Как продать парковочное место, находящееся в общей долевой собственности?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать парковочное место, находящееся в общей долевой собственности?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Эти и другие вопросы, касающиеся продажи паркинга, находящегося в общей долевой собственности обсудили в прямом эфире «Школы Росреестра» в сети Инстаграм Ольга Филиппова, член Правления Нотариальной палаты Свердловской области, нотариус Екатеринбурга и Ксения Шакинко, начальник отдела регистрации недвижимости в электронном виде и арестов Управления Росреестра по Свердловской области.

Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?

Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:

• Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
• Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
• Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре

Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:

• Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
• Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
• Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
• Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)

Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:

• Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
• Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.

Как выделить доли в паркинге в административном порядке?

Регистрация машиноместа в случае, если оно находится в новосозданном здании, технической документацией предусмотрено, что машиноместо является отдельным объектом недвижимости. В этом случае, Вам следует действовать по общим правилам регистрации прав на недвижимое имущество и обратиться с заявлением и договором инвестирования (купли-продажи или цессии) в МФЦ

В случае, если гаражный комплекс является отдельным объектом недвижимости (нежилое помещение, подземный гараж), то такое имущество находится в общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома. В этом случае Вам следует приложить усилия для получения согласия всех сособственников гаражного комплекса.

В случае, если в Вашем доме создано ТСЖ, то Вы можете обратиться к Председателю ТСЖ с просьбой провести общее собрание членов ТСЖ и поставить на повестку обсуждения общего собрания вопрос об определении порядка пользования общим имуществом собственников квартир МКД, в частности, возможность регистрировать в собственность машиноместо.

ВАЖНО: для регистрации права собственности на машиноместо, находящееся в общей долевой собственности, через Росреестр необходимо будет провести кадастровые работы и определить координаты и размеры нового объекта недвижимоси. Далее, вместе с заявлением и решением ТСЖ о порядке пользования общим имуществом МКД (или же согласием всех сособственников гаражного комплекса) можно будет обращаться в Росреестр.

Иной возможности регистрации права собственности на машиноместо посредством обращения в Росреестр нормами действующего законодательства не предусмотрено.

Перед тем как продать машиноместо в долевой собственности, которое было приобретено до 01.01.17 и не оформлялось по новым правилам, нужно найти остальных сособственников. Их количество может составлять десятки и даже сотни.

Каждый из дольщиков имеет преимущественное право выкупа доли продавца, поэтому последний должен официально известить всех заказным письмом или телеграммой о намерении продать свою долю и перечислить условия сделки.

Если другие дольщики отказываются купить долю продавца, с них нужно взять письменное подтверждение. Отсутствие ответа в течение месяца после отправки уведомления считается согласием на продажу доли постороннему покупателю.

Купля-продажа машиноместа между физическими лицами оформляется в том же порядке, что и остальные объекты нежилой недвижимости.

До сделки все границы должны быть четко обозначены кадастровыми инженерами. Все нужно надлежащим образом зарегистрировать в Росреестре. Покупателя можно искать самостоятельно или поручить это дело риелторам.

Перед тем как продать машиноместо в долевой собственности, которое было приобретено до 2017 года и не оформлялось по новым правилам, нужно найти остальных сособственников. Их количество может составлять десятки и даже сотни.

Каждый из дольщиков имеет преимущественное право выкупа доли продавца, поэтому последний должен официально известить всех заказным письмом или телеграммой о намерении продать свою долю и перечислить условия сделки.

Если другие дольщики отказываются купить долю продавца, с них нужно взять письменное подтверждение. Отсутствие ответа в течение месяца после отправки уведомления считается согласием на продажу доли постороннему покупателю.

Купля-продажа машиноместа между физическими лицами оформляется в том же порядке, что и остальные объекты нежилой недвижимости.

До сделки все границы должны быть четко обозначены кадастровыми инженерами. Все нужно надлежащим образом зарегистрировать в Росреестре. Покупателя можно искать самостоятельно или поручить это дело риелторам.

Продажа машиноместа с учетом законодательных новшеств

Теперь машиноместа можно ставить на кадастровый учет.

Этот процесс аналогичен процедурным действиям с иной недвижимостью (квартирами, домами, дачными участками):

• Заказывается техплан на объект. Этим занимается сотрудники кадастровой службы.
• Готовый план и документ, подтверждающий право на владение парковочным местом (договор о покупке или долевом участии) подаются в Росреестр.

На этом собственно и завершается перерегистрация. Сегодня (с 2017-го года) право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН, а не свидетельством о госрегистрации, как было ранее.

Иными словами, владелец машиноместа регистрирует его в Росреестре с предварительным выделением своей доли из общего имущества. Следовательно, собственной площадью он вправе распоряжаться без предварительного оповещения соседей – согласие третьих лиц уже не требуется.

Значит, процесс продажи сводится к следующим шагам:

• Поиску покупателя.
• Согласованию стоимости объекта.
• Подтверждению прав на машиноместо (предоставление документации).
• Составлению и подписанию договора о покупке-продаже.

Когда Росреестр откажет в регистрации машиноместа(парковки)?

Обязательное условие для оформления собственности — машиноместо не может быть меньше или больше, чем установленные для него размеры. Предельные параметры машиноместа определены в приказе Минэкономразвития РФ № 792, вступившем в силу с 1 января 2017 года. Минимальный размер машиноместа — чуть больше 13 квадратных метров (5,3 метра в длину и 2,5 метра в ширину), максимальный — 22,5 квадратных метра (6,2 метра в длину и 3,5 метра в ширину).

Далеко не все машиноместа можно оформить в собственность. До сих пор размеры машиномест в паркингах в проектной документации устанавливались в зависимости от класса автомобилей, которые на таких стоянках планировалось размещать. Поэтому в паркинге могут быть запроектированы машиноместа для малолитражных автомобилей длиной 3,7 метра и шириной 1,6 метра. Если границы нового машиноместа совпадают с границами других помещений или машино-мест либо площадь машино-места не соответствует требованиям законодательства, Росреестр в регистрации откажет.

Почему сложно получить машиноместо в Москве?

Формальной и главной причиной отказа регистрации права собственности на паркоместо является отсутствие четких границ недвижимости, что противоречит ГК РФ. Поэтому, необходимо оформлять технический план машиноместа, согласовывать границы и выделять их для других лиц. Сейчас же владельцы гаражей в многоквартирных домах, ГСК не имеют по сути на руках никаких документов, даже наличие договора об аренде часто не может быть гарантией, что вас не попросят покинуть территорию. Чтобы быть уверенным в завтрашнем дне, конечно лучше оформить машиноместо в собственность. Более того, подавая документы для оформления машиноместа в собственность, вы сможете получить недвижимость, которую можно продать, подарить или оставить в наследство. Напомним, что в большинстве ГСК заключаются долгосрочные договора аренды, но даже они могут быть отменены решением членов кооператива.

Многие застройщики, владельцы кооперативов намеренно идут на схемы с паенакоплением, не предоставляя всех надлежащих документов для регистрации гаражей и машиномест в собственность. В таких случаях требуется обращение в суд, с признанием права владения на основании инвестиционного договора, договора с застройщиком, других обязательств сторон. Если же вы получите решение суда в вашу пользу, то сможете:

• Компенсировать все расходы на судебный процесс;
• Получить в полноценное пользование машиноместо;
• Взыскать неустойку с застройщика, а также выплаченные за аренду деньги;
• Взыскать моральный вред.

Обычно процедура признания права собственности занимает по срокам около 3 месяцев. Если требуется проведение экспертиз или подготовки документов, срок может затянуться. В суде же по нормам ГПК, дела обязательно должны быть рассмотрены в течение не более 2 месяцев с момента подачи заявления.

Регистрация прав собственности	Цены в рублях
Москва	Новая Москва	Московская область
Купля-продажа	квартира, комната, доля	8 000	12 000	10 000
участок	12 000	13 000
участок с домом	21 000	21 000
машино-место	12 000	12 000	15 000
Дарение	квартира, комната, доля	7 000	7 000	14 000
участок	12 000	13 000
участок с домом	21 000	21 000
машино-место	12 000	12 000	15 000
Ипотека	квартира, комната, доля	9 000	9 000	14 000
участок	12 000	13 000
участок с домом	21 000	21 000
машино-место	12 000	12 000	15 000
снятие залога	8 000	8 000	10 000
Регистрация долгосрочного договора аренды	100 000	100 000	90 000
Оформить новостройку в собственность	10 000	10 000	10 000
Госпошлина оплачивается отдельно

Как продать по новым правилам

В связи с принятием изменений в закон процедуру продажи машиномест в долевой собственности упростили. Если число участников общей собственности (т.е. владельцев машиномест) превышает 20, извещение может быть размещено на официальном сайте Росреестра. Это правило установлено ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

По истечении месяца со дня уведомления можно заключать договор купли-продажи доли в праве общей собственности на паркинг. Договор можно заключить и раньше, если остальные собственники оформят в нотариальной форме отказ от приобретения парковочного места. Но на практике такого никогда не происходит, поэтому приходится ждать окончания официального срока.

В соответствии с требованиями закона, он должен быть удостоверен нотариусом. Требование об обязательном удостоверении сделок с долями в праве собственности на недвижимое имущество установлено ст. 42 упомянутого выше закона № 218-ФЗ.

После заключения договора переход права собственности на долю в праве на паркинг подлежит регистрации в Росреестре.

Современное правовое регулирование

Еще в Определении ВАС РФ от 27.10.2011 № ВАС-11450/11 было указано на существование в судебной практике двух подходов к определению понятия машино-места. 📌 Реклама Отключить

Походы к понятию машино-места в судебной практике
Как самостоятельный объект недвижимости – недвижимое имущество, представляющее собой помещение в составе другого объекта недвижимости, – нежилого помещения (парковочного зала) или нежилого здания	Как часть объекта недвижимости. Пользователь машино-места является долевым сособственником данной недвижимой вещи, в отношении которой соглашением участников долевой собственности или решением суда может быть определен порядок пользования соответствующей недвижимой вещью

Стоять на чужом: покупать ли машиноместо в новостройке?

До введения в силу нового регулирования приобрести в собственность само машиноместо было невозможно. Вместо этого владелец получал долю в праве собственности на помещение подземного, надземного или встроенного паркинга в размере, соответствующем его парковочному месту. Такая схема продажи была широко распространена в новых паркингах в 2000 – 2015 годах, и сохраняется до настоящего времени.

Машиноместо может быть выделена на плане, приложенном к договору с застройщиком, обозначено цифровым или буквенным обозначением или иными способами. Однако юридически таких отдельных парковочных мест не существует. Все парковочные места оказываются принадлежащими всем владельцам паркинга. Чтобы закрепить конкретное место за его владельцам, все участники долевой собственности подписывают документ об определении порядка пользования паркингом, в котором закрепляют номера машиномест, порядок использования общего имущества и финансирования связанных с этим расходов и иные вопросы совместного владения.

Для продажи машиноместа в долевой собственности, его владелец должен передать новому собственнику долю в праве на помещение всего паркинга.

Гражданский кодекс предусматривает специальный механизм продажи долей в праве общей долевой собственности. Желающий продать свою долю должен сначала предложить ее всем остальным долевым собственникам согласно ст. 246 и 250 ГК РФ. Это делается в письменном виде путем отправления уведомления о продаже с указанием цены и других условий.

Извещение можно передать лично в руки под подпись, отправить по почте заказным письмом с уведомлением о вручении либо передать через нотариуса (ст. 250 ГК РФ). Оно будет считаться врученным и в случае, если адресат уклонился от его получения.

Если в установленный законом месячный срок от других собственников не поступят предложения о покупке, машиноместо можно продать. От соблюдения этой процедуры были освобождены только те владельцы машиномест, кто продавал свою собственность другим владельцам мест в этом же паркинге.

Договор купли-продажи машиноместа может предусматривать условие о задатке — денежной сумме, которую покупатель передает продавцу для подтверждения серьезности своих намерений. Задаток может быть оформлен также отдельным соглашением или распиской. В соответствии с правилами ГК РФ (ст. 381), если сделка не состоялась по вине продавца, он должен вернуть задаток в двойном размере. Если же в срыве продажи машиноместа виноват покупатель, задаток ему не возвращается.

Поскольку количество машиномест в паркингах (а следовательно, и собственников долей) может доходить до нескольких сотен, процедура направления подобных уведомлений отнимала значительное время, средства и силы. Зачастую вместо оформления официальной купли-продажи, владельцы машиномест заключали с покупателями договоры дарения (при передаче долевой собственности в дар без оплаты согласия других собственников не требуется). Такие сделки представляют опасность для покупателя. Фиктивное дарение может быть признано притворной сделкой, и в этом случае покупатель может потерять и паркинг, и заплаченные за него деньги.

В связи с принятием изменений в закон процедуру продажи машиномест в долевой собственности упростили. Если число участников общей собственности (т.е. владельцев машиномест) превышает 20, извещение может быть размещено на официальном сайте Росреестра. Это правило установлено ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

По истечении месяца со дня уведомления можно заключать договор купли-продажи доли в праве общей собственности на паркинг. Договор можно заключить и раньше, если остальные собственники оформят в нотариальной форме отказ от приобретения парковочного места. Но на практике такого никогда не происходит, поэтому приходится ждать окончания официального срока.

В соответствии с требованиями закона, он должен быть удостоверен нотариусом. Требование об обязательном удостоверении сделок с долями в праве собственности на недвижимое имущество установлено ст. 42 упомянутого выше закона № 218-ФЗ.

После заключения договора переход права собственности на долю в праве на паркинг подлежит регистрации в Росреестре.

Уведомление о намерении продать долю в праве общей долевой собственности

Я, ФИО, адрес, паспортные данные, настоящим уведомляю о намерении продать принадлежащую мне долю в праве собственности в размере 1 / 376 на нежилое помещение по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Героев, д. 222, пом. 1-Н, кадастровый номер 78:78:000000:01 по цене 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей.

Отчуждаемая доля принадлежит мне на праве собственности, что подтверждается записью регистрации в ЕГРН № 78-78-000000/0000.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ настоящим предлагаю Вам воспользоваться преимущественным правом покупки доли по указанной выше цене и сообщить о своем решении в течение 1 (одного) месяца.

Дата, подпись.

Ипотека на машиноместо может оформляться с некоторыми особенностями. Например, такая возможность будет предоставлена только тем клиентам, которые в многоэтажке, к которой относится паркинг, купили в кредит или за наличные квартиру. Если человек не планирует обзаводиться жильем в новостройке, ему проще будет приобрести объект в отдельно строящемся или уже сданном в эксплуатацию гаражном комплексе.

Также следует учитывать такие особенности, например, стоимость машиноместа может включаться в ипотечный договор на квартиру, а размер первоначального взноса в среднем варьируется в диапазоне от 25% до 40%.

Важной особенностью ипотеки на гараж и машиноместо является то, что данный объект обязательно должен быть выделен как самостоятельная единица. На него должно быть отдельное свидетельство о праве собственности или в период строительства четко определены границы этого объекта. Банки не будут кредитовать долевую собственность, когда парковочное место представляет часть от общей собственности, а не конкретно выделенный объект.

К претендентам на участие в ипотечном кредитовании предъявляются следующие требования:

• установлены ограничения по возрасту: на кредит могут рассчитывать физические лица, возраст которых варьируется в диапазоне от 20-ти до 65-ти лет (стоит отметить, что верхней возрастной границы заемщик должен достигнуть на момент погашения ипотеки);
• наличие официального места трудоустройства;
• общий трудовой стаж не должен быть менее года (у последнего официального работодателя претендент должен числиться минимум шесть месяцев);
• документальное подтверждение источников дохода;
• наличие российского гражданства;
• прописка в регионе присутствия офиса кредитно-финансового учреждения, в которое подается заявка;
• некоторые кредитно-финансовые учреждения требуют от претендентов оформления страховых полисов как для себя (смерть, потеря здоровья, или работы), так и для приобретаемого объекта.

Внимание! Некоторые банки сегодня предлагают физическим лицам ипотечные программы, по которым не требуется документально подтверждать источник дохода и передавать в залог личное имущество. Но, при этом они устанавливают по ним завышенные процентные ставки. Это обусловлено тем, что банки, таким образом, пытаются застраховать себя от рисков, связанных с не возвратом выданных займов.

Кредитно-финансовые средства к объектам залога (в качестве которых выступает приобретаемая в ипотеку недвижимость, если клиент не передает банку для этих целей личное имущество) предъявляют стандартные требования:

1. Наличие капитального фундамента, выполненного из кирпича, камня либо цемента.
2. Объект не должен находиться в аварийном состоянии.
3. Гараж не должен стоять в очереди на снос, реконструкцию, капремонт.
4. Обязательно выделен как самостоятельный объект.

При оформлении гаражной ипотеки собственникам автотранспортных средств придется пройти следующую процедуру:

1. Изначально осуществляется выбор банка, в котором будет оформляться ипотека.
2. Гражданин должен подать заявку на участие в ипотечном кредитовании. Это можно сделать несколькими способами. Человек должен прийти в ближайшее к дому отделение кредитно-финансового учреждения с паспортом и идентификационным номером. На месте ему выдадут анкету-заявку, в которую придется внести персональную информацию. Также официальное обращение можно сделать посредством интернета. Физическое лицо заходит на сайт банка и в соответствующем разделе находит онлайн-заявку на гаражную ипотеку. После заполнения форма отправляется на рассмотрение.
3. Получив предварительное одобрение от кредитора, владелец автомобиля должен начать поиск гаража. Стоит отметить, что финансовые учреждения выделяют для этих целей определенный временной промежуток. Именно поэтому этим вопросом специалисты рекомендуют заниматься еще до подачи заявки.
4. Претендент собирает пакет документации и передает его менеджеру банка.
5. Аналитический отдел будет рассматривать заявку потенциального заемщика. Параллельно служба безопасности будет осуществлять проверку кредитной истории претендента, а также подлинность предоставленных документов.
6. После получения одобрения от банка клиент подписывает договор купли-продажи гаража с его собственником.
7. Делается первоначальный взнос, размер которого может варьироваться в диапазоне от 10% до 50%.
8. Оформляется ипотечный договор.
9. Происходит регистрация сделки в юстиции.
10. Денежные средства переводятся на личный банковский счет продавца объекта недвижимости.
11. Заемщику передается график ежемесячных платежей.

Внимание! После подписания кредитного договора у владельца автотранспортного средства автоматически возникают обязательства перед банком. Он должен в указанный срок переводить на его счет ежемесячный платеж. Это можно делать любым удобным способом: посредством интернета, через кассу или терминал, через почту или кассу любого российского банка, через специализированные платежные сервисы.

Почему паркинг в России стоит дороже автомобиля?

Если планируете снимать машиноместо, можете отталкиваться только от личных предпочтений: например, выбрать место прямо у выезда или в глубине помещения. Главное, на что нужно ориентироваться — подтверждение права собственности. Если арендодатель покажет выписку из ЕГРН, в которой он будет указан собственником, смело заключайте договор.

Если поверить арендодателю на слово и отдать задаток, можете столкнуться с неприятностями: например, с мошенничеством. Бывает, что человек арендует паркинг и «сдает» его дальше нескольким людям одновременно. Они теряют деньги и время — его нужно потратить на поиск другого подходящего места.

После того, как обсудите с собственником условия аренды, заключите договор. Можно обойтись и без него, но устные договоренности в случае проблем не смогут защитить вас. Если на руках будет договор, собственник не сможет резко повысить стоимость аренды или начать использовать машиноместо по своему усмотрению.

Договор об аренде парковочного места между физическими лицами составляют письменно: печатают или пишут от руки. Нужно три экземпляра: один вы оставите у себя, другой — у арендодателя, третий передадите в Росреестр. В договоре нужно указать:

📋 точный адрес, где расположено машиноместо, и его характеристики — например, размер либо порядковый номер;

📋 данные сторон — паспортные данные арендатора и арендодателя;

📋 срок договора — время, на которое вы арендуете машиноместо;

📋 порядок оплаты — сколько, когда и как вы должны платить за аренду;

📋 права и обязанности сторон — например, то, что арендатор должен вернуть машиноместо в прежнем состоянии без повреждений или то, что арендодатель имеет право требовать расторжения договора, если арендатор использует место не по его целевому назначению.

Если договор заключается на срок больше, чем 1 год, он подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Если срок договора меньше 1 года, его можно не регистрировать. В обоих случаях вы получаете закрепленное право пользования машиноместом. Главное, чтобы в договоре стояли подписи обеих сторон, дата, время и место заключения.

Стоит ли покупать машиноместо, обычно зависит от ваших дальнейших планов. При покупке вы отдаете сразу крупную сумму денег и потом платите каждый месяц за обслуживание: например, за охрану, отопление и видеонаблюдение. Размер коммунальных платежей зависит от размера машиноместа, условий паркинга, региона.

Обычно на покупку идут те, у кого много свободных денег, или те, кто планирует прожить в квартире длительное время: 5, 10 или 15 лет, то есть не собирается переезжать. Также машиноместа покупают инвесторы — те, кто планирует сохранить деньги или даже получить прибыль в дальнейшем от сдачи места в аренду или его перепродажи.