Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «3.1. Согласие супруга на совершение сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вначале необходимо сказать о том, что режим общей совместной собственности супругов на совместно нажитое имущество не прекращается после расторжения брака3. Также режим общей совместной собствен ности сам по себе не преобразовывается в режим общей долевой собственности (есть обратное мнение4). Данный вывод следует из анализа статей 38 и 39 Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ), этой же позиции придерживается Верховный Суд РФ5.
Каков законный режим имущества супругов
Законным режимом имущества супругов, нажитого во время брака, является режим их совместной собственности вне зависимости от того, на имя кого из супругов было приобретено имущество или внесены денежные средства (п. 1 ст. 33, ст. 34 СК РФ; ст. 256 ГК РФ).
Таким образом, сам факт внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности одного из супругов и указание в свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРН в качестве правообладателя одного из супругов не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке.
Соответственно, в этом случае оба супруга являются собственниками объекта недвижимости, правообладателем которого в ЕГРН указан один из них (Письмо Росреестра от 28.10.2015 N 14-10087/15).
Супруги владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом по обоюдному согласию, и при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Таким образом, закон устанавливает презумпцию взаимного согласия супругов на распоряжение их общим имуществом, то есть предполагается, что супруг, отчуждающий общее имущество, действует с согласия и одобрения другого супруга (п. п. 1, 2 ст. 35 СК РФ).
На практике встречаются случаи, когда нотариальное согласие супруга не оформляется, в то время как это необходимо в соответствии с пунктом 3 статьи 35 СК РФ. Некоторые нотариусы не оформляют согласие супруга на приобретение недвижимого имущества8, считая, что согласие требуется лишь для отчуждения недвижимого имущества. Нужно заметить, в пункте 3 статьи 35 СК РФ речь идет не об отчуждении недвижимого имущества, а вообще о распоряжении недвижимостью.
Определением Верховного Суда РФ от 6.12.2011 г. № 67-В11-5 отмечена важная роль нотариального согласия супруга в тех случаях, когда такое согласие обязательно: не предусмотрена обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать то, что другая сторона в сделке, совершенной одним из супругов без нотариального согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия. Указанный вывод сделан Верховным Судом на основании следующих рассуждений. Для признания сделки недействительной пунктом 3 статьи 253 ГК РФ установлена обязанность доказать, что другая сторона в сделке знала об отсутствии у участника совместной собственности, совершившего сделку, необходимых полномочий. Однако пунктом 4 статьи 253 ГК РФ установлено, что правила статьи 253 ГК РФ применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное, а абзацем 2 пункта 3 статьи 35 СК РФ такая обязанность не предусмотрена.
Следуя логике указанного Определения Верховного Суда, сделка может быть признана судом недействительной только на том основании, что не было получено согласие в нотариальной форме, когда такое нотариальное согласие обязательно. Так как сделка является оспоримой, узнать, что его право нарушено, и обратиться в суд супруг может через длительный период времени, что может привести к еще большим убыткам сторон договора. Таким образом, любой из сторон договора к нотариусу может быть предъявлен иск о возмещении убытков. В заключение приведу мнение руководителя Росреестра Натальи Николаевны Антипиной: «В связи с отменой требования о госрегистрации договоров об отчуждении объектов недвижимости, правила законов, связанные с фактом государственной регистрации именно сделок, применяются с учетом этой новации (например, правило статьи 35 Семейного кодекса РФ о необходимости нотариального согласия супруга покупателя жилого помещения по договору куплипродажи, совершенному другим супругом в простой письменной форме, применяться не будет)»9.
Брачный договор – подумайте обо всем заранее
С каждым годом количество брачных контрактов, заключенных россиянами, растет. Во многом это связано с прогрессирующей жилищной ипотекой, поскольку почти все банки требуют заключения брачного контракта, чтобы избежать судебных тяжб при разводе.
Брачный контракт – это соглашение между супругами или помолвленными, которое определяет имущественные обязанности и права мужа и жены, как в браке, так и после развода.
По закону договор должен быть заверен у нотариуса, при этом обязаны присутствовать лично оба супруга. Брачный контракт дает возможность распоряжаться имуществом в порядке, отличном от того, который прописан в Семейном кодексе. Такой документ может быть как срочным, так и бессрочным. Брачный договор в отдельных ситуациях можно оспорить в суде.
Важно: положения брачного контракта действуют только, пока оба супруга живы. После смерти одного из них действует наследственное право. Если супруг хочет оставить своей второй половине часть своей собственности после смерти, необходимо написать завещание.
Частный случай: Если квартира, купленная в браке, по брачному контракту принадлежит только мужу, согласие жены на совершение сделок не потребуется.
Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу или покупку квартиры
Развод – мероприятие неприятное, поэтому делить имущество мужья и жены зачастую начинают с запозданием. Когда женщина, владеющая недвижимостью, решает реализовать ее, нередко становится проблемой получить разрешение от бывшего мужа. Либо мужчина борется за имущественные права, либо живет далеко. Бывает и такой пример: бывшему супругу не нужна спорная квартира, но официально отказаться от нее он не желает. Поэтому вопросы, что касаются имущества, желательно решать сразу: мирно у нотариуса либо в суде.
Разрешение на отчуждение недвижимого имущества после развода – рекомендуемый пункт, как в браке, если не удалось разобраться в имущественных спорах. Нажитые в официальном союзе материальные ценности после разрыва отношений сохраняют статус совместной собственности.
Согласие супруга на продажу земельного участка, жилища и транспорта составляют и нотариально заверяют так же, как при брачном союзе: по свободному образцу с вышеуказанными документами. Только придется добавить свидетельство о разводе.
Согласие на покупку недвижимых объектов после развода не оформляется. У бывшей пары больше нет совместного бюджета, каждый сам по себе.
Итог: ни купить квартиру без согласия заинтересованной стороны, ни продать, ни подарить нельзя. Брачные отношения подразумевают ответственный имущественный подход. После развода тоже желательно учесть мнение бывшего супруга, чтобы не попасть впросак. Срок давности иска помогает не всегда. При сомнениях лучше обратиться к опытному юристу.
Пошаговая инструкция составления согласия на сделку
Согласие на продажу квартиры от супруга в обязательном порядке должно быть заверено нотариусом. В противном случае при осуществлении регистрационных действий, связанных с переходом права собственности от продавца покупателю, Росреестр не примет документ и сделает пометку об отсутствии разрешения.
Оформить согласие можно, опираясь на следующую общепринятую пошаговую инструкцию:
- супруг, от которого требуется разрешение, обращается к нотариусу;
- нотариус составляет документ;
- проверяем правильность указанных в согласии данных;
- если все в порядке, подписываем разрешение;
- нотариус заверяет документ и вносит соответствующую запись в реестр.
Последствия заключения сделки купли-продажи без согласия супруга
Случаи, когда нужно согласие от второго супруга на совершение сделки купли-продажи квартиры, регламентированы на законодательном уровне. Но, заключение договора о реализации имущества допускается, даже если разрешение отсутствует. С 2017 года Росреестр не имеет право отказать в осуществлении регистрационных действий, связанных с переходом права собственности на недвижимость.
По умолчанию считается, что если один супруг продает квартиру, то второй знает об этом и дал разрешение на осуществление сделки.
Заключение договора без нотариального согласия чревато неприятными последствиями для покупателя. Если при осуществлении регистрационных действий Росреестр сделал пометку об отсутствии разрешения, то второй супруг, чьи права нарушены, имеет право в судебном порядке требовать признания сделки недействительной.
Срок исковой давности по таким делам составляет 1 год с момента, когда сторона, чье право нарушено узнало или должно было узнать о заключении сделки.
О некоторых нюансах было рассказано выше. К этому следует добавить такую судебную практику, касаемо подаренной недвижимости.
Бывают ситуации, когда дарственная оформляется на одного из супругов, чтобы замаскировать сделку купли-продажи и соответственно заплатить меньше налогов.
Фактически никакого разрешения от другого участника брачных правоотношений не нужно, но последний может обратиться в суд, и признать договор дарения фиктивным, так как он маскировал куплю-продажу. Это влечет за собой и отмену сделки по отчуждению квартиры или дома, совершенную другим супругом.
Важно запомнить, что перед покупкой любого объекта недвижимости лучше тщательно проверять все документы, а также отслеживать семейное состояние того кто отчуждает жилье.
Письменное разрешение одного из супругов на продажу жилья, если оно приобретено во время ведения совместного хозяйства и брака это обязательное требование законодательства. Без него такая сделка считается недействительной.
Комментарий к статье 35 СК РФ
1. Участники совместной собственности обладают равными правами на общее имущество. Осуществление супругами правомочий владения, пользования, распоряжения общим имуществом возможно при формировании их общей воли на основе соглашения. Это правило соответствует общим положениям гражданского законодательства о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в совместной собственности лиц (ст. 253 ГК РФ).
2. Распоряжение объектом общей совместной собственности по общему правилу может осуществляться любым из участников общей совместной собственности, а наличие согласия другого сособственника предполагается. Презумпция согласованности действий участников общей совместной собственности основана на лично-доверительном характере их взаимоотношений, предполагающем единство и общность их интересов и в части распоряжения общим имуществом. Данная презумпция может быть опровергнута в судебном порядке при условии, если другой совместный сособственник докажет, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о его несогласии на совершение данной сделки. Установлению в суде подлежит не то обстоятельство, знала ли сторона в сделке о согласии другого совместного сособственника, а то, знала ли она о ее несогласии. В связи с этим истец должен представить доказательства в обоснование своих требований не только в части того, что он был не согласен на распоряжение имуществом, но и в части того, что другая сторона знала или должна был знать об этом обстоятельстве . В этом случае доказать недобросовестность контрагента по сделке крайне затруднительно, а порой практически невозможно. В связи с этим в литературе предлагается презумпцию п. 2 ст. 35 СК РФ толковать ограничительно, т.е. только в части распоряжения наличным имуществом супругов, и не распространять ее на иные сделки, связанные с обязательствами иного имущественного характера, например совершение займа . Однако судебная практика исходит, наоборот, из расширительного толкования презумпции, установленной в п. 2 ст. 35 СК РФ .
В случае с продажей жилья согласие второй половины не требуется если:
- Каждый из супругов владеет недвижимостью на праве общей доли или совместной собственности, и сделку заключают оба.
- Имущество было получено человеком до вступления в брак, в порядке дарения, наследования или другим безвозмездным способом.
- Общая недвижимость была передана одному из супругов на условиях двухстороннего добровольного соглашения либо по решению суда о разделе имущества.
- Недвижимое имущество нажито каждым из супругов во время брака в период их раздельного проживания при фактическом прекращении семейных отношений. В этом случае на указанное имущество не будет распространяться правовой режим общей совместной собственности. Однако для этого необходимо решение суда о признании имущества собственностью данного супруга.
- Недвижимое и любое другое имущество приобретено во время брака, но брачным договором это имущество переведено в раздел раздельной собственности каждого из супругов.
Такой же принцип касается и приобретения недвижимости. Если для этого расходуются собственные средства одного из супругов, то согласие второго не требуется. Личными доходами в данной ситуации будут являться полученные до заключения брачно-семейного союза либо признанные таковыми в рамках контракта или решения суда.
Как правильно купить квартиру и оформить документы
Опыт в России по сдаче сделок говорит о том, что очень редко второй супруг обращается в суд, для признания сделки недействительной. Но это не говорит о том, что у нового собственника нет проблем. Как только вы решите продать свою квартиру, а у вас в документах стоит такое обременение — вы столкнетесь с массой проблем и трудностей! Вы потеряете ни одного покупателя, пока либо решите этот вопрос, либо найдете не грамотного покупателя, который так же, как и вы не обратит на это своего внимания и купит у вас квартиру. И ваша цепочка по передаче записи «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — его фамилия имя отчество» будет передаваться от одного к другому.
Чтобы все были довольны и не вспоминали друг друга потом с плохими словами – оформляйте сделку правильно и со всеми необходимыми документами. Если вы не сильны в юридических вопросах – не скупитесь и обратитесь к специалисту по оформлению сделок с недвижимостью. В России огромное количество агентств недвижимости, которые оформляют разные сделки с недвижимостью и имеют колоссальный опыт. Обратитесь к ним, оплатите не такие уж большие деньги, но зато будете уверенны в грамотном сопровождении своей сделки.
Если у вас нет на примете ни одного юриста по оформлению сделки с вашей недвижимостью, обратитесь к нашему онлайн юристу. Он вам обязательно подскажет опытное агентство недвижимости или юридическую фирму, которая вам поможет. Помните, что покупка недвижимости – очень важное и одновременно сложное мероприятие в вашей жизни. Доверьте этот процесс профессионалам и ни о чем не переживайте. Главное в жизни любого человека – это его крыша над головой. Так давайте не дадим вас ввести в заблуждение и сделаем так, чтобы вы ни когда в жизни не пожалели о своей покупки.
В современном мире есть множество мошеннических схем, которые применяют при сделках. Мы вас ни в коем случае не хотим пугать, но и очень хотим предостеречь вас и ваши денежные средства, которые вы потратите на покупку жилья. Поэтому к документам на недвижимость нужно подходить очень серьезно и правильно. Есть достаточно много разных ситуаций и нюансов при переоформлении недвижимости. Все ситуации описать не возможно. Вы можете прочитать наши статьи, в которых мы описываем множество разных юридических проблем и тонкостей. Но если, у вас очень сложная ситуация или не стандартная, обратитесь к нашему консультанту.
Обязательно ли согласие второго супруга на совершение сделки
Совершение одним из супругов сделки касательно распоряжения общим имуществом подразумевает наличие согласия со стороны другого супруга. В подобных случаях законом предусматривается презумпция согласия второго супруга касательно распоряжения общим супружеским имуществом.
Из этого следует, что заключающий сделку супруг не нуждается в предоставлении доверенности и ему не вменяется в обязанность предоставление доказательства согласия второго супруга на заключение сделки. В ходе повседневной жизни оба супруга весьма часто совершают всевозможные сделки (оплата услуг, покупки и прочее), ввиду чего наличие такой необходимости привело бы к ощутимому затруднению процессов гражданского оборота. В этом закреплении презумпции согласия одного супруга касательно действий другого законодатель руководствуется принципом наличия приемлемых и доверительных отношений между супругами.
Если же один супруг совершает сделку без согласия второго, эта сделка может быть признанна недействительной в судебном порядке на основании иска того из супругов, чье право было нарушено совершением подобной сделки. При этом необходимо учитывается факт знания одной стороной несогласия другой стороны касательно совершения такой сделки (пункт 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ и статья 253 Гражданского кодекса РФ).
Наличие такого правила во многом повлияло на необходимость обеспечения стабильности гражданского оборота. В подобных ситуациях наличествует своеобразный вид конкуренции третьих лиц (добросовестных контрагаентов), которые вступают в совершение сделки с одним из супругов, и интересов непосредственно не участвующего в совершении подобной сделки второго супруга. Ввиду этого предпочтение обычно отдается интересам супруга, поскольку суд обычно признает сделку недействительной исключительно в случае заведемо недобросовестных действий третьего лица, которое знало о несогласии другого супруга на заключение подобной сделки.
Для требований супругов касательно установления статуса недействительных для сделок по распоряжению общим имуществом, которые были совершены другим супругом, на основании отсутствия согласия второго супруга действует срок исковой давности в один год (в соответствии с пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса и статьей 4 Семейного кодекса). Началом этого срока считается тот день, в который супруг узнал (должен был узнать) о совершении вторым супругом сделки без его согласия.
Как оспорить сделку супруга с автомобилем
Существует еще один очень спорный вопрос: нужно ли удостоверять согласие супруга для совершения сделок с автотранспортными средствами в нотариальном порядке? Согласно закону «О безопасности дорожного движения» от 10.12.1995 и Постановлению Правительства РФ «О государственной регистрации автотранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации» от 12.08.1994, существует требование о законодательной регистрации собственно транспортных средств, а не сделок в их отношении.
Процедура собственно регистрации транспортных средств применяется не с целью регистрации прав их владельцев, а в интересах допуска транспортных средств к дорожному движению. При этом возможность осуществления собственником своих полномочий состоит в прямой зависимости от регистрации конкретного транспортного средства органами ГИБДД.
Применим еще раз буквальное толкование норм законодательства. Так, согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, сделка касательно приобретения или отчуждения транспортного средства не нуждается в обязательной государственной регистрации, ввиду чего нет необходимости удостоверять согласие другого супруга на дарение, мену или продажу автомобиля в нотариальном порядке.
Как оформить согласие на продажу?
Для оформления разрешения на продажу от супруга необходимо обратиться в нотариальную контору. Специалист задаст несколько вопросов и составит текст документа.
Оформить согласие можно самостоятельно. Однако без нотариального заверения обойтись не удастся. В этом случае нотариусу нужно принести готовый документ, а ему останется только проверить данные и заверить бумагу. В этом случае можно сэкономить на технической работе нотариуса, которая также осуществляется платно.
Нотариус обязательно проверит следующие данные:
- общегражданский паспорт – его подлинность и соответствие личности;
- свидетельство о заключении брака – подлинность и законность отношений супругов;
- наличие фактического согласия на совершение сделки – важно удостовериться, что человек действует не по принуждению;
- психическое здоровье и дееспособность соглашающегося супруга;
- наличие легитимных оснований для оформления согласия;
- сведения о квартире;
- проверка составленного документа на соответствие законодательным нормам.
Сам документ должен содержать следующую информацию:
- ФИО мужа и жены;
- данные супругов по паспорту – серия, номер, кем и когда выдан, сведения о регистрации;
- сведения о свидетельстве о заключении брака – серия, номер, дата, кем выдано;
- идентификационные данные о недвижимости, продажа которой планируется;
- изъявление согласия на продажу;
- дата составления и подпись соглашающегося супруга.
Иные сведения можно не указывать, так как они не являются существенными. По своему желанию стороны могут прописать данные о покупателе, если таковые известны, а также срок действия документа, сумму продажи имущества, объем вносимого задатка.
Нотариус проставляет на бумаге официальные служебные отметки. Кроме того, сведения о заверенном документе будут храниться в специальной книге регистрационных записей, а копия бумаги в архиве нотариуса.
Для оформления документа достаточно присутствия одного супруга – того, от чьего имени дается согласие на сделку. Второму супругу приходить не обязательно.
Для составления бумаги необходимо иметь при себе следующие документы:
- общегражданские паспорта супругов;
- свидетельство о заключении брака;
- брачный договор, если есть;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на квартиру;
- правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности.
Обратите внимание, что при наличии брачного договора в нем может быть прописан иной порядок действий в случае заключения договора купли-продажи в отношении совместно нажитого имущества.
Стоимость услуг нотариуса зависит от региона проживания. Наиболее дорого это обойдется жителям столицы – порядка 3500 рублей. В регионах цены ниже – варьируются от 1000 до 2000 рублей.
Как обезопасить себя при покупке у женатых (замужних): советы покупателю
Приобретающая сторона не всегда осведомлена о семейном положении продавца. В паспорте может отсутствовать штамп (если документ новый, восстановлен после утери или кражи). Поэтому, чтобы не купить недвижимость без согласия супруга продавца, приобретатель может потребовать нотариальное заявление о гражданском состоянии. В нем продающая сторона в присутствии нотариуса уведомляет приобретателя жилья, что никогда не вступала в брак. Если вдруг выяснится обратное, она будет признана стороной, виновной в мошенничестве, со всеми вытекающими.
Второй способ обезопасить себя: проверить реестр записи актов гражданского состояния (единый для всей России). Нотариусы и работники ЗАГСов имеют доступ к этому ресурсу.
Внимание! Стоимость согласия супруга на покупку недвижимости или ее продажи невелика. Зато убережет от крупных неприятностей. Даже если одна из сторон отказывается оплатить нотариальные услуги, второй – выгодно взять эти расходы на себя.
В случае признания сделки ничтожной – прежде всего страдает покупатель. В его интересах выяснить истинное семейное положение продавца и получить письменное согласие на реализацию жилья от второй половинки.
Ответы юриста на частые вопросы
Может ли нотариус при оформлении разрешения навязать дополнительных услуги?
Нет, даже если они будут носить правовой или технический характер. Вы имеете право обратиться только за заверением документа, даже если составили его самостоятельно.
Может ли нотариус не подписать договор, если он составлен собственноручно?
Может, если обнаружит неверно указанную информацию, либо ошибки).
Что делать, если адрес покупаемой квартиры неизвестен? Можем ли мы купить «абстрактный» объект?
В таком случае в договоре можно указать «за цену и на условиях по своему усмотрению»).
Мы покупаем квартиру в ипотеку и являемся созаемщиками вместе с мужем. Нужно при этом оформлять разрешение?
Нет, в таком случае в нем нет необходимости).
Бабушка мне подарила средства на покупку жилья, нужно при этом оформлять разрешение?
Да, несмотря на то что деньги являются вашим личным имуществом, доказать, какие именно вы планируете потратить, невозможно).