Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ввод в эксплуатацию жилого дома: что это значит и особенности выполнения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.
Какие последствия от самостроя
С 1 июля 2018 года Правительство РФ устанавило сроки ликвидации незаконных построек. Владельцы самостроя, не выполнившие снос в срок, подвергаются штрафу до 50 тысяч рублей, а также конфискации земельного участка. Предлагается также внести в Гражданский кодекс РФ изменения, касающиеся интересов многих граждан. Согласно этим изменениям, к незаконным постройкам предлагается относить не только жилые дома, но и гаражи, бани, садовые постройки, ларьки и павильоны.
Пакет новых законопроектов запрещает пользоваться и распоряжаться незаконными постройками, а самострой нужно будет снести или реконструировать за собственный счет. Если застройщика установить невозможно, то затраты на снос или реконструкцию ложатся на владельца земельного участка.
Таким образом, в Гражданском кодексе может появиться статья, разрешающая конфискацию земельного участка в случае неисполнения решения о сносе или реконструкции строения в установленный срок.
Сроки сноса самостроя законом также установлены: максимальный срок составляет 12 месяцев, минимальный — 3 месяца, а для реконструкции — от 6 месяцев до 3 лет. Штрафы Кабинет министров предлагает внести изменения в КоАП, дополнив его статьей, которая предусматривает штраф для физлиц и индивидуальных предпринимателей в сумме от 20 тысяч до 50 тысяч рублей за неисполнение требований о реконструкции или сносу самовольной постройки.
Решения о сносе самостроя, по новым законам, могут приниматься судом, а в определенных случаях — органами местного самоуправления. При этом, для исключения злоупотреблений, предлагается запретить муниципалитетам выносить решения о сносе построек, самовольно возведенных до ввода в действие Градостроительного кодекса РФ (7 мая 1998 года — ред.).
Запрещается также сносить строения на неоформленной в собственность земле до вступления в действие Земельного кодекса РФ (25 октября 2001 года — ред.). В таких случаях или если здание зарегистрировано в Едином реестре недвижимости решения о сносе самовольной постройки будут приниматься в судебном порядке.
Снятие дома с кадастрового учета
Это требуется в случае, если объекта больше не существует. Например:
- дом сгорел или разрушен;
- куплен участок с домом по документам, но дома фактически нет;
- дом снесен и будет строится новый
Список необходимых для снятия с учета документов:
- заявление собственника. Заполняется в МФЦ или на сайте Росреестра. Если есть право собственности, одновременно пишется заявление о прекращении права собственности. Если владельцев несколько, заявление подается каждым собственником или его представителем;
- документ о праве собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН);
- акт обследования, составленный кадастровым инженером. Этот акт подтверждает, что здание или его часть разрушено, сгорело или вовсе отсутствует.
Причины возможного отказа в начале строительства
После рассмотрения заявки администрация может направить уведомление о несоответствии планируемого строительства допустимым нормам.
Возможные причины такого решения:
- несоответствие параметров дома допустимым нормам (высота — более 20 м, этажность — более 3 этажей)
- наличие ошибок в документе
- отсутствие у заявителя прав на земельный участок, на котором планируется строительство
- намерение строиться в зоне с особыми условиями использования (исторические поселения, природоохранные территории, прибрежные зоны)
- несоответствие вида разрешённого использования участка (на земле нельзя строить жилой и/или садовый дом)
Документы для кадастрового учета
Пакет документов при постановке недвижимости будет различным в зависимости от того, какой объект вы регистрируете — земельный участок, дом, машино-место или другое сооружение.
Для постановки дома на кадастровый учет потребуется заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план и межевой план участка, если он ранее не был размежеван. Составляют их кадастровые инженеры. Цена зависит от местоположения и площади объекта, в среднем цены начинаются от 8 тыс. руб. за участок 6 соток либо маленький домик до сотен тысяч рублей за «дворец» или большой массив земли, говорит адвокат Московской коллегии адвокатов ГРАД Наталья Тарасова. По ее словам, для перепланировки, перестройки или реконструкции дома также потребуется кадастровый инженер. На руках у вас должно быть заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план.
Проблемы ввода дома в эксплуатацию по «дачной амнистии»
Для многих оказалось неожиданностью, что законодатель вновь ограничил срок действия «амнистии» для легализации жилой недвижимости. Но подвох заключается вовсе не в ограничении срока действия льготы — если собраться с мыслями и силами, практически любой желающий может переоформить свое имущество. Основная загвоздка в том, что «амнистия» не решает проблемные вопросы, связанные с нарушением градостроительных норм.
- Если дом расположен в зоне с особым охранным статусом (приаэродромная территория, охранная зона водоемов, ЛЭП и т. п.), то оформить строение можно будет только после положительного согласования со всеми уполномоченными ведомствами (Росавиация, Минприроды, Роспотребнадзор и пр.).
- Если параметры дома выходят за рамки, установленные законодательством, такую постройку невозможно поставить на учет в кадастре и зарегистрировать. Чтобы получить отказ, достаточно, чтобы количество этажей в доме было больше трех с учетом цоколя и мансарды.
- Случается, что ошибки в работе кадастровых инженеров приводят к тому, что координаты характерных точек строения при наружном обмере выходят за пределы «своего» земельного участка и накладываются на чужой. Решить такую проблему крайне сложно, так как может оказаться, что границы всего жилого массива неправильно определены и, как результат, смещены.
Понятие капитального дома на частном участке
По словам специалистов из БТИ для ввода объекта в эксплуатацию и официального оформления его в собственность вполне будет достаточно возвести на построенном фундаменте так называемую коробку дома вместе с крышей. То есть здание должно иметь всего лишь готовые капитальные стены, пол, а также потолок. Кроме того, в недвижимости придется еще смонтировать отопительный контур. В некоторых случаях потребуют установить дверные коробки вместе с полотнами, окна и перекрытия между этажами.
Специалисты из БТИ еще говорят, что нужно подключить постройку к электроснабжению. Однако в реальности «коробка» с крышей признается капитальным строением и без подведенного электричества. При этом туалет может быть уличным, а вода привозиться с другого объекта.
Инструкция по проведению экспертизы и получению акта ввода недвижимости в эксплуатацию
Выяснения, что значит ввести дом в эксплуатацию, следует не забывать о степени готовности постройки к проживанию людей. Только после полного завершения строительства необходимо обращаться в госорганы за экспертной оценкой жилища. Эта процедура осуществляется следующим образом:
- Выдача домовладельцу ЗОС. Это заключение о том, что возведенная недвижимость полностью соответствует проектным требованиям и техрегламентам. Основанием для его выдачи является документация, которая составляется в результате проверок во время возведения объекта строительный надзор. Этот госорган проводит итоговую проверку после полного завершения строительства недвижимости.
Документы, предоставляемые в структурное подразделение администрации муниципального образования по архитектуре и градостроительству, можно подразделить на несколько групп:
В таком случае заявитель обязан предъявить документы, доказывающие его права на участок, самостоятельно:
Непредоставление заявителем перечисленных документов, а также несвоевременное их предоставление по межведомственному запросу не является поводом для отказа в предоставлении разрешения.
Документы, которые подлежат обязательному предъявлению только в случае строительства на основании договора подряда:
Эти бумаги должны быть завизированы подрядчиком. При подаче заявления через доверенного представителя к вышеупомянутому пакету документов нужно приложить нотариальную доверенность, удостоверяющую полномочия представителя.
Нужно ли получать согласие банка на ввод здания, если земельный участок в ипотеке
Предположим, что земельный участок взят в ипотеку и находится в залоге у банка. Нужно ли брать согласие в банке на строительство и ввод дома в эксплуатацию, построенного на этом участке?
В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2020) (статья 65 Закона) на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
Таким образом в случае, если в договоре существует условие или положение о получении согласия банка — согласие необходимо, если условия отсутствуют — согласие не требуется.
Какие последствия от самостроя
С 1 июля 2018 года Правительство РФ устанавило сроки ликвидации незаконных построек. Владельцы самостроя, не выполнившие снос в срок, подвергаются штрафу до 50 тысяч рублей, а также конфискации земельного участка. Предлагается также внести в Гражданский кодекс РФ изменения, касающиеся интересов многих граждан. Согласно этим изменениям, к незаконным постройкам предлагается относить не только жилые дома, но и гаражи, бани, садовые постройки, ларьки и павильоны.
Пакет новых законопроектов запрещает пользоваться и распоряжаться незаконными постройками, а самострой нужно будет снести или реконструировать за собственный счет. Если застройщика установить невозможно, то затраты на снос или реконструкцию ложатся на владельца земельного участка.
Таким образом, в Гражданском кодексе может появиться статья, разрешающая конфискацию земельного участка в случае неисполнения решения о сносе или реконструкции строения в установленный срок.
Сроки сноса самостроя законом также установлены: максимальный срок составляет 12 месяцев, минимальный — 3 месяца, а для реконструкции — от 6 месяцев до 3 лет. Штрафы Кабинет министров предлагает внести изменения в КоАП, дополнив его статьей, которая предусматривает штраф для физлиц и индивидуальных предпринимателей в сумме от 20 тысяч до 50 тысяч рублей за неисполнение требований о реконструкции или сносу самовольной постройки.
Решения о сносе самостроя, по новым законам, могут приниматься судом, а в определенных случаях — органами местного самоуправления. При этом, для исключения злоупотреблений, предлагается запретить муниципалитетам выносить решения о сносе построек, самовольно возведенных до ввода в действие Градостроительного кодекса РФ (7 мая 1998 года — ред.).
Запрещается также сносить строения на неоформленной в собственность земле до вступления в действие Земельного кодекса РФ (25 октября 2001 года — ред.). В таких случаях или если здание зарегистрировано в Едином реестре недвижимости решения о сносе самовольной постройки будут приниматься в судебном порядке.
Создание технического паспорта для ввода в эксплуатацию жилого дома
Одним из документов, подтверждающих факт наличия индивидуального дома, является технический паспорт. Но вот с тем, чтобы его сделать подчас возникают серьезные проблемы. Согласовать иногда приходится проект, если в нем есть недостатки или же устранить недоделанную работу. Умолять инспекторов пойти навстречу и сделать паспорт дома бесполезно. В крайних случаях приходится обращаться для защиты своих интересов в суд.
Составлением технического плана занимаются сотрудники БТИ. Он содержит такие сведения как:
- общая площадь дома
- размеры отдельных комнат, входящих в состав дома
- отделка помещений
- количество этажей
- экспликация
- стоимость
Общая информация о вводе дома в эксплуатацию
До недавнего времени многие считали, что акт ввода в эксплуатацию не является обязательным. Однако без этого документа невозможно оформить какие-либо бумаги в отношении недвижимости и распорядиться юридической судьбой объекта. Иными словами, невозможно оформить налоговый вычет, передать объект по наследству, продать и т.д.
Дело в том, что акт ввода дома в эксплуатацию – это обязательный документ, который требуется предоставить Росреестр для прохождения процедуры государственной регистрации. Без корректного оформления права собственность на вновь построенный объект провести какую-либо сделку не представляется возможным.
Однако пойти эту процедуру с первого раза удается не всегда. Многие домовладельцы сталкиваются с ситуацией, когда им отказывают в выдаче акта, так как находят недочеты и различные дефекты.
Вводом жилого дома в эксплуатацию занимается специально созданная комиссия в местной администрации. Чтобы получить акт, необходимо обеспечить объект всеми коммуникациями, а именно:
- водоснабжением – местное (скважина, колодец) или центральное;
- электроэнергией – установка линии электропередач и обеспечение возможности подключения к ним;
- канализацией – наличие обустроенного стока, отвечающего санитарным нормам;
- отоплением – газоснабжение, печь или бойлерное;
- удобным подъездом к территории – обустройство асфальтовых или гравиевых дорог.
Только в том случае, когда все основные коммуникации готовы, возможно ввести дом в эксплуатацию. Если каких-то удобств не предусмотрено, вопрос будет решаться в индивидуальном порядке.
Документы для ввода дома в эксплуатацию
Когда закончены все строительные работы и, казалось бы, можно вздохнуть с облегчением, каждый владелец нового здания сталкивается с неизбежной бюрократической процедурой – вводом дома в эксплуатацию. Этот процесс, согласно российскому законодательству, строго обязателен. Исключением являются садовые домики. Только после его завершения, вы сможете получить документы о праве собственности на здание, а также подвести инженерные коммуникации.
Но большинство застройщиков сталкиваются с тем, что ввод в эксплуатацию жилого дома оказывается весьма сложным и длительным. Более того, существуют примеры того, что уже построенный дом так и оставался не узаконенным. Вот почему так важно знать, из каких этапов складывается ввод строения в эксплуатацию и как существенно упростить этот процесс.
Основные этапы по вводу дома в эксплуатацию
Процедуру получения согласований для ввода объекта в эксплуатацию можно представить в виде пошаговой инструкции, которая доступно покажет, как ввести частный дом в эксплуатацию:
- по завершении строительных работ с помощью кадастрового инженера оформить техническую документацию на дом и межевой план на участок;
- направить в местный орган власти заявление о создании комиссии по приемке готового объекта (необходимо приложить разрешение на ведение строительных работ, которое было выдано до начала стройки);
- обеспечить специалистам, включенным в состав межведомственной комиссии беспрепятственный доступ на построенный объект;
- получение согласований у профильных специалистов о соответствии здания нормам пожарной безопасности, санитарным правилам и регламентам, архитектурным стандартам и т. д.;
- получить итоговый акт о том, что дом введен в эксплуатацию.
Указанный акт порождает право обратиться в органы Росреестра для постановки вновь возведенного объекта на кадастровый учет и регистрации права собственности.
Как долго можно не сдавать дом в эксплуатацию после завершения ведения строительных работ? Этот момент зависит от двух факторов:
- до введения здания в эксплуатацию в официальном порядке невозможно узаконить права на него;
- затягивание сроков может повлечь завершение действия аренды земельного участка или разрешения на строительство.
Таким образом, предельный срок сдачи дома не должен превышать максимально допустимые период действия договора на землю и разрешения на строительство.
Обычно, когда речь идет о вводе дома в эксплуатацию, появляется такое понятие, как капитальное строение. Что оно под собой подразумевает?
Обычно это самостоятельные здания, к которым подведены коммуникации, характеризующиеся следующими признаками:
- наличие фундамента;
- в большинстве случаев – необходимость иметь разрешительные документы на постройку и земельный участок;
- в конце – получение справки (выписки), доказывающий наличие у хозяина законного права собственности на постройку.
Таким образом, под капитальным строением понимается такой «постоянный» дом, который нельзя переместить с места на место, не причинив ущерба его деталям и частям.
Под некапитальным же подразумевают временную постройку, не имеющую реально связи с землей.
В процессе рассмотрения судом дела об отнесении строения к капитальным или некапитальным он обращает внимание на:
- сборность конструкции дома;
- углубленность фундамента;
- уровень противопожарной безопасности;
- благоустройство в округе;
- оснащение объекта коммуникациями в виде водоснабжения, электричества и прочих удобств.
Основная же особенность – долговечность постройки. Некапитальное строение обычно используется как временное подсобное сооружение для удовлетворения текущих нужд владельца территории.
Кроме того, у капитального объекта фундамент сделан из прочных строительных материалов и глубоко уходит в землю.
Заключение от государственного надзора за строительством
После подписания акта приемки заинтересованное лицо пишет заявление о разрешении на ввод в эксплуатацию нового дома. Его в течение 10 дней рассматривают по существу, а затем выносят обоснованный ответ.
Это может быть как положительное решение, так и аргументированное отрицательное.
За указанный период (полторы недели) на участок приедет комиссия с визитом. По ее итогам принимается основное разрешение. Когда же выдается документ о соответствии дома правовым требованиям?
Если во время возведения постройки не было допущено никаких правонарушений, включая, как нарушения технической документации, так и подготовленного специальной организацией плана-проекта, то в целом на итоговые проверки и вынесение окончательных решений уходит еще около 30 дней.
Нужно Ли Частный Дом Вводить В Эксплуатацию
— технический паспорт делает и выдаёт тоже БТИ. Если Вам сделали ведомость тех. характеристик – значит, есть отклонения от проекта. Внимательно изучите свои документы: проект дома и ведомость. Если всё совпадает – претензии к БТИ. Найдёте расхождения – их придётся узаконить, а потом уж заказывать технический паспорт на дом. «Чем отличается ведомость тех. характеристик от технического паспорта» читайте в одноимённой статье.
— техническим цокольный этаж считается только в том случае, если высота потолка от планируемой отметки земли до чистового пола первого этажа не превышает 2,1 м. Если же высота более 2,1 м.– это полноценный этаж. Естественно, возникают вопросы с количеством этажей дома, да и отделку могут потребовать, что, скорее всего, у Вас и случилось. Прежде чем начинать переоформление, убедитесь, что Ваш подвал не попадает под определение «цокольный этаж». Если высота подвала ниже – это ошибка БТИ, им её и исправлять.