Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Участки без подряда: что разрешено и что запрещено строить собственникам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участок всем хорош: географически находится в привлекательном месте, стоимость земли не превышает рыночную и у продавца даже есть на руках такой удивительный документ, как топографическая схема. Где отмечено, что подземных коммуникаций, построенных ранее, здесь не было, нет, и не будет. Во всяком случае, до тех пор, пока новый хозяин их не захочет провести.
Земельный участок с подрядом
Подряд – сделка между заказчиком и застройщиком, в рамках которой по заданию заказчика на участке, принадлежащем застройщику, выполняется возведение частного дома.
Именно таким образом возникают коттеджные поселки – застройщик выкупает у муниципальных органов территорию, на которой строит дома с соблюдением общих правил, в единой архитектурной концепции, по одному или нескольким типовым проектам.
Приобрести участок на этой территории будущий владелец дома может, только заключив с застройщиком договор подряда. Такая форма сделки имеет ряд преимуществ и недостатков. Главным плюсом участков с подрядом является выполнение всех работ на условиях «под ключ» в рамках единого договора.
Участок без подряда с коммуникациями
Прежде чем приобрести участок без подряда, стоит задать себе вопрос: «нужно ли покупать участок с коммуникациями?». Приобретение участка, к которому уже подведены все инженерные сети – это выгодное вложение средств, так как не всегда все может быть гладко в этой отрасли. Владельцы «голых» земных участков, планирующие строительство дома или коттеджа, довольно часто сталкиваются с рядом проблем при проведении инженерных работ. Нередко бывает так, что заказчик получает отказ от компаний, занимающихся прокладкой коммуникаций. Причины здесь могут быть разными. Самая распространенная – отдаленность основной ветки тех или иных коммуникаций. При таких обстоятельствах владельцу участка приходится приложить немало усилий, чтобы добиться желаемого результата.
При покупке участка с подрядом, во избежание неприятных инцидентов между застройщиком и заказчиком, возникших на почве недопонимания, важно перед вкладыванием личных средств во столь недешевую покупку заключить предельно ясный и точный договор с застройщиком. В договоре стоит уточнить сроки строительства, сроки подвода коммуникаций (если таковых нет на участке), максимально подробно описать все сооружения, которые будут возводиться на данной территории.
Напоследок следует отметить, что сейчас набирает популярность еще один вариант продажи земельных участков. Он как бы является промежуточным между вариантами с подрядом и без подряда. Условием может быть то, что будущий проект дома необходимо будет согласовать с архитектором компании-девелопера, либо покупатель будет обязан строить дом из определенного материала, либо коробка дома должна будет соответствовать установленному застройщиком образцу.
Поэтому, прежде чем приобретать земельный участок на условиях без подряда, стоит внимательно изучить условия предлагаемого компанией договора купли-продажи.
Что необходимо учитывать при выборе земли под строительство жилища?
Основные ошибки, с которыми сталкиваются 60% покупателей. Если Вы нашли место, которое Вас устраивает, к примеру, по цене и по своему месторасположению, инфраструктуре и т.д. Вы обязаны в первую очередь запросить у застройщика градостроительный план на данный земельный надел, для чего это нужно? На таком плане есть зона разрешённой застройки на данном участке, т.е. есть там ограничения по застройки или их нет, зачастую бывают случаи, когда на половине объекта возведение чего-либо просто запрещено, так как там, может проходить красная зона и в дальнейшем, там закладывался проект по прокладке каких-то линий передач.
Половина покупаемого объекта может быть просто не ликвидным. Градостроительный план застройщик предоставляет бесплатно и никаких проблем с этим быть не должно, но если девелопер сопротивляется вашей просьбе, значит, есть определённые нарушения и Вам стоит хорошо подумать идти на такую сделку или нет. Так же немало важно знать есть ли на покупаемой территории уклоны, так как любой уклон, даже самый незначительный, ведёт за собой дополнительные расходы по строительным материалам и работой спец. техники.
Чем ровней территория, тем выгодней Ваша будущая постройка. Еще один момент, на который важно и нужно обращать внимание это уровень дороги по отношению к участку, он так же может удорожить Вам постройку. Изучайте обязательно грунт на том месте, который Вы планируете приобретать, грунт не должен быть насыпным, так как при строительстве дома Вам придется демонтировать весь грунт и это опять, будет являться дополнительным расходом. Как видите очень много тонкостей и нюансов. Будьте внимательны при покупке земельного участка.
Под строительство жилой недвижимости подойдет далеко не каждая территория. Земельный кодекс РФ подразделяет земельные наделы на несколько видов в зависимости от расположения и назначения.
В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, жилой дом можно построить на участках:
— для индивидуального жилищного строительства (код вида разрешенного использования 2.1);
— для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) (код вида разрешенного использования 2.2), если участок расположен в населенном пункте;
— для ведения садоводства (код вида разрешенного использования 13.2), если это допускается правилами землепользования и застройки.
На данных участках собственник вправе возвести отдельно стоящее здание высотой до 20 м и не более трех наземных этажей, предназначенное для постоянного проживания.
А есть ли коммуникации?
Будущему землевладельцу необходимо обратить внимание на наличие коммуникаций или возможность подключения дома к инженерным сетям. Лучше выбрать участок, находящийся неподалеку от общей газовой трубы и источника электроэнергии: чем больше расстояние до коммуникационных сетей, тем дороже будет подключить к ним объект.
Также следует заранее предусмотреть способы подключения к канализации и водопроводу. Хорошо, если есть возможность воспользоваться благами центральных магистралей. В противном случае можно пробурить скважину и установить автономную канализационную систему. Разумеется, первый вариант гораздо удобнее: владельцу не придется заботиться о техническом обслуживании септиков, достаточно лишь своевременно вносить плату за коммунальные услуги.
На загородном рынке Подмосковья земельные участки – самый востребованный товар. Порядка 75% сделок на всей «загородке» приходится на участки без подряда (УБП) и около 10% – на участки с подрядом (УСП). В чем же разница между этими типами недвижимости.
Для начала поясним, о каком подряде, собственно, идет речь. Договор подряда – это обязательство одной из сторон сделать работу, согласованную со второй стороной, а затем передать ее заказчику. Тот, в свою очередь, эту работу оплачивает. В контексте загородной недвижимости подряд – это договор на возведение дома на земельном участке.
Таким образом, УБП – это надел земли без построек и обязательств по их возведению. В этом случае заключается только договор купли-продажи земельного участка. Приобретая УБП, вы сами выбираете, когда вам начинать строительство, у какого застройщика, какой дом вы хотели бы видеть и т.д. Впрочем, можно ничего не строить, если вам кажется, что момент неподходящий. Но стоит иметь в виду: по наблюдениям экспертов на «загородке», если затянуть с возведением дома, в половине случаев голый участок так и останется таковым.
В свою очередь, участок с подрядом на строительство – это земельный надел, на котором планируется возведение дома с теми характеристиками и в те сроки, которые были обговорены с застройщиком. В его зону ответственности входит весь объем строительных работ.
Группы девелоперов, занимающихся продажей участков без подряда
В целом девелоперов, занимающихся продажей участков без подряда, в зависимости от мотивов целесообразно сегментировать на пять кластеров:
- Первую группу составляют девелоперы, которые опасаются заниматься разработкой серьезных концепций и в силу отсутствия достаточного опыта реализации поселков с подрядом идут по пути наименьшего сопротивления и продают просто участки.
- Вторая категория девелоперов предпочитает максимально быстро реализовать проект и получить финансовый результат в минимальные сроки. В этой ситуации они также склоняются к реализации поселков с участками без подряда во всем проекте или же на части разрабатываемого участка.
- Третья — наиболее распространенная на рынке участков без подряда категория девелоперов — работает с участками без подряда в связи с освоением новых направлений. Схема реализации проекта без подряда обусловлена ситуацией неопределенности и желанием девелопера снизить финансовые потери.
- Следующую группу формируют девелоперы, работающие на уже освоенных шоссе, но совмещающие как участки с подрядом, так и без подряда в одном поселке. Эта категория обладает довольно большим опытом совмещения двух типов участков в одном проекте вместе с успешным продвижением таких продуктов.
- В последнюю группу девелоперов попадают те, у кого реализация участков с подрядом в объекте оказывается неуспешной и они постепенно проводят реконцепцию объекта и переходят к механизму реализации участков без подряда.
Участок без подряда, в чем преимущества и недостатки
Купить участок земли без подряда можно в тот момент, когда еще нет достаточной суммы на дом, а цена на рынке сложилась привлекательно для вас. И в этой покупке будут те преимущества, которые обозначены недостатками в варианте «участок с подрядом»:
- Нет необходимости вкладывать большую сумму сразу, оплачивать услуги застройщика.
- Имеется возможность поэтапного строительства, выбора проекта, материалов, вида утепления, степени экологичности будущего дома.
- Можно самостоятельно вести строительство или нанимать рабочих по своим критериям.
- Есть шанс построить дом своей мечты, без оглядки на общую концепцию застройки поселка.
Величина зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Этот показатель публикуется в ЕГРН. Какой будет налог на землю с 2023 в официальных документах обозначается уже 1 января.
Если это новый земельный участок, который образовался и официально зарегистрирован в течение года, то данные по нему нужно предоставить в ЕГРН. Комиссия сама определит реальную стоимость и базу.
Главное положительное изменение в 23 году – отсутствие официального повышения стоимости. В таком случае, все цены останутся на уровне 2022 года, если в ЕГРН не решат понизить кадастровую стоимость земельного участка.
Исключение – изменение характеристик. Например, раньше землю можно было использовать только для сельского хозяйства, а в новому году получено разрешение на коммерческое строительство. В таком случае, исходя из общих инструкций, цена будет пересмотрена, а база для начисления налога изменится.
Если в планах самостоятельно строить дом, контролировать весь процесс, то покупайте участки без подряда. Сами решаете, какой выбрать стиль, этажность, площадь и т.д.
Такие наделы тоже имеют свои плюсы и минусы. Почему же выгодно купить участок без подряда?
За: Доступная стоимость
Цена за такую землю в среднем на 20-30% меньше, чем участок уже с возведенным коттеджем. Сумма меняется в зависимости от наличия или отсутствия коммуникаций.
За: Выгодное вложение
Участки без подряда пользуются высоким спросом. Но не только из-за низкой цены. Земля — это надежный инвестиционный проект. А строительство дома отложите до лучших времен, если пока не накопили нужной суммы.
За: Свобода действий
Собственник имеет право на выбор любого проекта дома, внешней и внутренней отделки и обустройства придомовой территории. Соблюдать единый архитектурный стиль необязательно. Поэтому есть возможность выделиться на фоне соседей.
За: Неограниченное время застройки
Владельцы участков сами регулируют этап строительства. Если финансовые возможности пока не позволяют быстро построить дом, отложите это дело.
За: Выбор застройщика
Не хотите сами строить, пригласите строительную бригаду. Участки без подряда тем и хороши, что вы сами подбираете компанию, часть работ вполне выполняется самостоятельно (если есть определенные знания, навыки и опыт). Плюс — это полный контроль бюджета, закупок дорогостоящих материалов н точно не будет. Оплачиваются работы после принятия готового дома. Но предусмотрен аванс по договоренности.
Какие отмечают недостатки участков без подряда?
Против: риск неисполнения застройщиком обязательств и сдвиг сроков окончания строительства
Жить в режиме постоянной стройки никто не желает. Застрахуйте себя и обратитесь в надежную строительную компанию с успешными проектами, отзывами и репутацией.
Против: свобода выбора не такая уж и полная.
Относительно размещения объектов на участке существуют ряд типовых требований, которые следует соблюдать. Площадь застройки должна составлять ⅓ от общей площади надела. Допускается возведение не более трех построек: один жилой дом и два здания для хозяйственных целей. Если это правило нарушить, то недвижимость не зарегистрируют.
Еще такой момент. Отсутствие единого стиля в постройках проводит к тому, что на одной улице будут рядом стоять дом эконом-класса и богатый коттедж. Некоторые соседи все-таки стремятся к некой визуальной эстетике.
Против: отсутствие коммуникаций
Большинство участков без подряда продаются без проведенных инженерных сетей. Покупатель самостоятельно будет заниматься вопросами подключения электричества, газа и воды. Обычно участки без коммуникаций покупают из-за низкой цены и возможности самим выбрать подрядчиков и провести все блага.
Москва. 21 февраля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Около 3 млн рублей составляет средняя стоимость наиболее ликвидного участка без подряда на вторичном рынке в Подмосковье, подсчитали в «Инком-Недвижимость».
«Средняя стоимость (в зависимости от направления) наиболее ликвидных вторичных участков без подряда, расположенных до 30–40 км от МКАД, составляет от 3 до 4 млн рублей (для сравнения: в целом по Московскому региону усредненная цена участка без подряда – 1,5 млн рублей)», — говорится в исследовании компании.
Для сравнения, стоимость наиболее ликвидных вторичных коттеджей на этом де расстоянии составляет 20–25 млн рублей, дач – 6,9 млн рублей.
Не удивительно при этом, что наиболее популярными лотами являются участки без подряда и дачи – их приобретает около 55% покупателей, на втором месте коттеджи – 35% продаж, реже всего приобретают таунхаусы – они занимают до 10% объема реализации.
Самыми привлекательными являются объекты с подведенными коммуникациями, хорошей транспортной доступностью (30-40 км от МКАД), расположенные рядом с городской инфраструктурой или природными объектами (река, лес, озеро). Наименее ликвидными считаются дома площадью более 400 кв.м и выше 3-х этажей, а также участки без подведенных коммуникаций в отдаленных районах. Что касается готовых домов, то активным спросом пользуются двухэтажные дома площадью от 130 до 250 кв.м. Также в настоящее время растет популярность одноэтажных объектов площадью 110–140 кв.м.
В исследовании компании отмечается, что на волне повышенного спроса почти 60% продавцов завышают цены на 20%–25%. Правильно оцененные объекты продаются в среднем за 3–4 месяца. Если среднестатистический лот продается более 6 месяцев, значит, его стоимость завышена, цена не соответствует качеству.
Подача заявлений на государственный кадастровый учет и регистрацию прав
Напомню, что сейчас подать заявление на кадастровый учет и регистрацию прав можно на бумажном носителе при личном посещении МФЦ, либо ФГБУ «ФКП Росреестра», либо отправить по почте, либо заказать выездной прием за отдельную плату. Или в электронном виде через сайт госуслуг или Росреестра.
С 28.10.2021 года будет доступна подача заявления через нотариуса при нотариальной сделке. Либо выездной прием МФЦ или ФГБУ «ФКП Росреестра» за плату.
С 01.01.2023 будет доступна функция подачи заявления через личный кабинет на сайте Росреестра или через региональные порталы государственных и муниципальных услуг.
Кроме того, с января 2023 года органы государственной власти и органы местного самоуправления, страховые и кредитные организации будут запрашивать сведения, содержащиеся в Росреестре, только в электронной форме.
Участок с подрядом — это разновидность сделки, при которой по заданию заказчика выполняются определенные работы другой стороной (исполнителем).
На практике компания-застройщик выкупает несколько земельных участков по согласованию у местной администрации.
Причем, все строения должны соответствовать определенным стандартам и нормативам. Проще говоря, они будут возведены в едином архитектурном стиле без изыском.
Далее потенциальные владельцы могут приобрести земельный участок только при заключении договора на строительство с подрядчиком. Альтернативные варианты не рассматриваются. Земля по факту находится в собственности у компании и получить его без строительства дома невозможно.
ВАЖНО! Главных плюсом участка с подрядом будет функция «все включено». Гражданин приобретает землю и дом сразу.
По договору компания-застройщик обязуется в строго определенные сроки, из указанных в договоре стройматериалов возвести жилой дом.Именно в этом случае действует пункт, когда все дома на улице или даже в поселке построенные в определенном стиле без отклонений.
Конечно, это эстетично и красиво, но не каждому подойдет. Беря участок с подрядом можно быть уверенным на 99%, что компания добросовестно выполнит обязательства. Иначе в ход пойдут неустойки и штрафы, а то и уголовная ответственность.
В законодательных документах нет прописанных норм о покупке земельного участка с подрядом, поэтому фирмы застройщика могут добавлять в договор различные условия, которые им выгодны. Например, договором подряда может быть предусмотрена полная предоплата выполнения работ, что крайне нежелательно для покупателя.
Когда же происходит покупка участка земли без подряда, то в договоре указывается только стоимость самого участка, и не прописывается цена за другие услуги или работы, так как это не предмет сделки.
Соглашение о подряде не нужно регистрировать в отделении Росреестра, поэтому приобретение участка с подрядом может проходить в два этапа регистрации, это касательно договора на сам участок земли, а уже затем на сам объект недвижимости, когда он вводится в эксплуатацию. Еще как вариант, можно оформить договор и одновременно с этим произвести регистрацию прав на участок земли и построенное здание, после того, как оформлен и подписан акт о вводе в эксплуатацию.