Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить номер ДДУ в Росреестре?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сведения о покупаемой/продаваемой квартире необходимы для того, чтобы ее можно было идентифицировать. Таково условие ДКП. В предварительном договоре подробные сведения о квартире несут еще одну функцию. Они необходимы Покупателю, который собирается оформить ипотечный кредит на данную недвижимость. Чем полнее информация о квартире, тем точнее оценит ее банк. И тем вернее шанс на получение кредита.
Оформление договора купли-продажи квартиры в 2022 году
Итак, подытожим все, что писали о ДКП в нашей статье. Согласно законодательным нормам РФ, в 2022 году заключить договор купли-продажи жилой недвижимости можно:
- Полностью самостоятельно, на свой страх и риск Стороны действуют без посредников. Договариваются непосредственно между собой, составляют договор, подписывают его, рассчитываются друг с другом. После чего Покупатель самостоятельно регистрирует сделку в ЕГРН.
- С участием нотариуса или юриста. В некоторых случаях регистрация сделки у нотариуса необходима. Во все остальных – ее можно провести «для страховки». Квалифицированный нотариус перед тем, как заверить документ, проверит его юридическую чистоту. А заодно – дееспособность сторон сделки. Если ДКП будет содержать «подводные камни» — нотариус обязательно проинформирует об этом стороны. И будет нести ответственность за ее законность. То же самое (за исключением нотариального заверения) может сделать опытный юрист в области жилищного права.
- С помощью риэлтора. В данном случае в качестве помощника выступает агент по недвижимости. Он поможет подобрать варианты, обеспечит просмотры, проверит квартиру на предмет ограничений/обременений/долгов, поможет составить договор, посодействует при взаиморасчетах. Юридической ответственности за свою работу, в отличие от нотариуса, он не несет.
Самостоятельное проведение сделки экономит деньги. Привлечение помощников – время и силы. Плюс уменьшает риски, что очень важно для неопытных Покупателей, не слишком сведущих в законах.
Купить квартиру можно за наличные деньги, жилищные субсидии, материнский капитал, и/или взяв ипотечный кредит. Наличие ипотеки добавит в ДКП несколько новых пунктов. Как минимум, размер взятого кредита. Банк обязательно проведет самостоятельную оценку.
Чтобы ДКП полностью соответствовал требованиям ГК РФ, в нем должны быть указаны:
- Реквизиты сторон договора
- Конкретная и однозначная информация о предмете следки (квартире), позволяющая ее идентифицировать
- Точная цена сделки
- Порядок взаиморасчетов Покупателя и Продавца
Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Сроки получения информации
Справка об объекте недвижимости предоставляется в самые краткие сроки. Однако срочность не отражается на качестве выполнения заказа. Вся информация будет актуальной и действительной. Онлайн росреестр – полноценная база по всем городам и регионам России. Данные базы обновляются незамедлительно, при поступлении новой информации о правообладателе. Заказывать поиск объекта необходимо в обязательном порядке! Справка об объекте недвижимости, верные данные про кадастровый номер и прочие сведения про земельный участок, квартиру, дом и другие объекты позволила доказать и опровергнуть юридическую чистоту множества договоров по «купле-продаже» недвижимого имущества.
Кадастровая стоимость объекта
Если вы хотите установить право собственности на имущество, вас интересует кадастровая оценка (кадастровая стоимость), вам нужна кадастровая карта московской области 2019 года – все данные можно получить через интернет.
Кадастровая оценка – задача, которую решает кадастровая палата. Для каждого региона России есть свои коэффициенты расчета, определяемые специалистами Росреестра. Кадастровая стоимость определяется с учетом таких факторов, как:
- Материал производства стен здания;
- Рыночные расценки на недвижимость;
- Целевое предназначение и особенности земли;
- Экологическая обстановка в регионе;
- Дата строительства здания;
- Особенности инфраструктуры в районе, в котором находится объект, и т.д.
Порядок действий при реализации жилья
Для регистрации договора в Росреестре понадобятся следующие документы:
- документы, удостоверяющие личность участников сделки;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- квитанция об уплате государственной пошлины (2000 рублей);
- договор купли-продажи;
- выписка из домовой книги.
Дополнительно, при определенных условиях:
- разрешение органов опеки и попечительства;
- нотиариальное согласие на продажу одного из супругов;
- свидетельство о заключении брака;
- материнский сертификат;
- нотариальная доверенность;
- акт приема-передачи квартиры;
- кредитный договор (ипотека).
Нужно или нет проверять техпаспорт?
Перед подписанием договора обратите внимание на технический паспорт. В техпаспорте проверьте точный адрес дома, подробный план помещения. Банки часто запрашивают техпаспорт, если недвижимость покупаете по ипотеке. Сравните квартиру, которую покупаете с техпаспортом. Если план один, а по факту стены перенесены или снесены, значит, была совершена незаконная перепланировка.
Если купите такую квартиру, столкнетесь с проблемами. Выясните, узаконена или нет перепланировка. Для этого попросите продавца обратиться в БТИ и взять справку о том, что перепланировка была узаконена. Кадастровый паспорт не требуется. Документ отменили с 2017 года, поэтому все сведения о недвижимости содержатся в техпаспорте.
Идеальный продавец — кто он?
— Пренебрегать проверкой собственника тоже не стоит. Посмотрите его паспорт на предмет того, нет ли следов подделки. Такое, конечно же, маловероятно, кроме того, подлинность главного документа еще будет дополнительно проверятся регистратором или нотариусом, но бдительность лишней не будет.
Дальше проверяем семейное положение: состоит ли человек в браке. Увы, эта информация не всегда есть в паспорте (знаю случаи, когда штампы были не на своих страницах). Идеальный вариант для покупателя следующий: квартира приобретена в браке, и собственник по-прежнему находится в официальных отношениях со своей второй половиной (которая даст свое согласие на сделку письменно, заверив его нотариально или непосредственно во время заключения договора купли-продажи). Если есть брачный договор, где определена судьбы квартиры, — просто замечательно. Также не вызывает вопросов жилье, приобретенное человеком до вступления в брак или полученное в дар или по наследству.
В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:
• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.
К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:
• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.
Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.
Договоры купли-продажи квартиры безналичным расчетом
Под безналичным понимается вариант оплаты, когда покупатель перечисляет деньги за недвижимость на банковскую карту продавца, и этот способ считается небезопасным. Первый участник может переслать деньги, но не получить жилье, а второй – переоформить недвижимость, но не получить сумму.
Покупатели спрашивают: когда лучше переводить деньги? Эксперты рекомендуют покупателям соблюдать образец купли-продажи квартиры по безналичному расчету:
- Составить бумаги для подачи в реестр (и неподписанный договор купли-продажи).
- Составить расписку о получении оплаты и передать продавцу.
- Вместе пойти в офис банка, где покупатель переведет деньги продавцу в его присутствии.
- Последний подписывает расписку и отдает покупателю (роспись собственника придает документу юридическую силу).
- После перевода проводят регистрацию права собственности.
Представитель банка занимает нейтральную сторону, его задача – обеспечить выполнение обязательств субъектами договора.
Плюсы:
- транзакция осуществляется банковской организацией, что снижает риски;
- есть возможность привлечь к сделке сразу 2 банка (удобно, если недвижимость приобретается в ином городе);
- участники вправе воспользоваться услугами одного банка и сэкономить на комиссии.
Минусы:
- безналичные расчеты по договору купли-продажи квартиры возможно произвести лишь рублями;
- часть переведенной суммы «съедает» комиссия;
- покупатель недвижимости несет определенные риски: если реестр откажет в регистрации права собственности, отосланные деньги придется возвращать.
Как дистанционно пройти процедуры заключения сделки с недвижимостью
Важный этап — осмотр жилья. Можно ли его провести дистанционно? Технически для этого нет препятствий. Например, продавец может показать квартиру по видеосвязи или предоставить подробный видео- или фотоотчёт. Но при таком способе всегда есть риск что-то пропустить. Нельзя также исключить, что продавец умышленно скроет недостатки жилья. Поэтому лучший вариант — это лично осмотреть объект покупки. Только так вы сможете увидеть реальное состояние квартиры или дома.
Второй момент — проверка недвижимости и прав продавца. Дистанционно в полном объёме такую проверку сделать нельзя. Например, можно удалённо проверить существование имущества, права на него и обременения через сервисы Росреестра. Но если квартира, скажем, ипотечная, приобретена на средства маткапитала, то дистанционно удостовериться в том, что покупателем соблюдены все процедуры, невозможно.
Оптимальный вариант для успешного и быстрого прохождения этих двух этапов — договориться о встрече с продавцом и попросить его принести с собой все необходимые для проверки документы. Таким образом вы сможете лично осмотреть недвижимость и проверить документы на месте.
Информация о продавце
Проверять данные собственника стоит так же внимательно, как и продаваемый им объект недвижимости. Прежде всего, убедитесь в том, что паспорт этого человека не поддельный. С помощью онлайн-сервиса Федеральной Миграционной Службы РФ это можно сделать легко и быстро. Узнать о собственнике более подробную информацию вы можете в местном отделении паспортного стола.
Если от имени продавца действует его представитель — необходимо внимательно осмотреть доверенность. Убедитесь в том, что она оформлена корректно и по всем правилам. Помните, что доверенность обязательно должна быть подтверждена нотариусом. Если это условие не соблюдено, то у представителя собственника не будет права подписывать документы и принимать деньги за продажу объекта недвижимости. Но всё же стоит отметить, что сделка с доверенным лицом всегда несет в себе потенциальные риски.
Государственная регистрация
Переход собственности на недвижимое имущество от продавца к приобретателю регистрируется в едином реестре. Поэтому после заключения договора участники передают его и сопутствующие бумаги в Росреестр, в компетенцию которого входит государственная регистрация прав на недвижимость.
Сделать это можно несколькими способами:
● непосредственно явившись в Росреестр;
● через многофункциональный центр;
● через нотариуса, если он участвует в процессе, — обращение к нему не только страхует стороны от возможных рисков, но и экономит время на самостоятельной подаче документов для регистрации. Услуга по направлению документов в Росреестр бесплатна;
● по почте.
Государственная регистрация прав облагается госпошлиной в размере 2000 рублей (на 2021 год).
Срок регистрации прав на квартиру зависит от способа подачи:
● при подаче напрямую в Росреестр она займет до 7 рабочих дней;
● при подаче через МФЦ — до 9 рабочих дней;
● если бумаги в Росреестр передает нотариус, процесс займет не более 3 дней.
Какой Бик у Сбербанка?
Реквизиты
|
Юридический адрес |
117312, г. Москва, ул. Вавилова, д. 19 |
|---|---|
|
Банк плательщика |
Сбербанк ПАО г. Москва |
|
БИК |
044525225 |
|
Корсчет |
30101810400000000225 в ОПЕРУ Московского ГТУ Банка России |
|
ОКВЭД |
|
Если у вас есть подозрение, что продавец периодически выпивает или употребляет наркотические вещества, ведет себя неадекватно, громко говорит, жестикулирует, то попросите его предоставить вам свежие справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он дееспособен и на данный момент способен совершать сделки, — они выдаются по стандартной форме. А лучше вместе с ним сходить в диспансеры.
Наличие водительского удостоверения хоть как-то подтверждает дееспособность продавца, такие справки он получал и наверняка дееспособен. Но незадолго до сделки он мог получить травму или перенести болезнь, которая на определенный период сделала его временно неспособным совершать сделки. На момент сделки он мог даже не состоять на учете, но заинтересованные лица смогут оспорить ее в суде. Поэтому не бойтесь казаться нетактичным, так вы сможете доказать свой статус добропорядочного покупателя.