Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Три налоговых вычета: как сэкономить при покупке и продаже жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Поговорим о документах
Вы получите налоговый вычет, если в вашем распоряжении есть доказательства расходов на приобретение квартиры. Это справки 2 и 3 НДФЛ, а также подтверждение того, что новая квартира — ваша собственность. В налоговую нужно предоставить все документы, подтверждающие платежи: справки, расписки, чеки, платежные ордера — словом, всё, что доказывает факт оплаты. Если квартира взята по ипотеке, то также нужны доказательства уплаты процентов.
Справку 2-НДФЛ вам выдаст работодатель. В ней отражена сумма уплаченных налогов за требуемый год. 3-НДФЛ заполняется вами самостоятельно. Можно заполнить от руки или установить дистрибутив «Декларация». Вам нужно ввести требуемые данные, нужные листы система сформирует сама.
Право собственности на квартиру можно подтвердить с помощью:
- свидетельства о госрегистрации или выписки из ЕГРП;
- договора о передаче или купле-продаже;
- кредитного договора, если брали ипотеку.
Очень внимательно отнеситесь к правильному оформлению платежных документов. Если налоговики посчитают, что факт платежа за жилье не доказан, вам может быть отказано в выплате вычета. Если оплата происходила наличными деньгами, обязательно нужна расписка. Она должна быть написана от руки. Если оплата прошла через банк, то нужны выписки по счету, квитанции. При получении вычета на квартиру в ипотеке предъявите кредитный договор, график платежей, квитанции об уплате процентов.
Куда подавать документы?
Собрали документы, сделали копии, что дальше? В территориальном УФМС отдайте специалисту заполненную декларацию 3-НДФЛ с ксерокопиями. Можно переслать ее ценным письмом почтой России. Важный нюанс — подавать бумаги в том же году, когда купили квартиру, нельзя. Нужно подождать год.
Есть еще два варианта подачи заявления на возврат. Первый — заполнение заявки на налоговый вычет на квартиру в личном кабинете на портале налоговиков. Второй вариант предусматривает подключение работодателя и получение зарплаты в полном объеме, без отчисления НДФЛ. В первом случае подготовленные бумаги отсканируйте и прикрепите к декларации. Саму 3-НДФЛ можно заполнить онлайн в специальной программе. Проверка бумаг длится около 3 месяцев, потом вы получите уведомление, подтверждающее право на вычет, или мотивированный отказ. При положительном решении через 30 дней после извещения на указанный вами счет придут деньги.
Получить вычет по месту работы немного проще. Заполнять 3-НДФЛ не надо, ждать целый год тоже. Бухгалтерия не будет выплачивать вам налоговый вычет. Они просто перестанут высчитывать НДФЛ, пока номинальная сумма не будет выбрана. Чтобы получать деньги этим способом, отправьте в налоговую заявление на уведомление о праве на вычет. Приложите копии подтверждающих документов. Можно это сделать лично, можно онлайн в личном кабинете на сайте. Через 30 дней вы получите искомое уведомление, которое и отнесете работодателю.
Если по окончании года сумма вычета не будет исчерпана, надо заново писать заявление налоговикам. Копии документов второй раз не подаются. Налоговый инспектор может потребовать оригиналы документов, чтобы сравнить их с копиями. Будьте готовы их предъявить.
Вычеты на квартиру, полученную в наследство
Продажа объекта недвижимости, полученного в наследства, возможна только при вступлении наследника в права собственности. Законодательство страны исключает обложение дохода, полученного в порядке наследования. Однако другие операции с объектом от налогового бремени не освобождаются.
При реализации квартиры наследник обязан оплатить НДФЛ. Налогооблагаемая база исчисляется инспекцией самостоятельно, по результатам инвентаризационной оценки имущества на начало календарного года.
Ставка НДФЛ при реализации наследуемой квартиры составляет 13%. Налоговый вычет при продаже квартиры, полученной по наследству, зависит от срока владения ней. Он определяется датой смерти наследодателя. Варианты оплаты налога ничем не отличаются от рассмотренных выше.
Не зависимо от срока владения квартирой от налогов освобождаются:
- пенсионеры;
- инвалиды;
- инвалиды детства.
Налоговый вычет пенсионерам
Претендовать на имущественный вычет могут только лица, которые платят подоходный налог. До 2012 года пенсионеры и лица, живущие на пособия, выпадали из данного списка. С вступлением ФЗ № 330 пенсионеры обрели право на вычет.
Налоговый вычет при продаже квартиры в 2014 году для пенсионеров возможен на всю сумму дохода, если срок владения жильем превышает три года.
Если срок меньше трех лет, то пенсионер самостоятельно выбирает вариант уплаты НДФЛ и предоставления вычета.
- Имущественный вычет предоставляется пенсионеру на всю сумму дохода от продажи объекта, если она не превышает одного миллиона рублей.
- Уменьшение налоговой базы на сумму расходов, которые понес пенсионер при приобретении данного объекта.
Причины отказа и рекомендации, как его избежать
В получении вычета могут отказать. Обусловлен отказ может быть как техническими ошибками (в заполнении декларации), так и формально-юридическими (при отсутствии права на получение льготы). Основные причины отказа:
- Предоставление неполного пакета документов. К подготовке документ необходимо подходить предельно внимательно. Если одной из бумаг, подтверждающих право получение вычета, будет не хватать, очень вероятно получить отказ.
- Некорректная сумма сделки, прописанная в договоре. Не всегда такое происходит умышленно. Налогоплательщик может просто запутаться в подсчётах. В любом случае сумма сделки в договоре купли-продажи и сумма, с которой уплачивается налог и запрашивается вычет, должны совпадать.
- В случае отсутствия подписи физического лица. Это совсем банальная техническая ошибка. Как правило, на неё может обратить внимание сотрудник инспекции, который будет принимать документы. В любом случае подпись заявителя – неотъемлемая часть самого заявления.
- В случае подачи декларации не по месту прописки. Декларация подаётся исключительно по месту прописки. Если это требование не соблюдено, будет получен отказ.
- Неверно заполненная декларация. Тоже ошибка технического характера. Во избежание таковых следует проконсультироваться в самом налоговом органе.
- Право на имущественный вычет уже использован вами. Тоже может возникнуть в случае невнимательности или незнания правил. Как уже было отмечено, претендовать на применение необлагаемой суммы в 1 млн рублей можно только 1 раз в год.
Российское законодательство предлагает гражданам немало способов применения налогового вычета с целью уменьшить финансовую нагрузку на население. Об этом не стоит забывать при продаже своей недвижимости. Главное, что нужно держать в уме: правила расчёта и ограничения по количеству применений подобных вычетов.
Процесс получения налогового вычета
Чтобы получить имущественный вычет при продаже квартиры, гражданину предстоит осуществить порядок действий.
В частности, лицо должно:
- Подать декларацию. Документ оформляется по форме 3-ндфл. Бумагу нужно направлять в Налоговую инспекцию по месту прописки или пребывания. Последнее возможно только в определенных законом случаях. Декларацию нужно подать до 30 апреля года, который следует за периодом продажи недвижимости.
- Подготовить заявление о получении вычета. Оно должно быть оформлено в соответствии с правилами.
- Забрать документы, подтверждающие факт продажи квартиры и ее приобретения, если возврат заявляется в сумме расходов, которые были понесены в процессе покупки.
- Заплатить налог в соответствии с утвержденным правом на льготу.
Изучив размер и особенности получения вычета при продаже квартиры, человек выяснит, что льгота имеет многоразовый характер. Закон позволяет использовать ее каждый год. Нерезиденты РФ не имеют права на получение возврата. Заявку на уменьшение налогооблагаемой базы при продаже квартиры отклонят и в случае, если человек имел право собственности на имущество менее 5 лет. Закон позволяет уменьшить доход, полученный от продажи, на размер затрат, которые пришлось понести при покупке квартиры, или на 1 млн рублей, если документальное подтверждение факта расхода отсутствует.
Действующим законодательством определены некоторые группы, которые разделяют налоговые ставки.
Все они приведены в таблице ниже.
| Наименование | Размер компенсации (%) |
|---|---|
| Зарплата, прибыль от имущества и доход по договорам | 13 |
| Вложенные до 2015 года дивиденды, облигации и прибыль занимающих по ипотечному кредитованию | 9 |
| Дивидендные доходы от лиц, не являющихся гражданами РФ, от российских компаний | 15 |
| Иная прибыль от физических лиц, не являющихся резидентами страны | 30 |
| Распространяется на призы, выигрыши и прибыль по процентным инвестициям и т.д. | 35 |
Куда можно обратится для оформления?
Оформить компенсацию средств по внесенным сборам можно несколькими способами.
Самые распространенные из них приведены в таблице ниже.
| Лично предоставить бумаги в отделение Налоговой Службы РФ | Оформление допускается только по месту прописки |
| Подать заявление на вычет и соответствующие документы для работодателя | Разрешается только для официально трудоустроенных граждан |
Один из самых частых вопросов, которым задаются россияне, оформляющие выплаты, компенсирующие НДФЛ: «Какова сумма, на получение которой граждане вправе рассчитывать?»
Согласно формулировкам, заложенным в Налоговый кодекс, имущественный вычет может выплачиваться, исходя из различных корреляций с цифрами вида 2 млн руб., а также 3. Есть совершенно ошибочное мнение: это и есть суммы, на которые вправе рассчитывать гражданин, обращаясь в ФНС. Конечно, в том, что такая точка зрения сформировалась в среде простого обывателя, отчасти виновен, как полагают многие эксперты, и сам законодатель, который вводит в оборот довольно запутанные и не всегда понятные рядовому гражданину формулировки.
2 млн руб. — это максимальный размер расходной базы (количества средств, потраченных гражданином на покупку квартиры), исходя из которой исчисляются итоговые финансовые транши, подлежащие переводу со счетов налоговой инспекции в пользу заявителей.
Владелец недвижимости вправе рассчитывать только на 13% этой суммы, то есть на 260 тыс. руб.
Цифра в 3 млн появилась сравнительно недавно — в январе 2014 года. Выше мы уже рассказали о поправках, внесенных в Налоговый кодекс (имущественный вычет во всех его нюансах регулируется этим законодательным актом). Нами было сказано, что нововведения следует трактовать, исходя из даты сделки с недвижимостью. Поэтому брать в расчет цифру в 3 млн нужно только в том случае, если квартира куплена по факту внесения в НК РФ поправок.
3 млн — это максимальный размер базы выплат по ипотечным процентам (расходов гражданина на обслуживание кредита, выданного банком на покупку жилья). Владелец недвижимости (тот, который оформил займ) вправе рассчитывать, соответственно, на 13% от этой суммы, то есть на 390 тыс. руб.
Как было до внесения поправок в закон? Величина базы выплат по ипотеке была неограниченной. Поэтому, если человеку и искать плюс в том, что он оформил вычет до поправок в закон, то только в том, что он сможет получить максимум возврата с процентных отчислений банку. Если он, конечно, ипотекой пользовался.
Как посчитать точные цифры по имущественному вычету? Рассмотрим несколько очень простых примеров.
Гражданин Сидоров купил квартиру в подмосковной Коломне за 2 млн 500 тыс. руб. и собирается воспользоваться законным правом получить вычет. Его личные расходы на приобретение жилья составили 1 млн. Еще полтора он взял в банке в рамках ипотечной программы.
Расходная база на покупку квартиры гражданином Сидоровым составляет 1 млн. Она не превышает установленного законом значения в 2 млн. Поэтому владелец недвижимости вправе вернуть, исходя из понесенных расходов, 13% от 1 млн, то есть 130 тыс. руб.
Можно ли получить весь вычет сразу?
Теоретически — да. Но, как мы уже сказали выше, в практике работы российских налоговых инспекций стандартный временной интервал, в рамках которого идут все налоговые операции, — год. Поэтому, чтобы рассчитывать на получение имущественного налогового вычета в сумме, равной максимуму, что дает закон, гражданин должен иметь большую зарплату. Достаточную, чтобы НДФЛ в размере 13%, перечисляемый с нее, превышал или был равен 260 тыс. руб. (для основной расходной базы). Несложно посчитать, что нужный размер годовой «получки» в этом случае — 2 млн руб. (или около 167 тыс. руб. в месяц). Но это касается лишь основной расходной базы.
Если речь идет о возврате НДФЛ за счет уплаченных банком процентов, то получить можно только ту сумму, которая исчисляется, исходя из фактических платежей в адрес кредитно-финансовой организации в течение года. То есть, если гражданин взял в банке 1,5 млн руб. под 10% годовых на 30 лет, то при условии аннуитетных (равномерных) платежей он будет платить банку примерно 13,5 тыс. руб. ежемесячно, или примерно 162 тыс. руб. в год. Сразу получить 390 тыс. невозможно. Вернуть реально только 13% от суммы, уплаченной фактически, то есть порядка 21 тыс. руб. Это логично: вполне возможен вариант, при котором гражданин погасит ипотеку досрочно, и при этом суммы процентных платежей банку могут и не дойти до 390 тыс. руб.
Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:
Налоговый вычет на жилье, купленное до 1 января 2014 года, оформлялся единожды (даже если сумма этого вычета была мизерной). Однако с 2014 года правила в этой части законодательства изменились. Теперь граждане имеют право подать заявление на вычет по нескольким объектам недвижимости, но не более 13% от 2 млн рублей в совокупности по всем сделкам.
Что касается налогового вычета на проценты по ипотеке, то здесь есть несколько нюансов. Так, возврат НДФЛ по процентам можно получить лишь по одному объекту недвижимости. Таким образом, во второй сделке не удастся получить «остаток» вычета, если до этого на вычет по процентам уже подавалось заявление в налоговую. Помимо этого, нельзя получить вычет только по ипотечным процентам в новой сделке, если такой вычет был получен в прошлом.
Как получить налоговый вычет, купив квартиру?
Что представляет собой налоговый вычет?
Налоговым вычетом называется сумма денег, на величину которой снижается финансовая база, нужная для расчета размера отчисления в бюджет страны.
Согласно НК РФ, существует шесть разновидностей компенсаций от государства:
- профессиональные;
- имущественные;
- стандартные;
- социальные;
- применяемые во время перемещения ущерба на последующие периоды налогообложения, полученного от проведенных с ценными бумагами действий и действий с денежными инструментами по сделкам срочного характера, приводящимися на рынке организованного типа;
- применяемые при перемещении ущерба от членства в союзе инвестиционного характера, на последующие периоды.
Получение вычета до 1 января 2001 года не учитывается
В заключении статьи отметим, что до 2001 года имущественный вычет предоставлялся на основании Закона РФ от 07.12.1991 N 1998-1 «О подоходном налоге с физических лиц». Данный закон утратил силу с 1 января 2001 г. Поэтому если Вы заявили имущественный вычет и все выплаты по нему были произведены до 1 января 2001 года, то можете считать, что вычетом Вы не пользовались. При приобретении другого жилья (после 1 января 2001 года) Вы можете снова получить имущественный вычет (Письма Минфина России от 13.02.2014 N 03-04-05/5889, от 24.07.2013 N 03-04-05/29229).
Пример: В 1998 году Клестова Я.Ф. купила квартиру. В 1999 и 2000 годах она подавала в налоговую инспекцию декларации 3-НДФЛ и полностью получила имущественный вычет. В 2013 года Клестова Я.Ф. вновь купила квартиру. Так как она полностью получила вычет до 1 января 2001 года, при покупке квартиры в 2013 году она сможет воспользоваться имущественным вычетом еще раз (по правилам ст. 220 НК РФ).
Пример: В 1999 году Ежов Н.Н. купил квартиру. В 2000, 2001, 2002 и 2003 году он обращаться в налоговую инспекцию за получением имущественного вычета. В 2021 году Ежов Н.Н. купил вторую квартиру. Так как часть выплат по вычету осуществлялась после 1 января 2001 года, получить имущественный вычет по квартире, приобретенной в 2021 году, Ежов Н.Н. не сможет.
Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру. Это учебный сайт для тех, кто хочет разобраться в правилах купли-продажи квартир.
Титовы Юлия и Алексей – супруги. Они купили квартиру в ипотеку в 2019 году. Стоимость объекта – 3 млн. руб., проценты составляют 2,5 млн. Юлия работает бухгалтером в фирме ООО «МЖС», ее зарплата равна 30 000 руб. Дважды в год она получает премию – по 40 000. Алексей работает на заводе листового стекла механиком, его оклад равен 45 000 руб., 3 раза в год ему дают премии – по 25 000.
Супруги оформили покупку в долевую собственность – по ½ каждому. Таким же образом они разделили компенсацию за квартиру – напополам.