Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто должен делать ремонт муниципальных квартир?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Мне пожалуйста, куда и в какой последовательности обращаться с заявлением на капитальный ремонт МКД в Центральном районе СПБ? Хочется направить два заявления в ЖЭК и Фонд капитального строительства. Это правильное решение?
Кто должен менять окна в муниципальной квартире
Объем муниципального жилья, сдаваемого собственником по договорам соцнайма, достаточно велик, и большая часть его находится в домах, построенных не одно десятилетие назад. Соответственно, такие дома требуют не только текущего или капитального ремонта, но и других улучшений: замены входных дверей, ремонта кровли, замены окон.
Необходимо знать, что согласно «Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и техобслуживании жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» ВСН 58-88 срок эксплуатации окон и балконных заполнений до их замены в (капремонта) составляет 40 лет (для деревянных) или 50 лет (для металлических) конструкций.
Если подошел срок менять окна в подъездах многоквартирного дома (то есть общего имущества, принадлежащего всем собственникам дома), то муниципалитет, как один из собственников МКД, будет оплачивать новые стеклопакеты пропорционально своей доле в имуществе дома (так, если 1/3 квартир неприватизированы и являются муниципальными, а 2/3 — частные, то за счет муниципалитета будет оплачена треть общей суммы).
Сложнее обстоит решение проблемы, если необходима замена окон в муниципальной квартире (ряде квартир). Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г. отнесло окна, находящиеся внутри квартир к имуществу собственника, а не общему имуществу дома. При этом окна не являются ни элементом инженерного оборудования, ни элементом благоустройства, и согласно ст. 210 ГК РФ за них, как за частное имущество, отвечает собственник-муниципалитет.
Таким образом, замена окон в квартирах, занимаемых по соцнайму, должна проводиться за счет городской (поселковой) власти.
Правда, далеко не всегда муниципалитет соблюдает права проживающих и готов оплатить новые окна добровольно.
На что можно жаловаться на ЖКХ
Чтобы отправить ЖКХ-жалобу нужно иметь для этого основания, что прописаны в законодательстве. Представлено несколько нормативных актов, которые контролируют работу ЖКХ. Если организации нарушают рассматриваемые предписания, они должны нести ответственность. И часто несоблюдение предписаний замечает именно получатель услуг. Даже если он не знает нормативных актов, ухудшение работы органов ЖКХ станут заметны практически сразу.
Иногда рассматривая ЖКХ-дела, во внимание принимаются не только государственные акты № 534, № 47 и № 772, но решения, что были приняты владельцами МКД. Также принимаются во внимание условия в договоре с УК, внутренняя документация ТСЖ и т.п. Кроме того, есть стандартные требования в области санитарии, гигиены и эпидемиологической ситуации. В жилых помещениях эти нормативы не должны нарушаться.
41029 – один из наиболее распространенных вариантов деловой корреспонденции.
В среде предпринимателей такие письма используются тогда, когда представители одной организации обращаются к другой с просьбой о какой-либо услуге.
Такие послания могут применяться в совершенно разных ситуациях, например, при потребности получить сведения о продукции, увидеть образцы товара, встретить командировочного, согласовать какие-то действия и т.п. Примеры писем-просьб: — — — — — — — — Предлагаем вашему вниманию для скачивания общий шаблон такого документа: ФАЙЛЫ по понятным причинам не имеет стандартного образца, но, несмотря на это оно является формой официального документа.
Именно поэтому при его составлении следует придерживаться определенных норм, установленных правилами делопроизводства и деловой этики. Прежде чем перейти непосредственно к основным правилам его составления, следует отметить, что оно может быть адресовано, как группе лиц (например, менеджерам, сотрудникам бухгалтерского отдела, юристам и т.д.), так и какому-то конкретному адресату.
Как и любой другой документ, данное письмо должно содержать вводную часть, а именно: сведения о предприятии-отправителе, высказывающем просьбу и компании, к которой она адресована; причину обращения («ввиду задержки», «в связи с получением», «исходя из результатов» и т.д.); ссылки на основание («на основании устной договоренности», «на основании проведенных переговоров», «на основании телефонного разговора» и т.д.);
Основные моменты при составлении заявки
Сейчас не существует унифицированного бланка заявки на оказание услуг, так что компании или физические лица имеют возможность писать ее в произвольной форме, исходя из собственного видения данного документа, или заполнять шаблон, разработанный и утвержденный внутри фирмы-исполнителя.
Несмотря на отсутствие единого образца, есть ряд сведений, которые в заявке нужно указывать обязательно:
- Название той организации, которой она адресована и данные о заказчике, а также дата, номер и место составления документа.
- Далее при необходимости нужно внести информацию о конкретном ответственном за составление заявки лице: его должность, фамилию-имя-отчество и номер телефона.
- Затем в документе указывается наименование услуги, которую требуется выполнить, с подробной ее характеристикой: условия, количество, тип, стоимость и т.п. Если позиций несколько, эту часть бланка рекомендуется оформить в виде таблицы.
При надобности бланк заявки можно дополнить и какой-то прочей дополнительной информацией. Формируя заявку, следует следить за тем, чтобы по структуре она соответствовала основным правилам делопроизводства, а по тексту – нормам русского языка.
Обратитесь к руководству УК
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.
Что включает в себя ремонт подъездов?
Состав ремонтных работ устанавливается постановлением Госкомитета РФ по ЖК комплексу от 27 сентября 2003 года.
Там же указана периодичность ремонта подъездов ЖКХ – раз в три или пять лет. Точная периодичность зависит от типа здания.
Рассмотрим состав косметических работ:
- окраска и побелка стен, потолочных конструкций;
- ликвидация щелей;
- окраска перил;
- работы по остеклению;
- установка новых дверей;
- восстановление покрытия пола;
- восстановление почтовых ящиков или установка новых;
- замена ламп;
- ремонт козырьков;
- замена элементов мусоропровода.
ВАЖНО! Данный перечень является стандартным. Если требуется провести иные работы (к примеру, убрать торчащие провода), это указывается в коллективном обращении.
Перечень услуг по капитальному ремонту изложен в статье 166 ЖК.
Данный список включает в себя:
- восстановление фундамента здания;
- ремонт инженерных коммуникаций;
- восстановление фасада, подвальных помещений.
Перечень не является исчерпывающим. Ниже мы поговорим о том, как правильно написать заявление в ЖКХ на ремонт подъезда (образец прилагается ниже).
Образцы заявлений в УК (ЖКХ) от жильцов
В приведенной ниже таблице вы можете скачать подходящие бланки заявлений, жалоб и претензий в компании по предоставлению коммунальных услуг.
| Тип жалоб | Образцы заявлений, жалоб, претензий в управляющую компанию |
| Ремонт в подъезде: | о протечке крыши; |
| жалоба на то, что крыльцо перед подъездом в аварийном состоянии; | |
| жалобы на сколы, трещины в доме, разрушения штукатурки; | |
| на ремонт подъезда в многоквартирном доме; | |
| на утепление наружных стен и межпанельных швов; | |
| на ремонт перил в подъезде; | |
| о разбитом окне в подъезде; | |
| жалоба на неисправность лифта; | |
| жалоба на отсутствие освещения в тамбуре подъезда; | |
| на замену электросчетчика; | |
| о протечке стены. | |
| о затоплении квартиры. | |
| акт о затоплении.. | |
| Возмещение ущерба: | о возмещении ущерба после затопления. |
| Канализация и отопление: | на замену стояков; |
| на ремонт канализации; | |
| образец претензии: температура горячей воды не соответствует норме; | |
| образец заявления на слабый напор воды. | |
| Мусор: | образец заявления о засоре мусоропровода; |
| не подметают мусор во дворе; | |
| жалоба по антисанитарии и о захламлении; | |
| жалоба на затхлый запах в подъезде и плохой вентиляции. | |
| Платежи, перерасчеты: | коллективное заявление в управляющую компанию; |
| для получения договора с УК; | |
| о перерасчете за коммунальные услуги при отсутствии жильца в жилом помещении; | |
| жалоба на бездействие обслуживающей организации; | |
| жалоба в Федеральную антимонопольную службу; | |
| на рекламу в доме; | |
| о смене управляющей компании; | |
| о предоставлении информации. |
Как написать жалобу на УК в Прокуратуру
Жалоба в адрес прокуратуры на действия управляющей компании должна содержать следующие сведения:
- в шапке обращения указывается орган, которому адресована жалоба. Далее указывается ФИО заявителя, его контактные данные. Также в шапке документа должна содержаться информация об управляющей компании и доме, который она обслуживает;
- в центре заявления пишется слово «жалоба», затем подробно излагается суть проблемы. Необходимо прописать, какие пункты договора не выполняет управляющая компания, какие обращения были направлены жильцами для решения проблемы. Необходимо прописать, какая была реакция на обращения жильцов со стороны управляющей компании;
- после описания сути проблемы указывается просьба к сотрудникам прокуратуры принять меры в отношении действия или бездействия управляющей компании;
- должно быть приложение, в котором указываются все бумаги, приложенные к обращению;
- внизу ставится дата подачи обращения и подписи всех заинтересованных жильцов.
Жалобу можно подать лично, а также отправить заказным письмом с описью или заполнить специальную форму на официальном сайте. Срок рассмотрения обращений граждан составляет 30 дней.
Кто должен платить за ремонт муниципального жилья?
Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
К перечню работ по капитальному ремонту многоквартирных домов относятся следующие: До вступления в силу Жилищного Кодекса РФ вопросами капитального ремонта многоквартирных домов занимались органы местного самоуправления.
Верховный суд процитировал акт обследования дома, который фигурировал в деле. Судя по этому документу, строение было очень старым.
Фонд формируется за счет имущественного взноса Российской Федерации в размере 240 млрд.Руб., доходов, получаемых Фондом от размещения временно свободных средств, и других не запрещенных законом поступлений.Также часть денежных средств должны выделить муниципалитеты и некоторую долю внесут сами собственники.
Оказывается, наниматель может по желанию не только требовать возмещения расходов на ремонт, но может и попросить уменьшения квартплаты, если собственник жилья сделал его жизнь в сдаваемом доме некомфортной. Чтобы подтвердить законность такого правила, Верховный суд привел 309-ю и 310-ю статьи Гражданского кодекса.
А конкретно — поменял во всей квартире старые окна на новые, из которых не дует, и утеплил наружные стены.
Если гражданин проживает в муниципальной квартире – кто должен.
Владея жилыми квадратными метрами, муниципалитет отдает их в аренду, часто пожизненную. Между претендующим на жилье и собственником подписывается соглашение по социальному найму. Вариантов решения проблемы кто должен менять батареи в муниципальной квартире всего два. Первый вариант – меняет тот, кто нанял данную квартиру для проживания.
Как ремонты различаются В решении вопроса, кто должен менять батареи в муниципальной квартире, вызывает множество споров одна деталь. Всем известно, что видов ремонта существует два, текущий и капитальный. Так вот, как же определить в рассматриваемой теме замены батареи, каким видом ремонта назвать данное действие.
Зато он не оплачивает налог на недвижимое имущество. Также наниматель должен использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом; обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Так, к нам в редакцию недавно обратился читатель с просьбой разъяснить, кто должен производить замену оконных блоков и сгоревшего при пожаре утеплителя между перекрытиями. Согласно приведенным выше примерным перечням работ по текущему и капитальному ремонту, устранение этих недостатков является обязанностью наймодателя.
Подача заявления в управляющую компанию должна происходить в соответствии со всеми правилами. От этого зависит результат.
Документ составляется в двух экземплярах. Его можно передать лично в офис жилищной организации или направить письмом по почте с уведомлением о вручении.
Если заявление подается лично, то необходимо проследить за тем, чтобы работник жилищной службы поставил на вашем экземпляре отметку о приеме с указанием даты, времени и подписью. Кроме того, заявка должна быть зарегистрирована в специальном журнале входящей корреспонденции. В противном случае сроки рассмотрения могут растянуться на неопределенное время или вообще никогда не наступят. При отказе в приеме заявки или постановке на ней подписи, следует прийти повторно с двумя свидетелями и поставить отметку о вашем визите с датой и временем на своем документе. Пришедшие с вами должны расписаться рядом.
При отправке обращения письмом рекомендуется оформлять заказное отправление с описью. В случае последующих разбирательств и обращения в судебные органы квитанция будет служить доказательством.
Подготовка претензии и сопутствующих документов
Чтобы написать претензию, в первую очередь нужно зафиксировать недостатки, которые есть, или собрать другие доказательства, которые связаны с вашими требованиями. Расскажу, какие доказательства могут быть в разных ситуациях.
Если речь о качестве работ. Например, вас не устраивает качество отделки, неровная стяжка, кривая штукатурка, незакрывающиеся двери, продуваемые окна, а может быть, и трещина на всю стену. В таком случае претензий, как правило, получается две:
Если застройщик требует подписать акт приема-передачи с ненормальными условиями. Например, в акте написано, что у вас нет претензий, а они у вас есть и устранять застройщик их не хочет. Или в акте указано, что вы должны доплатить за изменение метража квартиры, а вы не согласны и хотите нанять эксперта, чтобы провести повторные измерения. В таком случае, соответственно, в претензии нужно ссылаться на то, что вас не устраивает.
О том, как избежать ловушки, когда вы долго не подписываете акт приема-передачи и застройщик составляет односторонний акт, я подробно рассказывал.
Если речь идет о нарушении сроков строительства. Тут достаточно срока строительства в договоре. Но претензия по нарушению сроков обычно связана с неустойкой, которую еще нужно рассчитать. О том, как это сделать, расскажу позже.
Если изменился метраж квартиры. Например, вы получили квартиру с большим метражом, чем изначально планировали. А застройщик просит вас доплатить за это. Как поступать в этом случае — я тоже уже отвечал. Если кратко — в законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать. Нужно смотреть договор, просить точный расчет цены превышения и разбираться.
Если застройщик навязывает свою УК — мы тоже уже разбирали. У любого дома есть временная УК, которую выбирает застройщик. Она нужна, чтобы управлять домом, пока остальные квартиры не переданы собственникам. Как только это произошло — собственники могут сами выбрать УК. Навязывать ее никто не может.
В первый раз можно писать малую претензию и даже не прикладывать документы. Либо, например, в претензии по качеству можно приложить самостоятельно сделанные фотографии. Простая претензия необходима, чтобы посмотреть на реакцию застройщика. Хороший застройщик с репутацией предпочтет решить вопрос сразу, а вам не придется тратить время, силы или деньги на юристов.
Если реакции застройщика не будет — переходите к юридически обоснованным требованиям.
Я рекомендую начинать с малых претензий. Если, конечно, проблема не носит катастрофический характер и не требует незамедлительного решения, например, в аварийных ситуациях: прорвало трубы отопления, которые идут под полом, пошли трещины в конструкциях или промерзли стены. Понятно, что сначала вы вызываете аварийные службы управляющей компании. Но если хотите зафиксировать ущерб и потребовать потом компенсацию от застройщика — лучше уведомить его настолько быстро, насколько это возможно.
С другой стороны, застройщики чаще неохотно устраняют претензию добровольно. Особенно если ее составили не очень грамотно. Юридические отделы с первого взгляда видят, кто писал претензию: дольщик или юрист. Соответственно, чем грамотнее составлена претензия, тем больше шансов, что юридический отдел порекомендует среагировать на нее и не доводить дело до суда и неустоек со штрафами.
Грамотная претензия — это необязательно претензия на 10 страниц с перечислением всех снипов и гостов. Достаточно, если даже небольшая претензия написана на хорошем юридическом языке с четким изложением требований. И лучше сформулировать ее посерьезнее, чем: «У меня дома холодно, помогите решить проблему».
Как рассчитывать неустойку за просрочку сдачи дома
Теперь поясню, как рассчитывать неустойку, если вы вовремя не получили свою квартиру. Это важный раздел, потому что размер неустойки обязательно нужно указать в претензии. Вам потребуются следующие данные.
Стоимость квартиры, которую вы фактически заплатили застройщику на день подачи претензии. Если вы еще не полностью расплатились, например, взяли ее в рассрочку, можете считать неустойку только на ту сумму, которую фактически заплатили.
Количество дней просрочки. Просрочка начинается со дня, следующего за последним днем исполнения обязательства. Если в договоре указано, что квартиру вам должны передать 1 июня, неустойку считают со 2 июня. Если в договоре обозначен период — месяц или календарный квартал, последний день периода будет считаться последним днем исполнения обязательства.
Например, если в договоре указан срок передачи квартиры как июнь 2019 года, значит, последний день — 30 июня, а неустойку надо считать с 1 июля.
Действующая ключевая ставка ЦБ РФ. Закон увязывает неустойку со ставкой рефинансирования ЦБ РФ. Но с недавних пор ее приравняли к ключевой ставке. Проверить ключевую ставку можно на сайте Центрального банка РФ.
Однако по закону при расчете применяется та ключевая ставка, которая действовала в момент исполнения обязательства. То есть в тот день, когда вам фактически передали квартиру. Если ставка с тех пор изменилась, а это, скорее всего, так и есть, ее нужно посмотреть в архиве.
Сам размер неустойки определен законом — 1/150 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки исполнения обязательства. Для юридических лиц, которые являются участниками долевого строительства, — 1/300.
Таким образом, формула для расчета неустойки выглядит так:
Неустойка = Цена квартиры × Количество дней просрочки × 1/150 × Ставка рефинансирования в процентах
Для удобства можно рассчитать размер неустойки в процентах за один день. Формула такая:
Неустойка за 1 день = Ставка рефинансирования в процентах × 1/150
В этом случае окончательная формула становится проще:
Неустойка = Цена квартиры × Количество дней просрочки × Неустойка за 1 день в процентах
Если затрудняетесь сами, в интернете можно найти готовые решения по калькуляторам неустойки по договорам долевого участия.
Какую ставку ЦБ использовать, если она менялась. Закон указывает, что при расчете неустойки используют ставку ЦБ РФ на день исполнения обязательства, то есть на день подписания акта приема-передачи квартиры. Однако вы можете подавать иск по неустойке в суд еще до того, как обязательство по передаче квартиры будет исполнено. Получается, что по срокам, которые есть в договоре, просрочка уже есть, а акт вы еще не подписывали. Закон это не запрещает. Или, например, период просрочки такой большой, что ставку меняли несколько раз. Это добавляет некоторые сложности при расчете неустойки.
Чтобы понять, какую ставку нужно применять в формуле, нужно понять, что такое исполнение обязательства. По договору долевого участия — это передача квартиры. Если квартиру вам фактически по акту передали, то для расчета неустойки берут ключевую ставку ЦБ РФ, которая действует на день передачи квартиры. Если же квартиру вам не передали, можете брать любую ставку, которая вам выгоднее.
Например, если на сегодняшний день ключевая ставка ниже, чем на день, в который вам должны были передать квартиру — можете посчитать от той ставки, что больше. К сожалению, даже у судов нет единого подхода в таких случаях. Они могут как принять ваш расчет, так и пересчитать неустойку самостоятельно по действующей ключевой ставке на момент принятия судом решения.
Объясню на конкретных примерах.
Если квартиру уже получили. Допустим, вы приобрели квартиру стоимостью 4 млн рублей. Передать ее должны были 1 июня 2018 года. Фактически квартиру вы получили 30 декабря 2018 года. 30 декабря 2018 года действовала ключевая ставка в размере 7,75% годовых.
Дни просрочки: со 2 июня 2018 года по 30 декабря 2018 года — 212 календарных дней.
Неустойка за один день: 7,75% × 1/150 = 0,0517% в день. Отдельных правил округления нет. Я рекомендую округлять по последней цифре, с которой начинается периодическая дробь. Т. е. округлить 0,051666(6) в периоде до 0,0517.
Общая неустойка: 4 000 000 рублей × 212 × 0,517% = 438 416 рублей.
Обязанность управляющей компании
Ремонт подъездного помещения многоквартирного дома — это задача, по сути своей, сложная только на первый взгляд. При необходимости даже в многоэтажных домах процесс занимает всего несколько недель с учетом предварительной закупки материалов.
Постараемся описать, что же именно входит здесь в задачи УК:
- замена стекол в окнах и реставрация последних;
- окрашивание потолков и стен;
- обновление тамбура;
- обновление входного блока;
- починка или обновление почтовых ящиков в случае их повреждения;
- окрашивание тепловых элементов и лестничных перил;
- обновление элементов освещения;
- обновление пожарных щитков;
- починка козырьков.
Как можно понять, перечисленные действия сильно отличаются от капремонта, в который совершенно не входят работы по подъезду.