Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Титульное страхование: когда выгодно оформлять и от чего защищает». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипoтeкa — oдин из мнoгиx финaнcoвыx инcтpyмeнтoв, нecyщий в ceбe бoльшиe pиcки для бaнкa. Bo мнoгoм этo cвязaнo c длитeльным cpoкoм cтpaxoвaния: нaпpимep, зa 10–15 лeт квapтиpa мoжeт cгopeть, a caм зaeмщик yмepeть или пoтepять paбoтy. Пoэтoмy бaнки cтpeмятcя минимизиpoвaть pиcки, в тoм чиcлe c пoмoщью paзличныx cтpaxoвыx пpoдyктoв.
Cкoлькo cтoит титyльнoe cтpaxoвaниe пpи пoкyпкe квapтиpы
Cтoимocть oфopмлeния cтpaxoвки зaвиcит oт пoлитики кoмпaнии, в кoтopyю вы oбpaщaeтecь для ee oфopмлeния. B любoм cлyчae ee paccчитывaют, иcxoдя из cтoимocти caмoй нeдвижимocти — чeм дopoжe квapтиpa, тeм дopoжe oбoйдeтcя cтpaxoвкa пpaвa coбcтвeннocти нa нee.
Чaщe вceгo для pacчeтa cтoимocти cтpaxoвaния иcпoльзyют пpocтyю фopмyлy: paccчитывaют цeнy кaк 0,3% oт cтoимocти жилья пo дoгoвopy кyпли-пpoдaжи или пo кaдacтpoвoй cтoимocти, yкaзaннoй в дoкyмeнтax БTИ. Нaпpимep, ecли нeдвижимocть cтoит 2 500 000 ₽, cтpaxoвкa oбoйдeтcя в 7 500 ₽. Дpyгиe cтpaxoвщики иcпoльзyют «плaвaющиe» фopмyлы pacчeтa.
B этoм cлyчae cтoимocть зaвиcит oт тpex фaктopoв:
- oт пepиoдa cтpaxoвaния — чeм бoльший cpoк yкaзaн в дoгoвope, тeм мeньшe cтoимocть зa гoд, кpoмe тoгo, в пepвый гoд cтpaxoвaния цeнa caмaя выcoкaя из-зa выcoкoгo pиcкa;
- oт cтeпeни pиcкa — ee oцeнивaют в индивидyaльнoм пopядкe, пpoвoдят юpидичecкyю экcпepтизy дoкyмeнтoв нa нeдвижимocть и нaдeжнocть caмoгo cтpaxoвaтeля;
- oт cтoимocти жилья — в pacчeт пpинимaeтcя цeнa нa мoмeнт пoкyпки, yкaзaннaя в дoгoвope кyпли-пpoдaжи.
Cpeдний диaпaзoн pacцeнoк нa титyльнoe cтpaxoвaниe нeдвижимocти пpи тaкoй «плaвaющeй» фopмyлe pacчeтa — oт 0,2% дo 2,5% oт cтoимocти жилья нa мoмeнт пoкyпки в гoд.
Cyммy, кoтopaя кoмпaния выплaтит в cлyчae нacтyплeния cтpaxoвoгo cлyчaя, тoжe мoжeт oтличaтьcя в зaвиcимocти oт ycлoвий дoгoвopa. B бoльшинcтвe cлyчaeв cтpaxoвaя кoмпaния выплaтит пoлнyю cтoимocть нeдвижимocти нa мoмeнт зaключeния дoгoвopa. Цeны нa pынкe нa мoмeнт нacтyплeния cтpaxoвoгo cлyчaя нe yчитывaютcя. Нo ecть и дpyгиe фopмы cтpaxoвки — нaпpимep, кoмпaния мoжeт ycтaнoвить oпpeдeлeнный пpoцeнт oт cтoимocти жилья и выплaтить eгo. Этo нaзывaeтcя нeпoлным имyщecтвeнным cтpaxoвaниeм и peгyлиpyeтcя Cтaтьeй 949 ГК PФ.
Чтo дeлaть, ecли пpoизoшeл cтpaxoвoй cлyчaй пo титyльнoмy cтpaxoвaнию
Ecли нaчaлocь cyдeбнoe paзбиpaтeльcтвo, в кoтopoм тpeтьи лицa тpeбyют ocпapивaния вaшeгo пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть, oбязaтeльнo пpинимaйтe yчacтиe в cyдeбныx зaceдaнияx. Ecли вы бyдeтe игнopиpoвaть иx, cтpaxoвaя кoмпaния мoжeт нaчaть дoпoлнитeльныe пpoвepки и зaтянyть пpoцecc выплaты кoмпeнcaции.
Ecли cтpaxoвoй cлyчaй пpoизoшeл и вы лишилиcь пpaвa нa нeдвижимocть, oбpaтитecь в cтpaxoвyю кoмпaнию. Пpeдocтaвьтe ee coтpyдникaм:
- дoкyмeнт, yдocтoвepяющий личнocть — пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции;
- caм дoгoвop титyльнoгo cтpaxoвaния нeдвижимocти;
- peшeниe cyдa, в кoтopoм yкaзaнo лишeниe вac пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимoe имyщecтвo, являющeecя пpeдмeтoм дoгoвopa.
Coтpyдник cтpaxoвoй пpимeт дoкyмeнты и paccкaжeт, чтo дeлaть дaльшe.
Oбычнo cтpaxoвaя выплaчивaeт дeньги в cpoк, yкaзaнный в дoгoвope. 3a пapy нeдeль oнa пpoвepяeт, дeйcтвитeльнo ли cлyчaй являeтcя cтpaxoвым.
Ecли cтpaxoвaя зaпoдoзpит вac в мoшeнничecтвe, мoжeт нaчaтьcя дoпoлнитeльнoe paзбиpaтeльcтвo.
Как получить выплату по страховке титула?
Если возник страховой случай по страхованию титула при ипотеке, необходимо действовать по следующей схеме:
- Подготовить заявку и обратиться в страховую компанию. Срок для выполнения процедуры закреплен в договоре.
- Предоставить пакет документов вместе с заявлением. В список необходимо включить паспорт и все бумаги, демонстрирующие факт наступления страхового случая. Важно включить в перечень задокументированные реквизиты счёта, на который будет переведена компенсация.
- Дождаться проведения проверки. Страховщик рассмотрит все бумаги, ознакомится со сложившимися обстоятельствами и вынесет вердикт. Если он положительный, будет перечислена компенсация.
Если компания нарушает положение договора, отказывая в выдаче денежных средств, потребуется отправить досудебную претензию страховщику. В ситуациях, когда реакции не последовало, необходимо оформлять иск и обращаться в суд.
Как оформить титульное страхование?
Собираетесь проводить сделку купли-продажи недвижимости и планируете оформить титульное страхование? Обратите внимание на срок составление договора со страховщиками. Для заемщика выгоднее заключать сделку на срок от трех лет — в этом случае платежи равномерно распределятся на весь период действия страховки.
Страховые компании часто отказывают сторонам в выплатах, т. к. в договоре отсутствует страховой случай. Например, в договоре сказано, что заемщику положено возмещение ущерба, если продавца признают недееспособным. А других пунктов нет. Попросите компанию внести и другие положенные пункты.
Вот пять основных причин, по которым заемщики оформляют титульную страховку:
-
в документах были подделаны подписи;
-
во время сделки не учли права несовершеннолетних;
-
сделка заключена с покупателем, который по факту не является полноправным владельцем;
-
выявлены юридические нарушения при оформлении сделки;
-
договор заключен с покупателем, которого признали недееспособным.
Титульная страховка – это защита
Что такое титульное страхование при ипотеке и от чего оно защищает? Страховой случай при титульном страховании возникает в случае признания сделки ничтожной или недействительной. Поскольку это влечет утрату права собственности на объект у покупателя.
Случаи признания совершенной сделки ничтожной или недействительной:
- совершение сделки продавцом в недееспособном или частично дееспособном, а также невменяемом состоянии;
- совершение сделки лицом, который ограничен в дееспособности по решению суда;
- совершение сделки лицом, не понимающим значения собственных действий или не способным ими руководить;
- совершение сделки человеком, которого ввели в заблуждение;
- при совершении сделки произошло нарушение прав несовершеннолетних, например, бывшему на момент сделки несовершеннолетнему собственнику не было предоставлено новое жилье;
- сторона смогла доказать факт мошенничества, например, использование поддельной доверенности;
- получение недвижимости предыдущим владельцем путем обмана, угроз или мошенничества. Тогда аннулирование права собственности продавца по вашей сделке приведет к утрате права собственности и у вас тоже;
- совершение сделки под действием угроз, влияния насилия и стечения отрицательных обстоятельств;
- распоряжение общей собственностью супругов без согласия второго супруга;
- плательщик ренты реализовал недвижимость без наличия согласия от ее получателя;
- в случае нарушения процедуры принятия наследства – один наследник реализовал квартиру без уведомления прочих лиц, имеющих право на получение наследства или при отсутствии возможности принять его в срок;
Все эти случаи приводят к потере права собственности и называются страховым случаем. При наличии страхования на титул страховая компания обязана выплатить компенсацию.
Найдем самую выгодную страховую компанию
Условия и тарифы у всех страховых компаний, как правило стабильные и очень редко изменяются в ту или иную сторону. Однако, конкуренция заставляет компании применять индивидуальный подход к клиенту по выбору окончательной стоимости.
Окончательное решение, о том, сколько будет стоить страховой полис в каждом конкретном случае определяется индивидуально.
Если самостоятельно искать страховую компанию, которая по минимальным ценам застрахует Вашу недвижимость, то на это уйдет длительное время. Страховой компании для принятия решения нужно изучить Ваш пакет документов.
Наши менеджеры сделают это быстрее и эффективнее, изучив Ваш пакет документов они уже будут знать к какой компании обратится за самым выгодным тарифом.
Мы предлагаем выгодное страхование ипотечного займа от банков:
|
|
|
Что такое титульное страхование при ипотеке или полной выплате
Сделки с недвижимостью всегда тщательно проверяются. Чтобы собственник квартиры сменился, нужно собрать кучу справок, выписок и других документов. Если в сделке участвуют банк или риелтор, они тоже тщательно проверяют все нюансы в истории владения квартирой.
Но даже несмотря на все предпринимаемые меры, до сих пор нередки случаи, когда сделка признается недействительной из-за нарушения чьих-либо прав или норм законодательства.
Титульное страхование защищает от таких ситуаций, когда ваше право владения недвижимостью (будь то квартира, земельный участок, дом, нежилое помещение) оспаривается. То есть вы уже оформили ипотеку либо выплатили полную сумму продавцу, а потом заявляется некто и говорит, что это имущество вам не принадлежит. Рассмотрим, когда так бывает.
От каких рисков защищает титульное страхование
Страховой полис защищает от потери титула, то есть от утраты недвижимости по независящим от покупателя причинам, например, по решению суда.
Возможные причины:
- Признание покупки недействительной.
- Подача виндикационного иска. Такой иск предполагает обращение в суд третьих лиц, которые могут доказать свои права на спорный объект. Чтобы получить компенсацию в таком случае, новый владелец должен подтвердить статус добросовестного покупателя. Другими словами, он должен подтвердить, что не имел цели нарушить чьи-либо интересы при совершении сделки.
- Нарушение интересов детей, наследников, предыдущих собственников. Например, такая ситуация может возникнуть, если продавец совершил сделку без согласия супруги.
- Некорректно оформленные документы во время совершения сделки. Это могут быть ошибки в договоре, неверно оформленные выписки из реестров, неполный пакет документов и т.д.
- Выявление факта мошенничества при последней или предшествующих продажах. В таком случае выплата возможна, если покупатель не имеет отношения к мошеннической схеме.
- Признание недееспособности одной из сторон сделки. Например, продавец состоит на учете в психоневрологическом диспансере и не отдает отчет своим действиям.
- Сделка под давлением.
Кто такие скрытые собственники?
Обычно при осуществлении сделки купли-продажи недвижимости есть две стороны – покупатель и продавец, который является владельцем. Его права подтверждаются могут подтверждаться полным набором документов, включая выписку из ЕГРН. Но вполне возможна ситуация, при которой выяснится, что при оформлении собственности были нарушены права третьих лиц.
Классический пример скрытых собственников – наследники, которые по объективным причинам не знали о том, что им полагается имущество. Если их права были нарушены, они могут подать иск в суд в течение 10 лет со дня смерти собственника.
Другая распространенная ситуация связана с продажей недвижимости, приобретенной в браке. Даже если супруг по документам не значится в качестве собственника, он все равно имеет право на жилье. Подав иск в суд, он может вернуть себе право на причитающуюся долю в квартире или доме. В этом случае любые сделки, которые были проведены с недвижимостью до судебного решения, будут признаны недействительными.
Что не является страховым случаем?
При титульном страховании компенсация не выплачивается, если потеря права собственности произошла в результате конфискации или ареста жилья. Также такой вид страховки не защищает от случаев, при которых недвижимость пришла в негодность или аварийное состояние по причине пожара, затопления или чрезвычайной ситуации. Для подобных целей существуют отдельные виды страхования.
Наконец, титульное страхование неприменимо, когда собственник теряет квартиру из-за отсутствия платежей по ипотеке.
Действия при страховом случае
После события, которое можно отнести к страховому случаю, нужно действовать быстро, не теряя драгоценного времени. Страховые компании серьезно относятся к срокам. На этот счет есть строгие правила:
- После затопления квартиры или дома водой, пожара, взрыва газа тут же позвонить в МЧС, полицию или коммунальные службы. Они дадут справку у произошедшем.
- Не позднее 3 рабочих дней после случившегося в страховой компании ждут заявление, в котором страхователь подробно расписывает, что произошло, когда, какой понесен ущерб, указывает номер страхового полиса. В некоторых компаниях этот срок продлен до 5 дней. По личному страхованию нужно уложиться в 31 день.
- Месяц дается на сбор документов. Их перечень выдают в страховой.
- Дождаться специалистов, которые осмотрят помещение, оценят ущерб и решат, относится случай к страховому или нет. До момента их прихода не стоит что-либо трогать в квартире. Все должно оставаться на своих местах.
Виды страховки и их стоимость
Граждане, приобретающие жилую недвижимость в ипотеку, могут оформить как отдельную страховку квартиры, жизни или титула, так и комплексный полис на все виды страховых услуг. Некоторые банки предлагают своим клиентам такие совокупные пакеты страховых компаний, сотрудничающих с кредитным учреждением.
Здесь возникает еще один очень важный нюанс — для заемщика на законодательном уровне установлено право заключить договор по страховке с любым страхователем, однако банк оставляет за собой право отказать покупателю в выдаче ипотеки, если конкретная страховая компания не аккредитована по его стандартам. Именно поэтому перед оформлением страхового полиса рекомендуется уточнить полный список аккредитованных страхователей на официальном сайте или у специалистов банка.
Страховка заключается на весь срок выплат ипотеки, стоимость страховых услуг зависит от множества технических факторов и специфики квартиры, а тарифы варьируются от 0,2 до 1,5% от суммы задолженности. Заемщик вправе заключить долгосрочный контракт и пролонгировать его ежегодно (саму страховку платят один раз в год) или заключать каждый год новые страховые договоры, на основании которых стоимость услуг будет рассчитана от остатка долга по ипотеке на квартиру. В общем виде на цену страховых услуг влияют:
- общая сумма задолженности перед банком;
- условия кредитной организации по оформлению ипотеки для последующего приобретения квартиры;
- технические, технологические и эксплуатационные характеристики жилого объекта;
- возраст жилой недвижимости, внутренняя планировка, экстерьер, инфраструктурные особенности;
- количество операций купли-продажи по данному жилью.
Заемщик может самостоятельно и заранее рассчитать сумму страхового платежа с целью планирования своего бюджета. Обобщенно величину страховки квартиры, взятой в ипотеку, можно исчислить по следующим формулам:
- Величина суммы страхования = Долг перед банком + (долг перед банком * ипотечная ставка в % / 100).
- Страховка = Величина суммы страхования * ставка по тарифу / 100.
Оформление страхового договора не представляет особой сложности — гражданину нужно обратиться к подходящему страхователю, аккредитованному в банке, выдавшем ипотеку, и предоставить свой паспорт, документы на квартиру и кредитный договор. Главное правило — уложиться в тридцатидневный срок с момента оформления ипотеки, иначе банковское учреждение может наложить штрафные санкции и увеличить ипотечный процент.
Какие риски будут покрыты
Оформляя такой полис, важно запомнить, какие риски в обязательном порядке будут покрыты. Список этих рисков страховая компания составляет, руководствуясь тем, какие причины может рассматривать суд для принятия решения в пользу истца:
- продавец, с которым покупатель заключил договор купли-продажи, был официально признан невменяемым;
- в оформлении документов на продажу недвижимости принимало участие лицо, которое ранее в судебном порядке были признано недееспособным;
- покупатель при заключении сделки с продавцом использовал неправдивые факты, с помощью которых обманул продавца или ввел его в заблуждение из-за корыстных мотивов;
- недвижимость, которая была выставлена на торги и впоследствии выкуплена покупателем, также принадлежит несовершеннолетним собственникам, и их интересы оказались нарушены при оформлении покупки;
- покупатель оказался мошенником, который использовал подлог документов и таким образом сознательно пошел на преступление и поставил под сомнение своими действиями законность сделки;
- при выставлении собственности на продажу не были учтены интересы одного из супругов (если речь идет о продаже имущества, совместно нажитого за годы брака).
Часто возникает и такая ситуация, когда о своем праве на собственность заявляют другие лица. Это возможно в том случае, если квартира или дом перепродавались несколько раз и договор заключался с разными людьми. Как правило, при обращении в суд адвокаты ссылаются на то, что их клиента заставили подписать документы, угрожая физической расправой. Как ни странно, но вероятность того, что суд оставит иск неодобренным, крайне низкая.
Особенно внимательными следует быть в том случае, если был нарушен договор пожизненной ренты. Если плательщик решит продать недвижимость и при этом не поставит в известность получателя этих рентных платежей, то выиграть дело в суде будет попросту невозможно. Новый собственник точно потеряет все свои права на данную недвижимость из-за аннулирования сделки.
Какие случаи не являются страховыми
По стандартному договору страхование титула квартиры не распространяется на случаи потери или прекращения права собственности, наступившие в результате:
- войн и военных действий, манёвров, забастовок и народных волнений;
- обращения взыскания на недвижимость по обязательствам страхователя;
- прекращения права собственности на землю;
- изъятия земли в виду её эксплуатации с нарушением норм действующего законодательства;
- прямого либо косвенного воздействия радиации, ядерного взрыва либо радиоактивного заражения;
- конфискации, реквизиции, уничтожения, изъятия или ареста по размещению госорганов застрахованной недвижимости;
- отчуждения недвижимости, которая из-за действующего законодательства не может находиться в собственности страхователя;
- выкупа земли для муниципальных либо государственных потребностей;
- прекращения права владения на бесхозяйственно содержимое жильё.