Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Подобие пузыря». Эксперт предсказал обвал цен на жилье». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Спрос на загородные объекты этой осенью ниже, чем осенью прошлого года. Падение началось еще в начале 2022 года. И если летом рынок слегка оживился из-за сезонного интереса, то после 21 сентября продажи снова встали. Впрочем, в сентябре волнение покупателей было выражено уже меньше, чем весной: если в марте свои планы отложили 30% покупателей, то в сентябре — около 20%, отмечает Анна Березина, руководитель загородного направления ЦИАН.
Продажи пока «на троечку»
Желающих купить дом в ноябре действительно стало больше, чем в октябре, но самих сделок пока мало, подтвердили «Реальному времени» сразу несколько участников рынка.
«Рынок пока не восстановился. С учетом того, что в недвижимости, именно в загородных домах, путь принятия решения очень долгий — за один день клиент не оставляет заявку и не покупает, в октябре у нас были сделки в основном наработанные, — рассказал собственник строительной компании «Ханский дом», вице-президент Ассоциации застройщиков ИЖС Ильяс Гимадов. — А в ноябре показатели пока еще слабые. Заявки есть, но клиенты пока не готовы идти на следующий шаг. Неопределенность людей еще очень сильно держит. Некоторые ожидают, что стоимость жилья может уменьшиться». Активность покупателей, по его оценкам, пока на низком уровне. Если оценить по десятибильной шкале активность клиентов, то сейчас она на «троечку», говорит Гимадов. Желающих много, но решиться на покупку они не могут.
С этой точкой зрения согласен и Андрей Симаков, генеральный директор компании «Богатырь». «Продажи пока не очень. По нашим оценкам, от существующего раньше положения рынок восстановился на 25—30%. Если в лучшие времена в этот период условно было 10 сделок, то сейчас только три проходят на загородке, — прокомментировал Симаков «Реальному времени». — Люди пока еще не принимают решение, оттягивают. Активность в начале ноября появилась, людей стало больше, но о восстановлении рынка говорить пока рано».
Что еще говорят эксперты
Рынок недвижимости – один из ключевых с точки зрения экономики страны. Поэтому, чтобы понять происходящие на нем тенденции, мы также опросили экспертов издания «Банки Сегодня».
Аналитикам задали вопросы касательно общего уровня цен, разницы в ценах на новостройки и жилье с вторичного рынка, а также о факторах, которые будут влиять на стоимость недвижимости.
Цены вырастут, мы ожидаем рост не менее 5-7% по итогу следующего года. При этом нельзя забывать, что недвижимость обычно вырастает на процент, не меньший годовой инфляции.
Вторичный рынок был перегрет. Сейчас из-за наличия более выгодных ипотечных программ на первичку, вторичка значительно проигрывает. Всё-таки доля ипотечных сделок на рынке росла два последних года.
Но уровень роста зависит от ряда факторов. Первый и основной из них — внешний. Внешние обстоятельства, которые влияют на спрос. Точнее влияют на страхи и создают напряженность, из-за которой потенциальные покупатели сидят «в деньгах», поэтому пока на низком спросе цены размели. При этом, с точки зрения самого строительства ничего не подешевело — материалы, технологии, человеческие ресурсы, обратные инженеры — стоимость всего вышеперечисленного выросла. Субсидированная ипотека и прочие программы толкают цены вверх.
Есть и региональные особенности, например губернаторская комиссия в СПб, которая навешивает социальные обязательства на всех застройщиков.
Почему подорожали загородные дома и когда прекратится рост цен
По данным исследования ЦИАН, средняя стоимость загородной недвижимости за год выросла на 18%. В конце августа дома стоили порядка 7,08 млн рублей. Для сравнения: ещё в начале лета они продавались в среднем за 6,71 млн. Таким образом, цены выросли на 5%. Год назад средняя цена загородной недвижимости была в районе 5,99 млн.
Больше всего дома подорожали в Краснодарском крае. Там цены выросли на 54% — до 20,46 млн рублей. В Москве они поднялись на 41% — до 37,6 млн рублей. В Московской, Ленинградской и Калининградской областях цены выросли на 39% — до 24,3 млн рублей, 16,7 млн рублей и 13,4 млн рублей соответственно. В Севастополе загородная недвижимость стала стоить на 37% больше. Теперь средняя цена там 17,5 млн рублей.
— В том, что загородные дома дорожают, нет совершенно ничего странного или удивительного. Во-первых, пандемия не закончилась. С границами история до сих пор довольно мутная. Особенно учитывая неприязнь Европы к российской вакцине и проблемы со въездом из-за того, что российские сертификаты на территории ЕС недействительны. Поэтому фокус покупателей переместился на загородное жильё и российские курорты. Во-вторых, стоит напомнить, что в первой половине года наблюдался сильнейший рост стоимости стройматериалов, — рассказал эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
Он отметил, что были моменты, когда древесина стоила в четыре-пять раз дороже показателей прошлого года, дорожали арматура, сталь, железо. Другими словами, люди с головой ушли в строительство, спровоцировав огромный рост спроса, за которым начало расти и предложение. В результате себестоимость строительства выросла минимум на 20–25%, что отразилось на итоговых ценах.
Алексей Кричевский считает, что спрос на дома начнёт сезонно охлаждаться осенью. При этом серьёзный спад настанет только тогда, когда препятствия в передвижении по миру сведутся к минимуму.
— Если говорить о статистике, то ЦИАН абсолютно прав, и стоимость ИЖС только растёт. За год дома подорожали на 18%, а строительные материалы до 100–200% на отдельные виды. Особенно отличились древесина и металл. Поэтому выросла стоимость и готовых домов. Рост спроса продолжится и на дачи, и на дома не упадёт, а, скорее всего, в 2022 году останется на том же уровне. При этом стоимость объектов может возрасти. Стабилизация цен на строительные материалы не компенсирует рост оплаты за подрядные работы. Но этот рост не будет значительным, — отметил владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Вложения: от 30 тыс. рублей
Бизнес идея заключается в том, что овощи и зелень пользуются большим потребительским спросом. Поэтому выращивать и продавать их выгодно.
Прежде чем начинать, оцените ваши возможности:
-
Какую площадь вы можете выделить для теплицы? И какой урожай собрать?
-
Есть ли у вас агротехнические навыки, знания и умения для выращивания овощей? Сможете ли вы обеспечить техническое оснащение теплицы для выращивания той или иной овощной культуры?
-
Как вы будете сбывать продукцию? Сдавать на оптовые овощные базы или продавать самостоятельно?
Когда выгоднее продавать
Весна
Владельцам загородной недвижимости важно продемонстрировать парадную сторону дачного участка и скрыть его слабые стороны от потенциального покупателя. Поэтому при выборе сезона, чтобы извлечь из сделки максимальную выгоду, нужно обратить внимание на другие параметры. Если нет острой потребности в деньгах, сделать ставку лучше всего на пиковый весенний сезон. При всех прочих равных условиях в это время продать дачу можно по самой высокой цене.
Как правило, время начала активности покупательского интереса начинается уже в феврале. Именно тогда можно приступать к составлению объявления о продаже. Или выбрать агента, который возьмет на себя ответственность за проведение рекламной кампании и соберет необходимую документацию. Основные продажи приходятся на март и апрель. Если не полениться и потратить время на предпродажную подготовку, сделка пройдет быстро и успешно.
Лето
Летом потенциальных покупателей становится меньше — одни уже купили дачу, другие отправились отдыхать. «Для многих выходом становится краткосрочная летняя аренда. Не сумев найти покупателя, многие собственники превращаются из продавцов в арендодателей. Есть хороший шанс бюджетно снять дачу», — рассказывает Илья Менжунов из «Метриум Премиум».
А еще летом можно заняться приготовлениями к запуску осенних продаж. Например, когда вокруг много зелени и света, получаются самые выигрышные фотографии для объявлений. Это повысит шансы реализовать дачу с максимально возможной выгодой.
Осень
Кроме эффектных снимков, летом можно сделать косметический ремонт, вывезти старую мебель и лишний мусор, облагородить прилегающий участок, провести в доме генеральную уборку, проверить исправность электропроводки, поправить забор и строения, подровнять кустарники и деревья. Считается, что осенние покупатели более осознанно и прагматично подходят к вопросу приобретения дачи. К тому же в этот период любые недостатки дачной собственности будут особенно бросаться в глаза. Например, с началом дождей станут видны протечки кровли. А значит, на фоне общего снижения рыночных цен покупатель может потребовать еще и скидку за обнаруженный дефект.
«Для продажи дачи больше подходит весна и осень: с одной стороны, загородное жилье выглядит тогда наиболее нарядно, а с другой — данные периоды отмечаются пиками спроса, и у вас есть шанс продать свой объект, не прибегая к большому дисконту, — рассказывает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. — Впрочем, обольщаться не нужно: средний срок экспозиции дачи на подмосковной «вторичке» составляет сейчас восемь месяцев, а 80% лотов переоценены на 30–40%. Так что если вы хотите продать свою дачу поскорее, стоит максимально объективно подойти к ее оценке и, возможно, получить консультацию специалистов».
Зима
Если осуществить сделку до наступления холодов не удалось, лучше отложить продажу на следующий сезон и заранее вывезти из дома все ценные вещи. В зимний сезон повышается риск возникновения пожара и разорения пустующих дач непрошеными гостями. Да и спрос в холодное время года всегда минимальный — несмотря на самые низкие цены, покупатели не торопятся приобрести загородную недвижимость. Зимой они или еще копят деньги, или начинают исследовать предложения, представленные на вторичном рынке загородной недвижимости.
Для покупателей гораздо надежнее дождаться следующей весны, чтобы убедиться в достоверности заявленных параметров, а для продавцов — чтобы установить достойную цену.
Можно ли получить землю бесплатно?
Земельный кодекс РФ включает положения о том, что земельный загородный участок может быть предоставлен бесплатно отдельным категориям граждан, в том числе:
- Многодетные семьи. Пара, имеющая более трех детей, может оформить землю для строительства жилья бесплатно;
- Бесплатно получают недвижимость граждане, желающие заниматься личным подсобным хозяйством (ЛПХ). При использовании земли по назначению в течении 5 лет возможно ее бесплатное оформление;
- Такое же право имеют представители избранных профессий. Этот список разный для каждого региона. Однако критерий один: должность должна быть полезной и дефицитной в обществе. При работе по профессии в течение 5-ти лет происходит присвоение земли.
«В 2022 году спрос на дачи будет постепенно расти, если примут изменения в Указ № 50»
Руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Этажи» Екатерина Середа утверждает, что резкого скачка продаж в 2021-м по сравнению с 2019—2020 годами не наблюдается.
— Спрос на дачи в 2021 году был релевантен предыдущим периодам. При этом стоит отметить, что в текущем году активным спросом пользовались более дорогие объекты с качественной отделкой, которые подходят для круглогодичного проживания.
Если в прошлом году спрос концентрировался на объектах в ценовом диапазоне 20−25 тысяч долларов, то в текущем средняя стоимость продаваемых дач варьируется в 30−40 тысяч.
Такие изменения можно объяснить несколькими факторами. Во-первых, эпидемиологическая ситуация. Во-вторых, планируемые изменения в Указ президента № 50 в отношении перевода садовых домиков в жилой фонд. В-третьих, развивается загородная инфраструктура — строятся и открываются супермаркеты, кафе, аптеки и другие социальные объекты.
На рынке становится все больше современных дач с большой площадью участков. Это современные дома, оборудованные круглогодичным водопроводом, канализацией и современными системами отопления. Также часто стали встречаться объекты каркасного строительства, популярность которых у нас пока только набирает обороты.
Стоимость на них начинается от 40−50 тысяч долларов. Далее цена варьируется в зависимости от площади, удаленности от города и степени развитости инфраструктуры.
Как выбрать идею для домашнего бизнеса
- Самое важное при выборе бизнес идеи: то, что заниматься нелюбимым делом — заведомо проигрышный вариант. Выбирайте ту нишу, в которой вам будет комфортно работать в дальнейшем.
- Открытие бизнеса с нулевыми инвестициями — это миф. Даже учитывая экономию на аренде или на материалах, нужно не забывать о развитии своих профессиональных навыков, о необходимости обучения. Кроме того без расходов на рекламу бизнес тоже далеко не уедет.
- Составление бизнес—плана очень важно. Иначе может банально не хватить денег на запуск, если упустить всего одну важную деталь.
- Заниматься бизнесом сломя голову не стоит. Проанализируйте рынок, востребованность товаров/услуг, конкуренцию.
- На первых порах настройтесь на мизерный доход в мес. Новичкам всегда трудно начинать. Предлагайте цены существенно ниже рыночных, но не забывайте о качестве. Сарафанное радио — хороший инструмент продвижения, создание своего блога тоже поможет.
- Чтобы избежать проблем заранее подумайте об официальном оформлении.
В начале пути можно не регистрировать бизнес официально. Лучше протестировать идею и сэкономить на налогах. Однако затягивать с оформлением бизнеса тоже не стоит, поскольку штрафы за незаконное предпринимательство высокие, да и организации не хотят сотрудничать с нелегалами.
Во многих регионах России действует правовой режим для самозанятых лиц. Предприниматель может обратиться в налоговую с уведомлением о намерении осуществлять деятельность, подпадающую под действие закона. Или скачать приложение «Мой налог» на официальном сайте и заполнить бланк. Налог на самозанятость уплачивается каждый месяц в размере 4% от суммы выручки при оказании услуг (продаже товаров) гражданам и 6% – при сотрудничестве с организациями.
Предпринимателю, который планирует нанимать сотрудников и расширять домашний бизнес, лучше зарегистрировать ИП. По одним видам деятельности выгоднее выбрать упрощённую систему налогообложения (УСН), по другим – патентный режим. В перспективе можно открыть ООО.
Кого из животных выгодно разводить
Животных проще выращивать на участке с частным домом, а не на даче, так как за ними нужен регулярный присмотр и уход. Предприниматель может совмещать уход за живностью вместе с основной работой. Кроме того животноводческий бизнес на участке ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) имеет больше возможностей, так как в частном доме имеются все необходимые коммуникации в отличие от дачи.
Выбирая животноводческое направление, в первую очередь стоит обратить внимание на птиц. Несмотря на высокую конкуренцию в этом секторе, потребитель в последний годы отдает предпочтение домашней птице, выращенной без гормонов роста и на натуральном прикорме. В летнее время птиц кормят травой, что позволяет значительно сэкономить на корме. Помимо мяса на продажу идет яйцо и перо. Самыми популярными видами считаются куры, гуси, индейки. Очень хорошо можно заработать на производстве инкубационных яиц и птенцов.
Пошаговый план открытия бизнеса на земельном участке
Если уже решено на чем и как заработать на земле и предварительные исследования проведены, то можно приступать к организации бизнеса. Для того чтобы открыть свой бизнес на дачном участке, необходимо выполнить несколько простых шагов:
- Шаг 1 «Составление бизнес-план» (расчеты первоначальных затрат);
- Шаг 2 «Поиск финансовых ресурсов для запуска бизнеса» (если недостаточно собственных средств);
- Шаг 3 «Подготовка участка или рабочего места»;
- Шаг 4 «Закупка инвентаря, техники, материалов»;
- Шаг 5 «Документальное оформление бизнеса» (при необходимости);
- Шаг 6 «Поиск места сбыта или покупателей»;
- Шаг 7 «Запуск производственного процесса».
Как сообщили в агентстве недвижимости «Астерра», спрос на дачи вырос еще с началом пандемии. В 2020 г. приморцев потянуло в Надеждинский район, где сегодня зарегистрированы около 400 садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ), и Артемовский городской округ. Это поселки Соловей-Ключ, Раздольное, Кипарисово и другие. На фоне коронавирусной экономики стоимость дачных участков прибавила на несколько десятков процентов.
После 24 февраля текущего года, введения санкций и очередного перепада курсов валют риелторы отметили локальный рост цен на дачную недвижимость – подорожали ликвидные участки с развитой инфраструктурой. Однако пока о кардинальных изменениях в ценообразовании говорить не приходится. «Многие собственники, поднявшие цены на изначально не самую востребованную землю, были вынуждены снизить их, так как стало очевидно, что по такой стоимости они ничего не продадут», – поясняет представитель агентства недвижимости «Астерра».
Сегодня, располагая условным миллионом рублей, покупатель едва ли сможет найти 10 соток с домиком недалеко от краевого центра. «В Соловей-Ключе 6–10 соток стоят от 1,5 млн и выше. За миллион вы купите земельный участок с постройкой, например, в Кипарисово, в 40 км от Владивостока», – комментируют в агентстве недвижимости «Астерра».
Руководитель агентства недвижимости «Авантаж» Галина Кравцова рассказывает, что за миллион вблизи столицы ДФО можно найти достаточно неплохой дачный участок от 6–10 соток лишь в районе села Кневичи. И разумеется, без постройки.
«Сейчас очень сильно выросли цены на дома, и выгоднее купить готовую дачу по ценам вчерашнего дня, чем строить новую с нуля. За миллион можно приобрести участок в районе Соловей-Ключа. Поселок большой, так что ценовой коридор позволяет выбрать как бюджетный вариант в пределах 250 тыс. рублей – 6 соток и ветхий домик в черте 10–12 км, например, в СНТ «Карамелька» и других отдаленных дачных товариществах», – комментирует Галина Кравцова.
По ее словам, дороже всего дачная недвижимость стоит в таких локациях, как «Фетисов-Арена», где стоимость дач начинается от 3 млн руб. и выше. «Территории с развитой инфраструктурой растут в цене. Стоимость участков, которые мы называем «лес в лесу», расположенных где-нибудь в массиве Лазурной, не изменилась. Активно развивается Соловей-Ключ. Кипарисово очень удивило – если раньше этот район вообще не интересовал покупателей, сегодня они готовы его рассматривать. Думаю, потому что у приморцев появилось больше возможностей, в том числе ездить на дальние расстояния. И еще один интересный факт – я заметила, что во время потрясений на рынке недвижимости квартирного направления сразу активизируется рынок земельных участков. Хотя эта тенденция стала довольно устойчивой начиная с 2020 г. И надо отдать должное, люди начали принимать активное участие в развитии своих СНТ – ставить шлагбаумы, облагораживать территории, следить за вывозом мусора. Это очень радует», – говорит Галина Кравцова.
Кроме того, добавляет она, спрос подогревает ипотека. Крупные банки реализуют ипотечные программы на покупку загородной недвижимости.
Дача или загородный дом?
Многие не проводят четкой границы между такими понятиями, как «дача» и «загородный дом», именуя фанерное строение площадью 6 на 6 м загородным домом, а полноценный коттедж — дачей. Однако эти два типа построек имеют существенные отличия.
Дача — место временного, сезонного проживания: сюда приезжают провести выходные или целое лето, но живут не круглогодично. Загородный дом предназначен для постоянного проживания. У него и размеры соответствующие, как у городской квартиры. Дача же иногда состоит из одной, чаще из двух комнат небольшой площади.
Загородный дом от дачи отличает монументальность, основательность. Материал постройки — кирпич или блоки. Дача чаще всего возводится из дерева. Такие постройки преимущественно эксплуатируются летом, поэтому и утепляются не столь серьезно. Загородные дома обязательно подключены к электро- и водоснабжению, реже — к газу и канализации, отоплению. Дачи часто не подключены вообще ни к каким инженерным коммуникациям, максимум — колодец на территории и уборная на улице.
Однако справедливости ради отметим, что в некоторых случаях дачи превращаются в полноценные загородные дома.