Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор пожизненного содержания после смерти одной из сторон». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Обязан ли получатель ренты жить в квартире?
Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать во избежание разногласий).
Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает, но большинство юристов считает это рискованным (если пожилой человек скоропостижно умрет, подозрения падут на плательщика ренты), а потому отговаривают от этой идеи.
Как свести риски к минимуму
Помимо мошенничества, к одному из главных рисков сделки относят потенциальное снижение стоимости жилья. Вычислите объём ренты, необходимой для оплаты за год, изучите случаи на разное количество лет и сопоставьте с ценой на жильё. В некоторых ситуациях сделка окажется невыгодной.
Договор пожизненной ренты без указания конкретного периода — кот в мешке. Пожилой человек может прожить долго после оформления соглашения и даже пережить плательщика. В таком случае обязательства по договору перейдут наследникам плательщика.
Взвесьте все за и против, и только потом принимайте решение о заключении договора ренты. Это касается как рантье, так и плательщика.
Комментарии к ст. 596 ГК РФ
1. Комментируемая статья определяет признаки пожизненной ренты, благодаря которым можно провести водораздел между постоянной и пожизненной рентой. Первым из этих признаков является получатель ренты. Это только физическое лицо, гражданин. Юридические лица получателями данного вида ренты быть не могут.
Второй характерный признак — срок действия ренты. Он равен продолжительности жизни получателя ренты с момента заключения договора.
Третий признак — пожизненная рента в отличие от постоянной не может быть передана в порядке наследования.
2. Пожизненная рента может быть установлена в отношении нескольких граждан. При этом по общему правилу размер получаемых ими платежей считается равным. Договором могут быть установлены иные правила. Если один из получателей ренты умрет, его право на ренту переходит не его наследникам по закону или завещанию, а лицам, которые являются другими получателями пожизненной ренты по тому же договору. Впрочем, это также общее правило, которое может быть изменено договором пожизненной ренты. В случае смерти последнего получателя пожизненной ренты обязательства по ее выплате прекращаются.
3. Если к моменту заключения договора пожизненной ренты ее получатель умер, договор считается ничтожным со всеми вытекающими последствиями.
Данный пункт суд оговаривает отдельно. Причем плательщика могут как обязать к оплате, так и освободить от нее. Все зависит от умысла последнего и степени его вины. Например, если гражданин применял угрозы и силу в отношении владельца жилья, то его могут и вовсе отправить в тюрьму. В этом случае ни о каком возмещении речи не идет – сделка признается ничтожной, а объект возвращается к своему законному собственнику.
В прочих ситуациях процедура возмещения затрат будет проводиться относительно пунктов договора. Например, в соглашении может быть указано, что в случае его оспаривания, плательщик получает неустойку. В этом случае получатель ренты будет обязан выплатить компенсацию вне зависимости от обстоятельств дела.
Как устроена пожизненная рента жилья
Затраты при составлении завещания:
- оплата нотариального тарифа или государственной пошлины;
- оплата услуг нотариуса правового и технического характера.
Затраты при принятии наследства:
- Расходы по оценке наследственной массы.
- Государственная пошлина, которая рассчитывается на основе оценки наследственной массы, а именно:
- 0,3% от стоимости наследственной массы, но не больше 100 тысяч рублей — размер пошлины для наследников первой и второй очереди;
- 0,6% от стоимости наследственной массы, но не больше 1 миллиона рублей — размер пошлины для остальных наследников.
Даритель и одаряемый при составлении договора дарения не несут никаких затрат, так как договор не подлежит ни нотариальному заверению, ни государственной регистрации. В данном случае расходы будет нести одаряемый при регистрации недвижимости в Росреестре.
При оформлении договора ренты рентодатель и рентополучатель несут следующие расходы:
- оплата услуг нотариуса (госпошлина и услуги технического характера), так как договор ренты подлежит нотариальному заверению;
- госпошлина при регистрации права собственности в Росреестре.
Для перехода права собственности необходимо получить свидетельство о праве на наследство. Этот документ выдается спустя 6 месяцев после смерти. При наследовании недвижимого имущества сроки перехода права собственности увеличиваются на период государственной регистрации.
При заключении договора дарения имущество переходит в собственность в момент подписания, т.е. сроки минимальны. При дарении недвижимости переход права собственности увеличиваются на период государственной регистрации.
При заключении договора ренты рентодатель вправе только владеть и пользоваться имуществом. Распорядиться (продать, обменять) возможно только после снятия обременения. Обременение снимается на основании свидетельства о смерти. Получение свидетельства о смерти и снятие обременения занимает до 1 месяца.
Продажа квартиры с пожизненной рентой
Жилье с пожизненной рентой считается обремененной до окончания договора, т. е. до кончины получателя.
Продать такую квартиру довольно проблематично. В законодательстве существует акцент на такой факт, что продажа такой квартиры возможна только с письменного согласия бывшего хозяина, или же после наступления его смерти снимаются запреты с квартиры.
Встречаются случаи, когда продавец и покупатель квартиры являются близкими родственниками. В таком случае получателя ренты (к примеру, престарелую бабушку) родные обязаны взять к себе, обеспечив ее всем необходимым – своей комнатой, одеждой, питанием и лекарствами. Снятие обременения и оформление купли–продажи производится согласно действующему законодательству, опять же, с письменного согласия бабушки.
Квартира с «нагрузкой»
Квартира «из-под ренты» заведомо имеет непростую «репутацию». При ее продаже этот факто будет отрицательно влиять на ликвидность. «Этот фактор может удлинить срок экспозиции, но для значительного дисконта, как правило, причин нет», — объясняет Михаил Куликов. По словам Алексея Бернадского, в таких случаях дисконт составляет от 5 до 10 процентов рыночной стоимости.
Риелторы советуют при покупке таких квартир обращать внимание на ряд признаков.
Во-первых – сколько времени прошло между заключением договора и уходом из жизни рентополучателя. «Если времени прошло совсем мало, есть вероятность столкнуться с мошенниками, а то и с откровенным криминалом. К сожалению, нередки случаи, весьма шокирующие, когда плательщики ренты в буквальном смысле травят своих иждивенцев, чтобы поскорее получить вожделенную недвижимость», — поясняет Алексей Бернадский.
Во-вторых, с момента перехода прав собственности на квартиру по договору ренты должно пройти не меньше года. «В течение шести месяцев открывается наследство, а значит, могут появиться претенденты на жилье умершего. Еще через год истекут все сроки давности, когда можно будет оспорить сделку. Даже то, что рента оформляется нотариально, не защищает приобретателя жилья от претензий родственников, пока еще не истекли сроки давности», — объясняет эксперт.
В-третьих, стоит оценить степень родства между плательщиком и получателем ренты. Нередко родственники регистрируют такие договора между собой, чтобы жилье не попадало в наследуемую массу, и на него не смогли претендовать всяческие «дети лейтенанта Шмидта».
В заключение скажем, что в теории можно продать квартиру даже с действующим договором ренты. В таком случае все права переходят новому рентоплательщику. Однако, такие случаи исчезающе редки.
Третий вид наследования
Сразу следует отметить, что наследственный договор имеет больше общего с договорным, чем с наследственным правом. Это связано с тем, что он обладает наиболее важными признаками договора, чем просто юридического факта. Например, правомерность, направленность на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей, согласованное волеизъявление сторон, выражающее общую волю, двух или более лиц. С наследованием его связывает сам факт (основание) возникновения права собственности на имущество приобретателя, то есть смерть наследодателя (объявление его умершим).
Исполнение наследственного договора. Законопроект устанавливает гарантии соблюдения прав участников наследственного договора. Так, в целях обеспечения исполнения наследственного договора определенное им имущество будет находиться в залоге у приобретателя. При этом данное имущество подлежит обязательной оценке независимым оценщиком. Кроме того законопроект закрепляет обязанности приобретателя, а также право отчуждателя назначить лицо, которое будет осуществлять контроль за исполнением наследственного договора после его смерти, ведь осуществление обязанностей, возложенных на приобретателя наследственным договором, может происходить и после смерти отчуждателя (например, организация похорон, уход за домашними животными и др. ).
При отсутствии такого лица контроль за исполнением наследственного договора должен осуществлять нотариус по месту открытия наследства (ст. 1 законопроекта). С введением института наследственного договора, завещание отступит на второй план. Ведь ст.
1 законопроекта предполагает, что при составлении завещания относительно имущества, являющегося предметом наследственного договора, признается ничтожным в части данного завещательного распоряжения. При этом такое завещание будет являться ничтожным независимо от того, в какой момент оно было составлено — до или после заключения наследственного договора. Как следует из пояснительной записки к законопроекту, названная проблема может быть решена в случае нахождения механизма, позволяющего получателю ренты оставаться собственником квартиры на протяжении всей его жизни.
Сколько длятся ежемесячные выплаты
Гражданский кодекс никак не связывает размер ежемесячных выплат по договору ренты с рыночной стоимостью квартиры.
Может случиться так, что ваши платежи за ренту превысят стоимость квартиры, особенно если получатель ренты здоров и бодр.
Единственное, от чего может зависеть размер выплат, — от величины прожиточного минимума в вашем субъекте РФ . Ежемесячная выплата не может быть меньше. Но это правило действует, только если сама квартира была передана бесплатно, без единовременной уплаты какой-либо суммы.
Многие получатели ренты, передавшие квартиру совсем не бесплатно, все равно через суд пытаются увеличить размер платежей. «Прожиточный минимум же увеличивается», — вот их аргумент. Однако суды крайне редко принимают их сторону.
Например, Тимирязевский районный суд города Москвы в решении по делу №2-794/12 подчеркнул, что правило о соотношении размеров рентного платежа и прожиточного минимума можно применить, только если квартира была отдана в собственность бесплатно.
- Чтобы определить размер госпошлины, необходимо знать точную стоимость недвижимого объекта. Размер федерального сбора регламентируется статьями 333.19 НК РФ и статьёй 91 ГПК РФ.
- Объект спора не может быть оценён в сумму, которая менее его инвентаризационной стоимости.
- Инвентаризационная стоимость имущества обычно значительно меньше, чем рыночная или кадастровая стоимость, поэтому для расчёта федерального взноса её использовать выгодно.
- Если истец не уверен в своих силах, он может воспользоваться услугами юриста или адвоката. Эти услуги являются платными, поэтому заявителю следует подготовить некоторую сумму, чтобы покрыть эти расходы.
Если есть возможность получить хорошую квартиру или дом на условиях ренты, нужно обязательно составлять договор при участии опытного в данном вопросе юриста. И обязательно следует выяснить всю информацию по наследникам, не будет ли потом желающих оспаривать права нового собственника.
- В качестве рентополучателя чаще всего выступают престарелые владельцы недвижимости. Они могут иметь родственников, которые не проявляют никакого участия в судьбе пожилого человека, требующего ухода. В таком случае составление договора с надежным посторонним человеком также может быть вариантом в безвыходной ситуации.
- Также рентодателями могут родственники быть, таким образом они еще и помогают человеку финансово, не только безразлично ждут наследства.
- Многие пожилые могут уже в старости остаться совершенно без родных. Например, мужчина, который не имел семью, детей, уже похоронил родителей, не поддерживает связи с более дальней родней, нуждается в заботе хотя бы от посторонних людей. Он ищет сам или через специальное агентство человека для ухода, оговаривая те или иные требования.
Когда наследниками становятся посторонние лица, особенно нужно быть внимательным при составлении документа.
Дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя
В обязательном порядке прописывается пункт, где даритель соглашается с фактом своего решения подарить имущество и что он находится в здравом уме. Когда речь идет о подписании договора дарения с условием пожизненного проживания дарителя в этой квартире, прописывается отдельный пункт, который, кроме самого этого факта, может содержать и ряд неимущественных условий. Резюме Дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя – это обычный договор дарения, в котором указано специфическое условие.
Важно
Гражданский Кодекс РФ, по состоянию на 2018 год, допускает этот пункт и подтверждает его законность. И для дарителя, и для одариваемого лица сделка имеет свои плюсы и минусы
Кроме права пожизненно и бесплатно проживать на территории подаренной жилплощади, даритель не может требовать взамен дарственной какие-либо материальные награды или требовать ухода за собой.
Юра Питерский:
согласно ст. 599 ГК РФ, только получатель может оспорить договор.а получатель, как я понял, умер.
Vitalban1:
Можно всё в нашей стране
iria:
Нужны очень существенные основания для признания договора ренты недействительным.
Ербол Нарымбаев:
Только в случае если пункты договора идут в разрез с Основным Законом Государства.
Галина Пустовалова:
Так кто умер- плательщик или получатель?
**Королевишна** **Королевишна**:
В договоре ренты обязательно должны быть прописаны права одной стороны при смерти второй. Если этого нет, без юриста не обойтись. Так кто умер?
Дина Крюкова:
Сходи к адвокуту.Надо веские основания
Ольга Курнушкина:
Умер кто? Тот кто платил ренту или тот кто получал? Если тот кто получал, то оспорить уже нельзя, потому, что оспорить мог только он сам, а если тот кто платил то его наследники наследуют право ренты. Не понятно, что Вы хотите оспорить
Лариса Атрашкевич:
Если сможете реально доказать, что новый владелец недвижимости не выполнял условий договора, или причинил умершему вред
Юрий:
Если Договор ренты удостоверен нотариально и зарегистрирован в ФРС, то практически шансов очень мало. А оспаривать его право собственности на недвижимость просто беесмысленно, т. к. тогда наследовать нечего будет. Разв что, добиваться посмертного признания его недееспособным в момент заключения Договора, но при наличии нотариального удостоверения крайне затруднительно.Увы!
Марина:
При смерти рентодателя все права и обязанности по договору ренты переходят к наследникам умершего. Теперь они обязанны будут содержать получателя ренты. В противном случае договор можно расторгнуть на основании решения суда.
oxxxana:
я оспорила! нужен хороший адвокат. все решилось за два заседания суда. УДАЧИ!!!
александр федотов:
попробовать расшифровать вопрос не достойно, подожду до получения разъяснения конкретной ситуации. .
если выгодополучатель умер, то в этом случае его наследники обязаны заботиться с рентодателем, сделка совершена и зарегистрирована, вступает в действие 3 часть ГК РФ /наследование/, но закон о пожизненной ренте по другому трактует права и обязанности. .
оспорить могут ???посмотрим ГК РФ
Статья 596. Получатель пожизненной ренты
1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.2. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты ПРЕКРАЩАЮТСЯ.3. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.
Елена …….:
если есть доказательства в нарушении договора и его условий, то возможно.. . если есть доказательства, что такой договор составлен под давлением или с недееспособным — то тоже есть шанс…
эд:
Право обращения в суд есть у любого, а результат возможен при «весомых «обстоятельствах (причинах)!
Маргарита Рузайкина:
По указанным причинам требовать признать договор недействительным вы не можете. Причины для признания сделки недействительной это заключение сделки лицом недееспособным ( не ваш вариант) , лицом, не понимающим значение своих действий и не руководящим ими, под влиянием заблуждения, обмана, злоупотребления доверием, вследствии стечения тяжелых жизненных обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях. Ни одного из этих оснований из вашего рассказа не усматривается. Однако, вы проверьте соблюдение формы договора ренты-он в обязательном порядке должен быть нотариально удостоверен и, кроме того, зарегистрирован ли договор в Росреестре. Если регистрации не было-право собственности любовницы деда на квартиру не возникло и в этом случае вы вправе подать нотариусу заявление о принятии наследства. Если договор ренты нотариально не удостоверен, то он вообще юридически ничтожен.
Боачев Игорь:
Если рентополучатель умер, то, как правило такие договора суд оставляет в силе. Нарушения закона нет.
Ralista:
Договор ренты, наверняка, был оформлен после завещания Вам имущества! Дедушка распорядился своим имуществом самостоятельно и завещание стало недействительным .
dsaqwe dsaqwe:
да, но не всегда будет иметь все, можно пополам
элис:
а чё квартирка то какая дешёвая. всего 180 000.и из за этого чего то там спорить? я бы наплевала на этот барак.
Важные моменты при заключении договора на пожизненную ренту
После подготовки и изучения необходимых документов, начинается непосредственное заключение договора. Для этого надо обращаться к нотариусу, который проверяет документацию и правильность сформированного соглашения.
И только при отсутствии проблем обеспечивается заверение документа.
Обычно наследники умершего рентополучателя настаивают на этом, что договор был заключен несправедливо. Но часто они не могут ничего сделать, если грамотно оформлено соглашение.
Единственным вариантом для них является признание рентополучателя недееспособным на момент заключения сделки, но если у второй стороны имеется справка о здоровье, то они не смогут признать договор ничтожным.
Пожизненная рента считается востребованным способом продажи квартиры.
Таким образом, пожизненная рента считается востребованным способом продажи квартиры.
Она может составляться между разными лицами, причем считается идеальным для одиноких пенсионеров или больных людей.
Договоры ренты на практике
В России рентополучателями чаще всего являются пожилые люди с маленькой пенсией и жилой недвижимостью в собственности. Плательщиками наоборот обычно выступают молодые люди, желающие приобрести квартиру, но у которых (например) недостаточно хорошая кредитная история для оформления ипотеки.
Типичным российским примером является договор пожизненной ренты. При этом ежемесячные платежи как правило устанавливаются немного выше, чем возможная арендная плата за эту же квартиру. Сумма платежей сильно зависит от самой квартиры (ее метража, ремонта, расположения) и региона. Нельзя сказать, что рента в России широко распространена, однако в одной Москве заключается до нескольких тысяч рентных договоров за год.
Например, в Уфе однокомнатная квартира в спальном районе покупается примерно за 2 млн. руб. Сдавать ее можно будет за 15 тысяч р. ежемесячно, а передать другому человеку на условиях выплаты пожизненной ренты – за 20 тысяч рублей в месяц. В США и Европе рента ожидаемо более развита и рентные выплаты составляют от сотен до нескольких тысяч долларов или евро в месяц.
🔥 Но есть и еще один важный фактор, влияющий на величину платежей – возраст рентополучателя. Чем моложе и здоровее собственник квартиры, которая передается в ренту, тем ниже придется установить ежемесячные платежи, чтобы найти согласного на сделку человека.