Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира для сдачи внаём: как подготовить жильё для арендаторов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так называемый хоум-стейджинг, или предпродажная подготовка, то есть создание привлекательного вида квартиры, позволяет значительно сократить срок показов, а в случае аренды — повысить арендную ставку на квартиру. Если вы не готовы к ремонту, хоум-стейджинг поможет создать благоприятное впечатление от жилья. Екатерина Владимирова рассказала, какие еще важные шаги помогут подготовить квартиру как для сдачи в аренду, так и для ее продажи.
- Запахи свежесваренного кофе и выпечки не случайно считаются самыми продающими. Если посетителей с порога встречает приятный запах, хорошие ассоциации с квартирой закрепляются неосознанно.
- Сочные текстильные акценты. Интерьер может быть совершенно нейтральным, но несколько модных декоративных подушек и пледов добавят уюта и запоминаемости.
- Мебель не обязательно должна стоять так, как вы привыкли. Найдите красивую композицию. Добавьте на время показа кофейные столики, чтобы создать жилой вид. Такие предметы мебели дизайнеры берут в аренду на время показов и съемок, их можно выкупить, если они понравятся жильцам.
- У каждой квартиры есть своя целевая аудитория. Зная ее потребности, можно сделать интерьер четко попадающим в ожидания потенциальных жильцов.
Распространенное заблуждение
Для бюджетной отделки стен многие дизайнеры советуют оставить их на этапе «под покраску». Однако, как считает основательница бренда, руководитель и ведущий дизайнер мастерской IvE-interior Евгения Ивлиева, это не всегда удобно. Изначально поверхности нужно идеально выровнять, чтобы они не выглядели небрежно. Это дополнительные вложения в строительные работы. Плюс к этому нужно брать качественную краску, а она тоже стоит недешево. И завершающий момент — сверху все стены «под покраску» стоит обработать защитным лаком, чтобы потом можно было проводить влажную уборку. «Но есть у этого способа и преимущество. Сейчас в дизайне достаточно распространены приемы стиля лофт. Поэтому при подготовке стен под покраску можно создать эффект штукатурки, когда стены не выравниваются идеально, а сохраняют некую шероховатость и на них есть даже следы шпателя. А если покрыть их сверху краской, эффект будет потрясающий. Вложений же минимум», — дополняет эксперт.
Нужен ли мне риелтор?
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
Дополнительные детали
Чаще всего арендаторы предпочитают выбирать провайдера интернета и телевидения самостоятельно. Тем не менее стоит иметь в виду, сколько стоит услуга подключения и какие варианты есть в вашем доме.
Кроме того вы можете наполнить интерьер (в разумных пределах) приятными элементами декора:
- занавески;
- зеркала;
- аксессуары для ванной комнаты;
- несколько картин или постеров;
- яркая посуда или разделочные доски.
Как сдать квартиру посуточно: практические советы
Подготовка квартиры к посуточной аренде включает в себя устранение мелких и, конечно, крупных поломок, возможно, косметический ремонт и генеральную уборку.
Интерьерные детали ценятся продуманные, но не навязчивые. Не всем понравится гора диванных подушек, а вот возможность убрать чемодан или дорожную сумку будет кстати. Если подумать о том, чтобы штора в ванной гармонировала по цвету с полотенцами и ковриком, получится огромный плюс к уюту.
Важно хорошо стирать и высушивать постельное белье и домашний текстиль, ни в коем случае не допуская, чтобы вещи лежали влажными в шкафу. Для этого нужно продумать, где их стирать и сушить. В идеале купить несколько комплектов, чтобы у всех гостей были свежие простыни.
Чистота — главный друг арендодателя. Если в квартире приятно пахнет и она чистая, гости могут закрыть глаза на минусы, которые владелец не успел исправить.
Чтобы подготовить квартиру к сдаче, обращаем внимание на мелочи
Если сдаётся меблированная жилплощадь, то нужно позаботиться и о декоративных элементах интерьера. Необходимы шторы на окнах в комнатах, а вот на кухне лучше повесить жалюзи, которые легче моются и не потребуют особого ухода. Отличным вариантом будет поставить в квартире несколько комнатных растений в небольших кашпо – это располагающе действует на арендаторов при просмотре жилья. А если они не готовы будут ухаживать за растениями, их можно легко забрать к себе домой.
Красивые пледы на кровати или диване будут нелишними и создадут уютную атмосферу, которая расположит к себе людей, ищущих квартиру на долгий срок. Пара картин на стене с классическими сюжетами или пейзажами и напольные вазы способны усилить эффект комфортности жилья.
Как оформить объявление
Допустим, вы решили пройти через все прелести сдачи квартиры самостоятельно. Тогда вам нужно объявление.
Вот пошаговая инструкция для того, чтобы ваше объявление содержало всю необходимую информацию.
- Не поленитесь: проведите несколько часов на сайтах с недвижимостью. Подойдут любые, от Авито до Камелота или ваших местных. Ваша цель – узнать, за сколько примерно можно сдать похожую на вашу квартиру. Лучше ориентироваться на среднюю цену: поставите слишком дорого и будете искать арендатора вечность, поставите слишком низко – и потенциальные клиенты начнут задаваться вопросами «а почему так дёшево», и квартиру вы, опять-таки, не сдадите.
- Сфотографируйте комнаты: все жилые, кухню, санузел. Обеспечьте хорошее освещение на фото (фотографируйте ярким солнечным днём). Оцените фото: вы бы там жили?
- Составьте текст объявления. Укажите в нём размер квартиры, имеющуюся мебель (не точную опись, просто чтобы арендатор имел представление), удобства. В квартиру проведен хороший интернет? Есть кабельное? Кондиционер? Указывайте это. Проблемы тоже укажите сразу – не тратьте зря свое и чужое время. Может, кому-то будет принципиально мешать ваше пятно на потолке или гнездо голубей на балконе.
- Договоритесь сами с собой: что вы не готовы терпеть? Вы ненавидите собак? Или, может, в квартире нет балкона, поэтому курящим лучше вообще не заезжать? Или у вас есть какие-то свои требования? Укажите это в объявлении.
- Укажите, входят ли коммунальные услуги в цену.
- Нелишним будет в паре слов описать район. Расскажите, как далеко остановки общественного транспорта, удобно ли парковать машину, есть ли магазины, школы, детсады и больницы.
- Если у вас есть, что добавить по поводу квартиры – не стесняйтесь. Люди в поисках квартиры прочёсывают сотни одинаковых объявлений. Может быть, ваше примечание про красивый вид на закате станет для кого-то решающей зацепкой. Автор статьи знает людей, которые выбирали квартиры, исходя именно из таких вот милых мелочей в объявлениях.
- Выложите объявление, прикрепив ваши прекрасные фотографии. Где? Да везде! На Авито, на тематических сайтах, в соцсетях – везде, где вам только придёт в голову. Чем больше людей увидят, тем быстрее вы найдете того самого жильца.
У арендаторов сложились определённые требования относительно стандартного набора кухонной утвари, бытовой техники и мебели, которая должна быть в квартире. Мебели не должно быть слишком много, и в то же время совсем без неё не обойтись (за исключением тех случаев, когда арендатор настаивает на том, чтобы квартира была пустой).
Стандартный набор мебели выглядит так: письменный стол, стулья, кухонная мебель, платяной шкаф, диван. Нужно понимать, что у арендатора чаще всего есть небольшой набор собственной мебели (особенно это касается представительниц слабого пола). Обычно это тумбочка, комод, матрас или кровать, небольшой письменный стол. Поэтому хозяину квартиры лучше оставить место для её размещения. Арендаторы также чаще всего имеют свою посуду, но обычно хозяева предоставляют им стандартный набор громоздкой кухонной утвари, которую неудобно возить с собой: пару кастрюль, сковородку, дуршлаг.
Комплект мебели и техники для съемной в квартиры
Обустройство жилой площади — важный момент для привлечения клиентов и получения максимальной выгоды для арендаторов новичков. Что должно быть в квартире из мебели и бытовых принадлежностей обязательно, а что опционно решает арендодатель. Мы приводим свои рекомендации, которые могут повлиять на спрос и стоимость.
|
да |
возможно |
нет |
|
холодильник |
телевизор |
ковролин |
|
стиральная машина |
микроволновая печь и электрочайник |
старый пылесос |
|
кондиционер |
диван |
тонкий линолеум или ламинат |
|
швабра, веник, ведро |
посуда и столовые приборы |
растения |
|
чайник |
письменный или компьютерный стол |
ценные вещи и предметы интерьера |
|
кровать и диван |
вытяжка на кухне |
малофункциональная и громоздкая мебель |
|
шкаф и комод |
люстра |
тяжелые портьеры |
|
мебель на кухне |
зеркало и вешалка в коридоре |
“бабушкина” мебель |
|
интернет |
жалюзи на кухне |
личные вещи и фото |
Квартира класса «комфорт» сдается по стоимости выше средней в городе и представляет собой жилье для тех, кто готов платить за удобство и дизайн. Здесь уже подразумевается наличие полного комплекта бытовой техники: к стандартному набору нужно будет добавить кухонную вытяжку, посудомоечную машину, кофемашину, духовой шкаф и кондиционер. Оформление интерьера может быть с использованием экологических материалов или хотя бы достойной имитации: хороший ламинат «под палубную доску», плитка хорошего качества с рисунком «под камень», деревянная мебель и так далее.
В квартире должно быть зеркало в полный рост, место, где можно поработать, и спальное место с хорошим матрасом и качественными принадлежностями для сна. Также здесь необходимо продумать рабочее место: отдельную зону в квартире или на балконе, обеспечив необходимые условия для того, чтобы арендатор мог спокойно погрузиться в рабочий процесс (грамотное расположение розеток, лампа, хороший стул). Арендатора такой квартиры можно охарактеризовать как «представитель уверенного среднего класса», которому важны комфорт, функциональность и дизайн квартиры. Такие арендаторы, как правило, заботятся о своем здоровье, поэтому им особенно важно, чтобы в квартире можно было настроить нужную температуру, и они по достоинству оценят наличие таких дополнительных бонусов, как встроенные фильтры для воды и увлажнитель воздуха.
Если квартира представляет собой тот самый «бабушкин вариант», без хотя бы легкого косметического ремонта не обойтись. На нем, понятное дело, хочется сэкономить, но не всегда можно обойтись малой кровью. Электропроводка, водоснабжение и сантехника, канализация — если с чем-то из этого в квартире есть проблемы, их обязательно нужно решать. Залитые соседи, короткое замыкание, ужасный запах канализации — это не нужно ни вам, ни тем более вашим потенциальным жильцам. К тому же, если вы проигнорируете проблему, например, с электрикой и сделаете косметический ремонт, высока вероятность, что проблему придется все равно решать, испортив при этом свежую отделку. Скупой, как всегда, заплатит дважды.
На чем сэкономить можно, так это на отделке. Не нужно делать ремонт «под себя», наоборот, это большая ошибка. Достаточно создать максимально нейтральную основу интерьера, чтобы каждый арендатор мог внести туда свои детали и акценты.
Выбирая оттенки, отдайте предпочтение приглушенным и мягким: бежевым, пыльно-розовым, серо-голубым. Лучше, чтобы на обоях не было рисунков и узоров. Придерживайтесь лаконичности и в деталях — никаких тяжелых люстр, лучше однотонные минималистичные плафоны белого цвета незатейливой формы; никаких медных резных смесителей — выбирайте простые, но не дешевые модели с хромированным покрытием и прямыми геометрическими формами. Это, кстати, тоже одна из тех вещей, на которых не стоит экономить.
Если обстановку вы обновляли не так давно и ремонт ей не нужен, достаточно просто хорошенько прибраться, выбросить лишнее, и квартира будет иметь «товарный», посвежевший вид.
От всех предметов старины, даже если они в хорошем состоянии, тоже лучше избавиться. А советские клетчатые пледы, ковры, которым пошел не первый десяток лет, старую технику лучше выбросить. Квартира, избавленная от старья, выглядит аккуратнее и привлекательнее для арендаторов.
Способы сдачи комнаты в аренду
Разделения труда еще никто не отменял, так что хозяин комнаты может поступить двумя способами:
- Самостоятельно заняться поиском жильцов
- Поручит это дело специальному агенту или агентству
Современные занятые люди чаще предпочитают действовать через агентов. Причем, как арендодатели, так и жильцы. Участие в деле «официального лица» дает людям ощущение безопасности и законности сделки. И не только ощущение. Агенты действительно берут на себя все официальные хлопоты, связанные с оформлением документов.
Договор аренды, заключенный агентом примут в любой инстанции, как доказательство того, что гражданин действительно проживает по данному адресу.
Как правило, договор заключается на год. Впоследствии его можно автоматически продлить на тех же или измененных условиях. А затем зарегистрировать в Росреестре. За помощью в этом вопросе также можно обратиться к риэлтору или в агентство.
Однако за помощь придется платить. С арендаторов агент обычно берет комиссию, равную плате за один месяц, а с арендодателя несколько отдельных платежей:
- За поиск жильцов
- За заключение договора
- За регистрацию сделки в Росреестре
Как сдать комнату самостоятельно
Все потенциальные арендаторы прекрасно отдают себе отчет, что, обращаясь в агентство, они «теряют» арендную плату за целый месяц. Именно такой размер вознаграждения обычно требуют себе риэлторы. А поскольку съемщики комнат обычно люди небогатые, они предпочли бы избежать этих затрат. То есть, снять комнату напрямую от хозяина.
Поэтому потенциальному наймодателю совсем нетрудно найти клиента, в свою очередь, минуя агентство. Для упрощения процедуры нужно снабдить объявление фотографией сдаваемого помещения. А затем разместить его на любой электронной площадке – от «Авито» до тематических пабликов в соцсетях.
Или даже на обычной доске объявлений. Кстати, местоположение «аналоговой» доски объявлений может помочь охватить именно ту, «целевую аудиторию», которой вы рассчитываете сдать комнату. Например, если вы ищете студентку/студента – размещать объявления целесообразно вблизи учебных заведений.
При самостоятельной сдаче особенно важно публиковать достоверные данные. Попытки «приукрасить продаваемый товар» приведут только к лишней потере времени на бесплодные осмотры. Важно также корректно описывать инфраструктуру района: наличие рядом магазинов, детских и леченых учреждений, зон отдыха, транспортную систему. Для крупных городов вопросы транспорта особенно важны.
Когда дело дойдет до личных переговоров, необходимо обсудить:
- Размер и порядок арендной платы
- Срок сдачи
- Наличие или отсутствие так называемого «залога» — обычно это плата вперед за последний месяц проживания
- Правила пользования общими помещениями или особые требования. Например, условие, что квартирант не будет собирать в своей комнате шумных вечеринок.
Оплата налогов за сдачу комнаты в аренду
Если договор аренды оформлен официально и зарегистрирован в Росреестре, арендодатель обязан заплатить налог за полученный от сдачи жилья доход — НДФЛ. Он составляет 13% (столько же вычитается с каждой официальной зарплаты). Но в отличие от наемного работника, который платит НДФЛ ежемесячно и автоматически, владелец арендуемой недвижимости обязан оплатить налог однократно – за весь год сразу.
Необходимо до 30 апреля того года, что следует за отчетным, заполнить и сдать в ФНС декларацию 3-НДФЛ. И оплатить рассчитанную по ней сумму не позднее 15 июля того же года. За не поданную вовремя декларацию или задержку оплаты ФНС оштрафует налогоплательщика.
Доказательством размера полученного дохода, считается копия арендного договора и выписка с расчетного счета. Если оплата производилась наличными – расписки.
Заполнить декларацию нетрудно. В ней указываются полученный доход, понесенные расходы и собственно сумма налога. Если комната сдавалась не полный год, а лишь несколько месяцев, в графе, куда вносится сумма арендной платы проставляется ноль.