Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как избежать проблем при покупке квартиры с участием в сделке несовершеннолетних». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Особо важные документы
Квартира с долей, принадлежащей ребенку, не может быть продана без согласия органов опеки и попечительства – об этом должен знать каждый покупатель. Данное разрешение обязан подготовить продавец – агент или непосредственно текущий собственник. Кроме согласия на продажу от органов опеки продавец должен предоставить подтверждение получения несовершеннолетним доли в новой недвижимости.
Если документы предоставлены, но в них обнаружены ошибки, это чревато серьезными неприятностями – впоследствии сделку опять же могут признать недействительной. Проверить необходимо такие данные:
· Фамилия, имя и отчество несовершеннолетнего – написание должно быть идентичным в справках, паспорте, свидетельстве о рождении, а также в выписке из ЕГРН (или праве собственности);
· Размер доли в новой недвижимости – он не может быть меньше, чем в продаваемой квартире, иначе права несовершеннолетнего признают ущемленными, а сделку будет легко оспорить.
Как обезопасить себя?
Прежде всего, наймите хорошего риелтора. Затем проверьте, не привлекался ли материнский капитал – в большинстве случаев, это прописывается прямо в договоре купли-продажи. Если же такой отметки нет, попросите предоставить продавца справку из Пенсионного фонда о размере оставшегося маткапитала. Не предоставит – отказывайтесь от покупки.
Тщательно проверьте все документы, особенно – согласие от органов опеки. Если сомневаетесь, свяжитесь с ведомством лично. И, конечно, уточните условия, которые поставили органы опеки, выдав свое согласие – права ребенка не должны быть ущемлены.
Также можно воспользоваться титульным страхованием. Оно защищает от потери права собственности. Но, конечно, лучший способ обезопасить себя – выбрать квартиру, где всем собственникам уже есть восемнадцать лет.
Как минимизировать риски
Чтобы устранить или минимизировать потенциальные риски, покупателю квартиры с несовершеннолетним собственником необходимо следовать строгим рекомендациям:
- тщательно проверить все документы на стадии согласования всех существенных условий сделки;
- установить наличие у ребенка права собственности или права пользования жилым помещением;
- убедиться через органы опеки и попечительства что родители не ограничены в родительских правах;
- проводить действия по регистрации сделки и передаче денежных средств только при наличии согласия органов опеки;
- включить в условия договора пункт о выписке всех членов семьи продавца до регистрации сделки.
Коротко о покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками
Покупать квартиры с несовершеннолетними можно, но процесс сложнее, чем обычная сделка. Если покупатель не будет участвовать в процессе и не проверит, есть ли у продавцов разрешение органов опеки на сделку, то в итоге он может лишиться квартиры. Её вернут продавцу, а он уже должен будет возвращать покупателю деньги.
- Проверьте выписку из ЕГРН и архивную справку — нужно выяснить, является ли ребенок собственником, или у него есть только право проживания.
- Если несовершеннолетний просто зарегистрирован, попросить продавца выписать его до сделки. Например, к родственникам. Когда ребенок владеет долей в жилье, нужно разрешение органов опеки.
- Убедитесь, что сделка не противоречит принципу закона — условия жизни ребенка не должны ухудшаться. Это означает, что родители должны выделить несовершеннолетнему долю в новом жилье, она должны быть больше по площади и стоимости, плюс нужно соблюдать пропорции. Если ребенок владел 50% квартиры, то не выйдет выделить ему 1/16 долю, пусть и тоже площади.
- Пропишите в договоре все условия сделки. Добавьте туда пункт, в котором поясните, как продавец будет возмещать вам убытки в случае расторжения сделки по инициативе органов опеки.
- Если у продавцов еще нет квартиры для выделения доли ребенку, и они собираются ее приобрести, проводите обе сделки одновременно или в кратчайшие сроки. Пропишите все условия в договоре.
- Обратитесь за помощью к юристу, который специализируется на таких сделках.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Права несовершеннолетних детей на квартиру
Права несовершеннолетних детей на жилое помещение защищает российское законодательство. Это приводит к наложению ограничений на возможности, предоставляемые ипотечным кредитованием.
Ипотечными банками не берется в качестве залога недвижимость, принадлежащая лицам несовершеннолетнего возраста. Это значит, что для взятия ипотечного кредита под залог уже имеющегося жилого помещения, его собственником не должно быть несовершеннолетнее лицо. Нельзя использовать уже имеющееся жилое помещение как первоначальный взнос, если собственник – ребенок или даже он просто прописан в этом помещении.
Для того, чтобы ребенком не была безвозвратно утрачена его собственность, органы опеки и попечительства осуществляют контроль. Именно эти органы и дают разрешение на проведение операций с недвижимостью (если ее собственником является несовершеннолетнее лицо).
Если у ребенка в продаваемом жилом помещении есть только прописка, то есть вариант с его перепропиской у кого-то из близких – до момента перепродажи.
Если же ребенок – собственник продаваемого жилого помещения, то органы опеки могут выдать разрешение на выделение доли собственности несовершеннолетнего лица в новом жилом помещении (после того, как будет погашен ипотечный кредит. О том, стоит ли погашать ипотеку досрочно можно узнать здесь).
Есть и другой, более сложный способ – обмен долями собственности с каким-либо родственником. Таким образом, ребенок будет обладать долей собственности в квартире дедушки, бабушки и так далее (при этом собственниками продаваемой квартиры будут только взрослые люди). В данном случае стоит учитывать, что такой вариант возможен только в том случае, если новая доля не меньшего размера.
Есть и такой способ – это если отсутствуют сговорчивые родственники: это продажа имеющегося жилья, покупка чего-либо небольшого. При этом не берется ипотечный кредит (ребенок обеспечивается необходимой собственной площадью). Оставшаяся разница от продажи используется в качестве первоначального взноса для получения ипотеки.
Все эти нюансы никак не касаются вопроса детской регистрации в жилом помещении (если оно приобретено по ипотечному кредиту). Регистрация ребенка на такой площади допускается без проблем.
Если квартира продается, чтобы купить другую
В этом случае получить разрешение от органов опеки можно, если предоставлена гарантия получения несовершеннолетним ребенком нового жилья. Для этого сделки по продаже имеющейся недвижимости и покупки новой проводятся одновременно. В договоре покупки новой квартиры должна быть прописана доля ребенка. Это позволяет защитить права несовершеннолетнего гражданина и дает уверенность покупателю продаваемой квартиры, что ребенок не останется без жилья.
От органов опеки обычно получают два разрешения. Первое – предварительное согласие на продажу, в случае отсутствия альтернативного жилья и окончательное, когда уже найдена квартира для приобретения.
Малолетние дети и подростки, получившие паспорт, но не достигшие правоспособности не могут самостоятельно защитить свои имущественные и гражданские интересы, поэтому государство регулирует нормы жилищного права, предусмотренного для этой категории граждан. Соответственно, продажа квартиры с прописанным ребёнком обеспечивается дополнительными мерами для защиты их интересов. В их числе источники законодательства.
- Статья 20 ГК РФ – место жительства ребёнка.
- Статьи 130, 131, 292 ГК РФ – переход прав на недвижимость.
- Статьи 26, , 37 ГК РФ – права несовершеннолетнего.
- Статья 27 ГК РФ – эмансипация.
- Статья 60 СК РФ – имущество несовершеннолетнего (подопечного).
- Статья 70 ЖК РФ – прописка ребёнка.
- Статьи 19— Закона об опеке.
Следует также учитывать нормы Закона от 29.12.2006 №256-ФЗ, регулирующие обязательность регистрации ребёнка в жилом помещении, приобретённом на средства материнского капитала, который предусмотрен на основании ПП РФ от 04.12.2009 №994.
А так же, существенную роль в таких случаях играет Федеральный закон, принятый 29.12.15 года под № 391-ФЗ, вносящий изменения в некоторые законодательные акты РФ. В частности, им регламентировано обязательство сторон сделки при купле продаже квартиры с прописанными в ней детьми, удостоверять договор сделки нотариально.
Использование материнского капитала
При приобретении квартиры на средства материнского капитала, дети должны быть в обязательном порядке вписаны в число собственников жилья. Если они не фигурируют среди собственников, то это прямое нарушение закона и прав детей. Кроме детей в качестве собственником должен быть указан и супруг, если он не числиться среди собственников, то его права тоже ущемлены. А это очередной повод на восстановления прав заинтересованных лиц в судебном порядке.
Факт использования материнского капитала при приобретении данной квартиры имеет смысл проверять в том случае, если у продавца больше двух детей, которые не являются собственниками данной квартиры. Сертификат на материнский капитал выдается тем семья, в которых второй и последующие дети родились после 2007 года. Если дети имеются, это вполне может означать, что сертификат быт использован при покупке данной квартиры.
При этом сама недвижимость может быть приобретена и ранее 2007 года, так как материнский капитал мог быть использован при погашении ипотечного кредита. Если продавец уверяет, что материнский капитал не был использован, то стоит в этом убедиться, запросив у него сам сертификат или выписку с пенсионного фонда о сумме остатка материнского капитала.
Основная сложность как раз и заключается в получении этой справки, так как решение Пенсионного фонда предсказать сложно, они могут выдать такую справку, а могут и не выдать, все зависит от политики отделения, куда обращаются заявители. На сегодняшний день единого механизма контроля и использования средств материнского капитала не реализовано.
Возникающие трудности
При проведении покупки недвижимости или доли, когда несовершеннолетний гражданин выступает в качестве совладельца, наличие разрешительных документом является неотъемлемым условием, так же, как и при заключении иного варианта подобной сделки. Если таковых не имеется — не растрачивайте ваше время на бесполезные переговоры.
Только наличие разрешения, в данном случае именно попечительского совета, дает вам некоторую гарантию, что сделка осуществляется на законных началах и минимизирует риск судебных разбирательств в будущем.
Существует ряд исключительных обстоятельств, при которых не достигший совершеннолетия ребенок, будет считаться дееспособным и может действовать лично от себя.
К такой категории детей относятся те, кому исполнилось 14 лет, которые вступили в официальный брак, осуществляют трудовую деятельность по официальному договору или оформили ИП.
Передача прав собственности
На сегодняшний день ГК РФ гласит, что никто из законных представителей ребенка не может продать недвижимость, которую несовершеннолетний получил на основании договора дарения или она перешла ему в наследство. Когда в пакете документов вы видите одно из этих свидетельств, как основание для возникновения права, сразу отказывайтесь от сделки.
В том случае, когда все документы изучены, не возникает никаких вопросов и подозрений, можно переходить на этап передачи прав собственности на недвижимость.
Она проходит в следующем порядке:
- Подписание договора купли-продажи;
- Составление и подписание акта передачи объекта недвижимого имущества;
- Передача денежных средств, в соответствии с условиями, указанными в договоре;
- Процедура государственной регистрации прав нового собственника.
Как купить квартиру, если собственник ребенок
Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником всегда представляет определенный риск для покупателя. Тем не менее, зная, какой перечень документов необходим для такой сделки, покупатель будет иметь возможность проверить их наличие и правильность оформления, тем самым максимально обезопасив себя от дальнейших проблем.
Как упоминалось выше, важнейшими документами при купле-продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками являются постановление органов опеки и нотариальное разрешение родителей или других законных представителей ребенка.
Помимо этого, в обязательном порядке на сделку должны быть предоставлены следующие бумаги:
- справка об отсутствии зарегистрированных лиц в отчуждаемой квартире;
- справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- справка об адресе регистрации ребенка;
- копия лицевого счета;
- правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности) на всех владельцев;
- копии техпаспорта и кадастрового плана;
- документы, удостоверяющие личности всех участников сделки, в том числе обязательно законных представителей ребенка, будь это родители или другие люди.
Риски для покупателя при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми
Основной риск для покупателя – это возможность потерять купленную квартиру из-за того, что сам факт правомочности сделки по купле-продаже недвижимости будет оспорен в суде. Однако проблемы могут возникать и по другим причинам. Например, уже после покупки жилья выясняется, что ребенка невозможно из него выписать. Предположим, на это нет разрешения органов опеки, ведь условия в новой квартире (если она вообще есть) хуже, чем в старой.
Возможны и другие подобные ситуации, связанные с не выписанными детьми. Нужно еще учитывать и тот факт, что дети, по закону, должны проживать вместе с родителями. Как следствие, не получится выписать из жилья не только ребенка, но и, как минимум, одного из его родителей.
Самый простой (и самый популярный) способ решить эту проблему: потребовать от продавца выписать всех проживающих в квартире лиц еще до подписания договора купли-продажи.
Для подобной операции тоже требуется разрешение от органов опеки. А его невозможно получить, если ребенок выписывается «в никуда». То есть, у продавца должно быть другое жилье, не хуже продаваемого, куда можно хотя бы на некоторое время прописать ребенка.
Какие возникают риски?
Основной риск подобных сделок: возможность признания их недействительными, в связи с нарушением прав детей. Если суд вынесет такое решение, то покупатель и продавец недвижимости должны будут вернуть все полученное по договору.
Если продавец уже потратил к тому времени сумму, вырученную от продажи квартиры, то проблемы неизбежны. Именно поэтому банки с осторожностью относятся к заемщикам, которые хотят купить жилье, где дети прописаны или являются собственниками.
При покупке жилья у несовершеннолетнего стоит тщательно проверить подлинность разрешения органов опеки и справки о снятии ребенка с регистрации. Желательно также узнать не лишены ли родители своих родительских прав и могут ли они представлять интересы ребенка. Иногда имеет смысл оформить договор титульного страхования, на случай оспаривания прав на недвижимость.
О нюансах купли-продажи недвижимости в новостройках и на вторичном рынке без участия несовершеннолетних можно узнать в других наших статьях. Читайте о том, как заключить сделку без посредников или через агентство недвижимости, в том числе с иностранцем или юридическим лицом, а также об оценке стоимости объекта, способах передачи денег и особенностях купли-продажи жилья по доверенности.
Сделки с участием несовершеннолетних не редкость на рынке недвижимости. От имени детей выступают родители или другие законные представители, предварительно получив разрешение от органов опеки. Рисков у таких сделок гораздо больше, чем у любых других. Суды всегда находятся на стороне защиты прав несовершеннолетних. При наличии нарушений можно потерять права на квартиру или столкнуться с другими трудностями.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Почему сделки такого рода опасны
Наличие определенного количества рисков для покупателя обусловлено тем, что несовершеннолетние не обладают полной гражданской дееспособностью.
Так, в соответствии с ч. 1 ст. 28 ГК РФ, за малолетних (то есть лиц, не достигших возраста 14-ти лет), сделки обязаны совершать их родители (от имени самих малолетних и в их интересах).
А вот несовершеннолетние, находящиеся в возрасте от 14 до 18 лет, могут уже самостоятельно продавать квартиры и другие объекты недвижимости, но исключительно с письменного согласия своих родителей, усыновителей или иного рода законных представителей.
Поскольку лица до 18 лет являются наиболее незащищенными категориями с точки зрения права, суды, в спорных моментах, обычно встают на сторону несовершеннолетнего.
Кто должен подавать заявку на разрешение в органы опеки и как это сделать
Согласие органов опеки выдается в порядке, предусмотренным ст. 21 ФЗ № 48 от 24 апреля 2008 года “Об опеке…” (далее – ФЗ № 48).
Чтобы получить разрешение, опекун, попечитель, родитель или иной законный представитель несовершеннолетнего обязаны обратиться в органы опеки (ст. 6 ФЗ № 48) с письменным ходатайством о выдаче (бланк можно получить непосредственно в органах опеки).
Обращаем внимание, что этой процедурой покупатель заняться не сможет, так как у него нет соответствующих правомочий. Делать это нужно продавцу квартиры.
Для выдачи разрешения в обязательном порядке несовершеннолетнему должна быть куплена иная жилплощадь с аналогичными характеристиками. В противном случае, согласие опекой дано не будет (из-за ухудшения условий проживания гражданина, не достигшего 18 лет).
Приложить к заявлению следует:
- паспорт родителя;
- свидетельство о рождении ребенка (если он – малолетний) или же паспорт несовершеннолетнего (если ему – от 14 до 18 лет);
- правоустанавливающая документация на продаваемый объект недвижимости;
- правоустанавливающая документация на покупаемый взамен объект недвижимости;
- технические, кадастровые паспорта на обе квартиры;
- также на обе квартиры – выписки из домовой книги и из лицевого счета об оплате жилищно-коммунальных услуг;
- реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо покупки взамен жилья на его счет будут зачислены деньги).
Выдача разрешения (или отказ в его выдаче) должны быть предоставлены органами опеки не позднее 15 дней со дня подачи заявления. В случае отказа в нем должны содержаться мотивы принятия такого решения.
Отказ может быть обжалован в судебном порядке, однако вряд ли покупатель будет ждать столь долго.