Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Каковы особенности договора об ипотеке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дoгoвop ипoтeки — oфициaльный дoкyмeнт, кoтopый пoдтвepждaeт пoлyчeниe cpeдcтв пoд зaлoг нeдвижимocти, фикcиpyeт ycлoвия coглaшeния и пopядoк пoгaшeния зaймa. Cтopoны пo дoгoвopy ипoтeки — кpeдитop, кoтopый пo ycлoвиям coглaшeния являeтcя зaлoгoдepжaтeлeм, и зaeмщик — зaлoгoдaтeль.
Чтo тaкoe дoгoвop ипoтeки
B кaчecтвe зaлoгoвoгo имyщecтвa выcтyпaeт нeдвижимocть, кoтopyю пpиoбpeтaeт зaeмщик, или кoтopaя yжe нaxoдитcя в coбcтвeннocти caмoгo зaeмщикa, eгo пopyчитeля или зaлoгoдaтeля. Нaпpимep, мoжнo нe тoлькo кyпить квapтиpy в ипoтeкy, нo и пoлyчить дeньги пoд зaлoг coбcтвeннoгo жилья, или жилья poдcтвeнникoв.
✒ 3aлoгoдaтeль и зaлoгoдepжaтeль пoдaют coвмecтнoe зaявлeниe в opгaны Pocpeгиcтpaции.
✒ К зaявлeнию пpилaгaeтcя пaкeт нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв и выпиcoк.
✒ Пpoвepкa дoкyмeнтoв зaнимaeт oт 1 дня пpи элeктpoннoй peгиcтpaции cдeлки, 3 дня чepeз нoтapиyca, 5 днeй пpи пepeдaчe дoкyмeнтoв в pocpeecтp, 7-9 днeй пpи oфopмлeнии чepeз MФЦ.
✒ B cлyчae пoлoжитeльнoгo peшeния, в peгиcтpaциoннyю зaпиcь и нa дoгoвop ипoтeки внocитcя нaдпиcь ycтaнoвлeннoгo oбpaзцa. Oтмeткa o гocpeгиcтpaции нeдвижимocти coдepжит: пoлнoe нaзвaниe гocyдapcтвeннoй cлyжбы, кoтopaя пpoвeлa peгиcтpaцию, дaтy, мecтo и нoмep peгиcтpaции. Дaнныe зaвepяютcя пoдпиcью дoлжнocтнoгo лицa и cкpeпляютcя пeчaтью.
Льготные категории граждан. Кто может воспользоваться льготной ипотекой?
Кто имеет право на ипотеку с господдержкой? С 2018 года действует программа «Семейная ипотека», которая дает семьям возможность взять кредит с льготным процентом. Условие участия – рождение в семье ребенка (изначально – второго, с июля 2021 года – и первого) после 1 января 2018 года. Недавно программа была продлена до 2024 года. Воспользовавшись ею, семьи получают возможность взять ипотеку под 6%. Первоначальный взнос при этом составляет 15% от стоимости жилья, а максимальный размер кредита зависит от региона. Сейчас рассматривается предложение расширить действие программы на вторичное жилье – но для тех городов, где мало новостроек.
Кроме того, семьи с детьми могут воспользоваться выплатами для выплаты кредита. Правила погашения ипотеки материнским капиталом можно уточнить в банке, в котором оформлен заем.
Особенность ипотечного кредита состоит в том, что заемщик заключает с банком не только кредитный договор, но еще и договор ипотеки. Договор ипотеки представляет собой соглашение о залоге недвижимого имущества в качестве обеспечения по кредиту, оформляется в виде закладной и подлежит обязательной государственной регистрации. В договоре ипотеки должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
«Одалживая деньги на дом или квартиру, банк весьма придирчиво относится к объекту приобретения. Для него это – прежде всего, залог, реализация которого должна обеспечивать возврат одолженных средств, если заемщик не сможет погасить кредит. А значит, недвижимость должна иметь хорошие продажные характеристики, чтобы ее можно было быстро реализовать. Качество недвижимости должно быть достаточно высоким, чтобы обеспечивать стабильную цену на данное жилье на весь срок погашения кредита – десять, двадцать или тридцать лет.
Не соответствует требованиям банка ветхое жилье, дома под снос или реконструкцию, квартиры с незаконной перепланировкой, без подключения к электрическим, паровым или газовым системам отопления, без исправного сантехнического оборудования, и крыши – для квартир, расположенных на последних этажах».1
По российскому законодательству в случае неисполнения заемщиком обязательств по погашению кредита банк имеет право потребовать продажи залога, чтобы из вырученных средств погасить остаток долга.
Так как кредитор заинтересован в сохранности залога, кредитный договор может содержать условие, по которому заемщик обязан позволять регулярно осматривать недвижимость, которая служит предметом залога, чтобы убедиться, что с ней все в порядке.
Недвижимость, которую приобретают на кредитные средства, оформляется в собственность заемщика. Однако право собственности ограничивает обременение по кредиту. Без согласия банка заложенную недвижимость нельзя подарить или обменять. Продать предмет залога можно только с разрешения банка – чтобы досрочно погасить кредит. Ипотечный кредит погашается досрочно, если заемщик не может или не хочет продолжать выплачивать кредит, чтобы за счет вырученных средств погасить остаток долга перед банком. Чаще всего это происходит в том случае, когда у заемщика возникают финансовые трудности и он не может продолжать выплачивать кредит. Иногда заемщики досрочно погашают кредит потому, что решили приобрести другое жилье, более просторное или комфортное. Как правило, в этом случае заемщик продает жилье из-под залога, а затем снова берет ипотечный кредит для приобретения другого объекта недвижимости.
Благодаря тому, что ипотечный кредит имеет обеспечение, ставки по таким кредитам более низкие, чем по кредитам без обеспечения.
Ипотечное страхование
За счет ипотечного кредита на приобретение недвижимости можно оплатить и расходы по ее ремонту, а также на ипотечное страхование – многие банки сами предлагают увеличить кредит на сумму этих расходов.
Ипотечным страхованием называют комплексную программу, которая включает в себя три вида страхования: страхование недвижимости от повреждения и разрушения, страхование жизни и здоровья, а также страхование титула – юридической чистоты сделки. Во всех трех случаях выгодополучателем является кредитор.
Страхование недвижимости от повреждения и разрушения является обязательным условием получения ипотечного кредита в соответствии с федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Это делается для защиты кредитора от риска невозврата кредита: если объект недвижимости серьезно пострадает или будет разрушен, заемщику не будет резона продолжать выплачивать кредит. «Дом может сгореть, под окнами неожиданно обнаружится свалка радиоактивных отходов, квартира может стать непригодной для жизни: к примеру, из-за непродуманной «точечной застройки» фундамент «поплывет», и в стене квартиры появятся трещины».4 Выручить средства для погашения остатка долга по кредиту за счет продажи залога в этом случае будет невозможно. Если же недвижимость застрахована, остаток долга по кредиту вместо заемщика выплатит страховая компания.
Кроме того, банки предлагают ипотечным заемщикам добровольно застраховать свою жизнь и здоровье, а также титул – юридическую чистоту сделки. Если заемщик застраховал жизнь и здоровье, то страховая компания возьмет на себя погашение кредита в случае серьезных проблем со здоровьем или смерти заемщика. В зависимости от того, насколько пострадало здоровье заемщика, страховая компания будет погашать кредит за него, пока он не выздоровеет, либо выплатит остаток долга полностью, как и в случае смерти заемщика.
Страхование титула поможет решить проблему в том случае, если сделку купли-продажи недвижимости, приобретенной на кредитные средства, признают ничтожной. Причины, по которым сделку с недвижимостью могут признать недействительной, перечислены в ст. 168–183 Гражданского кодекса РФ.
Если сделку купли-продажи недвижимости признают ничтожной, подписанный договор купли-продажи аннулируется, и покупатель теряет право собственности на эту недвижимость. Хотя продавец обязан вернуть покупателю деньги за жилье, осуществить это практически невозможно. В результате заемщик остается без жилья, без денег и с долгом по кредиту на крупную сумму. В такой ситуации по договору страхования титула остаток долга по кредиту погашается за счет страхового возмещения.
Сумма ипотечного кредита рассчитывается, исходя из стоимости приобретаемой недвижимости на основе отчета об ее оценке. Кроме того, ежемесячный платеж должен быть такой величины, чтобы заемщик успел погасить кредит до наступления пенсионного возраста. По сложившейся в России практике размер платежа по ипотечному кредиту не может превышать 40–50 % ежемесячного дохода.
Если ежемесячного дохода заемщика будет недостаточно, чтобы успеть погасить кредит до наступления пенсионного возраста, можно подключить одного или нескольких созаемщиков. Если кредит оформляется на нескольких созаемщиков, максимально возможная величина ежемесячного платежа по кредиту рассчитывается уже по сумме их общих доходов. Созаемщики несут солидарную ответственность за своевременное погашение кредита, поэтому, если основной заемщик перестанет платить, созаемщик будет обязан сделать это за него. Причем если созаемщик тоже откажется платить по кредиту, остаток долга могут взыскать с него через суд. В том числе кредитор может через суд добиться обращения взыскания и продажи имущества созаемщика с открытых торгов, чтобы получить деньги для погашения кредита.
Большинство банков позволяет привлекать 2–3 заемщика, хотя эта цифра может быть и больше. Созаемщиком может стать супруга или супруг, родственники и даже совершенно посторонние люди.
Ипотечное жилищное кредитование: плюсы и минусы
Подводя итог вышесказанному отметим, что основными преимуществами ипотечного кредитования, несомненно, являются возможность быстрого приобретения собственного жилья и при наличии постоянного высокого дохода – постепенная выплата кредита, не в ущерб жизненным интересам семьи. Главный же недостаток покупки квартиры по ипотеке – риск потерять постоянный доход, вследствие чего возможны просрочки обязательных платежей. Большому риску подвержены те, кто купил квартиру по ипотеке в иностранной валюте – нестабильность на валютном рынке может повлечь за собой выплаты кредитного долга в повышенном размере, в зависимости от курса.
Банки предусматривают рефинансирование валютной ипотеки на основании заявления заемщика.
В случае длительной просрочки банк вправе обратиться в суд с требованиями о выселении должника и его семьи из квартиры и выставить данное жилье на продажу. Ипотека – это, несомненно, важный шаг в жизни каждого заемщика, желающего приобрести собственную квартиру, однако, прежде, чем принять это решение, необходимо тщательно просчитать все возможные риски, создать резерв средств, благодаря которому обязательные платежи будут вноситься даже при потере постоянного заработка.
Существо основного обязательства как существенное условие договора залога недвижимости
ДИ не имеет смысла без ссылки на основное обязательство, которое обеспечивает ипотека. В договоре залога должна быть указана суть обеспечиваемого договора, сроки исполнения и сумма, порядок расчетов (п. 1 ст. 9 закона № 102).
Ипотекой в силу договора могут быть обеспечены обязательства, вытекающие:
- из кредитного договора;
- договора займа;
- договора купли-продажи;
- договора аренды, подряда и т. д.
- причинения вреда.
Что касается суммы основного обязательства, то здесь возможны 2 варианта:
- В ДИ указывается твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных залогом. В таком случае залогодержатель не имеет права требовать обращения взыскания на заложенное имущество за пределами данной суммы, кроме возмещения судебных издержек залогодержателя, расходов по реализации имущества, а также дополнительных расходов залогодержателя (ст. 4 закона № 102).
- В ДИ перечисляются те требования, которые обеспечиваются ипотекой по данному договору. Возможный перечень таких требований содержится в п. 1 ст. 3 закона № 102.
Как заключать договор ипотеки с участием несовершеннолетних. Согласие супруга: на что обратить внимание
При заключении договора на ипотеку на что обратить внимание?
Если в сделке участвуют дети, необходимо проанализировать, требуется ли получение разрешения органов опеки и попечительства (ООП).
По общему правилу при совершении сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему (в том числе при передаче в залог), опекун (попечитель) или родитель обязан получить разрешение ООП (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
Определение КС РФ «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Матюхиной Аллы Владимировны…» от 17.02.2015 № 246-О поставило точку в сложившейся противоречивой судебной практике на предмет необходимости получения разрешения ООП на передачу в залог квартиры, приобретаемой на средства ипотечного кредита, где несовершеннолетнему будет принадлежать доля в праве собственности.
Разрешение ООП требуется только в случае, если ДИ заключается в отношении уже принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения, но не при возникновении ипотеки в силу закона в случае с кредитным договором.
Аналогичным образом не требуется согласие супруга при возникновении ипотеки в силу закона (например, при покупке жилого помещения за счет кредитных средств). При заключении ДИ на уже принадлежащее супругам имущество ранее необходимо было представлять согласие супруга, так как ДИ подлежал государственной регистрации. Сейчас государственной регистрации подлежит только ипотека как обременение, но не сам ДИ. Следовательно, и требовать согласия супруга в такой ситуации регистрирующий орган не вправе.
***
Таким образом, ДИ должен содержать все существенные условия: предмет, оценку заложенного имущества, характеристику основного обязательства. Законом № 102 предусмотрены особенности залога земельных участков, жилых помещений и некоторых других видов недвижимого имущества.
Ответственность за нарушение договорных обязательств и норм жилищного законодательства
Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает в общем виде ответственность по договору социального найма жилого помещения (для наймодателя — ст. 66 ЖК РФ и нанимателя — ст. 68 ЖК РФ), а также ответственность за ненадлежащее использование жилищного фонда. Кроме того, законодательством может быть установлена ответственность и за другие нарушения жилищного законодательства.
Так, Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена ответственность лиц, виновных в невнесении платы за жилое помещение за шесть месяцев (ст. 687 ГК РФ) Эта санкция применяется за нарушение обязанности, предусмотренной договором найма.
Градостроительным законодательством предусмотрена административная ответственность за ряд правонарушений, выразившихся в строительстве объектов недвижимости без разрешения на строительство (самовольная постройка), нарушении разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости, нарушении установленного порядка выполнения инженерных изысканий для осуществления градостроительной деятельности и порядка разработки и утверждения проектной документации, недопущении должностных лиц архитектуры и градостроительства на объекты недвижимости, находящиеся в стадии строительства, реконструкции или ремонта, и некоторые др.
Что касается мер гражданско-правовой ответственности, важнейшей мерой является возмещение вреда, причиненного жилищному фонду. Согласно данной статье предприятия, учреждения, организации, а также граждане, причинившие ущерб жилым домам, жилым помещениям, инженерному оборудованию, объектам благоустройства и зеленым насаждениям на прилегающих к домам участках, обязаны возместить причиненный ущерб. Так, в судах часто рассматриваются споры о возмещении ущерба, причиненного по вине соседей истцов вследствие затопления квартир, неосторожного обращения с огнем и т.д.
Ущерб, причиненный указанным выше объектам, возмещается по общим правилам, предусмотренным соответствующими нормами гражданского права. Возмещение ущерба может состоять в исправлении поврежденного объекта, например в ремонте двери, крыши и т.п., либо в полном возмещении причиненных убытков или иными средствами (гл. 59 ГК РФ).
Кредит и ипотека: разница
Главное отличие ипотечного кредитования от обычного — крупная сумма по ипотеке выдаётся только под залог недвижимости. Её стоимость должна быть не меньше суммы кредита, поэтому чаще всего закладывают приобретаемое жилье. Но можно заложить и уже имеющееся в собственности. Таким образом банк страхует себя от невыплат по кредиту. То есть, если клиент платит исправно, то после последнего взноса он полностью закрывает обязательства по кредиту и становится собственником. Если нет — банк может забрать заложенное имущество и выставить на торги, чтобы возместить сумму кредита вместе с неуплаченными процентами.
В основном, банки не торопятся забирать залоговое имущество — они предлагают клиенту альтернативные способы решения проблемы: изменение размера платежей, сроков ипотеки или даже замораживание выплат.
ДОГОВОРЫ ОБ ИНВЕСТИРОВАНИИ СТРОИТЕЛЬСТВА
Излишне приводить тексты конкретных договоров об инвестировании строительства, поскольку по направленности они мало чем отличаются от кредитного договора и договора ипотеки.
Финансирование строительства без правовой защиты населения является весьма рискованным для граждан и представляет серьезную угрозу возникновения строительно-финансовых пирамид. Даже после принятия новых законов, беря на себя весь риск застройщика, по завершении строительства граждане не имеют гарантий получить квартиру в собственность из-за изначальной юридической непрозрачности всей схемы договорных отношений. В результате застройщик пользуется бесплатным финансовым ресурсом, не неся при этом практически никакой ответственности за его использование, при этом получив максимальные льготы и гарантии по новому законодательству, направленному на развитие доступного жилья граждан.
Более опытные в этих отношениях банки при наличии реальных покупателей на построенное жилье, имея реальные возможности с помощью штата квалифицированных работников, ознакомления с активами застройщика, при наличии исходно-разрешительной документации на строительство на отведенных земельных участках с инженерным оснащением остаются в стороне от участия в этих схемах. Поэтому наряду с созданием условий приоритетности в кредитной сфере для Государственного жилищного ипотечного банка предлагается установление особого статуса как активного участника договорных отношений, возложение на него дополнительных обязанностей в интересах заемщиков. В частности, минимизация риска с помощью изучения строительной компании или инвестора, с которым заключает договор клиент, должна входить в задачу банка, равно как упорядочение отношений последних с иными участниками ипотечных отношений. Получив земельные участки по ипотечной программе без обременения со стороны города, заказчики-застройщики должны продавать жилье вдвое дешевле рыночной цены за квадратный метр. В противном случае возможно использование властных прерогатив публичным участником на стадии заключения и исполнения договоров. Налаженная жилищная ипотека должна свести до минимума участие напрямую граждан в долевых схемах по строительству жилья.
Есть все основания утверждать, что другие участники договорных отношений в области жилищного ипотечного кредитования (продавцы жилья — строящие и продающие жилые помещения; операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию); фонды ипотечного жилищного кредитования; страховые компании, осуществляющие страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, страхование имущества и страхование титула собственности; оценщики; риэлторские компании; инвесторы, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка и др.,) с помощью профессионалов, также позаботились защитить свои интересы с помощью договоров.
Анализ основных договоров в сфере жилищного ипотечного кредитования позволяет сделать вывод, что бессмысленно надеяться на благотворительность со стороны противной стороны при осуществлении государственных социальных проблем. Достаточно ли для решения этой насущной, социальной проблемы лишь принятия законов? Качество и направленность последних (см. статью в журнале «Государство и право», N 3, 2005 года Д. Пашова) не способствуют доступности жилья для миллионов нуждающихся граждан. По сути — это имитация заботы и помощи, так как лавина новых законов не упорядочивает, а усложняет и вводит в тупик решение государственного вопроса. Вряд ли надо стремиться к увеличению их числа, равно как постоянному внесению изменений в действующее законодательство. Одним из важнейших условий нормального функционирования государства является стабильность законодательства. В противном случае даже специалистам в этой области сложно проследить и разобраться во всех новеллах законодательства.
Для каждого из участников жилищной ипотеки, перечисленных выше, действуют свои десятки нормативных правовых актов всех уровней. Безусловно, чтобы иметь доход от своего бизнеса, специалисты этих служб знают и умеют применять нормативные акты для своей пользы. Вряд ли следует надеяться, что они будут действовать в интересах другой стороны — залогодателя (заемщика). Поэтому рядовой, неимущий гражданин, вступая «на тропу доступного жилья», тщетно пытается оценить свои возможности через ознакомление с нормативной базой. Чтобы не быть обманутым, он осознает необходимость знания всего законодательства (противоречивого, коллизионного, в сложном технико-юридическом изложении), над которым уже «поработала армия» представителей другой стороны. Однако это под силу одному на миллион.
Анализ принятых в конце декабря прошлого года 28 Федеральных законов свидетельствует о недостаточном «законодательном обеспечении рынка доступного жилья» для миллионов нуждающихся граждан. Льготы, привилегии по законодательству получили строительные компании, кредитные организации и т.д., только не те, кто больше всего в них нуждался. Действующее законодательство по ипотеке не решает вопрос о целевых дотациях для потребителей, она остается пока «дотационной» для строителей жилья, ипотечных компаний и др. Показана пагубная тенденция развития законодательства. Именно поэтому обосновывается необходимость проведения мониторинга законодательства об ипотечном жилищном кредитовании и разработки концепции с позиций социальной защиты обездоленных граждан.
Для защиты рядовых граждан и уменьшения затрат на оплату десятка посреднических дорогостоящих услуг, возможно, имеет смысл разработать и утвердить на уровне Правительства РФ паритетные (справедливые), доступные и действенные для широкого круга лиц типовые договор ипотеки, кредитный договор, договор об инвестировании строительства и др., а также положение о порядке их заключения и исполнения. Во избежание принятия очередных лоббистских нормативных правовых актов Президент РФ как гарант Конституции Российской Федерации, прав и свобод человека и гражданина мог бы определить, какое министерство, агентство или служба с государственных позиций в состоянии подготовить указанные подзаконные акты, действительно защищающие права обездоленных граждан, лишенных возможности профессионально участвовать в разработке указанных актов и влиять на их качество. Строгое требование заключения именно этих типовых договоров должно опираться на твердую гарантию того, что применение их не принесет ущерба, а безусловно приведет к упорядочению жилищной ипотеки и достижению оптимальной экономии. Сама природа жилищной ипотеки должна исключать возможность ее использования как орудия узких интересов. Условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на длительный срок, иметь низкую процентную ставку. Ипотечное жилищное кредитование нельзя рассматривать только как финансовый механизм в отрыве от социальных проблем и реалий в России.
Человеку, который хочет купить или построить жилье в кредит, вовсе не обязательно разбираться во всех поправках к законодательству. Ему надо только, чтобы все это четко работало, а условия кредита и ипотеки были для него понятными и выгодными. Тем более что такие «шаги» уже появляются на практике, например, Международный бизнес-клуб (МБК, Ростов-на-Дону), помимо организации финансирования, планирует проведение работы по подготовке стандартных проектных документов, решению вопросов обеспечения гарантий и залогов по оформляемым кредитам. Хотелось бы надеяться, что они будут содержать нормы, направленные на установление паритетных отношений. Сильная сторона не должна диктовать в этой сфере свою волю, пользуясь беспомощностью другой.
Ответственность сторон.
Договор может предусматривать санкции (ответственность) за просрочку выплаты кредита.
Как правило, банки указывают в договорах довольно жесткие санкции за просрочку выплаты кредита. Обычный штраф за каждый день просрочки составляет от 0,5% до 1% от суммы просроченного платежа. Однако если просроченных платежей наберется довольно много, то банк будет вправе (обычно это прописывается в типовых договорах) потребовать от вас досрочного погашения всего кредита.
Если у банка слишком жесткие или неприемлемые для вас условия, то лучше отказаться от сотрудничества с ним, чем потом выплачивать существенные штрафы за незначительные нарушения.
Виды ипотечных договоров
Ипотека в зависимости от своих оснований может быть в силу договора, в силу закона и в силу судебного акта. На практике используется только два вида ипотеки (первых), исходя из которых возникают определенные виды договоров. Заключая соглашение с банком на помощь в приобретении жилья, заемщик выбирает выгодные для себя условия. Ряд особенностей позволяет выделить следующие виды ипотечных договоров:
- На куплю-продажу квартиры — средства, выделенные банком, уходят на покупку квартиры, которая потом закладывается кредитной организации;
- На куплю-продажу квартиры, где используются кредитные средства — прежде чем получить деньги от банка, заемщик отдает в залог уже имеющуюся недвижимость;
- На куплю-продажу квартиры за счет кредитных средств — соглашение между покупателем и продавцом проходит регистрацию одновременно с договором о залоге купленного жилья банку.
Среди трехсторонних договоров выделяются соглашение о приобретении квартиры за счет кредитных средств и ДКП совместно с ипотекой квартиры. Во втором случае в документ можно вносить дополнительные пункты, не противоречащие закону. Также стоит учитывать, что классификация договоров ипотеки может основываться на том, кому и на каких условиях она выдается. Каждый заемщик выбирает тот из них, который соответствует его случаю. Он может отдать предпочтение одному из таких соглашений:
- Социальная ипотека — создана для поддержки тех, кто не способен заключить сделку на общих основаниях (ставка до 9,9% годовых);
- Военная ипотека — кредитование военнослужащих, заменившее непосредственное предоставление жилья (процентная ставка снижена, не нужен первый взнос);
- Материнская ипотека — в основе лежит возможность внести первый взнос за ипотеку или досрочно погасить ее за счет сертификата, выданного за рождение второго ребенка или последующих детей;
- Долевая ипотека — в сделку кроме банка и заемщика вступает застройщик (заемщик въезжает в квартиру как только она построена и постепенно рассчитывается с банком).
Это не полная классификация ипотечных договоров. В банковской практике, к примеру, существует предварительный ипотечный контракт. В нем прописываются условия соглашения, обговоренные на начальных этапах сделки, позже они вносятся в основной договор. Несмотря на такое разнообразие классификаций, по сути, у всех ипотечных соглашений только одна цель — обеспечить требования кредитора, осуществить его прямой запрос.
Понятие, стороны и особенности заключения договора ипотеки
Ипотека и ипотечный кредит.
Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека ( от греч. hupotheka — залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). В России порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 16 июля 1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами. Ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.