Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как взять ипотеку, если официальная зарплата маленькая?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Размер ежемесячного платежа по ипотеке в большинстве случаев не превышает 40% от суммы доходов заемщика. Уровня заработной платы и дополнительных источников прибыли должно хватать и на регулярное погашение задолженности, и поддержание приемлемых условий жизни. Это одно из главных условий кредитных организаций. Соответственно, кредит может получить гражданин со стабильным доходом, подтверждённым документально.
Какие источники дохода будет учитывать банк при заключении ипотечного договора
Первое и самое важное, что нужно понимать: в процессе рассмотрения заявки на покупку жилья в ипотеку учитываются только официальные источники дохода. А именно:
-
заработная плата потенциального заемщика на основном месте работы
-
пенсия заемщика
-
доход заемщика от ведения предпринимательской деятельности.
Также могут учитываться дополнительные источники заработка: работа по совместительству, сдача квартиры в наем — если она оформлена официально, и так далее.
Как увеличить шанс одобрения ипотеки
Вне зависимости от того, какой доход нужен для ипотеки, при рассмотрении заявки банк учитывает не только текущую, но и предполагаемую будущую финансовую ситуацию. Залогом благонадежности заемщика, который хочет увеличить шансы на положительное решение, могут быть:
-
поручительство состоятельных граждан;
-
наличие залогового имущества, ценного и ликвидного, стоимость которого эквивалентна сумме кредита;
-
хорошее здоровье заемщика, средний возраст;
-
небольшое количество иждивенцев в семье или их отсутствие;
-
участие в программе банка, корпоративной или зарплатной;
-
факты выезда за границу для отдыха или лечения на дорогих курортах.
Как подтвердить доход при получении ипотеки?
Для подтверждения официального трудоустройства и ежемесячной оплаты, вам нужно предъявить в банк справку 2-НДФЛ. При отсутствии справки 2-НДФЛ, придется доказать банку, что работает в компании не менее шести месяцев. Менеджеры могут позвонить вашему работодателю и узнать, действительно ли вы трудоустроены и по какой причине вы не можете предъявить справку.
Для тех, кто трудится неофициально и работает удаленно, нужно предъявить в банк декларацию из налоговой. Потребуется подтверждение страховых выплат и нужно будет взять выписки о поступлении денег на вашу банковскую карту. При отсутствии регистрации в налоговой, даже выписки с банковской карты не будут выступать доказательством дохода для банка. А если работаете официально и подрабатывает, то выписка с карты о поступлении денег будет считаться подтверждением дополнительного дохода.
Преимущества и недостатки
Главным недостатком ипотеки по двум документам является то, что процентная ставка в большинстве банков будет выше, а сумма первоначального взноса существенно больше, чем при стандартных условиях, говорит председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим. Она отметила, что в некоторых банках возможно уменьшение максимальной суммы и срока, на который вы можете получить кредит, соответственно, увеличивается сумма ежемесячного платежа.
Также шансы получить отказ по ипотеке по документам выше, чем обычно, рассказал Илья Бахилин. Особенно это касается заемщиков, у которых есть даже небольшие проблемы с качеством кредитной истории. «Если заемщик не может подтвердить свои доходы, значение качества его кредитной истории возрастает. В первые месяцы 2021 года доля отказов по всем заявкам на предоставление ипотеки растет. Прежде всего, это следствие реализации программы льготной ипотеки, а также общего снижения ставки по рынку, приведшее к росту популярности жилищного кредитования, а значит, и увеличению общего количества заявок на ипотеку», — подтвердил директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй Алексей Волков.
При этом в последние месяцы на ипотечные кредиты стали претендовать заемщики не очень высокого кредитного качества со сравнительно низким значением персонального кредитного рейтинга. Банки сохраняют низкий аппетит к риску и не склонны одобрять заявки граждан с низким персональным кредитным рейтингом, что, в свою очередь, снижает и общий уровень одобрения ипотеки, резюмировал Волков.
Основным преимуществом ипотеки без подтверждения дохода является экономия времени, уточнила Ольга Сулим. Она подчеркнула, что заемщикам не нужно тратить время на сбор объемного пакета бумаг, заявки при таких условиях чаще всего банки подтверждают быстрее. «Ипотека по двум документам выгодна, если у вас на руках уже есть половина стоимости квартиры, — тогда ставка и сроки не станут проблемой. К тому же такие условия спасают тех, чей офис находится за границей, или неофициально трудоустроенных граждан», — рассказала юрист.
Отсутствие налоговых отчислений: есть ли решение?
К сожалению, сегодня не все граждане имеют официальный доход, достаточный для оформления ипотечного кредита, а порой и вовсе – работают неофициально. В большинстве случаев тем, кто не трудоустроен, будет сложно получить не то что крупный ипотечный займ, но и самый обыкновенный потребительский кредит. На сайтах практически всех банков указано, что они предоставляют ипотеку только заемщикам, которые работают по трудовой. Справка 2-НДФЛ (либо предоставление доступа к Госуслугам обратившегося) – неукоснительное условие для получения ипотеки.
Решить проблему непросто, однако три варианта все же есть:
Найти надежного ипотечного брокера. Специалисты финансового рынка подбирают собственные алгоритмы подачи заявок в банковские учреждения. Главное, не нарваться на мошенников – в последнее время участились случаи, когда клиенты брокерской конторы подписывали документы и, в лучшем случае, оставались должны фирме даже в случае отказа всех банков, а в худшем…лишались новой квартиры. Чтобы избежать трагической развязки, рекомендуем обращаться к брокерам, работающим в крупных агентствах недвижимости – таким образом вы обезопасите себя от лишних трат и получите дополнительную выгоду в виде помощи по подбору жилья.
Воспользоваться рассрочкой. Если вы планировали взять квартиру в ипотеку на три-четыре года, логично будет изучить рынок первичной недвижимости на предмет удачных предложений по рассрочке. Порой девелоперы предлагают рассрочку на пять-шесть лет. В некоторых случаях она оказывается беспроцентной – а значит, куда более выгодной, чем ипотека. Впрочем, бывает и наоборот, когда застройщики «увеличивают» стоимость квадратных метров для тех, кто покупает их в рассрочку.
Оформить ИП или стать самозанятым. Страховые взносы по ИП немалые, однако, когда другой возможности стать обладателем заветного жилья нет, приходится идти на крайние меры. Как правило, банкам достаточно, чтобы индивидуальный предприниматель исправно существовал и отчислял налоги в течение одного года (реже – в течение шести месяцев), а значит – как только ипотека будет вами получена, вы вновь сможете вернуться в теневой бизнес. Впрочем, попробовав себя на «светлой стороне», многие понимают всю прелесть работы по закону, и продолжают вести свою деятельность согласно государственным требованиям.
Что касается самозанятых, то ситуация с этой категорией граждан пока что чуть более сложная – новый формат документов порой вводит в ступор сотрудников ипотечных отделов некоторых банков. Система внедрена недавно, и о ней еще не все знают. Нет рабочих инструкций, нет и отработанных схем взаимодействия с клиентом.
Однако, не всё столь дремуче. Крупные банки – в особенности, Сбербанк – идут навстречу фрилансерам. По отзывам успешно получивших ипотеку заемщиков, «Сбер» не только учитывает суммы, проходящие через приложение для самозанятых, но в ряде ситуаций оценивает и общий оборот по дебетовой карте. Конечно, и тут есть «подводные камни» — так, стаж работы самозанятым должен быть не менее одного года, а ежемесячные выплаты – стабильными. Банку не понравится, если в один месяц вы заработали 200 тысяч, а в другой – 5 тысяч рублей. Хорошо, если зачисления окажутся равномерными. К примеру, если вы хотите в будущем взять ипотеку с ежемесячной выплатой в 30 тысяч, в приложении логично отображать прибыль не менее 60 тысяч рублей.
Какая должна быть зарплата, чтобы получить ипотеку
Ни законом об ипотеке, ни иными официальными актами конкретного размера зарплаты, приемлемого для банков не установлено. Поэтому каждым кредитным учреждением данный вопрос решается по-своему. Хотя на практике получается, что критерии оценки платежеспособности будущего клиента схожи.
В основном, банки смотрят на процентное соотношение заработка заемщика и рассчитанных по кредиту платежей.
Часть заимодавцев предпочитает работать с клиентами, для которых ипотечные платежи будут составлять не более 40% от официального заработка. Некоторые допускают выдачу займов лицам, для которых платежи достигают 50-60% от их заработка.
Кроме того, размер получаемого дохода должен быть подтвержден. Обычно предоставляется справка по форме 2-НЛФЛ, хотя возможны и иные документы о доходах.
Ипотечные займы редко предоставляются банками без внесения первоначальных взносов. Этим банки стараются обезопасить себя от неисполнения заемщиками своих обязательств.
Обычно сумма первоначального взноса по кредиту составляет от 10 до 20 процентов от суммы всего займа.
Если предложить банку заплатить первый взнос в большем размере, то это увеличит шансы на получение ипотеки. При больших первоначальных взносах банки лояльнее относятся к предоставленным сведениям о доходах клиента. Да и проценты по такому кредиту будет меньше.
Если собственных средств для внесения взноса в большем размере не хватает, можно занять их у друзей, использовать средства материнского капитала или взять потребительский кредит.
Платежеспособность как основной критерий отбора клиентов для ипотечного кредитования
Наличие «белой» зарплаты – еще не гарантия одобрения кредита на жилье. При обращении в банк необходимо предоставить справку по форме банка или 2-НДФЛ, что поможет сотрудникам кредитного отдела рассчитать ежемесячный платеж по запрошенному кредиту. Полученный результат определит решение банка:
- Если платеж составит до 35% от официального дохода, тогда кредит оформят без проблем.
- При ежемесячном платеже от 35 до 50% клиенту могут предложить увеличить срок кредитования или предоставить дополнительные гарантии по своевременности уплаты долга (поручители, созаемщики);
- Если платеж составит более 50% от заработной платы, в предоставлении кредита могут вовсе отказать, или предложат также увеличить срок кредитования и внести в счет первоначального взноса сумму больше, чем оговаривалось изначально.
Часть банков готовы кредитовать и клиентов с низкой зарплатой. В расчет могут принять дополнительные доходы, если по ним получится предоставить подтверждение. Однако рассчитывать на крупную сумму не придется. Чем меньше официальный доход, тем меньшую сумму сможет одобрить банк.
Ипотека для фрилансера
В России сегодня тысячи людей зарабатывают в интернете, выполняют строительные и ремонтные подряды, чинят автомобили и бытовую технику без оформления ИП и уплаты налогов. Жизнь фрилансера имеет массу плюсов: нет зависимости от начальства, график работы всегда можно изменить по собственному усмотрению, для поездки в отпуск не требуется разрешение босса. Но есть минусы: если ни одна организация не сможет подтвердить, что фрилансер там работает более полугода и получает стабильную зарплату, взять жилищный заем будет непросто.
Фрилансер может доказать банку свою надежность:
- если нет подтверждения дохода, придется накопить 40-50% от стоимости жилья для первоначального взноса;
- можно найти созаемщика или поручителя с официальным трудоустройством и хорошей кредитной историей;
- если в собственности есть недвижимость, которую банк согласиться принять в качестве залога, шансы на получение займа вырастут.
Можно попробовать подать сведения о своих доходах по форме банка и указать данные дружественного работодателя. Важно, чтобы при проверке трудоустройства заемщика работодатель ответил на звонок кредитного менеджера. Сотрудник фирмы должен подтвердить, что претендент на ипотеку занят в его компании, хотя на деле это может быть не так.
Проблема в том, что если будут просрочки, банк проведет повторную проверку и может затребовать досрочное погашение ипотеки. Поэтому еще до подачи заявки стоит трезво оценить свои возможности и создать экстренный запас средств на случай длительного рабочего простоя. Финансовые эксперты рекомендуют держать про запас сумму, равную 3-6 размерам ежемесячных выплат по ипотеке.
Дополнительные доходы
Это может быть пассивный заработок, ежемесячно получаемые средства от сдачи помещения в аренду, инвестиции, ценные бумаги и другие.
Банк-кредитор также разрешает предоставлять выписку по личному счету заемщика, в которой указана вся необходимая информация: ежегодные денежные доходы и расходы клиента.
В случае, если клиент получает пассивный заработок, то его тоже легко можно подтвердить. К таким доходам относят следующие средства:
- Проценты по депозиту банка;
- Ежемесячные доходы со сдачи недвижимости в аренду;
- Средства, получаемые от ведения личного подсобного хозяйства;
- Финансовая поддержка от семьи и близких родственников, которая зачисляется на карту банка-кредитора;
- Социальная помощь от государства (семейные пособия, субсидии, алименты, материнский капитал);
- Пенсионные выплаты;
- Стипендии;
- Средства, получаемые от ценных бумаг (чем больше ценных бумаг, тем больше шансов на одобрение заявки).
В случае, когда заемщик занимается любой деятельностью на удаленной работе, подтвердить общий суммарный доход он может с помощью налоговой декларации. Однако здесь потребуются дополнительные расходы — уплата налога.
Большой первоначальный взнос
Любая финансовая организация уверена в клиенте, который первоначально вносит в банк большую сумму. Если клиент не может предоставить справку о доходах, то ему следует позаботиться о подготовке первоначального взноса.
Средства для данной операции можно получить такими способами:
- материнский капитал (средства могут быть потрачены на первоначальный взнос по кредиту, если эта процедура одобрена Пенсионным фондом РФ);
- личные сбережения;
- получение дополнительного потребительского кредита (банки могут предложить свои программы по таким кредитам);
- средства, полученные со стороны родственников или семьи.
Способы подтверждения дохода
При желании оформить ипотеку вы должны подтвердить свой заработок документально. Ряд финансовых организаций, например, Альфа-Банк требуют сделать это по форме банка, которую можно скачать на официальном сайте. В документе указывается среднемесячный доход после налогообложения за календарный год. Если ваш стаж меньше, даются сведения о заработке за фактически отработанное время.
Другие финучреждения, среди которых Сбербанк кроме документа по форме банка рассматривают справки о доходах и суммах налога физлица по форме 2-НДФЛ за последние 12 месяцев.
Документы подаются в банк в оригинале.
Также необходимы документы, удостоверяющие трудовую занятость:
- ксерокопия трудовой книжки;
- выписка из трудовой;
- справка от работодателя с информацией о должности, занимаемой заемщиком, его трудовом стаже;
- копия контракта/договора с последнего места трудоустройства (для физлиц, в отношении который законодательство РФ допускает отсутствие трудовой).
Что можно рассматривать в качестве дополнительного дохода?
Сейчас поговорим о том, как сделать, чтобы одобрили ипотеку в случае наличия дополнительного дохода? Это касается тех потенциальных клиентов, которые имеют официальный доход, но его уровень не соответствует нормативам банка. То есть, человек официально получает минимальную сумму, а остатки берет в конверте от работодателя.
Если имеет место быть именно серый заработок, то для повышения шансов на успех по ипотеке, можно попросить своего работодателя предоставить справку о доходах по форме банка с реальными уровнями поступлений, в том числе и с учетом конвертных выплат.
Очевидно, что этот вариант может быть одобрен только небольшим количеством работодателей. Для них фальшивая справка чревата не только налоговой проверкой, но и более опасными последствиями.
Кроме того, банк может вполне удовлетвориться банковской выпиской по счету, которая отражает постоянный оборот достаточно крупной денежной суммы. Хорошо, если эти операции проводятся именно в том банке, в котором заемщик планирует взять ипотеку.
Как взять ипотеку с маленькой официальной зарплатой?
Как взять ипотеку с маленькой официальной зарплатой? Вероятно, это самый распространенный вопрос у потенциальных заемщиков. С такой проблемой обратился к нам наш читатель: в целом, его среднемесячный доход достаточно высокий, но официальный оклад не позволяет взять необходимую сумму для покупки собственной жилой площади.
Ипотека стала настоящей палочкой-выручалочкой для тех категорий граждан, которые не могут позволить без длительных накоплений приобрести недвижимость. Но при оформлении такой ссуды существует ряд барьеров, препятствующих выдаче денег.
И один из главных – недостаточный доход. Взять ипотеку с маленькой официальной зарплатой достаточно сложно. Но благодаря высокой конкуренции между банками и наличием огромного количества ипотечных предложений, сделать это в 2018 г. не составит особо труда.
Узнаем, как взять ипотеку, где и на каких условиях.
Как банк определяет максимальную сумму ипотеки
Традиционно ипотечные займы в России выдаются с условием предоставления первоначального взноса. Под данным термином подразумевается сумма собственных денежных накоплений заемщика, которые он вносит в счет оплаты стоимости квадратных метров. В зависимости от программы ипотечного кредитования и политики банка требования к первоначальному взносу могут быть различными. Например, в некоторых банках существует минимальный первоначальный взнос в 10% от стоимости приобретаемой недвижимости. Но такой порог доступен чаще всего только для специальных категорий клиентов (например, для получающих зарплату в банке или сотрудников бюджетной сферы и др).
Все же более распространен вариант, когда банк требует предоставить первоначальный взнос в 15-20% от заявленной цены. Такое требование зачастую действительно только при условии приобретения площадей в многоквартирных домах. Для индивидуальных жилых строений (коттеджей, таунхаусов, незавершенных строительством домов) первоначальный взнос может составлять от 30% от стоимости.
При этом сумма первоначального взноса в процентах рассчитывается по следующим параметрам:
- Рыночная стоимость жилья. Определением действительной стоимости недвижимости занимаются независимые оценочные организации. На основании цен схожих объектов и расчетных величин специалисты – оценщики высчитывают конечный показатель стоимости. Соответственно, сумма кредита будет определена как разница между данным значением и суммой первоначального взноса. Зачем делать оценку квартиры при ипотеке
- Стоимость по договору купли – продажи. Этот показатель заявляется самими участниками сделки – покупателем и продавцом. Его же указывают в договоре о переходе права собственности. Данное значение также учитывает банк для расчета максимально возможной суммы кредита.
Рекомендуемая статья: Какие документы нужны для ипотеки в ВТБ – на заявку, для оценки, для закладной, для одобрения квартиры
Для наглядности рассмотрим пример:
- стоимость приобретаемого жилья по договору – 3 млн. рублей;
- рыночная стоимость недвижимости (в отчете об оценке) – 3,2 млн. рублей;
- заявленный банком минимальный первоначальный взнос – 20%.
Соответственно, для получения кредита заемщик должен предоставить собственных средств не менее 600 000 рублей (3 млн *0,2), так как рыночная стоимость выше стоимости в договоре купли-продажи.