Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отмена льготной ипотеки с 1 января 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продление льготный ипотеки не позволит упасть ценам на новостройки, считают эксперты, опрошенные редакцией. В 2023 году цены на жилье будут расти как минимум на уровне инфляции. За первое полугодие 2023 года средняя цена 1 кв. м в столичных новостройках повысится на 5–7% и достигнет отметки 440–450 тыс. руб., считает Надежда Коркка.
Что такое семейная ипотека
Семейная ипотека — это государственная программа ипотечного кредитования, по которой семьи с детьми могут приобрести жилплощадь по сниженной процентной ставке. Она установлена на уровне 6% годовых, но на деле банки могут предлагать и меньше. Дело в том, что государство компенсирует банкам разницу между сниженной и обычной процентными ставками – так работает любая программа льготного кредитования.
Кроме того, учтена возможность рефинансировать взятый ранее кредит – чего нет, например, в обычной льготной ипотеке.
Сама программа прописывает, на каких условиях банки получают субсидии от государства – это разница между 6% и ключевой ставкой плюс 2,5%. То есть, пока ключевая ставка составляет 7,5% годовых, то клиент платит по кредиту 6% или меньше, а государство компенсирует остальные 4% (7,5 – 6 + 2,5).
В последние месяцы на первичном рынке жилья строительные компании начали активно рекламировать ипотечные программы без первоначального взноса или с минимальным взносом. Применяется и рассрочка.
Но исторически банки знают, что категория заемщиков, которые обращаются за кредитом с низким первичным взносом (а эта сумма должна выплачиваться из собственных средств заемщика), «характеризуется повышенным уровнем кредитного риска». И если таких кредитов будет много, то портфели банков станут «более уязвимы к возможным шокам», поясняет регулятор.
Таким образом, послабление, которое получили участники рынка в последние годы и особенно в этом непростом году, заканчивается 1 декабря. Теперь при первичном взносе покупателя менее 10% от стоимости объекта недвижимости его ипотека не сможет выплачиваться по низкой процентной ставке.
Помощь государства в погашении ипотеки
Нередко граждане, взявшие ипотеку, впоследствии испытывают трудности с выплатой кредита, если их материальное положение ухудшается. Чтобы ипотека действительно стала инструментом решения жилищного вопроса и помогала молодым семьям обзавестись собственным жильем, в 2015 году Правительство РФ издало постановление о помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков. Программу поручили реализовывать АИЖК — АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования». В 2018 году произошло переименование АИЖК в Дом.РФ, и ввиду того, что уже многие привыкли именно к этому названию, в дальнейшем будем использовать именно его. Дом.РФ оказывает помощь государства в погашении ипотеки с целью снижения обязательств ипотечного заемщика перед кредитором. Помощь включает субсидию в 20−30% от остатка выплат (при этом размер определяет банк) не более чем на 1,5 млн рублей. По взаимному согласию с банком-кредитором сумма может быть направлена на погашение долга с целью сократить количество ежемесячных выплат или на то, чтобы сам платеж стал ниже в течение определенного срока. Также Дом.РФ занимается заменой валюты ипотеке со ставкой не более 11,5%. Таким способом Дом.РФ реализует государственную программу помощи заемщикам, которые по той или иной причине не в состоянии сами выплачивать ипотечный займ. В первую очередь помощь оказывается молодым и многодетным семьям, семьям, в которых есть недееспособные граждане, лицам, проживающим в аварийном жилье.
Взаимодействие заемщика и Дом.РФ осуществляется различными способами. Сегодня взявший ипотеку клиент банка может обратиться в агентство не только через агента по сопровождению, но и через сайт дом.рф. Для этого необходимо зарегистрировать свой личный кабинет. Чтобы получить в Дом.РФ рефинансирование ипотеки — 2022, официальный сайт использовать наиболее удобно – на нем можно заполнить онлайн-заявку.
Впоследствии вы можете вносить через интернет средства для погашения ипотеки, осуществлять оплату имущественного страхования и страхования от несчастных случаев (если вы оформляли этот договор). Также через сайт можно информировать банк, в котором вы взяли ипотеку, об изменении своих данных. На сайте вы можете узнать всю полезную информацию о проектах, которые реализует Дом.РФ в плане повышения доступности жилья.
Размер минимальной суммы ипотеки в Сбербанке в 2022 году
Понятие «минимальная ипотека в Сбербанке» может трактоваться двояко. Здесь надо учитывать два параметра. Первый — минимальная сумма согласно условиям ипотечной программы, т. е. та, меньше которой клиент не сможет получить даже несмотря на то, что столько денег ему не нужно. Второй параметр — нижний порог, на который должен рассчитывать заемщик. Он может на порядок превышать установленное ипотечной программой значение и зависит от множества факторов.
К ним относятся:
- размер доходов кредитополучателя;
- наличие или отсутствие вкладов в Сбербанке;
- стоимость закладываемого имущества (если это предусмотрено программой);
- сумма первоначального платежа;
- кредитная история ссудополучателя.
Проанализировав все полученные данные, банк принимает решение о возможности выдачи займа и определяет нижний и верхний порог суммы, на которую может рассчитывать заемщик. Далее клиент уже сам решит, сколько денег брать у банка. При этом он не сможет взять больше обозначенного лимита и меньше минимальной пороговой суммы, предусмотренной условиями займа.
Так как человек собирается взять ссуду надолго и под высокий процент, ему желательно ознакомиться с нужными юридическими документами или обратиться за консультацией к адвокату по ипотеке.
Для правильного решения следует:
- Определиться с типом недвижимости: это может быть новостройка, вторичное жилье или дом с участком.
- Изучить и сравнить условия банков.
- Сделать расчет платежа по ипотеке, чтобы выбрать банк с наилучшими условиями.
- Обдумать, на какую сумму можно претендовать, исходя из дохода.
- Определить доступный для семейного бюджета ежемесячный взнос.
- Рассчитать итоговую переплату по ипотеке.
- Учесть поступление материнского капитала, оформление налогового вычета, возврата процентов по ипотеке, рассчитать погашение ипотеки свободными средствами.
- Решить, на какой срок стоит взять ипотеку.
Адвокат поможет клиенту взвесить свои возможности и сделать расчет с учетом особенностей кредитования в разных банках.
Важная информация для расчета:
- Стоимость жилья.
- Первоначальный взнос. Чем больше сумма взноса, тем меньшую ссуду выдаст банк, тем меньше будет переплата.
- Срок. Чем длиннее срок, тем меньше ежемесячный платеж.
- Платежеспособность. Учитывается совокупный ежемесячный доход семьи. От платежеспособности заемщика зависит ежемесячный платеж по ипотеке.
- Процентная ставка по кредиту. От этого показателя напрямую зависит, сколько платить в месяц за ипотеку.
- Тип платежа — аннуитетный или дифференцированный.
В каждом банке различные требования к ипотечным заемщикам, дополнительные условия или же их отсутствие будет также зависеть от выбранной программы.
При этом можно выделить общие базовые критерии, предъявляемые к потенциальным клиентам:
— возраст заёмщика не должен быть менее 21 года (некоторые банки оформляют ипотеку с 18 лет), с другой стороны существует и верхний порог — на момент погашения обязательств клиент не должен быть старше 60-65 лет (иногда возможно до 70 лет),
— первоначальный взнос по ипотеке не менее 20%, меньшая сумма в большинстве случаев приведет к увеличению процентной ставки, также она не рекомендована с точки зрения повышения финансовой нагрузки за счет переплаты,
— наличие необходимого уровня доходов: в среднем, ежемесячный платеж не должен превышать 40% от общего дохода семьи, при этом его наличие и размер необходимо подтвердить документально,
— положительная кредитная история – по качеству обслуживания прочих обязательств банки судят о дисциплинированности и надежности заемщика.
О том, почему отказывают в выдаче ипотеки и что делать в таких случаях, мы рассказывали ранее.
Что может предложить Сбербанк
Если рассматривать предложения Сбербанка по ипотечному кредитованию, то здесь есть ряд очень симпатичных предложений. Наибольшая выгода рассчитана на молодые семьи и другие категории людей, которые попадают под социальные государственные программы.
В 2021 году минимальная сумма ипотеки в Сбербанке возросла, как об этом и заявлялось ранее. В недалеком прошлом клиент мог рассчитывать на минимальную сумму в 45 тыс. рублей по ипотечному договору. Теперь же ипотека от старейшего государственного банка предлагает минимальный кредит в 300 тыс. рублей при учете средней ипотеки в 1,5 млн. рублей. Подобное изменение произошло на фоне корректировки национального курса и роста оценочной стоимости недвижимости.
Какая минимальная сумма может быть одобрена Сбербанком при рефинансировании ипотеки
В 2021 году Сбербанк установил размер минимальной ипотеки на уровне 300 000 рублей. Данный параметр будет актуален и при рефинансировании ипотеки, оформленной в ином банке. Однако в данном случае размер займа будет составлять до 80% от общей стоимости сделки.
Рефинансирование может быть оформлено не только для погашения ипотеки от стороннего финансового учреждения, но и на другие потребительские кредиты.
Оформление подобных договоров на более низкую сумму считается невыгодной процедурой. Максимальные суммы в рамках рефинансирования вносятся в момент первых платежей. Подписание договора на рефинансирование в другом банке даже с меньшим процентом означает, что сначала предстоит погасить процентную ставку, а только потом — основной долг.
Переоформление ипотеки в ином банке принесет дополнительные затраты для заемщика. Предстоит повторно воспользоваться услугами оценщика, после этого нужно снова подготовить полный пакет документов. Все это требует дополнительных вложений. Особенно данная процедура будет невыгодной, когда до закрытия долгового договора осталось небольшое количество платежей. В таком случае специалисты рекомендуют задумать о досрочном погашении долга.
Минимальная сумма при оформлении нецелевого кредита с залогом недвижимости
Много банков готовы оформить нецелевой займ под залог имеющейся у клиента недвижимости. Денежные средства выдаются заемщику при условии оформления недвижимости в роли объекта обременения сделки. Подобный залог дает возможность получить крупную сумму денег с указанием длительного периода кредитования. Иногда долговые обязательства могут быть погашены только через 20 лет.
В данной ситуации можно рассчитывать на минимальный займ в размере 500 000 рублей. Многие клиенты интересуются, как рассчитывается данный параметр. Если такой вопрос адресовать сотруднику Сбербанка, то ответ получить нельзя. Такая информация не подлежит разглашению.
Точно известно, что при рассмотрении заявки и определении минимальной и максимальной суммы нецелевого займа ключевая роль будет отведена размеру ежемесячного дохода и качеству кредитной истории.
Обратите внимание, что если заемщик состоит в законном браке, то уровень материальной обеспеченности будет считаться по-другому. Зарплаты обоих супругов будут просуммированы. Если к участию в сделке привлечены созаемщики, то их доход также будет учитываться.
Немаловажное значение имеет и стоимость самой недвижимости. Здесь неоценимую пользу принесет акт, составленный оценщиком. Этот документ может отразить реальную цену квартиры или иной недвижимости, которая передается в залог.
Важно! Сотрудники Сбербанка выносят окончательное решение о размере ипотеки на основании оценочного акта. Данная документация может быть составлена только аккредитованным специалистом со стороны финансового учреждения.
В результате проведения оценки может оказаться, что цена продавца будет не соответствовать стоимости, обозначенной оценщиком. Поэтому сотрудники Сбербанка могут одобрить другую сумму.
Досрочное погашение ипотечного кредита.
Частичное или полное досрочное погашение актуально в первую половину срока, когда начисляются самые большие проценты. Здесь действительно выгодно уменьшать сумму основного долга, так как начисление процентов идет на остаток. Во второй половине финансовый эффект от досрочки будет не так ощутим. Здесь больше заемщик получит морального удовлетворения от окончания выплат, т.к. основные проценты он уже выплатил.Рассмотрим на предыдущем примере ситуацию, когда кредит погашается досрочно через первый год:
- При кредите на срок 60 мес. переплата составит около 130 т.р., а для погашения нужно внести 834 т.р.
- При ипотеке на 15 лет переплата будет 144 т.р., а для ПДП придется внести 978 т.р.
Таким образом, если клиент точно знает, что будет погашать кредит полностью через какое-то время (например, будет получен маткапитал, субсидия молодой семье и проч.), то лучше сразу же оформлять ипотеку на более короткий срок. Однако, если возможность ПДП появилась неожиданно, то при бОльшем сроке придется гасить бОльшую сумму.
Стоит помнить, что желание «сэкономить» должно быть совмещено с возможностью выплат: если клиент чувствует, что сможет погасить долг в течение 10 лет, то не стоит, конечно, брать на 20-30 лет. Здесь можно взять что-то среднее, например, 12-15 лет. Если клиент планирует погасить ипотеку в первые 5 лет, то срок ипотеки предпочтительнее выбрать 7-10 лет.
Изучите кредитный договор
Сделайте это максимально внимательно. В нём будут прописаны все ваши отношения с банком. Два главных параметра кредитного договора — процентная ставка и срок погашения
Но есть и другие, на которые нужно обратить внимание
Услуги. Квартиру нужно будет оценить, а документы заверить у нотариуса. Оценка и заверение стоят денег. И платите за это тоже вы. Отказаться от оплаты не получится — перед подписанием кредитного договора банки берут расписку, что с условиями кредитования вы ознакомлены.
Комиссии. В договоре могут быть прописаны разные комиссии. Например, за обслуживание кредита, или ведение ссудного счёта, или за конвертацию валюты (для кредитов в иностранной валюте). Вроде немного, 0,1–0,4%, но, если умножить на 12 месяцев или на 25 лет, получится кругленькая сумма.
Изменение условий. Отдельно вчитывайтесь в пункты про комиссии за изменение условий кредитного договора. Возможно, через пару лет вы переедете на Бали, потеряете работу, найдёте спутника жизни или обзаведётесь детьми. И поэтому захотите отказаться от ипотеки и расторгнуть договор. Или получить отсрочку погашения кредита. Или разделить кредитные обязательства с супругом, сделав его своим созаёмщиком. Нужно быть готовым к тому, что придётся заплатить банку, если он пойдёт вам навстречу и осуществит рефинансирование кредита под более низкий процент, проведёт замену созаёмщика или согласится на реструктуризацию кредита из-за временной потери вами доходов. Сколько нужно платить в конкретном случае, прописывается в кредитном договоре.
Досрочное погашение. Банки любят ставить условия на случай, если вы соберётесь избавиться от порочной связи с ними побыстрее. Например, некоторые банки просят заранее предупреждать о внесении досрочного платежа.
График платежей. Он должен быть оформлен в виде приложения к договору, заверен подписью и печатью — верить на слово банковскому служащему в этом вопросе нельзя.
Санкции. Или что вам грозит, если платёж будет просрочен. Штрафы, пени, повышенная процентная ставка за просроченную задолженность или проценты на штрафы указываются в договоре.
Расторжение. В этом пункте можно найти ответы на вопрос, при каких условиях договор может быть расторгнут. Или при каких условиях банк потребует полностью погасить кредит. Или отсудить предмет залога в свою пользу.
Форс-мажор. Если вы вдруг решите поменять свою жизнь и продать квартиру, теоретически можно из вырученной суммы погасить остаток долга по кредиту. Если повезёт и останется что-то, будет капитал для начала новой жизни. Но чтобы это произошло, читайте кредитный договор до подписания.
Маленькие кредиты на ипотеку банкам выдавать невыгодно
При выдаче кредита для ипотеки банки ограничивают не только верхний, но и нижний предел суммы займа, поэтому те, кто рассчитывает одолжить недостающие «крохи» на покупку жилья, могут получить отказ.
В чем здесь дело? Ограничения максимальных сумм вполне понятно: кредитная организация прекрасно понимает, что чем больше денег выдаётся в одни руки, тем больше риск для неё, тем кропотливее придётся изучать кредитную биографию клиента и его платежеспособность.
Проще и быстрее выдать много небольших кредитов, чем несколько больших, тем более, что при взятии незначительной суммы возможна упрощенная схема кредитования:
- достаточно порой двух документов;
- не требуется обязательное наличие справки НДФЛ;
- оформление кредита занимает не более двух дней.
Однако банк также не заинтересован в сделке, если сумма слишком мала. Какова минимальная сумма ипотеки, возможная в 2018 году?
Maкcимaльный cpoк ипoтeчнoгo кpeдитa
Paзныe бaнки пpeдъявляют paзныe тpeбoвaния к зaeмщикy, нo пpeдлaгaeмыe ycлoвия, кaк пpaвилo, зaвиcят oт oдниx и тex жe кpитepиeв: тип нeдвижимocти, цeнa, пepвoнaчaльный взнoc, cpoк кpeдитa, плaтeжecпocoбнocть зaeмщикa. Paзyмeeтcя, кpeдит, взятый нa длитeльный cpoк, для кpeдитнoй opгaнизaции знaчитeльнo выгoднee кpaткocpoчнoгo: чeм oн длиннee, тeм бoльшe пpoцeнтoв вы oтдaeтe бaнкy.
B зaкoнoдaтeльcтвe нeт никaкoгo oгpaничeния пo cpoкaм. B п. 1 cт. 9 Фeдepaльнoгo зaкoнa oт 16 июля 1998 г. N 102-Ф3 «Oб ипoтeкe (зaлoгe нeдвижимocти)» cкaзaнo лишь, чтo в дoгoвope oб ипoтeкe пoмимo пpoчиx oбязaтeльныx ycлoвий дoлжeн быть пpoпиcaн cpoк иcпoлнeния oбязaтeльcтвa, oбecпeчивaeмoгo ипoтeкoй.
Структура выданных кредитов
В 2020 году доля выдач ипотеки на новостройки составила 34%, на вторичном рынке — 49%, кредитов на рефинансирование — 14%, на земельные участки и дома — 2%. В мае произошел резкий рост доли ипотеки на первичном рынке, причиной которого стал запуск льготной ипотеки «6,5%», в конце апреля 2020 года. Максимальная доля ипотеки на новостройки в 2020 году зафиксирована в июне-августе (37-40%). Доля ипотеки на вторичном рынке в течение года держалась на уровне 48-53%. Доля кредитов на рефинансирование во второй половине года возобновила рост на фоне плавного снижения ставок до исторического минимума по программе до 7,94 п.п. в декабре 2020 года, что на 1,2 п.п. ниже значений декабря 2019 года. Также в ноябре рефинансирование ипотечных кредитов на новостройки запустил Сбербанк, лидер рынка, занявший 4 место по объему выдач кредитов на рефинансирование в 2020 года. Доля кредитов на готовые жилые дома стабильно не превышала 4% всех выдач, максимальная доля по кредитам пришлась на апрель-июль, что связано с сезонностью продукта.
В декабре доля ипотеки на новостройки составила 31%, на вторичном рынке 52%, кредитов на рефинансирование 14%, на земельные участки и дома сохранилась на минимальном уровне 2% всего объема выданных кредитов.
Оцениваем свои возможности
Прежде чем идти в банк, необходимо четко определить приблизительные условия будущего кредита. Для этого потенциальный заемщик должен решить для себя несколько вопросов:
- Наличие и размер первоначального взноса. Почти все банки требуют от своих клиентов предоставления какой-нибудь суммы в счет стоимости квартиры. Конечно, есть несколько финансовых учреждений, где можно взять деньги на квартиру и без первого взноса, но условия по кредиту там будут крайне невыгодными. Минимальный размер первоначального взноса в банках начинается с 0 – 15%. В некоторых учреждениях он может оказаться еще выше. Поэтому стоит заранее накопить хоть какую-то сумму, чтобы иметь возможность оформить ипотеку в большинстве финансовых учреждений.
- Размер ежемесячного платежа, который сможет потянуть семья. Для этого необходимо суммировать все получаемые доходы и вычесть из полученной цифры ежемесячные затраты. Исходя из размера платежа, можно будет в дальнейшем рассчитать приблизительный срок кредитования.
- Стоимость квартиры. Для этого нужно определить параметры будущего жилья. Конечная цена будет зависеть от города, района, инфраструктуры, количества комнат и некоторых других факторов. Конечно, если доходы у семьи невелики, то не стоит сразу замахиваться на покупку просторной 4-комнатной квартиры. Лучше купить жилье поменьше, а после копить деньги для обмена.
- Сколько заемных средств потребуется. Для вычисления достаточно вычесть из стоимости квартиры сумму накопленных денег для первоначального взноса.
Как в Казахстане изменились процентные ставки по ипотекам. Новая таблица
| Название банка | Было (процентная ставка) | Стало |
| Halyk Bank | 13% | От 18 до 23% |
| Банк ЦентрКредит | 10-11% | 13-19% |
| Сбербанк | 17,17 в среднем | От 19,5 до 21,2% |
| Нурбанк | 17% | От 17 до 20% |
| Алтынбанк | От 15% | От 16 до 21,9% |