда аукцион в отношении данного надела проводится. У арендатора есть возможность только подписать предложенный ему договор, но не вносить в него правки. При этом изменения в нем не допускаются даже по взаимному соглашению обеих сторон.
Существует типовой договор об аренде лесного участка, который российской правительство утвердило своим постановлением. В то же время орган власти или местного самоуправления обладает правом составить собственный вариант и далее заключать соглашение, подписывая с арендаторами именно этот документ.
Вс применил эстоппель в деле о переуступке аренды лесного участка
В Определении № 306-ЭС20-21765 Верховный Суд отказал в удовлетворении иска Министерства лесного, охотничьего хозяйства и природопользования Пензенской области, требовавшего признать недействительным соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды лесного участка, на которое ранее дало согласие.
2 ноября 2015 г. был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды лесного участка для заготовки древесины. Его выиграло ООО «Крона-плюс». 16 ноября 2015 г. между обществом и министерством был заключен договор. 25 декабря было подписано дополнительное соглашение к нему. Оба документа зарегистрировали в установленном законом порядке.
20 января 2017 г. «Крона-плюс» и ООО «Сурский лес» с согласия министерства заключили соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды лесного участка. Государственная регистрация документа произведена 9 июня 2019 г. Исходя из соглашения, «Крона-плюс» уступила свои права и обязанности по договору аренды лесного участка новому арендатору – «Сурский лес».
В соответствии с положениями ч. 9 и 18 ст. 83 Лесного кодекса Федеральным агентством лесного хозяйства в период с 16 июля по 2 августа 2019 г. была проведена плановая выездная проверка исполнения министерством переданных полномочий РФ в области лесных отношений и расходования средств субвенций, по результатам которой выявлены нарушения законодательства.
В акте от 2 августа 2019 г. агентство указало, что на момент уступки прав и обязанностей по договору аренды лесного участка действовал п. 7 ст. 448 ГК в редакции Закона № 42-ФЗ, которым были внесены изменения в часть первую ГК.
Согласно ей, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять Перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
Таким образом, по мнению агентства, соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды лесного участка имеет признаки недействительной сделки и подлежит отмене.
28 ноября 2019 г. агентство направило в адрес губернатора Пензенской области предписание, которым возложило на него обязанность в срок до 1 мая 2020 г.
обеспечить устранение нарушений, допущенных при переуступке прав и обязанностей по договору аренды лесного участка, заключенному с обществом «Крона-плюс» по результатам торгов, а также принять меры, направленные на недопущение выявленных нарушений.
Министерство обратилось в арбитражный суд. Оно сослалось на необходимость выполнения до 1 мая 2020 г. предписания агентства, учитывая ч. 1 ст. 74 Лесного кодекса и п. 7 ст. 448 ГК. Министерство попросило признать соглашение о переуступке недействительным в соответствии со ст. 166 ГК.
При вынесении решения Суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 10, 166, 168, 422, п. 7 ст. 448 (в редакции Закона № 42-ФЗ, вступившего в силу 1 июня 2015 г.), ст. 615 ГК, ч. 6 ст. 71 Лесного кодекса, разъяснениями, содержащимися в п. 75 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г.
№ 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Он пришел к выводу, что, так как договор аренды лесного участка заключен по результатам проведения торгов и после вступления в силу п. 7 ст.
448 ГК, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой.
Учитывая, что на момент заключения договора аренды лесного участка и соглашения о переуступке приобретение в аренду лесных участков было возможно лишь по результатам торгов, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания соглашения о переуступке недействительной (ничтожной) сделкой ввиду его несоответствия закону.
При этом суд отклонил доводы общества «Сурский лес» о заключении спорного соглашения о переуступке с согласия министерства, поскольку решение министерства о выдаче согласия на совершение сделки с арендованным лесным участком принято с нарушением требований закона.
Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение в силе.
«Сурский лес» обратился в Верховный Суд с кассационной жалобой. ВС обратил внимание, что суды, признавая по правилам п. 2 ст. 168 ГК недействительным соглашение о переуступке, руководствовались п. 7 ст. 448 ГК. Между тем, заметил ВС, они должны были учесть, что лесное законодательство в соответствии с ч. 2 ст.
3 Лесного кодекса имеет приоритет в отношениях, связанных с оборотом лесных участков. Суд указал, что ч. 6 ст. 71 ЛК РФ о том, что победитель конкурса или единственный участник конкурса, с которым заключен договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с ч. 10 ст. 80.
2 настоящего Кодекса, не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из указанного договора, а также сдавать предоставленный лесной участок в субаренду, устанавливающая запрет на уступку права и перевод долга в определенных случаях, была введена Законом от 29 декабря 2017 г.
Законом предусмотрены определенные правила подготовки и заключения договора аренды на участки земельного фонда. Они утверждены Постановлением Правительства РФ №324.
Порядок предоставления земель в аренду регламентирован Лесным кодексом РФ. Здесь же можно ознакомиться с нюансами оформления договора аренды (статья 72) или с правилами проведения аукциона (статья 79).
Статья 72. Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
Статья 79. Организация проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка
Объектом договора аренды могут стать только те земли, которые относятся к государственной или муниципальной собственности и прошли государственный кадастровый учет.