Договор мены между близкими родственниками

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор мены между близкими родственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.

Процесс перерегистрации прав

Независимо от особенностей сделки, алгоритм переоформления права собственности на нового владельца выглядит одинаково:

• Готовится договор, соответствующий ситуации.
• Собирают пакет документации, подтверждающей легитимность сделки.
• Договор заверяют у нотариуса, который проверит документы на объект.
• Пакет собранной документации на объект и стороны договора подают в Росреестр, предварительно заплатив госпошлину. Помимо Росреестра можно обращаться в ближайшее отделение МФЦ, а при отсутствии возможности лично присутствовать, готовят доверенность на представление своих интересов другим лицом.
• После проверки бумаг регистрирующий орган вносит изменения в базу и выдает новую выписку ЕГРП с фиксацией перехода права.

Какие налоги, если подарить недвижимость родственникам

Один из основных плюсов заключения договора дарения между родственниками в том, что имущество останется в единоличной собственности одариваемого лица вне зависимости от жизненных обстоятельств (статья 36 СК РФ).

Например, дарение позволяет сохранить имущество при разводе. В отличие от договора купли–продажи, при котором купленная в браке недвижимость в случае развода делится как совместно нажитое имущество между бывшими супругами.

Если дарение происходит между близкими родственниками, то НДФЛ не начисляется (абзац 2 пункта 18.1 статьи 217 НК РФ).

Для справки! Согласно Семейному кодексу РФ близкими родственниками считаются родители, муж/жена, дедушки/бабушки и дети, в том числе приемные (статья 2 СК РФ).

В тоже время возникает налоговая выгода, ведь одариваемый имеет право уменьшить доход, полученный от дальнейшей продажи недвижимости, на документально подтвержденные расходы дарителя.

Внимание! При отсутствии документов воспользоваться имущественным вычетом не выйдет (письмо Минфина России № 03-04-05/1344 от 15.01.2020 года).

Форма составления договора мены долями квартиры

Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.

Стандартные сведения договора мены:

• данные паспорта сторон, участвующих в договоре;
• точное описание объектов мены;
• сумма разницы стоимость объектов, если договором она предполагается;
• указывается порядок проведения самой процедуры обмена: последовательность освобождения квадратных метров, выписка, прописка и пр.;
• перечисляются особые условия, жизненные ситуации, форс-мажорные обстоятельства (если такое случается);
• ответственность сторон за выполнение условий договора;
• действия при возникновении форс-мажоров и пр.

Структура выглядит так: название – дата и место составления – наименование сторон – предмет договора – порядок обмена – ответственность сторон – особые положения – заключения.

Чем детальней будет составлен договор мена, тем меньше проблем и нюансов возникнет после его регистрации, на практике. В акт обязательно вносятся все данные о доли недвижимости: размер, расположение, кадастровый номер, на ком зарегистрирована и пр.

Общие правила купли-продажи

Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.

Порядок организации процесса следующий:

1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);

2) сбор необходимых документов;

3) составление и подписание ДКП;

4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;

5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.

Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.

Другой достаточно распространенный метод передачи прав на жилое помещение — договор дарения. Данный путь подразумевает добровольную передачу имущества безвозмездно от собственника к новому владельцу. Подобный вариант уступки прав встречается между родственниками либо в иных случаях, когда людей не связывают отношения экономического характера. Поэтому этап оплаты передачи прав собственности на жилплощадь при выборе такого способа отсутствует.

Остальная часть процедуры фактически идентична процессу, связанному с договором купли-продажи. Так, стороны подписывают документ, который в данной ситуации будет носить наименование договора дарения (дарственной). Как и в случае с соглашением, оформляемым при продаже жилья, до 1 марта 2013 года регистрация договора дарения была обязательной в учреждении юстиции, но с этого времени обязательная регистрация подобного рода соглашений отменена.

Важно! Дарение между ближайшими родственниками не может облагаться налогом. Согласно НК РФ (ст. 217), доходы, которые получены в процессе дарения, освобождены от налогов в том случае, если одаряемый и даритель — это близкие родственники либо члены семьи.

Способы переоформить доли квартиры на другого собственника

Нормами п. 2 ст. 246 ГК РФ закреплены следующие варианты сделок отчуждения для владельцев долевого имущества:

• Купля-продажа;
• Дарение;
• Обмен.

Доля также может быть завещана любому лицу, при условии соблюдения прав на обязательную часть наследства для близких родственников собственника.

Чтобы избежать согласования сделки с остальными участниками собственности при переоформлении доли на родственника, необходимо выполнение одного из условий:

1. Для передачи доли выбрана сделка дарения.
2. Часть квартиры переоформляется на родственника, другого дольщика с преимущественным правом выкупа.

Поскольку сделки с недвижимостью требуют нотариального заверения, кроме случаев сделок отчуждения одновременно со всеми собственниками долей, перед регистрацией перехода права на часть квартиры в Росреестре понадобится посетить нотариуса.

Способ первый: старое доброе завещание

Завещание – это, вероятно, первое, что приходит на ум, когда речь заходит о наследстве. Действительно, данный метод известен каждому. Все потому, что он довольно понятный и не требует огромных усилий. Для того, чтобы составленное собственником завещание вступило в силу, потребуется прибегнуть к услугам нотариуса. Это недорого. Но это лишь первый этап на пути к цели.

Когда имущество будет передано новому владельцу, расходов посерьезнее избежать все-таки не удастся. Придется заплатить госпошлину за вступление в наследство. Если вы близкий родственник наследодателя, то вам необходимо будет отдать 0.3% от оценочной стоимости имущества, но не более 100 тыс. рублей. Причем для каждого наследника размер государственной пошлины рассчитывается в зависимости от унаследованной им доли. Госпошлина для всех остальных преемников составит 0.6%, но не более 1 млн рублей. Завещательное распоряжение на счет в банке оформляется безвозмездно.

Подытожим преимущества и недостатки данного способа. Благодаря специфике работы с завещаниями, все детали процесса буквально происходят у вас на виду и легко отслеживаются. Нотариус обязан хранить копию завещания и внести информацию о нем в ЕИС (Единую Информационную систему нотариата). Это плюс.

Тем не менее, не обошлось и без негативных факторов. Удивительно, но завещание не гарантирует обязательное переоформление недвижимости на имя указанного наследника. При определенном стечении обстоятельств (смотрите статью 1149 Гражданского кодекса РФ) часть имущества перейдет во владение лиц, которых наследодатель не упомянул в завещании. К тому же, завещание можно оспорить.

Рекомендации по подготовке основных документов

Подготовка кадастровых выписок

Если кадастровый паспорт не старше 5 лет, достаточно снять копии с документа и приложить их к оригиналу. Но если данные устарели, кадастровую информацию нужно обновить в БТИ. Данная услуга платная.

Можно непосредственно посетить бюро технической инвентаризации или обратиться в региональный МФЦ.

Специалист БТИ проводит экспертизу жилплощади по месту ее расположения. Новый кадастровый паспорт получают через 15 дней.

Нотариальные документы

Статья 244 ГК РФ обязывает участников сделок одаривания или купли/продажи собственности предоставить разрешение на сделку от иных собственников жилья. Сделать это можно у нотариуса.

Находящийся в зарегистрированном браке новый собственник квартиры должен получить нотариально подтвержденное согласие своей половины на обретение квадратных метров – статья 34 СК РФ, статья 256 ГК РФ.

Если в квартире прописаны или являются собственниками долей недвижимости малолетние дети, лица с ограниченной дееспособностью, недееспособные, требуется нотариально удостоверенное разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение (статьи 26, 28-30 ГК).

Подтверждение отсутствия задолженностей по коммуналке. В ЖЭУ получают выписки из домовых книг о прописанных в квартире лицах, отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Следует учесть, что препоны при перерегистрации жилья могут возникнуть, если «старый» собственник не вносит взносы капитального ремонта.

Как переоформить квартиру на сына без налога

Чтобы без налога передать жилье сыну, нужно действовать по инструкции:

1. Составить дарственную. Указать в договоре нужно следующую информацию:

• дата и место составления,
• ФИО обеих сторон,
• объект дарения (точная площадь квартиры и адрес),
• документ, подтверждающий право владения.

1. В завершение обе стороны ставят свои подписи. Ни о каких компенсациях в соглашении упоминать нельзя.
2. Можно оформить документ самим, когда не хочется переплачивать за нотариальные услуги. Если дарится доля в недвижимости, то потребуется нотариальное заверение. Его стоимость зависит от степени родства между сторонами. 0,1% от суммы договора платят близкие родственники, для остальных тариф составляет 1% от цены жилья. Когда стоимость жилья свыше 1 000 000 рублей, тариф составит 0,75%.
3. Оплатить пошлину для регистрации права владения.
4. Собрать необходимые документы:

• паспорта участников,
• одобрение супруга на сделку,
• свидетельства на квартиру,
• квитанция об оплате пошлины,
• нотариальная доверенность, если документацию подает представитель.

1. Обратиться к специалистам Росреестра или специализированного центра государственных услуг «Мои документы» (ранее – МФЦ) для оформления права владения.
2. Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право владения.

Для оформления дарственная составляется в трех экземплярах. Один из документов передается в Росреестр.

Для собственника квартиры, осуществляющего перерегистрацию прав по договору купли-продажи или мены, важно помнить об обязательных платежах в бюджет государства. Налог на прибыль составляет 13% с полученной суммы. Однако это правило не действует при:

1. Возмездном отчуждении имущества, находящимся в собственности 3 и 5 лет:

• 3 года – если квартира получена в наследство, в процессе приватизации, по дарственной от близкого родственника или ренты;
• 5 лет – другим способом.

1. Стоимость квартиры менее 1 млн. рублей.
2. Расходы на покупку квартиры превышали полученный доход.

При передаче жилья в дар, по наследству или при обмене на равноценную квартиру (без доплаты) НДФЛ не оплачивается.

Любой гражданин России имеет право вернуть уплаченные налоги! Просто заполните форму справа, и наш специалист расскажет, как это сделать.

Советы от юристов для правоприобретателей:

1. Чтобы быть уверенным в юридической чистоте сделки и составленного договора, заверяйте соглашения в нотариальной палате.
2. Если при покупке квартиры не уверены в честности продавца – закажите выписку ЕГРН – фамилия и имя собственника, а также информация об обременении открыты. Благодаря этой справке, вы узнаете о том, кто на самом деле владелец квартиры и какие есть ограничения в использовании.
3. Не покупайте квартиру с прописанными в ней лицами. Чтобы выписать даже взрослого трудоспособного гражданина, потребуется потратить время и деньги на судебное разбирательство.
4. Будьте внимательны при заключении договора ренты. Возможно, что у пожилого человека есть родственники, претендующие на квартиру – они вправе оспорить договор в судебном порядке.
5. Если на ваше имя оформили открытое завещание – проверьте его. Любая опечатка, искажающая понимание волеизъявления влечет к недействительности такого акта.

Как осуществить обмен квартирами:

1. Две жилые квартиры являются одинаковыми по некоторым техническим и эксплуатационным характеристикам, но располагаются в разных по престижности городских районах.
2. Один человек желает обменять квартиру на жильё меньшей площади для заработка определенной суммы наличных средств, а другой улучшает собственные условия проживания и может доплатить за расширение.

В таком случае без доплаты невозможно обойтись, причём её размер определяется разными путями:

• обоюдное согласие сторон и дальнейшее оформление сделки;
• поиск необходимого консенсуса, так как продавец желает получения максимальной цены, а покупатель – минимальных затрат.

Неравнозначный процесс обмена квартирами подразумевает обязательное отражение ценовой разницы в заключенном договоре.

Что если цена квартир при обмене не совпадает?

Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т. д. В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре. Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Возможен ли обмен жильем между городами?

Общая и долевая собственность: отличия

Закон делит собственность на два вида. Совместная собственность: каждому из владельцев квартиры принадлежит равная доля. Это обозначено в документах на жилплощадь, но какая конкретно — не указано. Например, квартира площадью 40 кв. метров принадлежит семье из трех человек в равных частях.

Долевая собственность: квартира разделена на конкретные доли. Например, в квартире площадью 40 кв. метров сыну принадлежит комната в 10 кв. метров, а его родителям — оставшаяся площадь, по 15 кв. метров на каждого. Собственники такой квартиры заключают между собой договор, в соответствии с которым распоряжаются своими долями. Каждый владелец доли имеет право продать свою долю, подарить ее или обменять (ст. 246 ГК РФ).

Долю жилплощади собственник может переписать на любое лицо, в том числе и родственника. Если другие собственники этой квартиры захотят купить долю, их желание будет учитываться в первую очередь. Поэтому обо всех операциях с жилплощадью дольщик должен известить совладельцев (ст. 247 ГК РФ). Если владелец доли в квартире за свой счет сделал крупный ремонт или как-то еще преобразил квартиру, он может претендовать на увеличение доли (ст. 245 ГК РФ).

Как переоформить собственность на квартиру?

Есть несколько вариантов, с помощью которых можно переоформить свидетельство на право собственности на квартиру на другого человека.

1. Продажа (купля) квартиры. Согласно закону, эта сделка должна сопровождаться подписанием соответствующего соглашения и оплатой госпошлины. Помимо этого, продающий жилое помещение должен будет заплатить налоговый вычет с полученного дохода, а тот, кто покупает, напротив, претендует на налоговые льготы.
2. Обмен. Этот метод применяется реже и чаще всего людьми, которые желают изменить свои условия проживания.
3. Дарение. Данный способ дает возможность избежать оплаты налогов и сбора большого пакета документации.
4. Получение наследства. Этот метод применяется между родственниками, однако возможно и наследование имущества посторонним человеком. Нередко данный вариант подразумевает оформление завещания, в котором оговорены лица и тот объект недвижимости, который он наследует.
5. Раздел совместно нажитого недвижимого имущества. Используется при переоформлении квартиры или её части при расторжении брака.

Как переоформить квартиру на родственника без налогов?

Если дар совершается в пользу близких родственников, то он не облагается налогом. К близкой родне относятся:

• родители;
• дедушки и бабушки;
• дети;
• внуки и внучки;
• братья и сестры.

При регистрации договора потребуется подтвердить родство. Для этого предоставляется свидетельство о рождении, судебное решение и иные сведения.

Освобождение от обязательного сбора обусловлено тем, что имущество не выбывает из круга семьи, то есть обогащения не происходит. Если одаряемый — постороннее лицо, то в его владение имущество поступает безвозмездно.

Аналогично дело обстоит и с уплатой госпошлины. Так, для родни она составляет 0,3% от цены на недвижимость, но не менее 300 рублей. Для иных лиц сбор равен 1% от цены жилья (до 1 млн рублей) и 0,75% плюс дополнительно 10 тыс. рублей (от 1 млн рублей до 10 млн).

Чтобы переоформить квартиру на родственника без налогов, потребуются следующие бумаги:

• заявление о регистрации сделки и переходе права собственности;
• документы, удостоверяющие личности сторон;
• чек, свидетельствующий об оплате налогового сбора за регистрационные действия;
• выписка о праве собственности;
• кадастровая документация;
• сведения о стоимости квартиры;
• выписка из домовой книги;
• нотариальное согласие супруги (супруга) на совершение дара, если собственность была приобретена в период брака и на общесемейные средства;
• согласие органов опеки на осуществление сделки, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок;
• согласие на принятие дара опекаемой стороной, если одаряемый — недееспособное лицо или ребенок;
• договор дарения в 3 экземплярах.

Положения договора не должны противоречить законодательству, иначе дарственная может быть оспорена в суде или признана ничтожной. Если дарителями выступают родители, то они одновременно дарят и дают согласие на принятие дара ребенком.

На практике встречаются ситуации, когда родители в разводе и один из них желает подарить ребенку квартиру, а другой не согласен на дар. В таком случае следует руководствоваться интересами ребенка. Имущество поступает в собственность несовершеннолетнего в любом случае, если даже один из родителей принципиально не согласен, сделка все равно считается действительной. В случае несогласия можно обратиться в органы опеки. В такой ситуации они будут на стороне дарителя.

Дарителем может выступать любой дееспособный и совершеннолетний человек. Одаряемым лицом не может быть работник госорганов или сотрудник учреждения, где наблюдается по состоянию здоровья составитель дарственной. Переоформление квартиры на другого человека имеет ряд преимуществ:

• недвижимое имущество, приобретенное в собственность подобным образом, не участвует в разделе в случае расторжения брака между экс-супругами;
• не требуется оплачивать государственную пошлину, если дарственная оформляется на близкого родственника;
• опротестовать договор дарения на практике практически невозможно.

Следует помнить!
Если квартира переоформляется в дар полностью, то заверения нотариусом законодательно не требуется. Такая практика применяется, если дарственная оформляется на долю в квартире.
Пошаговая инструкция переоформления права собственности на квартиру:

• написание договора дарения в трех экземплярах;
• подготовка комплекта документов;
• оформление государственной регистрации в Росреестре или через МФЦ;
• оплата государственной пошлины.

Росреестр переоформит право собственности на квартиру в течение недели. Если регистрация осуществлялась через МФЦ — 9 дней.

Нотариус, ЕГРН, налоговая инспекция

При выборе любого из вариантов передачу долевой собственности оформляют через нотариальную контору. Дополнительное удостоверение подлинности документов и подтверждение дееспособности участников предотвратит лишние проблемы в ходе рассмотрения правомочности сделки в суде.

После подписания заверенного соглашения начинают регистрацию новых прав самостоятельно (через региональный МФЦ), либо поручают выполнение процедуры нотариусу. Росреестр не выполнит процедуру регистрации, если обнаружены ошибки при оформлении обмена родственников долями. Отказ будет получен при наличии запретов и обременений. Для удостоверения в отсутствии ограничивающих факторов можно по типовому запросу получить развернутую справку. Только после создания новой записи в базе данных ЕГРН операция с недвижимостью считается полностью завершенной.

Налог на полученный в ходе сделки доход выплачивают, если родственники желают обменять доли в квартирах даже с незначительной разницей в стоимости. Эта обязанность отсутствует, если объект недвижимости является собственностью менее трех (пяти) лет с оформлением прав на владение до (после) 01.01.2016 г. соответственно. Заполненную декларацию в стандартном виде подают не позднее 30 апр. следующей весны после года завершения данной операции. Оплату налогов можно сделать до 15 июля включительно.

К сведению! При подаче документов для государственной регистрации в ЕРГН выполняется проверка по отсутствию задолженностей по уплате налогов. Отмеченные выше обязательства следует исполнить до истечения предельных сроков, чтобы не задерживать полное завершение сделки.

Похожие записи:

• К 2023 году мэрия планирует оптимизировать работу и сократить чиновников
• Выкуп долгов страховых компаний
• Рефинансирование ипотеки в ПАО Банк «ФК Открытие»