Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «5.2. Договор купли-продажи земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.
Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки
Недействительные сделки — не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.
| Ничтожный | Рассматриваемое соглашение ещё на этапе заключения нарушало закон. Таким образом, документ будет считаться недействительным, начиная с момента, когда его заключили. Таким можно признать договор, составленный на основе поддельных документов, или если продажу скрыли дарением. |
| Оспоримый | Договор такого типа заключался с нарушениями, но все ещё может работать при условии, что никто не попытается его оспорить через суд. |
Договор купли-продажи дома и земельного участка
Если вы собираетесь продать свой дом, то вместе с ним покупатель должен получить и земельный участок. Продать отдельно дом или отдельно участок по закону нельзя.
Договор купли-продажи в этом случае оформляется один. Порядок практически аналогичный, но есть несколько особенностей, которые надо учесть:
- В части договора о предмете сделки должны быть прописаны все данные и дома, и участка земли под ним.
- Цена земли может включаться в стоимость дома или выделяться отдельно.
- Все документы, перечисленные в предыдущем пункте, понадобятся как на дом, так и на земельный участок. Дополнительно по дому могут потребоваться выписки из домовой книги, которые подтвердят отсутствие других прописанных людей.
- В договоре надо отразить, в какой срок продавец обязуется освободить и передать дом с участком покупателю.
- Регистрировать право собственности надо будет и на дом, и на участок, то есть госпошлину придется платить дважды: 350 рублей за земельный участок и 2 000 рублей за жилой дом (для отдельных типов домов и участков, а также способов подачи документов размер пошлины может отличаться).
Изъятие земельных участков
Земельный участок может быть изъят у собственника, если это необходимо для государственных или муниципальных нужд. Основания для изъятия приведены в статье 49 Земельного кодекса РФ, и среди них строительство или реконструкция:
- объектов энергетических систем федерального и регионального значения;
- объектов атомной энергетики;
- объектов обороны и безопасности РФ;
- дорог, а также объектов транспорта и связи федерального и регионального значения;
- объектов для обеспечения космической деятельности;
- объектов систем электро-, газо-, теплоснабжения федерального, регионального или местного значения.
Изымать земли для государственных или муниципальных нужд разрешается также, если этого требует выполнение международных договоров, заключенных Российской Федерацией. Кроме того, перечень оснований для изъятия может быть дополнен федеральными законами. Порядок изъятия земель предусмотрен главой VII.1 Земельного кодекса РФ, вступившей в силу с 1 апреля 2015 года.
Выносить решение об изъятии могут лишь органы исполнительной власти – федеральные, региональные и местного самоуправления, а вот инициатива принятия такого решения принадлежит не только им. Обратиться с соответствующим ходатайством могут субъекты естественных монополий, недропользователи и другие уполномоченные организации, имеющие разрешение на деятельность, для обеспечения которой они просят изъять участок (перечень таких организаций должен определяться Постановлением Правительства).
Ходатайствующая организация или орган власти оплачивает расходы по кадастровым работам, а правообладатели изымаемой недвижимости должны обеспечить доступ к земельным участкам для определения их рыночной стоимости.
Правила написания договора
Договор купли продажи садового участка (сада) или другого надела составляют с учетом стандартных правил документооборота. Все дело в том, что на законодательном уровне каких-либо конкретных требований к рассматриваемому соглашению не предусмотрено.
Как правило, при подготовке ДКП рекомендуется опираться на следующий чек-лист:
- документ составляют исключительно в письменном виде;
- в нем в обязательном порядке указывают существенно важные условия;
- можно отразить дополнительные пункты;
- соглашение может выглядеть, как рукописный текст, печатный документ или заполненный бланк;
- договор подписывают все стороны.
Пример возможных приложений и сопутствующих документов
Договор купли-продажи земельного участка может иметь следующие приложения:
- Для однозначной идентификации предмета договора купли-продажи можно использовать кадастровый паспорт земельного участка и его описание, приложив их копии к договору.
- Копия правоустанавливающего документа (свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН) также должна быть включена в общий пакет документов для сверки реквизитов, прописанных в договоре, и в качестве доказательства существования права.
- К договору купли-продажи, предусматривающему особый режим внесения оплаты (частями, с рассрочкой и т. д.), прилагается подписанный сторонами график платежей.
Ограничения и предпосылки заключения договора купли-продажи земельного участка
Как было сказано выше, земельные участки ─ особый вид недвижимости. Вопрос об их оборотоспособности не предполагает однозначного ответа. Это объясняется определяющей ролью земли в решении экологических проблем, организации бизнес-процессов, государственном устройстве и социальной жизни. Даже в самых либеральных экономиках оборот земли ограничивается. А случается, что земля полностью исключается из оборота, о чем российское общество знает из своего собственного опыта.
Неоднозначности в ответе на вопрос об оборотоспособности земельных участков добавляет не всегда одинаковое толкование самого термина «оборотоспособность».
Одни понимают под ним любое обращение имущественных ценностей. Другие ─ переход имущества от одного лица к другому на основе заключаемых участниками гражданского оборота сделок или в силу иных юридических фактов. Третьи рассматривают как совокупность актов обмена, приводящих к смене собственника. Иные считают, что категории «оборот» и «рынок» фактически одно и то же.
В соответствии со статьей 129 «Оборотоспособность объектов гражданских прав» ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не ограничены в обороте. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Эти положения Гражданского кодекса фактически адресуют к другому кодексу ─ Земельному кодексу Российской Федерации (ЗК РФ), его статье 27 «Ограничения оборотоспособности земельных участков», где эти ограничения установлены.
Предпосылки заключения договора купли-продажи недвижимости можно разделить на организационные и правовые. Пример организационных предпосылок ─ делимость участка или проведение кадастрового учета. Если отсутствует кадастровый номер участка вообще, не приходится говорить об объекте купли-продажи. (Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет ─ сказано в статье 37 ЗК РФ).
Пример правовых предпосылок ─ публичные торги при покупке участков из государственных или муниципальных земель.
Предварительный договор купли-продажи
Согласно статье 429 «Предварительный договор» ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче земельного участка (если предмет договора ─ земельный участок) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности.
Предварительный договор заключается в письменной форме и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Заключение предварительного договора обусловливает возникновение у договаривающихся сторон обязанности заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном соглашении. В предварительном договоре обычно указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Предусмотренные предварительным договором обязательства прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он заключен не будет, а также если одна из сторон не направит другой предложение заключить этот договор. Неисполнение обязанности заключить основной договор не является основанием для признания предварительного договора недействительным.
Договор купли-продажи земельного участка является разновидностью гражданско-правового договора продажи недвижимости. Правовым нормам, регулирующим отношения, возникающие при купле-продаже земельных участков, принадлежит очень важная роль в становлении земельного рынка. Рынка, состоянием которого во многом определяется динамика развития экономики страны.
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
земельного участкаг. «» 2022 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Общие правила при проведении сделок с земельными участками
Нужно знать и соблюдать требования, которые законодательство устанавливает для таких сделок. Без их соблюдения сделка станет недействительной.
Нужно учитывать следующее:
- Законодательство считает, что право собственности на любую недвижимость и, в частности, на участки земли существует только тогда, когда соответствующая запись о владении внесена в Единый реестр прав собственности на объекты недвижимость. Если этого нет, то такую землю нельзя продавать и покупать.
- Распоряжаться участком имеет право только владелец земли, у которого имеются все необходимые подтверждающие документы. Другие лица, например, арендатор не могут осуществлять продажу используемой земли.
- При передаче права собственности другому лицу категория и вид разрешённого использования участка не меняются. Если покупатель намеревается их изменить, он должен обращаться в соответствующие государственные органы.
- Покупатель после подписания договора и оплаты полной стоимости участка не становится полноценным владельцем до тех пор, пока не зарегистрирует получение права собственности, обратившись в территориальное отделение Росреестра.
- Если продавец единолично владеет земельной недвижимостью, он может осуществить продажу, не обращаясь к нотариусу. Однако, если собственность является долевой, то он обязан заверить её нотариально.
Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи земельного участка
- Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН)
- Паспорта участников сделки
- Кадастровый паспорт земельного участка
- Основания, по которым возникло право собственности (свидетельство о наследовании или же ДКП)
Только земельные участки имеющие четко обозначенные границы и адрес могут выступать в качестве предмета сделки купли-продажи.
В соответствии с российским законодательством, сделки купли-продажи могут совершаться только с участками прошедшими кадастровый учет. При заполнении договора необходимо также указывать следующие данные участка:
- адрес земельного участка
- регистрационный и кадастровый номера
- площадь участка
- целевое назначение
Перед совершением сделки может также составляться предварительный договор, в котором подробно описывается предмет сделки, обязательно цена и все обстоятельства, способ, место и время передачи денежных средств, условия возможных досудебных урегулирований споров, кем и как оплачиваются расходы по проведению сделки и прочие нюансы.
Как открыть аккредитив
Для расчетов за земельный участок через аккредитив необходимо будет согласовать следующие условия:
- Перечень банков, задействованных в выпуске аккредитива. Это банк-эмитент (кредитная организация, открывающая аккредитив), и исполняющий банк (тот, который перечисляет средства продавцу). Как правило, эти банки совпадают;
- Тип аккредитива: отзывный или безотзывный;
В сделках купли-продажи участков обычно используются безотзывные аккредитивы, которые покупатель не может расторгнуть по своему желанию и получить назад деньги.
- Акцептный или безакцептный. Эта характеристика определяет, требуется ли согласие покупателя (акцепт) для того, чтобы продавец снял деньги со счета. В сделках купли-продажи участков аккредитив должен быть безакцептным, иначе в нем нет смысла. Продавец должен иметь возможность забрать деньги независимо от желания покупателя, если собраны необходимые документы.
- Срок действия аккредитива, в течение которого продавец сможет представить документы для получения денег. Обычно сроки аккредитивов при сделках с земельными участками составляют от 60 до 90 дней. Реже встречаются более длительные сроки, до полугода и более.
- Условия раскрытия аккредитива: перечень тех документов, которые продавец должен представить для получения денег. Это самая важная часть расчетов по аккредитиву.
- Покрытый или непокрытый аккредитив. Эта характеристика указывает, вносит ли покупатель средства на банковский счет или для этой цели используются деньги банка. Как правило, аккредитивы для целей расчетов за недвижимость являются покрытыми, т.е. покупатель должен внести деньги либо непосредственно на аккредитивный счет, либо на собственный счет с последующим их перечислением на аккредитивный счет.
При использовании расчетов по аккредитиву чрезвычайно важно правильно определить документы, которые необходимо будет предъявить для получения денег. Обычно для выплаты необходимо подтвердить, что покупатель получил право собственности на земельный участок и садовый дом.
Необходимо определить следующее:
- Правильное наименование документа — например, выписка из ЕГРН. Номер и дату указывать не следует, они не будут известны заранее. Также необходимо уточнить, что выписка должна подтверждать право собственности покупателя на конкретный земельный участок.
- Предоставление в виде оригинала или копии;
- Если помимо выписки из ЕГРН указываются иные документы, нужно убедиться, что продавец сможет эти документы получить независимо от покупателя.
С 1 марта 2023 года выписки из ЕГРН будут предоставляться без указания данных собственника в том случае, если недвижимость принадлежит гражданину, явно не высказавшему свое пожелание о раскрытии его данных любым третьим лицам. Эти правила введены федеральным законом № 266-ФЗ от 14 июля 2022 года. Поэтому процедура раскрытия аккредитивов усложнится: необходимые данные нужно будет получать у нотариуса.
Помимо выписки из ЕГРН, документами для перечисления денег по аккредитиву могут быть:
- Акт приема-передачи земельного участка с домом с подписями обеих сторон;
- Документы, подтверждающие погашение задолженности по оплате электроэнергии, расчетам с СНТ и т.п.
- иные документы, определенные сторонами.
Порядок оформления договора купли-продажи
Собственник земельного участка имеет право распоряжаться им как ему угодно: в том числе продавать физическим или юридическим лицам. Но из этого правила есть исключения: на участок не должно быть наложено обременений или арестов. Также он обязательно должен пройти государственный кадастровый учет.
Чтобы передать право собственности на участок, нужно заключить договор купли-продажи. Документ должен быть составлен в письменной форме, а подписать его должны и продавец, и покупатель. В противном случае договор признают недействительным.
Для успешного проведения сделки понадобится всего три экземпляра договора: по одному экземпляру остается у продавца и покупателя, а еще один направляется в Росреестр.
В большинстве случаев нотариально заверять договор не обязательно. Однако, если в сделке участвуют несовершеннолетние или частично дееспособные лица, а также если продается долевая собственность, то участие нотариуса становится обязательным.