Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли подарить квартиру в ипотеке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Формально, даже наличие у квартиры зарегистрированного залога не лишает собственника возможности подарить квартиру любому выбранному субъекту. Однако для этого потребуется получить официальное разрешение на распоряжение объектом недвижимости у лица или органа, в пользу которого зарегистрирован залог.
Можно ли подарить квартиру в ипотеке без согласия банка?
Нет, любые сделки с ипотечной квартирой, которые проводятся без согласия банка, могут быть признаны недействительными.
Отсутствие письменного согласия кредитора может привести к ряду последствий:
-
Отказ в регистрации права собственности Росреестром новому владельцу;
- Банк может подать в суд на заемщика в случае обнаружения нарушения;
-
Банк может потребовать досрочного погашения кредита или расторгнуть ипотечный договор.
Последствия нарушения запрета
Нарушить запрет банка вряд ли получится, так как без его разрешения невозможно законно оформить договор купли-продажи. Если же каким-то образом заемщик дойдет до регистрационной палаты и начнет оформление права собственности, ему грозит следующее:
- Банк может подать иск в суд – сделка будет признана недействительной, а действия заемщика вовсе мошенническими. Кстати, последнее – это уже уголовная ответственность.
- Ответ на такие действия может быть прописан уже в договоре – там может быть указано, какие штрафы применит банк при нарушении условий ипотечного кредитования.
- Банк может потребовать досрочной уплаты кредита, а также штрафов, которые могут быть начислены за нарушение договора.
- Продать квартиру, если долг не будет выплачен, как указано в пункте выше.
Обязательным предварительным условием для составления договора является получение решения банка об одобрении отчуждения предмета ипотеки у заемщика. А подобное согласие почти невозможно получить без озвучивания веских причин, по которым акт дарения необходим и полезен, банку, в том числе.
Такой причиной может стать доказанное состояние нездоровья дарителя, его очевидная финансовая несостоятельность по сравнению с положением одаряемого.
Решение, принимаемое банковской организацией, будет соответствовать требованиям статьи 38 закона №102 и основываться на составленном при оформлении ипотеки соглашении. Потенциальная возможность дарения недвижимости оставляет простор для дальнейших маневров, прямой запрет закрывает тему дарственной до полной выплаты суммы кредита.
Обременение в виде аренды
Сейчас многие сдают свои квартиры в аренду с целью получения дохода от свободной жилой недвижимости. Однако этот факт может стать серьезной помехой при оформлении дарственного договора. Если владелец жилья решит оформить дарственную, то она будет обременена арендным соглашением. Но при этом не стоит пугаться этой проблемы, так как собственнические права на арендную недвижимость остаются у дарителя, но никак не находятся у арендаторов. Единственным минусом такой сделки является то, что одаряемый не сможет заселиться в квартиру до того, пока срок аренды не истечет.
Дополнительную информацию, включая сам образец договора с арендным обременением, можно получить обратившись за консультативной помощью к юристу или нотариусу.
Как может отреагировать банк? Наличие возможности передачи недвижимости в дар до окончания кредитных отношений указывается в соглашении. При этом организация, осуществляющая банковскую деятельность, вправе запретить сделку дарения.
В то же время банк может, наоборот, дать согласие, либо указать в договоре то, что необязательно ждать положительного ответа при передаче обремененного недвижимого имущества в подарок.
Так что при оформлении соглашения между банком и заемщиком, в случае если квартиру в дальнейшем планируется подарить другому лицу, такую возможность лучше всего обсудить заранее и включить этот пункт в кредитное соглашение.
Перед тем как составить договор отчуждения на ипотечное жилье, нужно получить одобрение от банка. Если не сможете назвать веские причины, то вряд ли сделке будет суждено состояться.
Надо аргументировать займодателю то, что отношения дарителя и одаряемого в данном случае необходимы. Возможно и то, что лицо, совершающее дарение жилого помещения, находится в плохом здравии или не имеет достаточно финансовых средств.
Все это объясняется тем, что на одаряемого, наряду с правом собственности на недвижимость, переходит и банковский кредит. Поэтому человек, который может получить в дар жилье, обязан соответствовать таким условиям:
- быть гражданином РФ и иметь постоянную регистрацию там, где располагается банк;
- трудиться на последнем месте работы не менее 6 месяцев (общий стаж должен иметь хотя бы год);
- быть обеспеченным достаточным количеством денег для успешного погашения кредита.
Передать квартиру в дар можно, даже если по ней есть долги. Одаряемый будет обязан погасить все имеющиеся перед банком или ТСЖ долги (туда также входят пени).
Если правопреемник не будет уведомлен о задолженностях, сделка окажется недействительной.
Банк не согласится с оформлением договора дарения и его регистрацией, если эта процедура увеличит риски финансовой организации. Например, не получится, скорее всего, подарить жилплощадь пожилому человеку или несовершеннолетнему гражданину.
- Первым делом вам необходимо решить, кому именно вы хотите подарить квартиру.
- Далее, изучите свой договор ипотечного кредитования. Если у него имеется разрешение на осуществление подобной сделки, то можете явиться в банк.
- В офисе банка сотрудники проверят вашу кредитную историю, а также, выяснят вашу платежеспособность и иные документы, которые характеризуют вас как клиента (позвоните предварительно в банк, уточните куда и когда можно подойти с ваши вопросом).
- Если данные, полученные о вас, отвечают необходимым требованиям, вы переходите к следующему шагу.
- Банк должен выдать вам письменное разрешение о том, что не против того, чтобы вы произвели подобную сделку.
- После этого вы можете оформлять договор дарения у нотариуса, или без заверения у такового.
- Затем оформляете право собственности на человека, в отношении которого вы осуществили сделку.
При каких условиях это возможно?
Прежде, чем оформлять сам непосредственный договор дарения, вспомните о том, что у вас всё ещё в силе обязательства перед банком.
Это значит, что данная сделка будет произведена несколько иначе, чем происходит обычно, и в ней будет задействовано третье лицо в виде кредитной организации. Банк, который предоставил вам ипотеку, также имеет определенные права на взятую вами квартиру.
Поэтому, не стоит списывать его со счетов, так как его роль в совершении дарения тоже важна и весома. Так как же подарить квартиру, находящуюся в ипотеке и возможно ли это вообще на законодательном уровне? На самом деле, чтобы данная сделка прошла успешно, а главное, вы не остались в невыигрышном положении, необходимо соблюсти ряд условий.
Так как сумма, которую банк одалживает на приобретение недвижимости достаточно большая, а ваш кредитор в виде банковской организации хочет удостовериться в том, что вы возвратите эту сумму вне зависимости от того, какую сделку проведете с недвижимостью.
Именно поэтому, приобретенная вами квартира является не только предметом договора ипотечного кредитования, но и одновременно и залогом. Это значит, что если вы вдруг перестанете выплачивать ежемесячные взносы в счет кредитной организации, банк имеет полное право стать полноправным владельцем вашей недвижимости.
Поэтому, делаем вывод, что пока вы не выплатили все денежные средства по ипотеке, вы не являетесь полноправным владельцем, и значит, делите свои права совместно с банком.
Вам придется смириться с этим фактом, и уделить этому внимание при осуществлении дарения.
Если вы собираетесь дарить недвижимость, которая некоторое время назад была в ипотеке, но на сегодняшний день вы ее уже выплатили, то вы сможете сделать это даже без одобрения банка. Так как вы погасили свой долг, вашу кредитную организацию больше не связывают никакие отношения с вами.
Преимуществом дарения ипотечной квартиры выступает возможность передачи имущества другому лицу без длительного ожидания. Кроме того, заключить сделку очень просто. Потребность в нотариальном заверении договора отсутствует. Заполнить бланк документа также не сложно.
Однако дарственной на квартиру в ипотеке присущ целый перечень недостатков. В список входят:
- Банки с неохотой одобряют подобные сделки. Существует риск, что заемщик впустую потратит время.
- Предстоит подготовить большой пакет документов.
- Возникнут дополнительные затраты.
- Если попробовать подарить недвижимость без согласия финансовой организации, нарушителя могут привлечь к ответственности.
Дарение жилья с залогом
Формально, даже наличие у квартиры зарегистрированного залога не лишает собственника возможности подарить квартиру любому выбранному субъекту. Однако для этого потребуется получить официальное разрешение на распоряжение объектом недвижимости у лица или органа, в пользу которого зарегистрирован залог.
Как правило, залог на квартиру устанавливается в пользу банковского учреждения, которое выделяло заемные денежные средства на приобретение жилья. В этом случае для снятия обременения существуют следующие варианты действий:
- предложить банку установить залог на иной аналогичный объект недвижимости, принадлежащей заемщику;
- переоформить залоговое обязательство на одаряемое лицо.
Решение проблемы таким способом не зависит от воли дарителя, поскольку банковское учреждение может отказать в предложении без указания причин.
Если не удалось достигнуть компромиссного решения с банком, собственник может оформить договор с обещанием дарения в будущем. В этом случае срок исполнения обещания будет связан с моментом полного погашения денежного обязательства по кредитному договору. Как только кредит будет полностью погашен, залог подлежит аннулированию, а собственник может надлежащим образом исполнить обещание и переоформить право собственности на одаряемое лицо.
Дарение с обременением
Право пожизненного жить в подаренной квартире — не единственная форма обременения подарка, с которым может столкнуться одаряемый. При оформлении дарственной может оказаться, что на квартире лежат и иные обременения. В числе самых распространенных:
- Аренда. Смена собственника жилья сама по себе не является основанием для аннулирования ранее заключенного договора аренды жилья. В случае дарения лишь происходит смена собственника, а следовательно и арендодателя — арендатор же, согласно ст. 617 ГК, сохраняет свои права на арендуемое жилье как минимум до окончания срока договора, заключенного еще с дарителем.
- Ипотека. Обременение в виде ипотеки предполагает, что обремененное имущество является предметом залога — на его собственника оформлен кредит, обязательства по которому обеспечены квартирой. Согласно п. 2 ст. 346 ГК, собственник не вправе распоряжаться предметом залога без предварительного согласия залогодержателя. То есть, без согласия банка оформить дарственную не удастся. Но даже в случае одобрения она останется предметом залога, на который в случае непогашения кредита банк обратит взыскание.
- Арест. Квартира может быть арестована судом или службой судебных приставов в силу образования у собственника задолженностей или по иным причинам. Правовая природа ареста предполагает запрет на распоряжение арестованным имуществом. А потому любая дарственная в отношении арестованной недвижимости ничтожна и даже в случае оформления не пройдет регистрацию в Росреестре.
Обременения, которые сложно обнаружить
Большинство обременений (залог по ипотеке, рента, аренда, арест) легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН.
Однако некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы. Например, это может быть, если в квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью. Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.
Наконец, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца.
Чем опасны квартиры с маткапиталом
Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства. Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.
В случае, когда даритель хочет передать по договору квартиру, в которой на условиях аренды проживают посторонние лица, потребуется оформление договора дарения с арендным обременением. Но данная аренда никак не повлияет на права собственности одариваемого. Ограничение состоит лишь в том, что заезд в квартиру для нового владельца будет доступен только после того, как закончится арендный договор с другими лицами. Дополнительные тонкости обе стороны договора дарения могут обсудить с нотариусом для повышения безопасности сделки.
Дарение квартиры с обременением является достаточно сложной процедурой, требующей определенной юридической подкованности. Но помощь хорошего юриста даст возможность решить вопрос с передачей недвижимости максимально эффективно.
Дарственная с обременением что это такое
Дарственная на квартиру с обременением подразумевает, что дополнительно к приобретенной недвижимости счастливый владелец получает существенные ограничения в виде претензий:
1. Иных граждан и организаций.
2. Государственных и кредитных учреждений.
Нередко в такой ситуации собственник может получить разбирательства по долгам прежнего владельца на долгие годы. Большинство юристов избегают подобных сделок, однако при внимательном отношении будущего владельца к деталям договор дарения квартиры с обременением может быть заключен, несмотря на различные притязания.
ВНИМАНИЕ! Если собственник жилья принял решение подарить недвижимость с ограничениями, нужно решить, какие гарантии получит лицо или орган, в пользу которого обременение наложено.
Что такое дарение недвижимого имущества
Согласно нормам ст.572 ГК РФ основой передачи квартиры другому лицу по договору дарения является безвозмездность.То есть дар должен быть осуществлен без каких-либо условий, особенно если они касаются материальной стороны, выражающейся в предоставлении услуг, скидок либо же преимуществ в той или иной сфере.
Еще одной особенностью дарственной является передача недвижимости в дар именно при жизни дарителя, а не после его смерти. Учитывая, что все имущество после ухода в мир иной его собственника переходит уже в раздел наследственных вопросов, которые регулируется уже совсем другими законами и принципами.
При этом квартира купленная в ипотеку теоретически принадлежит ее владельцу, поэтому он может ее подарить иным лицам, но вот по факту, жилье пребывает в залоге, поэтому передать его тому же сыну без разрешения кредитной организации собственник не может, в связи с чем, даже на осуществление своих законных прав разрешение банка, который всегда действует только в рамках ранее заключенного кредитного договора, и требуется.
Обременение в виде залога доверенному лицу
На жилую недвижимость может быть оформлен любой тип обременения. Даритель, чтобы свести к минимуму риск потерять свое жилье, проводит процедуру оформления обременения на доверенного человека, состоящего с ним в близкой степени родства. Это самый распространенный тип залога, оформляемого на доверенное лицо. Зачастую в виде доверенного лица выбираются либо родители, либо дети. Если присутствует именно этот вариант обременения, то владелец жилья, перед любой процедурой с недвижимостью должен будет обсудить этот вопрос с ее залогодержателем.
Комментарий специалиста
Леонов Виктор
Юрист
Подобный тип обременения, оформляется в любой нотариальной или юридической конторе после предоставления нужного пакета документов от обоих участников дарственного договора с этим типом обременения.
Ни при каких условиях не получится подарить недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему или недееспособному владельцу. Если в случае купли-продажи квартиры органы опеки могут положительно рассмотреть представленный вариант для улучшения условий проживания, то подобную дарственную нельзя зарегистрировать в Росреестре.
Договор дарения является безвозмездной сделкой, заключается при согласии обеих сторон. Нельзя оформить дарственную на условиях пожизненного проживания прежнего собственника. Такой пункт сделает договор нелегитимным, но можно составить договор пожизненной ренты, когда после смерти владельца имущество перейдет к указанному в договоре гражданину.