Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора найма жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Трудовой договор с работником может быть прекращен в случае систематического неисполнения без уважительных причин обязанностей, возложенных на него трудовым договором или правилами внутреннего трудового распорядка, если к рабочему или служащему ранее применялись меры дисциплинарного взыскания.
Основания расторжения по инициативе наймодателя
Наймодатель не так свободен в своем праве расторгнуть отношения, как наниматель. Для одностороннего отказа ему необходимы конкретные основания (ст. 687 ГК РФ):
- Систематическая неоплата нанимателем пользования помещением — как минимум в течение полугода (для краткосрочных договоров — больше 2 раз подряд). Однако контрагенты могут увеличить (но не уменьшить) этот срок в соглашении.
- Причинение нанимателем или членами его семьи ущерба квартире.
- Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением, его использование не по назначению либо нарушение прав и интересов соседей.
- Аварийное состояние квартиры или непригодность для проживания по иным причинам.
Расторжение договора по инициативе нанимателя
С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.
Этапы увольнения сотрудника
Условно процедуру увольнения можно разделить на 4 этапа:
- Анонсирование – необходимо всем заинтересованным сторонам сообщить об увольнении.
- Издание приказа о расторжении трудового договора – оформляем документы.
- Оформление и выдача трудовой книжки сотруднику.
- Выплата всего причитающегося по закону.
Теперь на каждом из этапов остановимся подробнее.
Этап 1. Уведомление об увольнении всех заинтересованных лиц
Согласно пункту 1 статьи 42 ТК РБ, наниматель обязан уведомить всех заинтересованных при ликвидации организации, прекращении деятельности ИП, сокращении количества или штата сотрудников.
Кого нужно оповестить:
- Сотрудника – за 2 месяца до увольнения.
- Службу занятости, указав профессию, специальность, квалификацию и размер заработной платы сотрудника.
- Профсоюз – не позднее, чем за 2 недели. Это важно, так как при коллективном договоре иногда невозможно уволить сотрудника без разрешения профсоюза.
Сроки оповещения зависят от причины увольнения. Все оповещения необходимо сделать письменно, с указанием ФИО работника, должности, причины, основания и даты увольнения, чтобы потом не смогли обвинить в сорванных сроках. Сотрудник должен прочитать и подписать уведомление – в знак того, что он ознакомлен, в курсе ситуации.
В случае, если увольнение сотрудника происходит из-за окончания контракта, то работника необходимо уведомить минимум за 2 недели.
Этап 2. Приказ об увольнении
В приказе должны быть указаны дата увольнения и основание.
Для основания есть определенные формулировки из Трудового Кодекса. Именно они и вписываются в трудовую книжку при увольнении. То есть, во время диалога наниматель и сотрудник просто подбирают причину и основание из предложенных:
- по соглашению сторон (ст. 37 ТК);
- по истечению срока трудового договора (п. 2 ст. 35 ТК);
- по инициативе работника (желание (ст. 40 ТК) или требование (ст. 41 ТК));
- по инициативе нанимателя (ст. 42 ТК);
- вследствие перевода работника (с его согласия) к другому нанимателю или перехода на выборную должность (п. 4 ст. 35 ТК);
- вследствие отказа работника от перевода на работу в другую местность вместе с нанимателем (п. 5 ст. 35 ТК);
- вследствие отказа работника от продолжения работы в связи с изменением существенных условий труда (п. 5 ст. 35 ТК);
- вследствие отказа работника от продолжения работы в связи со сменой собственника имущества и реорганизацией организации (п. 5 ст. 35 ТК);
- вследствие обстоятельств, не зависящих от воли сторон (ст. 44 ТК);
- по инициативе работника или нанимателя при расторжении трудового договора с предварительным испытанием (ст. 29 ТК).
- Есть и дополнительные основания для увольнения некоторых категорий работников. Например, руководителей, государственных служащих, педагогов (статья 47 ТК).
Особенности увольнения по причинам, не связанным с проступками работника
В некоторых случаях работодатель вынужден распустить коллектив полностью или частично ввиду неблагоприятных внешних обстоятельств.
Ликвидация компании по решению собственников или арбитражного суда по делу о банкротстве – означает полную остановку ее деятельности. В подобных условиях у всего штата фактически отсутствуют рабочие места, и нанимателю не остается ничего иного как расторгнуть с работающими у него людьми трудовые отношения.
Сокращение чаще всего связано с падением оборота у работодателя и его желанием оптимизировать постоянные расходы. В этом случае могут уменьшать как общую численность по однородным позициям (сокращение численности), так и ликвидировать определенные должности (сокращение штата).
В обоих случаях процедура увольнения работника по инициативе работодателя будет схожей:
- Сначала издают приказ о сокращении штата или решение о ликвидации компании.
- Всех работников, подлежащих увольнению, оповещают об этом письменно не менее чем за 2 месяца до даты расставания. Весь этот срок они продолжают работать. По соглашению с нанимателем трудящиеся могут не дожидаться окончания этого периода, а уволится сразу, получив средний заработок за оставшееся до даты увольнения время.
Как правильно расторгнуть договор найма жилого помещения?
Последние изменения: Январь 2019
Аренда жилья давно стала простым и популярным средством решения жилищных проблем. Такая сделка выгодна для обеих сторон. Однако со временем ситуация может измениться: у нанимателя отпадает необходимость снимать жилье, перестают устраивать условия аренды или местоположение квартиры. Наймодателя больше не устраивает квартирант, нет дальнейшей возможности предоставлять в аренду помещение или он вообще собирается продать жилплощадь. Возникает необходимость расторжения договора найма жилого помещения. Хорошо, если обе стороны согласны с этим. Но что делать, если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, а другую это не устраивает?
С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.
Причины расторжения данного документа зависят от инициатора процедуры. Если аннулировать договор хочет наниматель жилья, то основание для прекращения договоренности указывать необязательно. Необходимо только подать заявление в соответствующие органы о желании расторгнуть соглашение.
ВНИМАНИЕ! Наймодатель может аннулировать договор только основываясь на предписания законодательства.
Предусмотрены следующие причины для расторжения:
- По соглашению обеих сторон. Наиболее благоприятный вариант, который не вызывает неблагоприятные юридические последствия для участников договора.
- По инициативе нанимателя жилья. В этом случае должно соблюдаться определенное условие. Необходимо согласие на расторжение документа всех родственников нанимателя, которые с ним проживают.
- Разрушение жилого помещения или нанесение существенного ущерба. Имеется ввиду полная потеря жильем своего функционального назначения, то есть гибель жилищного объекта, при котором пользоваться им в дальнейшем нет возможности.
- Регулярное нарушение общественного порядка, а также прав соседей.
- Инициатива наймодателя. Соглашение аннулируется только при наличии веских оснований и в судебном порядке.
- Переезд нанимателя и его семьи в другой жилой объект. Как только жилая территория освобождается, договор прекращает свое действие.
- Эксплуатация жилья по назначению, не предусмотренному в соглашении о социальном найме.
- Смерть гражданина, заключившего договор.
- Значительная задолженность за аренду квартиры, а также коммунальные услуги, не оплачиваемые более 6 месяцев.
- Аварийное состояние здания.
Если в условия договора необходимо внести изменения, то его аннулирование не требуется. Они оформляются отдельным документом в виде дополнения, прикладываемого к основному договору.
Данные лица могут заключить контракт по найму квартиры, и этот процесс не будет требовать никакого вмешательства со стороны нотариуса. Контракт обычно составляется письменно, как этого требует законодательство Российской Федерации.
Термин «договор найма» — это соответственный, составленный гражданский акт, имеющий правовые основания. Он подписывается двумя участниками – сторонами, где одна обязана оплатить другой конкретную ранее обговоренную плату наличными или безналичными средствами в таком виде, как оплата услуги.
Каждая сторона автоматически, заключая акт становится субъектом гражданских–правовых отношений.
Объектом же договора выступает определенное жилье, офис или другая недвижимость.
Им же может стать и другое недвижимое имущество.
Простыми словами, одна из сторон может пользоваться на протяжении конкретного количества времени чужой недвижимостью и платить за это заранее договоренную сумму денежных средств.
Одностороннее расторжение договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ:
- Ст. 619 – если расторжения желает арендодатель.
- Ст. 620 – если на то воля арендатора.
При этом обе статьи дополнительно ссылаются на п. 2 ст. 450 ГК, содержащий общие принципы одностороннего расторжения для любого вида договора.
Как и везде, аренда, срок действия которой указан в договоре, может быть односторонне расторгнута:
- Если есть соответствующее судебное решение (без него стороны вынуждены будут договариваться мирно и расторгать договор по взаимному согласию).
- Только в случае, когда существенно нарушены условия договора, и в результате одна из сторон не может получить ту выгоду, на которую вправе была рассчитывать, заключая сделку.
Важно: Любая сторона может просто отказаться от договора, если в нём не указан срок действия. В этом случае достаточно предупредить контрагента за месяц, а если речь идёт о недвижимости – за 3 месяца (ст. 610 ГК).
Когда и как необходимо оповещать о своем намерении?
Как говорилось ранее, как арендатор, так и арендодатель должны сообщить о своем решении заранее и оповестить другую сторону в установленные сроки. Подобные меры позволяют съемщику подыскать новую квартиру для аренды, а собственник жилья может подготовиться к сдаче объекта новым жильцам.
Законом предусмотрен срок в 3 месяца или 90 дней для оповещения одной из сторон в письменном виде. Об этом говорится в п. 2 статьи 610 ГК РФ. Уведомление является таким же документом, как опись имущества или договор аренды и может быть представлен в суде, как доказательство, если того требуют обстоятельства.
Письмо с информированием о своем решении можно вручить лично, если такая возможность имеется. Проследите, чтобы получатель или его представитель поставил подпись на документе. Само наличие подписи является доказательством получения уведомления. К тому же, в большинстве случаев такое действие будет иметь дисциплинирующий эффект и позволит избежать затягивания сроков одной из сторон.
Данные лица могут заключить контракт по найму квартиры, и этот процесс не будет требовать никакого вмешательства со стороны нотариуса. Контракт обычно составляется письменно, как этого требует законодательство Российской Федерации.
Термин «договор найма» — это соответственный, составленный гражданский акт, имеющий правовые основания. Он подписывается двумя участниками – сторонами, где одна обязана оплатить другой конкретную ранее обговоренную плату наличными или безналичными средствами в таком виде, как оплата услуги.
Каждая сторона автоматически, заключая акт становится субъектом гражданских–правовых отношений.
Объектом же договора выступает определенное жилье, офис или другая недвижимость.
Им же может стать и другое недвижимое имущество.
Простыми словами, одна из сторон может пользоваться на протяжении конкретного количества времени чужой недвижимостью и платить за это заранее договоренную сумму денежных средств.
Когда и как необходимо оповещать о своем намерении?
Как говорилось ранее, как арендатор, так и арендодатель должны сообщить о своем решении заранее и оповестить другую сторону в установленные сроки. Подобные меры позволяют съемщику подыскать новую квартиру для аренды, а собственник жилья может подготовиться к сдаче объекта новым жильцам.
Законом предусмотрен срок в 3 месяца или 90 дней для оповещения одной из сторон в письменном виде. Об этом говорится в п. 2 статьи 610 ГК РФ. Уведомление является таким же документом, как опись имущества или договор аренды и может быть представлен в суде, как доказательство, если того требуют обстоятельства.
Письмо с информированием о своем решении можно вручить лично, если такая возможность имеется. Проследите, чтобы получатель или его представитель поставил подпись на документе. Само наличие подписи является доказательством получения уведомления. К тому же, в большинстве случаев такое действие будет иметь дисциплинирующий эффект и позволит избежать затягивания сроков одной из сторон.
Причины расторжения данного документа зависят от инициатора процедуры. Если аннулировать договор хочет наниматель жилья, то основание для прекращения договоренности указывать необязательно. Необходимо только подать заявление в соответствующие органы о желании расторгнуть соглашение.
ВНИМАНИЕ! Наймодатель может аннулировать договор только основываясь на предписания законодательства.
Предусмотрены следующие причины для расторжения:
- По соглашению обеих сторон. Наиболее благоприятный вариант, который не вызывает неблагоприятные юридические последствия для участников договора.
- По инициативе нанимателя жилья. В этом случае должно соблюдаться определенное условие. Необходимо согласие на расторжение документа всех родственников нанимателя, которые с ним проживают.
- Разрушение жилого помещения или нанесение существенного ущерба. Имеется ввиду полная потеря жильем своего функционального назначения, то есть гибель жилищного объекта, при котором пользоваться им в дальнейшем нет возможности.
- Регулярное нарушение общественного порядка, а также прав соседей.
- Инициатива наймодателя. Соглашение аннулируется только при наличии веских оснований и в судебном порядке.
- Переезд нанимателя и его семьи в другой жилой объект. Как только жилая территория освобождается, договор прекращает свое действие.
- Эксплуатация жилья по назначению, не предусмотренному в соглашении о социальном найме.
- Смерть гражданина, заключившего договор.
- Значительная задолженность за аренду квартиры, а также коммунальные услуги, не оплачиваемые более 6 месяцев.
- Аварийное состояние здания.
Если в условия договора необходимо внести изменения, то его аннулирование не требуется. Они оформляются отдельным документом в виде дополнения, прикладываемого к основному договору.
Основания расторжения по инициативе наймодателя
Наймодатель не так свободен в своем праве расторгнуть отношения, как наниматель. Для одностороннего отказа ему необходимы конкретные основания (ст. 687 ГК РФ):
- Систематическая неоплата нанимателем пользования помещением — как минимум в течение полугода (для краткосрочных договоров — больше 2 раз подряд). Однако контрагенты могут увеличить (но не уменьшить) этот срок в соглашении.
- Причинение нанимателем или членами его семьи ущерба квартире.
- Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением, его использование не по назначению либо нарушение прав и интересов соседей.
- Аварийное состояние квартиры или непригодность для проживания по иным причинам.
Вывод! Таким образом, наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только при виновных действиях нанимателя, препятствующих продолжению нормальных правоотношений, либо при не зависящих от сторон обстоятельствах, делающих проживание в квартире невозможным.
Основания для расторжения
Договор найма жилья, социальный или с собственником, может быть прекращен по разным причинам. Основаниями при этом может быть:
- взаимное согласие сторон сделки;
- решение суда;
- судебное постановление;
- отказ одной из сторон выполнять условия.
Взаимное согласие сторон является оптимальным вариантом. В этом случае ни арендатор, ни собственник ничего не теряет и избавляет себя от обращения в суд и другие инстанции.
Решением суда сделка расторгается в том случае, если одна из сторон подает иск о нарушении условий договора, особенно существенных.
Односторонний отказ нанимателя или арендодателя может быть основанием для расторжения только в том случае, если такой пункт указан в самом договоре или предусмотрен законодательством.
Договоры найма в гражданском законодательстве являются «социальными», то есть защищают интересы нанимателей, а не собственников.
Соответственно, расторжение договора аренды квартиры по инициативе собственника можно только в определенных случаях:
- отсутствие платы со стороны нанимателя в течение полугода и более, если срок найма составляет 1–5 лет;
- отсутствие платежей более двух раз подряд при краткосрочной (1-2 года) аренде;
- порча квартиры или имущества в ней;
- иные условия, например, нарушение общественного порядка, неуплата комуслуг.
Наниматель же более свободен в своих действиях: договор расторгнуть он может без суда только лишь по личной инициативе.
Однако в данном случае он обязан предупредить собственника о своем намерении в письменном виде за 90 дней (статья 687 ГК РФ).
По каким основаниям происходит расторжение договора
Любой заключенный сторонами арендный договор может прекратить свое действие по нескольким причинам. К первой относится истечение срока, на который он был заключен. В этой ситуации от участников сделки не требуется предпринимать никаких дополнительных действий. Если только они не пожелают продлить договор. До истечения срока договор расторгается только по соглашению между сторонами или одной из них по определенным в законе причинам.
Общие для всех договоров основания расторжения сделок устанавливаются ст. 450 Гражданского кодекса РФ. К их числу относятся:
- соглашение между сторонами сделки;
- существенное (значительное) нарушение ее условий;
- иные предусмотренные в законе или самом договоре причины.
Возможность отказа от сделки предусмотрена и специальными нормами об аренде и найме жилья.
Досрочное расторжение договора аренды может проходить в добровольном или принудительном порядке.