В каких случаях можно предоставить сельхозпроизводителю землю без торгов

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В каких случаях можно предоставить сельхозпроизводителю землю без торгов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно пояснениям к правительственному законопроекту, 1 марта 2015 года в законе №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» перестала действовать норма предоставления таким хозяйствам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Пошаговая инструкция получения земельного объекта

Для того чтобы понять, как получить участок без торгов в аренду, рекомендуем ознакомиться с общепринятым пошаговым алгоритмом действий.

• находим интересующий объект при помощи публичной кадастровой карты или путем прямого запроса в муниципалитет, либо иным доступным способом;
• если объект относится к неорганизованным, то потенциальному арендатору придется за свой счет составить схему надела;
• подаем заявку о предварительном согласовании аренды;
• получаем решение от потенциального арендодателя;
• проводим межевальные работы;
• ставим объект на кадастровый учет;
• подаем заявление о предоставление земельного участка во временное пользование;
• заключаем договор;
• осуществляем регистрационные действия.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду осуществляется по результатам торгов за исключением определенных случаев (подробнее см. здесь).

Лица, заинтересованные в получении земельных участков, расположенных на территории Санкт‑Петербурга, в аренду без проведения торгов, за исключением земельных участков, предоставляемых для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования, должны обратиться в Комитет имущественных отношений Санкт‑Петербурга (Комитет) посредством представления заявления в Санкт‑Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт‑Петербурга» (ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга»). Лица, указанные в приказе Комитета от 19.07.2017 №71‑п «О перечне организаций», обращаются непосредственно в Управление по работе с крупными контрагентами (УРКК) Комитета.

По результатам рассмотрения заявлений Комитет подпишет договор аренды земельного участка с заявителем.

Полное наименование:

Процесс предоставления земельных наделов может осуществляться благодаря регулирующим процедуру законам. Порядок предоставления земельных участков без торгов, предполагает очередность таких действий:

1. на первом этапе арендатору необходимо определится с поиском участка. Информацию о свободных участках можно получить, обратившись к муниципальным властям и учитывая все возможные варианты осуществить свой выбор. Выписку о наличии свободных наделов можно получить непосредственно в Росреестре или выбрать самому на сайте организации.
2. Следующий этап предполагает составление заявления на предоставление участка в аренду. Решение этого вопроса можно перенести в кабинеты местной администрации. Заявление с прошением предоставления земли и указанием цели использования надела необходимо писать на имя главы. муниципалитета. В заявлении подробно указывается весь перечень предоставляемых документов: паспорт, ИНН код, справка с места работы, справка с места жительства.
3. Решение местной администрацией будет вынесено в течение периода, предполагающего для этой цели тридцать дней. Такой срок предусмотрен законом.
4. Все полученные на руки документы, необходимо предоставить кадастровой палате, чтобы получить паспорт на землю, а также поставить земельный надел на учет.
5. Осуществление кадастровой оценки земли происходит на протяжении тридцати дней. Этот срок необходим для изготовления документов, изготавливаются также схемы и чертежи участка.
6. После получения кадастровых документов, с местной администрацией составляется соглашение, в котором указывается целевое предназначение арендуемой земли. Основными пунктами составленного договора является:
   • дата и место подписания;
   • наименование субъектов заключивших сделку;
   • наименование объекта аренды;
   • имущество;
   • страхование;
   • период действия договора;
   • права и обязанности сторон;
   • целевое назначение надела;
   • условия использования;
   • существенные ограничения пользования землей;
   • условия и сроки передачи земли в пользование;
   • ответственность сторон;
   • форс-мажорные обстоятельства;
   • заключительные положения;
   • адресные реквизиты сторон с подписями.
7. Договор аренды регистрируется в государственных структурах Росреестра.

Порядок оформления согласования

Выделяется определенная процедура оформления земельного надела.

Важно соблюдать несколько основных пунктов:

1. Сначала необходимо подготовить межевую схему и образовать границы надела.
2. Далее подается заявление в органы местного самоуправления о согласовании передачи объекта.
3. Муниципалитет выносит решение, о чем уведомляется заявитель.
4. Проводятся обязательные кадастровые работы, после чего формируется отдельный участок.
5. Земля регистрируется в государственном кадастре с присвоением индивидуального номера.
6. Заявитель обращается за получением участка.
7. Если имеются некоторые основания, может быть вынесен отказ в выдаче без конкурса. При положительном решении оформляются соответствующие бумаги.

Порядок предоставления земельного участка

Выделение государственной земли производится посредством торгов. Торги проводятся в виде аукциона. Федеральным законом от 23 июня 2022 года №171-ФЗ о внесении изменений в Земельный кодекс установлен перечень исключений, когда земля может быть передана иным способом:

• продажа земли, находящейся в собственности государства, без процедуры торгов (ст. 39.3 ЗК РФ);
• выделение земли физическому или юридическому лицу в собственность на безвозмездной основе (ст. 39.5 ЗК РФ);
• выделение земли в аренду без процедуры торгов (ст. 39.6 ЗК РФ).

Федеральный закон определяет:

• сроки выделения земли;
• основания для отказа в выделении земли;
• список документов для выделения.

Предоставление участков в собственность

В соответствии с п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешённого использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев:

1) предоставления их в собственность без проведения торгов;
2) предоставления в собственность для ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта, садоводства, дачного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства.

Таким образом, основным титулом, на который можно претендовать для застройки земельного участка, является аренда. Это объясняется желанием государственных органов контролировать сроки строительства. Если земельный участок в собственности, то, застраивая его, застройщик может руководствоваться только экономическими факторами, допустим, приостановить проект при наступлении экономического кризиса или вовсе не использовать участок, ожидая изменений рынка. При нарушении сроков строительства, согласованных сторонами в договоре аренды, застройщик будет выплачивать арендодателю неустойку или вовсе лишится прав на земельный участок и незавершённый объект (ст. 239.1 ГК РФ).

Исходя из п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ, по общему правилу продажа земельных участков в собственность осуществляется на аукционе, за исключением закрытого перечня случаев, установленных п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Необходимо отметить, что ст. 39.5 ЗК РФ также предусматривает закрытый перечень случаев, когда земельные участки предоставляются в собственность бесплатно. Для целей строительства представляет интерес только бесплатное предоставление земельного участка, образованного в границах застроенной территории, в отношении которой заключён договор о её развитии, лицу, с которым заключён этот договор.

Несмотря на, казалось бы, достаточную законодательную регламентированность вопроса предоставления земельного участка КФХ, на практике возникает множество нарушений.

1) Нарушение органом местного само­управления 1-месячного срока принятия решения о предоставлении испрашиваемого земельного участка КФХ в аренду либо отказ органа местного самоуправления в принятии такого решения.

В данном случае необходимо обжаловать неправомерное действие (бездействие) органа местного самоуправления в судебном порядке путём подачи в Арбитражный суд РО заявления о признании незаконными действий (бездействия) органа местного самоуправления и обязании принять решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка КФХ в аренду.

Если органом местного самоуправления будет издано какое-либо постановление или распоряжение об отказе в предоставлении участка, в судебном порядке необходимо обжаловать указанный ненормативный правовой акт путём подачи в Арбитражный суд РО заявления о признании постановления или распоряжения недействительным и обязании принять Решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка КФХ в аренду.

ВАЖНО: В обоих случаях не пропустить 3-месячный срок на подачу в суд указанных заявлений, т. к. в противном случае суд в соответствии с ч.4 ст. 198 АПК РФ, ч.1 ст. 197, ст. 199 ГК РФ вправе отказать в удовлетворении требований.

2) Нарушение 7-дневного срока на заключение с КФХ договора аренды испрашиваемого земельного участка либо отказ в заключении такого договора аренды.

В данном случае необходимо обжаловать неправомерные действия (бездействие) органа местного самоуправления в судебном порядке путём подачи в Арбитражный суд РО искового заявления об обязании органа местного самоуправления заключить договор аренды.

ВАЖНО: 1) Перед подачей такого иска в суд КФХ необходимо в соответствии со ст. 445 ГК РФ реализовать его обязанность по досудебному урегулированию спора в виде направления органу местного самоуправления проекта договора аренды (купли-продажи), в противном случае суд вправе будет на основании п. 2 ч.1 ст. 148 АПК РФ оставить такой иск без рассмотрения, ввиду несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора (о чём свидетельствует многочисленная судебная практика Арбитражного суда Ростовской области, 15-го арбитражного апелляционного суда, Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, Высшего арбитражного суда РФ, иных арбитражных судов в РФ).

2) В просительной части иска целесообразно указывать ВСЕ условия договора аренды (текст направленного проекта договора аренды), обязать заключить который требует истец – КФХ.

3) Отказ регистрирующего органа (федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) в государственной регистрации договора аренды по мотиву отсутствия публикации в СМИ сведений о наличии свободного земельного участка, предоставляемого в аренду.

В данном случае необходимо обжаловать неправомерные действия регистрирующего органа в судебном порядке путём подачи в Арбитражный суд РО заявления о признании незаконным отказа регистрирующего органа в регистрации и обязании регистрирующего органа зарегистрировать договор аренды.

ВАЖНО: 1) Не пропустить 3-месячный срок на подачу в суд указанного заявления, т. к. в противном случае суд в соответствии с

ч. 4 ст. 198 АПК РФ, ч.1 ст. 197, ст. 199 ГК РФ вправе отказать в удовлетворении требований.

2) Действующее законодательство РФ не предусматривает обязательной публикации сообщений о предоставлении земельного участка в аренду КФХ, предоставление участка КФХ не связано с обязательной предварительной публикацией сведений об участке в СМИ.

3) По указанной категории споров сформировалась вполне однозначная судебная практика, связанная с признанием незаконными отказов регистрирующего органа и обязании регистрирующего органа зарегистрировать договор аренды, что, в частности, отражено в постановлениях ФАС СКО от 17.07.09 г. по делу № А32-22125/2008, от 28.07.09 г. по делу № А32-22126/2008, от 31.07.09 г. по делу № А32-22127/2008, от 12.11.09 г. по делу № А63-2423/2009.

4) Оспаривание прокуратурой субъекта РФ договора аренды, заключённого между органом местного самоуправления и КФХ, путём подачи иска о признании договора аренды недействительным и применении последствий его недействительности путём обязания КФХ возвратить участок органу местного самоуправления.

ВАЖНО: 1) Установить, не пропущен ли прокуратурой субъекта РФ 1-годичный срок исковой давности для подобного иска (ч. 2 ст. 181 ГК РФ), т. к. в противном случае суд в соответствии с ч.1 ст. 197, ст. 199 ГК РФ по заявлению КФХ о пропуске срока исковой давности обязан будет отказать в удовлетворении исковых требований прокуратуры.

2) Если сторонами договора аренды были соблюдены все указанные выше требования действующего законодательства РФ, то отсутствуют основания для удовлетворения подобных исков.

3) По указанной категории споров сформировалась вполне однозначная судебная практика, связанная с отказом в удовлетворении исковых требований, что, в частности, отражено в постановлениях ФАС СКО от 15.01.08 г. № Ф08-8893/07, от 06.02.08 г. № Ф08-71/08, от 14.02.08 г. № Ф08-102/08, от 28.12.09 г. по делу № А15-434/2009.

Не так давно газета «Крестьянин» № 50 (915) от 16-22.12.2009 года в статье «Землю загоняют в холдинги, а куда девать крестьян?» освещала одну из многочисленных имеющихся в Ростовской области спорных и проблемных ситуаций в вопросе предоставления КФХ «Люкс» Миллеровского района в аренду земельного участка 476 га из земель фонда перераспределения.

После указанной публикации состоялось уже множество событий. Однако всё по порядку.

В 2006 г. органом местного самоуправления было вынесено Постановление о предоставлении КФХ «Люкс» в аренду земельных участков общей площадью 476 га сроком на 5 лет. Однако в установленный законом срок договор аренды с КФХ так и не был заключен. КФХ добросовестно использовало земельный участок, платило арендную плату в бюджеты, параллельно пытаясь в течение 3 лет способствовать заключению с ним договора аренды в досудебном порядке. За это время органом местного самоуправления участки 2 раза выставлялись на торги.

Поняв, что без суда не обойтись, КФХ обратилось за юридической помощью в юридический отдел Ростовской областной АККОР. КФХ в орган местного самоуправления был направлен проект договора аренды, на который никакого акцепта от распорядителя получено не было. В Арбитражный суд РО был подготовлен и подан иск об обязании администрации района заключить с КФХ договор аренды сроком на 5 лет. Решением Арбитражного суда РО от 29.01.10 г. по делу № А53-23207/2009 в удовлетворении иска было отказано. Не согласившись с незаконным решением, КФХ подало апелляционную жалобу, и постановлением 15-го арбитражного апелляционного суда от 21.06.10 г. (дело № 15АП-2304/2010) иск был удовлетворён полностью, суд обязал администрацию района заключить с КФХ «Люкс» договор аренды на земельные участки общей площадью 476 га сроком на 5 лет.

В августе 2010 года договор аренды был зарегистрирован в Милютинском отделе управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО, теперь КФХ «Люкс» является законным арендатором государственной земли.

Справедливость восторжествовала !

ВАЖНО ЗНАТЬ:

1) Предоставление земельного участка КФХ, при условии соблюдения КФХ всех указанных выше требований законодательства, является ОБЯЗАННОСТЬЮ а не ПРАВОМ органа местного самоуправления, следовательно, в предоставлении земли НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ОТКАЗАНО!!!

2) Не имеет никакого юридического значения, когда зарегистрировано КФХ – до вступления в силу ФЗ «О К(Ф)Х» № 74-ФЗ от 11.06.03 г. или после.

Законодательное регулирование

В России существует возможность получить свободные земли КФХ сельхозназначения на безвозмездной основе. Законодательство полностью регламентирует выдачу участков юридическим и физическим лицам.

Основным нормативно-правовым актом, регламентирующим выдачу свободных земель на безвозмездной основе, является Земельный кодекс Российской Федерации, а в частности, его глава 5.1.

Кроме этого, НПА для регулирования выделения участков гражданам России и юридическим лицам используется Федеральный закон Российской Федерации №5, который был принят 9 января 1997 года.

Существуют и другие НПА, которые регламентируют выдачу земельных участков сельскохозяйственного назначения, но их положения напрямую взаимосвязаны с вышеуказанными законодательными документами.

Какие документы потребуются

Чтобы на безвозмездной основе получить от государства земельный участок сельскохозяйственного назначения, претенденту необходимо подготовить небольшой пакет документов.

Он включает в себя следующие бумаги:

• заявление на получение участка установленного региональными властями образца;
• гражданский паспорт и свидетельство о постановке на налоговый учет;
• гражданский паспорт предпринимателя, выписка из ЕГРИП, свидетельство о постановке на налоговый учет для индивидуальных предпринимателей;
• юридические лица обязаны предоставить копию устава, свидетельство о постановке на налоговый учет, КПП и выписку из ЕГРЮЛ;
• крестьянско-фермерские хозяйства предоставляют соглашение об организации;
• бумаги, подтверждающие право на получение земельного участка;
• документы, на основании которых органы власти смогут рассчитать площадь выделяемого земельного участка, например бизнес-план.

Запомните! Для получения от государства земли на безвозмездной основе и вне конкурса необходимо подтвердить тот факт, что гражданин относится к категории льготников.

После подачи заявления на получение земли работники местной администрации обязаны рассмотреть его на протяжении 14 дней. На согласование земельного участка для КФХ и на подготовку договора аренды (купли-продажи) отводится один месяц.

Обратите внимание на то, что срок получения участка в пользование напрямую зависит от наличия свободных участков в регионе. Расценки устанавливаются местными органами власти.

В целом, плата будет состоять из следующих слагаемых:

• размер арендной платы;
• стоимость земли и размер налога.

ЮЛ и ИП в обязательном порядке уплачивают налог на ведение хозяйственной деятельности. Его размер напрямую зависит от выбранного налогового режима организацией.

Порядок заключения договора аренды земельного участка без торгов

Аренды земли без торгов имеет свою процедуру в зависимости от правовых оснований предоставления. Раскроем оба варианта Ваших действий в зависимости от конкретной ситуации:

Порядок аренды участка, на котором расположены Ваши здание и сооружения

Земельное законодательство основывается на принципе неразрывности земельного участка, и объектов, расположенных на нем. Именно поэтому законодатель предусмотрел такое правовое основания предоставления земли без проведения торгов.

Для того что бы получить участок в аренду по указанному основания, вам необходимо направить в гос. орган заявление о предоставлении такого земельного участка. На основании данного заявления, уполномоченный орган примет решение о предоставлении земельного участка в аренду, без проведения торгов.

Порядок аренды для целей индивидуального жилищного строительства

В рассматриваемом случае, Вы также будете должны представить в уполномоченный орган заявление о предоставлении земельного участка. Однако государственный орган должен будет опубликовать извещение в официальных изданиях о Вашем намерении получить такой земельный участок в аренду.

В случае если в течении одного месяца со дня публикации извещения, заинтересованное лицо выразит также намерение приобрести участок в аренду, такой участок будет передан на аукцион.

Основания отказа в предоставлении аренды земли без торгов

Фактически в случае если Вы претендуете на земельный участок, на котором у Вас уже имеются зарегистрированные объекты недвижимости, единственным основанием для отказа в предоставлении аренды земли без торгов, может служить предоставление неполного и ненадлежащего комплекта документов. Или же неверно оформленного заявления.

В условиях же, когда, вы намерены приобрести свободный участок в аренду, перечень оснований для отказа увеличивается:

• Со дня публикации извещения о намерении передать земельный участок в аренду, в уполномоченный орган поступили такие же заявления. В данном случае приобретение участка возможно не иначе как посредством проведения торгов
• Вид разрешенного использования земельного участка, не соответствует целям его предоставления
• В отношении земельного участка, уже ведутся работы по его передачи третьим лицам по ранее поданным заявлениям

Если участок еще не одобрен и его только предстоит сформировать, то заявитель может столкнуться со следующими проблемами:

• В период предварительного согласования границ земельного участка, также поступило заявление лица, намеренного приобрести указанный земельный участок
• Предполагаемый к образованию земельный участок, расположен в зоне, в которой не допускает возведение ИЖС
• На участке расположены не зарегистрированные строения и/или сооружения

Порядок предоставления земельного участка

Выделение государственной земли производится посредством торгов. Торги проводятся в виде аукциона. Федеральным законом от 23 июня 2014 года №171-ФЗ о внесении изменений в Земельный кодекс установлен перечень исключений, когда земля может быть передана иным способом:

• продажа земли, находящейся в собственности государства, без процедуры торгов (ст. 39.3 ЗК РФ);
• выделение земли физическому или юридическому лицу в собственность на безвозмездной основе (ст. 39.5 ЗК РФ);
• выделение земли в аренду без процедуры торгов (ст. 39.6 ЗК РФ).

Федеральный закон определяет:

• сроки выделения земли;
• основания для отказа в выделении земли;
• список документов для выделения.

Это правила, по которым происходит выделение земли в собственность граждан. Земли делятся на виды, категории, соответствующие их предназначению. Следовательно, они могут быть выделены для следующих целей:

• садоводство;
• огородничество;
• строительство дач;
• ИЖС;
• подсобное хозяйство;
• крестьянское хозяйство;
• животноводство.

Семье может быть выделен земельный надел, предназначенный, как для возведения на нем частного дома и последующего проживания, как и для ведения сельского хозяйства для собственного производства

Важно помнить, что построить дом нельзя на участках, которые предназначены для ведения огородничества и животноводства. Поэтому все земельные участки, которые существуют в России, делят на две большие группы:

• для строительства дома жилого назначения;
• иные цели.

Государство выделяет бесплатно земельные наделы социально незащищенным категориям граждан. Делается это на основании специальных норм предоставления наделов. Нормы – это правила, закрепленные на законодательном уровне. На их основе выделяются наделы, собственниками которых выступают органы власти. Наделы выделяются для целей, которые заявляются гражданами:

1. Строительство дома под жилье.
2. Наделы, которые планируется использовать в других целях.

Лицу, которое имеет право на получение земли, выделяют ее в аренду. Платежи за пользование наделом не осуществляются. После постройки частного дома, семья может начать регистрацию собственности, но не ранее пятилетнего срока с момента заключения арендного договора.

Если участок выделяется не под строительство жилого дома, а, например, для огородничества или скотоводства, то льготникам такие участки переходят сразу в собственность.

Цена земельного участка без проведения торгов

Одним из основных отличий при получении земельного участка по процедуре торгов и без проведения торгов является цена.

Цена приобретения (выкупа, приватизации) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может устанавливаться:

1) по результатам аукциона;

2) в размере начальной цены предмета аукциона. При этом в качестве такой цены уполномоченный орган может выбрать рыночную либо кадастровую стоимость земельного участка. Устанавливать начальную цену на уровне кадастровой стоимости разрешено только в том случае, если кадастровая оценка проводилась не раньше чем за 5 лет до аукциона;

3) не выше кадастровой стоимости в случае заключения договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов.

Похожие записи:

• Иск о разделе наследственного имущества
• Что будет если вступил в наследство не оформив право собственности?
• Как и куда подать на алименты после развода?