Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самовольная перепланировка нежилого помещения: штраф». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Преобразование недвижимого объекта не всегда требует предварительного разрешения. Действия по перепланировке и переустройству нежилого помещения, не касающиеся переделки внутренней конструкции здания и не меняющие его общую площадь, предварительного согласования не требуют.
Как узаконить перепланировку в нежилом помещении если она уже сделана 2020
Узаконить перепланировку помещения – значит привести всю техническую документацию недвижимости в порядок.
Об узаконивании перепланировки и переустройства в жилом помещении мы рассказывали подробно в отдельной статье «Как узаконить перепланировку квартиры», теперь выясним, как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2020 году.
Какими способами закон разрешает узаконивание перепланировки нежилых помещений, находящихся в МКД (многоквартирных домах) или в нежилых зданиях? Обо всем по порядку. Нежилое помещение – это недвижимость, которая не предназначена для постоянного проживания людей.
(В статье пойдет речь о таких нежилых помещениях как – магазины, салоны, офисы, склады и т.п.). Перепланировка – изменение конфигурации помещения путем возведения или сноса перегородок, перестановки оконных и дверных проемов и т.п.
Самовольной перестройкой в нежилом помещении считаются действия без согласия от уполномоченного органа или с нарушением утвержденного проекта. Виновное лицо будет нести ответственность в соответствии с ЖК РФ и КоАП РФ. Все произведенные реформации нужно будет ликвидировать и возвратить недвижимый объект в первоначальное состояние.
Если требования Жилищной инспекции не будут выполнены, собственность после судебного разбирательства может быть продана. Последствий можно избежать, если реформация не нарушает права других граждан или юридических лиц, находящихся в этом здании. Но рассматривать о законности произведенных изменений будет суд, по итогам разбирательства будет вынесено соответствующее решение.
Кроме этого потребуется уплатить штраф, размер которого будет зависеть от статуса нарушителя. Согласно статье 7.21 Кодекса штрафные санкции за самовольную реформацию в частном доме для гражданина могут составить от 1 тыс. руб. до 1,5 тыс. руб. За перестройку без разрешения в многоквартирном доме гражданин может уплатить от 2 тыс. руб. до 2,5 тыс. руб. Для юридических лиц штраф может составить от 40 тыс до 50 тыс. рублей.
Можно ли узаконить перепланировку
О перепланировке помещения власти могут узнавать не сразу. Зачастую помещение может годами стоять уже переделанным и никто этого не заметит, по крайней мере до тех пор пока не пожалуются заинтересованные лица или это не обнаружится при какой-либо проверке. Если о самовольной перепланировке еще не стало известно, то узаконить ее можно том же порядке как она была бы согласована.
На первом этапе нужно;
- Заказать технический паспорт в БТИ;
- Заказать проект перепланировки в проектном бюро или у застройщика;
- Получить техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
- Оформить согласие собственников смежных помещений;
- Подготовить нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект.
Второй этап предполагает согласование с различными ведомствами:
- Отделом архитектуры города;
- Горгазом;
- Роспотребнадзором, если дом расположен на первом этаже жилой многоэтажки;
- Отделом защиты наследия если строение относится к объектам культурного наследия;
Перепланировка, переустройство или реконструкция
Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).
Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.
Законодательные требования, ответственность
Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:
• нормативно-правовые требования;
• строительные нормы и правила;
• санитарно-гигиенические нормы.
Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.
При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.
Есть ли разница в процедуре узаконивания в многоквартирном доме или другом здании?
При проведении перепланировки стоит учитывать факт, в каком здании находится недвижимость, от этого зависит процедура проведения узаконивания.
Если помещение находится в нежилом здании, то для получения разрешения требуется собрать основной пакет документов и доказать, что новая планировка не повлечет нарушений санитарных норм, не создаст риски возгорания здания, переустройство не создаст риски для людей, которые посещают данное помещение. Заключения могут дать только эксперты, поэтому требуется стороннее привлечения специалистов по данным вопросам.
Сложнее получить разрешение, если организация находится в жилом доме. Если перепланировка проводятся в многоквартирном доме, то прежде всего требуется согласовать все изменения с жильцами и получить их письменное согласия, с которыми в дальнейшем следует обращаться в органы для согласования проекта.
Перед началом проведения переустройства следует выяснить, относится ли дом к объектам нежилого фонда и возможно ли производить изменения, которые не повлекут последствий. Для этого приглашают специалистов, которые анализируют состояние электропроводки, расположение несущих стен и систему водоснабжения. В случаях, если недвижимость старого типа, то скорее всего в перепланировке будет отказано.
Перепланировка помещений в Москве в объектах ДГИ и Росимущества
В Москве и Санкт-Петербурге много коммерческой недвижимости принадлежит городу или находится в собственности Российской Федерации. Все они передаются правообладателям в аренду, в оперативное управление или хозяйственное ведение. Аренда может быть долгосрочной или на короткий срок. В договорах аренды могут быть предусмотрены различные границы по использованию таких объектов, включая их изменение в связи с перепланировкой – по согласованию с собственником. Также и при оперативном управлении и хоз ведении правообладатели вправе незначительно изменять объекты недвижимости. Если такие изменения правообладателем были произведены несанкционировано – без получения согласия ДГИ или Росимущества. Перепланировка помещений в Москве, в объектах принадлежащих городу, должна производится с согласия ДГИ. Этот орган разрешает изменять объект и участвует в согласовании.
Какие последствия для правообладателя повлечет несогласованная перепланировка в объектах ДГИ, Росимущества, иных уполномоченных органов (в зависимости от региона они могут иметь различные наименования и статус)? Во-первых, город и государство регулярно проверяет порядок эксплуатации своих объектов, их использование по целевому назначению. В случае выявления перепланировок или переустройств правообладателя обяжут их согласовать или привести в прежнее состояние. Если же на объекте проводились реконструктивные работы – согласовать уже по факту устройства задача крайне сложная и затратная. При проверке объекта сотрудник ДГИ проверяет, какая перепланировка на нем производилась, что она затрагивала.
Проект является обязательным документом для проведения и согласования перепланировки.
Вопрос усложняется тем, что в связи с принятием в Москве Постановления №106-ПП помимо согласовательных процедур в Росреестре, контролирующий орган обязывает правообладателей устранить “красные линии” на поэтажных планах и техпаспорте МосгорБТИ. Это выливается в дополнительные временные и финансовые затраты – услуги МосгорБТИ платные и зависят от площади объекта недвижимости. А сроки выполнения работ от 45 дней до нескольких месяцев. Перепланировка нежилого помещения в Москве если оно находится в ведомстве у ДГИ, проходит такую процедуру практически всегда обязательно. БТИ проводит процедуру инвентаризации для подготовки нового технического паспорта и планов помещения. БТИ – организация, подчиняющаяся Правительству Москвы и действует в интересах города. Для частных компаний обращаться в БТИ для согласования перепланировки помещения в Москве или узаконивания перепланировки здания не требуется. В Московской области БТИ и Ростехинвентаризация не имеют специальных полномочий в этой сфере.
Также арендаторам и иным правообладателям объектов ДГИ, Росимущества и пр. следует учитывать что обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений в сведения об объекте недвижимости вправе только собственник этого объекта или лицо по нотариальной доверенности от него. если в нашу компанию обращается к примеру, НИИ или РАН г. Москвы, которые владеют объектом на праве оперативного управления от Департамента городского имущества г. Москвы, нотариально удостоверенная доверенность на представление интересов в Росреестре и иных органах потребуется от ДГИ г. Москвы. Так Росреестр проверяет, разрешает ДГИ перепланировку или он не имеет о ней информации.
Совет эксперта. Объекты, принадлежащие ДГИ, Росимуществу и переданные правообладателям в пользование, проверяются этими организациями – их использование и изменение регламентируется нормативными и подзаконными актами органов власти. Компания “Смарт Вэй” проводит согласование перепланировок нежилых помещений в таких помещениях, зданиях с учетом их специфики. Мы выполняем работы как по государственным контрактам, так и в частном порядке.
По проекту будет видно, какие изменения в квартире принесет перепланировка.
Согласование перепланировки нежилого помещения
К перепланировке, проводящейся в нежилом помещении, следует отнести любые изменения, проводимые как в архитектурном, так и в инженерном плане. Если текущая перепланировка не соответствует той, что прописана в техническом или кадастровом паспорте объекта, то ее следует согласовать. Иначе все изменения должны быть устранены, а автор незаконной перепланировки должен выплатить значительный штраф. Если же провести согласование, то объект нежилой недвижимости получит новые паспорта, в которых все проведённые изменения будут отмечены.
Перепланировка помещения может включать в себя следующее:
Монтаж новых оконных и дверных проемов вместе с устранением старых
Работы, проводимые с инженерными системами, в том числе с электрикой, канализацией, водопроводом или другими элементами снабжения
Изменение общего метража помещения
Изменение высоты потолков путем монтажа новых конструкций или любым другим способом
Изменение расположения окон, дверей или стен
Размещение комнат в логически обоснованном порядке (смещение перегородок, их разрушение для укрупнения, или установка для разделения пространства)
Смена или перенос сантехники на новое место
Выполнение данных работ в Москве и Московской области требует предварительного согласования и обращения в соответствующие инстанции, т.к. только в этом случае все произведённые изменения будут признаны законными.
Как правило перепланировка нежилого помещения необходима для более рационального использования пространства: в офисе, в магазине, торговом центре, помещении ресторана, складских и производственных помещениях.
Согласование перепланировки нежилого помещения представляет собой сложный процесс как со стороны проектирования, так и со стороны получения заключения различных инстанций и служб. Такие требования обусловлены в первую очередь безопасностью людей. Несмотря на то, что эти объекты относятся к нежилой недвижимости, в них бывает гораздо больше людей. Это и постоянное место работы, и посетители и т.д. В случае нарушения пожарных или санитарных норм большое количество людей подвергается риску. Этим обусловлен и тот момент, что согласовать перепланировку ресторана гораздо труднее, чем перепланировку офиса. Сложнее всего согласовать перепланировку медицинского учреждения, так как к нему применяются практически все существующие нормы и правила, каждому из которых необходимо соответствовать.
В процессе проектирования перепланировки важно учитывать все имеющиеся нормы, как строительные, так и санитарные, противопожарные и т. д. Кроме того, в дополнение к обычной проектной документации могут понадобиться дополнительные проекты: вентиляции, кондиционирования, водоотведения и водоснабжения, технологии и многие другие. В зависимости от предназначения помещения, дополнительные разделы могут быть самыми разнообразными.
Сбор исходной документации
Всегда ли нужно согласование
Для каждого нежилого помещения составляется технический паспорт. В нём отражается в графическом виде с текстовыми пояснениями основанная информация по объекту недвижимости. На эти сведения должен опираться каждый собственник, если он решил что-то переделать.
Техпаспорт состоит из графической и текстовой части. В них указывается следующая информация:
- план помещения. Представляется проекция сверху. Должны быть чётко видны все стены, перекрытия, несущие конструкции, перегородки и проёмы. Это графическая часть;
- материалы, из которых сделаны полы, стены, потолок, общая площадь, год постройки и прочие особенности конкретного объекта недвижимости. Это текстовая часть.
Некоторые советуют не пускать в квартиру надзорные органы, тогда и штраф с предписанием не дадут. Отвечаем сразу, это не поможет. Будет несколько раз выдано предписание по доступу в квартиру, если владелец помещение не представит к осмотру, по решению суда доступ на объект будет осуществлен совместно с судебными приставами.
Не нужно бояться что в квартире сделана перепланировка, если проведенные строительные работы на объекте соответствуют действующему законодательству они могут быть приняты по Акту о завершенном переустройстве. Тогда все будет считаться узаконенным.
В связи с этим, рекомендуем не оставлять на потом согласование, выполнять ремонтно-строительные работы только при наличии Разрешения. Не подвергайте себя в будущем к оплате огромных штрафов.
Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения
Пункт 2 статьи 29 ЖК России определяет, что владельца помещения ждет ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения в виде штрафа. Для физических и юридических лиц сумма отличается, например, если физлицу в Москве может быть назначен максимальный штраф до 2,5 тыс. рублей, то юр. лицу грозит максимальный штраф в размере 1 млн. рублей.
Кроме того, контролирующий орган обязан выдать предписание собственнику помещения о необходимости вернуть недвижимость в исходное состояние. Если инспектору Жилищной инспекции отказать в доступе в нежилое помещение, он имеет право получить разрешение на беспрепятственное проникновение в него в судебном порядке.
Если хозяин отказывается устранять несанкционированную перепланировку согласно выданному предписанию, дело передается в суд, который согласно пункту 5 статьи 29 ЖК России может выставить помещение на продажу с торгов. Практика судебных разбирательств свидетельствует о том, что подобное уже происходило.
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения
Если не были нарушены правовые и строительные нормы, собственники помещения понесут не такую строгую ответственность. По отношению к ним будет вынесено предписание о необходимости согласования проведенной перепланировки.
В некоторых регионах такое согласование проводится через органы местного самоуправления, но, например, в Московской области легализация может быть произведена исключительно в судебном порядке.
Услуги согласования перепланировки нежилых помещений в Москве
Порядок оформления перепланировки объектов нежилого фонда зависит от их месторасположения: в случае проведения ремонта нежилого помещения в многоквартирном доме, все изменения должны быть обязательно согласованы в Мосжилинспекции. Кроме этого, могут потребоваться разрешительные документы от Роспотребназдора, МЧС, Москомархитектуры, Мосэнерго, Москомнаследия и т.д., в зависимости от масштабности планируемых работ. При этом узаконить уже выполненный ремонт гораздо сложнее и дороже, поэтому рекомендуется заранее согласовать все изменения.
Если вам нужна помощь в согласовании перепланировки нежилого помещения, специалисты компании «2ПРОЕКТОР» всегда готовы вам помочь. Мы не только разработаем и подготовим всю необходимую документацию, но и произведем ее согласование в компетентных инстанциях в максимально короткие сроки. Стоимость согласования перепланировки нежилого помещения в нашей организации составляет от 180 тыс. рублей. Более подробную информацию о наших услугах вы найдете на официальном сайте или позвонив нам по тел. 8 (495) 956 70 30.
Обращайтесь, мы знаем, как вам помочь!