Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правила съема: как арендовать квартиру через агентство недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По данным экспертов, стандартная комиссия риелтору составляет сегодня 50%. Однако ее размер зависит от нескольких факторов. Для самых бюджетных квартир комиссия обычно достигает 100%. «Если квартира сдается за 20 тыс. руб. в месяц, то ради комиссии в 10 тыс. руб. (50%) не каждый брокер готов тратить деньги и время: давать рекламу, обрабатывать звонки, показывать объект», — отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
При аренде комнат комиссия обычно низкая (15–20%) или нулевая. Высокая комиссия (100%) существует на рынке премиальной и элитной аренды (от 100 тыс. руб.), где найти подходящий объект и арендатора — непростая задача. Владельцы самых дорогих объектов под сдачу чаще других отказывают потенциальным арендаторам. В такой ситуации обычно присутствуют два риелтора (как со стороны арендатора, так и собственника), и размер комиссии, как правило, составляет 100% от ставки аренды для обеих сторон.
Для обмана на арендном рынке жилья часто используются поддельные документы. Мошенник по фиктивным бумагам (копия паспорта, доверенность, выписка из ЕГРН) сдает арендатору квартиру, на которую у него нет никаких прав, продолжила Наталья Тарасова. Нередко мошенники используют копии документов владельца. В реальности собственник квартиры ничего о сделке не знает, в итоге арендатор оказывается без денег и без квартиры.
Более того, мошенник может сдать одну и ту же недвижимость сразу нескольким арендаторам — собирает со всех деньги и исчезает, а на одну квартиру оказывается несколько квартирантов.
Именно поэтому юристы настоятельно рекомендуют тщательно проверять правоустанавливающие документы и запрашивать выписку из ЕГРН.
К преимуществам сотрудничества с агентствами недвижимости можно отнести:
- Престижные организации по работе с недвижимостью оказывают широкий спектр услуг и специализируются на полном ведении процесса. Как правило, процедура начинается с оформления сделки и подписания договора, а заканчивается сроком сдачи, который прописан в соглашении. Таким образом, менеджер по недвижимости берёт на себя определённый уровень ответственности, гарантируя, что ни одна из сторон не нарушит условия контракта.
- Важным плюсом является скорость решения вопроса сдачи. Самостоятельно собственник может искать жильцов долгое время. Агентства недвижимости имеют большую базу клиентов, поэтому они смогут найти квартиросъёмщиков гораздо быстрее. Таким образом, собственник сэкономит время и силы.
- Риэлторы всегда самостоятельно ведут переговоры с соискателями жилья. Они могут узнать для собственника всю интересующую информацию, например, о прописке, семейном положении и вредных привычках. Более того, собственник может выделить определённые критерии для отбора жильцов, а специалист по недвижимости в свою очередь будет подбирать соискателей, ориентируясь на этих моментах.Например, если собственник хочет сдать квартиру некурящим молодым людям (семейной паре) без детей, то риэлтор будет искать именно такую пару.
- Если цена аренды невысокая, то для собственника процедура сдачи будет бесплатной. В такой ситуации комиссионное вознаграждение будет оплачивать будущий квартиросъёмщик.
- Грамотное заключение договора. Как правило, агентства недвижимости имеют юридически грамотный составленный шаблон договора. Соглашение имеет необходимые пункты:
- сведения об оплате (сумма);
- срок;
- ссылки на законы;
- дату составления;
- права и обязанности сторон;
- вид имущества (характеристика имущества, предназначение, состояние);
- персональные данные обеих сторон;
- подписи сторон.
- Риэлтор проводит своего рода идентификацию квартиросъёмщика, смотрит его паспорт и на основании всех данных заполняет соглашение об аренде.
- По желанию собственника через риэлтора можно оформить услугу страхования. Это часто требуется, если в квартире есть ценные вещи (например, бытовая техника, дорогостоящая мебель и т. д.).
- Важным преимуществом является тот факт, что грамотные и опытные риэлторы могут сдать квартиру по цене выше рыночной. Для собственника такой квартиры это всегда выгодно и приятно.
- При просмотрах квартиры у собственника есть возможность выбирать и отсортировывать менее удачных кандидатов.
Нужен ли мне риелтор?
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
С агентом или самому?
Хорошо, квартира вас устраивает. Или не устраивает, но вы полагаете, что сойдет. Дальше нужно решить важный вопрос: вы хотите заплатить денег и отдать поиск жильца и бумажную волокиту специальному человеку, или вы хотите сэкономить и повозиться самостоятельно?
Плюсы сдавать самому:
- Бесплатно.
- Иногда арендаторы принципиально не хотят связываться с агентствами, им нужен лично арендодатель. Эти люди – ваши.
На этом список, увы, исчерпан.
Плюсы обратиться в агентство:
- Экономия времени и сил: агентство само размещает объявления, само договаривается с потенциальными жильцами. Вам не обрывают телефон днем и ночью, можно не убегать с важных совещаний, чтобы показать квартиру.
- Вы заключаете с жильцами типовый договор, который правильно составлен.
- Вы сдадите квартиру быстро: у агентств есть наработанные площадки и базы.
- У некоторых риэлторов есть услуги постоянного сопровождения квартиры: компания не только сдаёт ваше жилье, но также забирает платежи, следит за состоянием квартиры и выполнением условий договора, а при необходимости подыщет нового арендатора. Это удобно, если владелец и квартира находятся в разных городах.
Почему лучше обратиться к агенту
Снять квартиру через агентство на первый взгляд кажется, довольно просто. Клиент обращается к риэлтору, специалист подбирает объекты, учитывая пожелания потребителя. Потенциальный арендатор выбирает понравившеюся ему квартиру, а затем, стороны подписывают арендное соглашение.
Агентство недвижимости – это специализированная компания, которая предлагает услуги по подбору квартир, домов и других недвижимых объектов для снятия, сдачи в аренду и др. Как правило, такие организации ориентированы на куплю продажу, однако многие из них берутся и за поиск объектов для передачи в аренду.
Надо отметить, что агентства не только подбирают квартиры, отвечающие потребностям клиента, но и предоставляют сопутствующие услуги:
- подготавливают проект договора аренды;
- проверяют чистоту сделки;
- оказывают содействие в передаче задатка;
- помогают в ведение переговоров, торгов.
Советы по поиску квартиры
Чтобы понять, как правильно снять квартиру, рекомендуем ознакомиться с советами экспертов:
- попробуйте посмотреть недвижимость на различных сайтах объявлений или в социальных сетях;
- если какая-то квартира понравилась, узнайте побольше информации о районе, в котором она расположена;
- относитесь настороженно к предложениям со стоимостью аренды намного ниже рыночной;
- для того чтобы обезопасить себя, обратитесь в проверенное агентство;
- проверьте риэлтора доступными методами перед заключением договора на оказание услуг;
- общайтесь со специалистом и потенциальными арендодателями вежливо, не переходите на личности, даже если вам что-то не нравится;
- относитесь со всей ответственностью к осмотру квартиры, не стесняйтесь задавать вопросы и заглядывать даже в самые удаленные уголки;
- обязательно проверьте документацию на квартиру;
- будьте честны с потенциальным арендодателем и риэлтором;
- сразу оговорите условия посещения квартиры ее владельцем во время вашего там проживания;
- перед подписанием договора аренды, в обязательном порядке внимательно ознакомьтесь с ним.
Комиссионное вознаграждение платят соискатели жилья. Однако комиссия может выплачиваться и самим собственником, который сдаёт жильё.
Порядок выплаты вознаграждения определяется рынком. Если аренда сдаваемой квартиры дорогая (50 000 – 70 000 рублей), то комиссию будет оплачивать собственник. Соответственно, при небольшой сумме за аренду вознаграждение оплачивает соискатель.
Большую роль играет местонахождение объекта недвижимости и его площадь.
Размер комиссии может меняться в зависимости от сделки. Например, если агентство нашло квартиру самостоятельно, то есть без посредников (других агентств), то сумма комиссионного вознаграждения будет меньше. В основном эта сумма равна 50-60% от стоимости одного месяца проживания.
Справка. Однако если квартиру предлагает не собственник, а агентство-партнёр (от имени собственника), то к комиссии будет добавлено ещё 40-50%. Таким образом, сумма будет равна 100 % от стоимости одного месяца проживания.
Как осуществить легально?
Как сдавать квартиру официально? Если говорить объективно, то ничего особо сложного здесь нет, но все же необходимо ответить на некоторые вопросы, что и будет сделано в этом пункте данной статьи. Конечно, первым делом необходимо определиться с ценой аренды и найти квартиросъемщиков.
Для определения величины ежемесячного платежа лучше всего изучить аналогичные предложения на рынке недвижимости. А найти арендаторов можно, подав объявление на 3-4 самых популярных местных сайта. Пошаговую инструкцию по самостоятельной сдаче квартиры в аренду вы можете найти в отдельном материале.
Итак, расскажем далее, как сдать жилье официально.
Один из самых актуальных вопросов – должен ли владелец квартиры делать косметический ремонт или возмещать расходы, если его сделал арендатор. Чтобы разобраться, нужно обратиться к закону. Согласно ГК РФ за текущий ремонт несет ответственность наниматель, а за капитальный — наймодатель. Однако есть оговорка – «если иное не установлено договором». А вот распределение расходов между сторонами будет зависеть от того, поддерживаете ли вы состояние жилья в надлежащем состоянии или улучшаете его.
Допустим, в квартире установлен исправно работающий, но не очень удобный смеситель. Вы – арендатор, который хочет заменить его на новый и современный. В таком случае можно не предупреждать владельца, а при выезде забрать свою покупку с собой. Только не забудьте вернуть на место прежнее оборудование.
Телевизор до востребования
Помимо мошенников на пути желающих сдать свою квартиру попадаются также мелкие жулики и просто непорядочные арендаторы. Многие квартиранты считают, что могут съехать из съемной квартиры без предупреждения, да еще захватив с собой хозяйский телевизор или тумбочку. Рассчитывают, что связываться с полицией из-за такой мелочи хозяева не станут, к тому же доказательств часто нет — если к договору не прилагалась опись имущества, передаваемого в аренду вместе с жильем, то доказать принадлежность телевизора будет непросто.
Так что не пренебрегайте описью. А еще — берите с жильцов залог. Обычно это сумма, равная одному месяцу проживания. Если все будет в порядке, то при прощании вы вернете ее арендатору, а если произойдет форс-мажор, то деньги покроют убыток. Впрочем, опытные риелторы также советуют страховать квартиру. Если квартиранты устроят пожар или затопят соседей с дорогим ремонтом, то залога точно не хватит, а вот страховка может выручить.
Наконец, будьте внимательны, выбирая риелтора. Если это агент-одиночка и у вас нет о нем хороших рекомендаций от друзей и знакомых, то лучше не связывайтесь и обратитесь в крупное агентство, предварительно изучив отзывы о его работе. А если решите сдавать квартиру самостоятельно, то будьте готовы, что на вас обрушится град звонков не от потенциальных арендаторов, а от все тех же риелторов. И некоторые из них могут не помочь, а обмануть.
Аферисты часто представляются агентами по недвижимости и говорят, что найдут вам отличного клиента, готового заплатить даже больше, чем вы хотите. Для этого нужна сущая мелочь — внести предоплату на указанный счет. «Лжериелторы уверяют, что из общего чека за услуги эта сумма будет вычтена. Конечно, после внесения предоплаты клиент не получает ни услуг, ни объяснений, ни компенсаций», — делится своим опытом Оксана Полякова.
В большинстве случаев оплата комиссионных ложится на плечи арендатора. Снять квартиру через агентство недвижимости стоит немалых денег, поэтому многие ищут именно собственников, избегая посредников. Хозяин жилья ничего не платит, так как он дает возможность заработать риелторам.
Исключение составляют владельцы элитной недвижимости. Здесь может быть иной подход к самому процессу поиска жильцов, тем более, если хозяин устанавливает короткие сроки. Обычно в таких случаях составляется договор с АН на оказание услуг, где четко прописана их фиксированная стоимость.
Затраты идут на дополнительную рекламу, более тщательную проверку кандидатов и, конечно же, на подключение закрытой базы персональных данных клиентов, информацией о которых обладает только это агентство. Такие сведения по крупицам годами собирались из разных источников. Такого рода информация имеет свою цену. Оплата комиссионных происходит только после заключения сделки, будь-то собственник или арендатор.
Комиссия может выплачиваться агентству двумя способами:
- Нанимателем. Наиболее часто встречаемая схема, когда комиссию за посреднические услуги выплачивает будущий арендатор помещения. В этом случае хозяин объекта ничего не платит. Выплата комиссионных производится непосредственно при заключении договора. Клиент выплачивает комиссию за осуществленный агентством подбор квартиры, проведенный показ, подготовленный договор аренды;
-
Собственником. Подобный вариант чаще всего используется владельцами, которые хотят сдать в аренду свою недвижимость в кратчайшие сроки. В этом случае владельцы заключают договор с посредниками и платят им комиссию в размере той суммы, которая была бы получена риэлторами от нанимателя при выборе первого способа.
Таким образом, получив вознаграждение от хозяина объекта, агентство выставляет его квартиру с целью аренды, указывая, что она сдается без комиссии для нанимателя. Подобный ход позволяет вызвать повышенный интерес к объекту недвижимости и сдать его в аренду в максимально короткие сроки.
Этот способ выгоден для всех сторон, поскольку позволяет владельцу в кратчайшие сроки решить вопрос, агентству – получить быструю прибыль, нанимателю – сэкономить денежные средства.
Низкая популярность подобного варианта выплаты комиссии обуславливается тем, что в большинстве случаев собственники все же предпочитают потерять время, но сэкономить денежные средства.