Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли покупать жилье с прописанными людьми?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственник недвижимости вправе выписать остальных жильцов из своей квартиры, если они не имеют права собственности. Например, дядя зарегистрировал в своей квартире племянника и спустя какое-то время решил выписать его. В данной ситуации есть два пути решения вопроса: добровольная и принудительная выписка. В первом случае все достаточно просто — прописанный должен пойти в отделение МФЦ или управление МВД (или подать заявку на портале «Госуслуги») и сняться с регистрационного учета. Во втором случае без суда не обойтись.
При принятии решения о приобретении квартиры с «посторонним» необходимо учитывать то, что некоторые категории зарегистрированных «особо опасны» для нового собственника.
Прежде всего к ним относятся жильцы, когда-то отказавшиеся от права приватизации жилья. Дело в том, что за ними по закону сохраняется право проживания. Не исключено, что однажды в дверь вашей новоприобретенной квартиры позвонит совершенно незнакомый человек и скажет: «Я здесь живу, потому что прописан». И покажет соответствующую отметку в паспорте.
Точно так же с чемоданами на вашем пороге может оказаться «безвестно отсутствующий». Ведь он не только не участвовал в приватизации, но может заявить о том, что не знал о ней. Найдет ли он доводы, достаточные для того, чтобы суд признал за ним право проживания, другой вопрос. Но риск существует.
На проживание в купленной квартире может претендовать человек-«невидимка»
Еще труднее с так называемыми невидимками – гражданами, о которых вы не найдете информации в форме 9, потому что на момент приобретения квартиры они не числятся среди зарегистрированных. Например, это может быть человек, когда-то выписанный в места лишения свободы или в психиатрическую больницу. Осужденный может отсидеть свой срок, а больной излечиться, после чего его право на проживание в этой квартире может быть восстановлено по суду.
Для того чтобы не получить сюрприз в виде претендующего на проживание в вашей квартире гражданина, вернувшегося из мест не столь отдаленных или психиатрической клиники, следует внимательно изучить историю квартиры.
Для этого нужна архивная справка о регистрации. Однако потенциальному покупателю таковую не получить. Ее необходимо попросить у продавца (собственника). Если он заинтересован в сделке и ему нечего от вас скрывать, продавец сходит в жилконтору и получит этот документ.
При обнаружении в архивной справке «невидимок» нужно десять раз подумать, прежде чем платить за недвижимость, как бы ни велико было желание приобрести именно этот объект.
Документы, необходимые для добровольной выписки и выселения без согласия
Добровольная выписка предполагает заявление. Оно включает в себя:
- Название регистрационного органа.
- Анкетные и паспортные данные заявителя, его контакты.
- Юридический адрес «спорной» жилплощади.
- Адрес альтернативного жилья, в котором прописанный намерен жить.
- Дату и подпись.
К заявлению прилагаются такие документы:
- Паспорт, ксерокопии разворотов в случае необходимости.
- Свидетельство о рождении малолетнего ребенка, убывающего вместе с родителями.
- Лист убытия (статистический лист) в зависимости от того, куда уезжает убывающий – в другой город (регион) России или за рубеж.
Заявление для принудительного выселения отличается от вышеуказанного документа тем, что содержит:
- Анкетные и паспортные данные и истца, и ответчика.
- Обстоятельства, вынудившие владельца квартиры написать заявление, основания для принудительной выписки.
- Требования истца.
- Ссылки на законодательные нормы и регламенты.
К иску прилагаются такие документы (основа для доказательной базы):
- Копия паспорта.
- Свидетельство о регистрации недвижимой собственности в Росреестре.
- Расширенная выписка из домовой книги.
- Нотариально заверенный договор на покупку жилья.
- Квитанция об оплате пошлины.
Кого будет сложно выписать
Есть категории граждан, которых собственнику будет сложнее всего выписать из квартиры. Хотя закон не устанавливает конкретный перечень тех, кого нельзя принудительно выселить из квартиры, он защищает наиболее уязвимые категории, в основном — несовершеннолетних, отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Хантимирова. «Могут возникнуть сложности с выселением несовершеннолетних, если родители развелись. Например, ребенок остался с мамой, а зарегистрирован в квартире отца. В этом случае до совершеннолетия ребенка снять его с регистрационного учета будет невозможно», — привела пример юрист.
Сложно или даже невозможно снять с регистрации граждан, у которых нет другого жилья, так как суд в абсолютном большинстве случаев старается не выписывать в никуда, добавил Кирилл Гавриличев. Также нельзя выписать тех, кто был зарегистрирован в квартире до приватизации и отказался от участия в ней. Если у человека есть хотя бы незначительная доля в квартире, выписать его также не представляется возможным, поскольку собственник вправе жить в своей квартире. «В данном случае возможно через суд признать долю такого гражданина незначительной и обязать его продать эту долю», — пояснил юрист.
Закон предусматривает больше всего ограничений по выселению для граждан, проживающих в служебных квартирах, отметила Анастасия Хантимирова. По ее словам, суд выселит следующие категории граждан, только если у них есть другое жилье в собственности или в праве пожизненного наследуемого владения:
- членов семьи военнослужащих, сотрудников ОВД и т. д., которые погибли или пропали без вести при исполнении;
- пенсионеров по старости;
- членов семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилье;
- инвалидов I или II групп. Инвалидность должна наступить в связи с исполнением трудовых или служебных обязанностей — из-за профессионального заболевания, ранения, контузии и т. п.
Стоимость квартир с обременением на 20-30% ниже. Однако все вопросы, касающиеся выписки жильцов, ложатся на плечи покупателя недвижимости. И так, чем же вы всё-таки рискуете?
- Проблемы при дальнейших операциях с недвижимостью. Наличие прописанных людей усложняет процессы продажи, раздела и обмена собственности.
- Наличие жильцов в нагрузку. Не всех людей можно выписать из квартиры после её приобретения. Подробнее поговорим об этом ниже.
- Бесконечные обещания выписаться. Зачастую при продаже квартиры в ней прописаны члены семьи собственника. Он сетует на то, что прописать их до покупки нового жилья некуда и просит подождать. Идут дни, недели, месяцы, но никто не торопится выписываться. В этом случае остаётся только идти в суд, что потребует дополнительных финансовых затрат.
- «Захватчики». Ситуация редкая, но встречается. Продают квартиры с «захватчиками» по более низкой стоимости как раз из-за нежелания с ними сражаться. По факту в квартире живут люди, не желающие выписываться добровольно. Естественно, можно пойти в суд, который удовлетворит требование собственника. Однако такое дело может затянуться на несколько лет. «Захватчики» будут оспаривать решение суда, потом избегать судебных приставов и всячески затягивать процесс выселения.
Но на этом проблемы могут не закончиться. Каждая отдельная ситуация требует детального рассмотрения. Поэтому не советую заключать подобные сделки без участия профессионального риэлтора или агентства недвижимости.
Чeм пoмeшaют вpeмeнныe жильцы пoкyпaтeлю квapтиpы
Bpeмeнныe жильцы — этo люди, зapeгиcтpиpoвaнныe в квapтиpe нa oпpeдeлeнный cpoк.
Жильцы, мoгyт пoльзoвaтьcя квapтиpoй, кaк и coбcтвeнник: жить, пpивoдить гocтeй, вpeмeннo зapeгиcтpиpoвaть cвoиx дeтeй.
Бывaeт, чтo вpeмeнныx жильцoв нe ycпeвaют выпиcaть дo cдeлки. B этoм cлyчae нoвoмy влaдeльцy квapтиpы пpиxoдитcя жить c чyжими людьми, пoкa нe зaкoнчитcя cpoк иx peгиcтpaции.
Инoгдa, peгиcтpaция — этo фopмaльнocть. Нaпpимep, бывший coбcтвeнник зapeгиcтpиpoвaл poдcтвeнникoв, чтoбы oни мoгли ycтpoитьcя нa paбoтy или пoлyчить вид нa житeльcтвo.
Бывaeт, чтo нa мoмeнт cдeлки в квapтиpe никтo, кpoмe влaдeльцa, нe пpoживaeт. Нo дaжe в этoм cлyчae вpeмeннo пpoпиcaнныe жильцы имeют пpaвo в любoй мoмeнт пpийти и ocтaтьcя жить в квapтиpe, пoкa нe кoнчитcя cpoк вpeмeннoй peгиcтpaции.
B дoгoвope кyпли-пpoдaжи нeльзя пpoпиcaть ycлoвия o тoм, чтo вpeмeнныe жильцы oбязaны cъexaть пocлe пpoдaжи квapтиpы. Этo нeзaкoннo.
Чтобы правильно составить иск, лучше всего обратиться к квалифицированному юристу. Он не только поможет правильно заполнить этот документ, но и проконсультирует по всем возникшим вопросам в вашей конкретной ситуации. Такие услуги требуют дополнительных расходов, и не каждый имеет возможность ими воспользоваться. Поэтому можно попытаться составить заявление самостоятельно. Оно заполняется в соответствии с определенной формой. В шапке заявления указывается:
- Полное название судебного органа, в который осуществляется обращение.
- Фамилия имя отчество истца и адрес его проживания.
- Сведения об ответчике в той же форме, что и об истце.
Ниже в тексте заявления следует указать обстоятельства, в связи с которыми заявитель обращается к суду. Затем описать основания для проведения процедуры выписки. Следующим шагом будет изложение всех требований, которые, по мнению истца, должен удовлетворить суд и перечисление всех приложенных документов. В конце иска необходимо поставить дату составления и личную подпись заявителя.
Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми?
Никаких ограничений на покупку недвижимости с зарегистрированными в ней лицами не существует. Юридически такие сделки возможны, однако они должны быть совершены по всем нормам Гражданского права.
Составляя договор купли-продажи квартиры, продавец должен сообщить о наличии обременений в виде прописанных жильцов (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Если факты скрываются покупатель вправе расторгнуть сделку и вернуть уплаченные ранее деньги.
Почему люди прибегают к покупке квартир, даже если в них прописаны бывшие жильцы? Во многом это объясняется низкой стоимостью такой недвижимости.
Жилье с обременением гораздо дешевле, нежели квартиры с уже выписанными жильцами и без долгов. Экономия может составлять до 30%, что в наше время очень выгодно на рынке недвижимости.
Вот только выписка зарегистрированных в купленной квартире ляжет на плечи нового собственника, а не продавца.
Как проверить квартиру перед покупкой
Для того чтобы исключить риск приобретения жилья с прописанными жильцами необходимо проверить наличие обременений заранее. Для этого следует запросить у владельца выписку из домовой книги. Получить ее можно в паспортном столе, однако стоит учитывать, что выдадут ее только владельцу. В ней будут указаны все сведения о всех лицах, зарегистрированных в квартире.
Важно знать, что в обычной поквартирной карточке значатся только прописанные граждане. Чтобы узнать информацию о людях, которые временно сняты с учета, нужно потребовать у владельца предоставить подробную выписку. Только таким образом можно узнать есть ли в домовой книге лица, которые временно выписаны, но смогут восстановить регистрацию. К таковым относятся, например, осужденные, отбывающие наказание.
Заключенные, являющиеся собственниками квартиры и подписавшие согласие на ее продажу, на момент нахождения в МЛС, после выхода на свободу смогут аннулировать сделку через суд.
Всегда ли можно выписать из квартиры зарегистрированного, находящегося в МЛС?
Российское законодательство защищает лиц, находящихся в местах лишения свободы, в том числе их право после отбывания срока иметь крышу над головой. В противном случае будет нарушена 40 статья Конституции РФ. Чтобы выписать лицо, находящееся в тюрьме, необходимо дождаться его выхода на волю и уговорить выписаться добровольно. В суд на бывшего заключенного можно подавать только в том случае, если он категорически отказывается сниматься с регистрации.
Нередко юристы рекомендуют человеку, которому предстоит отбывание наказания, оформить «временную выписку», подлежащую восстановлению. Также заключенным советуют не отказываться от своей доли квартиры на случай, если она будет продана. В этих ситуациях договориться с прописанным лицом о снятии с регистрации будет достаточно просто. Однако если освобожденный не идет на компромиссы, меняет адреса – суд его выпишет без его согласия.
Как реализовать жилье, если в нем значится ребенок?
С 2018 года в России упразднили норму, требующую брать разрешение у органов опеки и попечительства, при продаже квартиры с зарегистрированным в ней несовершеннолетним. Для совершения сделки потребуется стандартный пакет документов для купли-продажи.
Однако немногие покупатели готовы приобретать жилье с обременением в виде прописки несовершеннолетнего. Поэтому продавцу стоит заранее позаботиться о смене места регистрации. После выписки ребенка, его законные представители, родители или опекуны, имеют в своем распоряжении всего семь рабочих дней для постановки на учет по новому месту проживания.
Кроме того, действует правило, согласно которому новые условия проживания ребенка не должны быть хуже предыдущих, иначе органы опеки и попечительства могут заявить о нарушении прав несовершеннолетнего и даже аннулировать сделку продажи.
Можно ли купить квартиру с прописанным человеком: риски
Главный риск покупки жилища с временно или постоянно прописанными – право проживания этих людей в помещении. Они в любой момент могут приходить и уходить, пользоваться жилплощадью. Кроме того, для регистрации родственника собственнику понадобится согласие других прописанных лиц старше 18 лет. Они могут его и не давать, и тогда прописать других людей не получится.
Еще одна проблема – сложности с продажей. Если в дальнейшем владелец решить продать недвижимость, купленную с зарегистрированными членами семьи предыдущего собственника, найти покупателя будет крайне сложно, к тому же придется уступать в цене.
Обратите внимание! После покупки квартиры с прописанным собственником, который не хочет выписываться, покупатель вправе снять его с учета через суд.
Как восстановить договор купли-продажи квартиры
Без договора купли-продажи невозможно заключить ни одну сделку с квартирой: продать, подарить или отдать в залог. Если вы потеряете договор, есть риск, что мошенники найдут его и попытаются продать квартиру или присвоить ее себе.
Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.
Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.
Запрос на копию договора можно подать лично в отделении Росреестра, в МФЦ, почтой или с помощью электронного сервиса на сайте Росреестра. Документ предоставляется в бумажном или электронном виде. Для его получения нужно уплатить госпошлину в размере 300 рублей за один бумажный документ или 150 рублей за один электронный.
Только дубликат равносилен договору. Если вы заверяли договор купли-продажи у нотариуса, у него же можно получить дубликат. Нотариусы хранят удостоверенные документы в своих делах и выдают именно дубликаты, а не копии.
Как проверить квартиру перед покупкой
Для того чтобы исключить риск приобретения жилья с прописанными жильцами необходимо проверить наличие обременений заранее. Для этого следует запросить у владельца выписку из домовой книги. Получить ее можно в паспортном столе, однако стоит учитывать, что выдадут ее только владельцу. В ней будут указаны все сведения о всех лицах, зарегистрированных в квартире.
Важно знать, что в обычной поквартирной карточке значатся только прописанные граждане. Чтобы узнать информацию о людях, которые временно сняты с учета, нужно потребовать у владельца предоставить подробную выписку. Только таким образом можно узнать есть ли в домовой книге лица, которые временно выписаны, но смогут восстановить регистрацию. К таковым относятся, например, осужденные, отбывающие наказание.
Заключенные, являющиеся собственниками квартиры и подписавшие согласие на ее продажу, на момент нахождения в МЛС, после выхода на свободу смогут аннулировать сделку через суд.