Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рефинансирование ипотеки для семей с детьми». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Суть рефинансирования заключается в заключении нового кредитного договора. Средства по нему направляются на погашение ранее взятых кредитов, в том числе ипотеки. При этом банки могут вводить дополнительные предложения для клиентов, которые хотят рефинансировать свои кредиты. Многие кредитные организации делают ставку процентов еще ниже 5% или 6%. Например, в Сбербанке сниженная ставка для отдельных категорий заемщиком может составить от 4.7%.
Как выбрать лучшие условия рефинансирования
При оформлении потребительского перекредитования ипотечного займа рекомендуется обращать внимание на следующие характеристики нового договора:
- Процентная ставка. Один из ключевых критериев выбора. Рекомендуется остановиться на предложении, по которому процент будет отличаться на 1-2% годовых или больше.
- Требования банка. Если клиент не соответствует базовым требованиям кредитора, заявку отклонят. Это негативно скажется на кредитной истории.
- Дополнительная страховка. Страхование связано с дополнительными расходами, без него договор рефинансирования ипотеки не одобрят. Можно выбрать тот же банк для повторного заключения договора со старой страховкой.
- Документы. Некоторые банки одобряют перекредитование ипотеки по двум документам. Клиенту не понадобится повторно собирать справки.
- Дополнительные бонусы. Часто заемщики подпадают под программы с господдержкой на покупку жилья, но по существующему кредитному договору нельзя изменить условия. С господдержкой работают Сбербанк, Альфа-Банк, ВТБ и другие крупные организации.
Когда рефинансирование ипотеки невыгодно
На самом деле не каждому заёмщику стоит ввязываться в сделки по рефинансированию. Есть довольно обширный перечень случаев и обстоятельств, когда этого делать не стоит:
1. Небольшая сумма оставшегося долга (до 1 миллиона рублей) и маленький срок до погашения (2–3 года и менее).
Дело в том, что основную часть процентов заёмщик выплачивает банку в первой половине срока кредитования, ближе к концу большая часть его ежемесячного платежа идёт как раз на погашение тела кредита.
Рассмотрим на примере:
- остаток долга — 0,5 миллиона рублей;
- срок до погашения — 3 года;
- ставка — 11%;
-
размер процентов к уплате — 89 тысяч рублей.
При снижении ставки на 1 процентный пункт — до 10% — размер процентов к уплате снизится до 81 тысячи рублей. Получается, что суммарный выигрыш будет всего 8 тысяч рублей, что сопоставимо с затратами только на оценку квартиры.
2. Небольшая разница в ставках (менее 0,5%).
Пример:
- остаток долга — 1 миллион рублей;
- срок до погашения — 5 лет;
- первоначальная ставка — 10%;
-
размер процентов к уплате — 275 тысяч рублей.
При рефинансировании под 9,5% размер процентов к уплате составит 260 тысяч рублей. Разница составит 15 тысяч. Это вряд ли покроет расходы на рефинансирование.
Чтобы заключить новую сделку, владелец недвижимости должен выполнить пошагово ряд действий.
- Уточнить в «родном» банке, нет ли у них услуги понижения процентной ставки. Эта процедура позволяет снизить долговую нагрузку без лишних формальностей и трат.
- Найти учреждение с подходящей программой, уточнить условия предоставления кредита и произвести подсчеты. Для этого можно воспользоваться специальным калькулятором.
- Нужно заранее выяснить, какие дополнительные расходы ожидают. Рефинансирование должно быть выгодным только в этом случае стоит прибегать к данной процедуре.
- Совет заемщикам: при подборе банка, рекомендуется пользоваться нашим сервисом подбора ипотеки. С его помощью можно произвести рефинансирование на самых выгодных условиях.
- Уточнить пакет документов, собрать их и представить в отдел кредитования выбранного банка.
- Заполнить анкетные данные, подать заявку. Многие банки предоставляют своим клиентам возможность загружать документы дистанционно. Важно с максимальной точностью указать все данные.
- Дождаться результатов рассмотрения обращения (обычно на рассмотрение каждой заявки уходит не более 2-3 дней, но бывают и редкие исключения). Если банк дает ответ в дистанционном режиме, это еще не гарантирует клиенту выдачи кредита. Быстрый отказ может говорить о том, что заявитель неправильно заполнил анкету.
- Обратиться к текущему кредитору с заявлением о досрочном погашении ипотеки.
- Взять справку об остатке задолженности и личные реквизиты для перевода средств.
- Подготовить пакет документов, которые касаются объекта недвижимости. В случае необходимости провести оценку недвижимости. Эта процедура обычно занимает 3-5 дней.
- Подписать договор в новом банке.
- Дождаться перевода средств от первого кредитора и погасить старый долг. Деньги перечисляются в безналичном порядке.
- Взять справку о полном погашении долга для предъявления ее в банк и закладную с отметкой о том, что обязательства исполнены, и клиент ничего не должен финансовой компании.
- Произвести смену держателей залогового имущества – обратиться в МФЦ и снять обременение с залога по первому договору.
- Представить новому кредитору свидетельство о праве собственности, не обремененное залогом и недавно полученную выписку из ЕГРН. Это послужит основой для составления новой закладной.
- Зарегистрировать обеспечение по новой сделке. При проведении повторной регистрации в реестр вносятся данные второго финансового учреждения.
- Оформить страховку на объект залога.
- Получить измененный график платежей.
- Забрать оставшиеся деньги, если это предусматривается кредитным договором. Однако в некоторых случаях это нецелесообразно, поскольку дополнительные деньги – это дополнительная долговая нагрузка.
Что дает рефинансирование ипотеки
- Экономия на переплате. Оформляя рефинансирование, заемщик снижает процентную ставку по кредиту – а значит, сокращает переплату банку.
- Изменение сроков кредитования и размера платежа. Рефинансирование предполагает заключение нового кредитного договора, в котором можно оговорить новые условия – увеличить или сократить срок ипотеки, ежемесячный платеж. Это дополнительный способ досрочно закрыть ипотеку и снизить финансовую нагрузку.
- Объединение нескольких кредитов в один. Вместе с ипотекой можно рефинансировать и объединить другие кредиты (автокредит, потребкредит, карты) – такую услугу предлагают многие банки. Тогда вместо нескольких отдельных платежей будет один общий с демократичной ставкой.
Может ли банк отказать в рефинансировании
Банки имеют право отказать в рефинансировании на любом этапе до подписания договора – при подаче предварительной заявки, сборе документов. Причины обычно указывают в официальном ответе заемщику.
Поводом отказать в услуге может стать темное пятно на репутации заемщика; кредитору может не понравиться какой-то документ; даже расположение дома и стоимость недвижимости имеет значение. Иногда кредит не подходит под внутренние требования банка.
Чаще всего банки отказывают в рефинансировании, если:
- ранее проводилась реструктуризация кредита;
- имеется текущая задолженность (или она возникала за последние 180 дней);
- размер кредита не соответствует требованиям организации-кредитора;
- первый кредит оформлен менее чем 6 месяцев назад;
- при подаче заявки или в документах обнаружили ошибки, опечатки.
Банки рефинансирования ипотеки под 6 процентов
Есть банки, которым доступно только кредитование, но не рефинансирование под 6 процентов. Ниже представлены кредитные организации, наиболее распространенные в нашей стране, которым доступно кредитование по льготной ставке.
| Наименование кредитной организации | Кредитование | Рефинансирование |
|---|---|---|
| ВТБ | Разрешено | Разрешено |
| Сбербанк | Разрешено | Разрешено |
| Промсвязьбанк | Разрешено | Услуга отсутствует |
| Газпромбанк | Разрешено | Разрешено |
| Россельхозбанк | Разрешено | Разрешено |
| Открытие | Услуга отсутствует | Услуга отсутствует |
| Совкомбанк | Разрешено | Услуга отсутствует |
| АО Дом.РФ и АО «Банк ДОМ.РФ» | Разрешено | Разрешено |
АИжК и партнеры уже взяли в оборот программу и с успехом не только кредитуют новых клиентом, но и рассматривают рефинансирование по старым кредитным договорам. Также некоторые банки самостоятельно снижают процентную ставку до 5%.
Военная ипотека — льготный ипотечный кредит, который выдаётся российским военнослужащим на покупку жилья. Особенность военной ипотеки в том, что государство выплачивает кредит за человека, пока тот служит по контракту. При этом неважно, какое у него его семейное положение, регион проживания, а также не имеет значение наличие другой недвижимости в собственности.
- Военнослужащий должен участвовать в программе накопительно-ипотечной системы, или НИС. Участники НИС имеют специальный счет, на который ежегодно перечисляется определенная сумма — в 2022 году она составляет 311 044,50 рублей;
- Через три года военнослужащий может использовать накопления в виде целевого жилищного займа как первый взнос за ипотеку. А может продолжать копить деньги до конца службы и купить жилье единой выплатой;
- Стоимость приобретаемого жилья может быть любой, но максимальный размер целевого жилищного займа зависит от того, сколько гражданину осталось служить. Банк рассчитывает сумму кредита, которую государство способно оплатить за него до выхода на пенсию. Если этого не хватает для покупки жилья — военнослужащий может увеличить первый взнос за счет личных сбережений или материнского капитала.
Что такое семейная ипотека
Семейная ипотека — это государственная программа ипотечного кредитования, по которой семьи с детьми могут приобрести жилплощадь по сниженной процентной ставке. Она установлена на уровне 6% годовых, но на деле банки могут предлагать и меньше. Дело в том, что государство компенсирует банкам разницу между сниженной и обычной процентными ставками – так работает любая программа льготного кредитования.
Кроме того, учтена возможность рефинансировать взятый ранее кредит – чего нет, например, в обычной льготной ипотеке.
Сама программа прописывает, на каких условиях банки получают субсидии от государства – это разница между 6% и ключевой ставкой плюс 2,5%. То есть, пока ключевая ставка составляет 7,5% годовых, то клиент платит по кредиту 6% или меньше, а государство компенсирует остальные 4% (7,5 – 6 + 2,5).
Может ли банк отказать в рефинансировании
Банки имеют право отказать в рефинансировании на любом этапе до подписания договора – при подаче предварительной заявки, сборе документов. Причины обычно указывают в официальном ответе заемщику.
Поводом отказать в услуге может стать темное пятно на репутации заемщика; кредитору может не понравиться какой-то документ; даже расположение дома и стоимость недвижимости имеет значение. Иногда кредит не подходит под внутренние требования банка.
Чаще всего банки отказывают в рефинансировании, если:
- ранее проводилась реструктуризация кредита;
- имеется текущая задолженность (или она возникала за последние 180 дней);
- размер кредита не соответствует требованиям организации-кредитора;
- первый кредит оформлен менее чем 6 месяцев назад;
- при подаче заявки или в документах обнаружили ошибки, опечатки.
Памятка – что нужно знать про рефинансирование ипотеки
- рефинансирование позволяет снизить процентную ставку, изменить условия ипотеки и объединить несколько кредитов (включая автокредиты и потребкредиты);
- услугу можно оформить в «своем» банке, но при переходе в другой шансов на одобрение больше;
- рефинансировать ипотеку лучше на ранних сроках (в первые 2-3 года), чтобы была заметна экономия на переплате по процентам;
- оптимальный момент для рефинансирования – при разнице в ставках 1,5-2%;
- заявка на рефинансирование не отражается в кредитной истории, но там будут видны запросы банков;
- рефинансировать кредит можно неограниченное количество раз;
- оформление услуги занимает в среднем до 1 месяца в «своем» банке и 1-2 месяца – в другом;
- банк может отказать в рефинансировании без объяснения причин;
- подать повторное заявление на рефинансирование можно в среднем через 2-3 месяца;
- при рефинансировании ипотеки по ДДУ новостройка должна быть аккредитована этим банком;
- рефинансирование ипотеки с маткапиталом потребует получение согласия на смену залогодержателя в органах опеки и попечительства и выделение доли ребенку при закрытии первого кредита.
Когда выгодно перекредитование ипотечного кредита
Современные российские банки наперебой предлагают потенциальным клиентам различные программы перекредитования, которые кажутся заманчивыми. Однако заемщик не должен торопиться с решением.
Самое лучшее – изучить условия рефинансирования ипотеки в разных банках, включая процентную ставку, комиссии, страховки, и посчитать, насколько в реальности удобно каждое из них.
Рефинансирование ипотеки выгодно, если:
- Требуется объединить в один несколько кредитов (ипотечный + потребительский, ипотечный + автокредит и т.п.), рассредоточенных по разным банкам;
- Заемщик вступил в брак и теперь хочет сделать условия ипотеки более комфортными за счет финансовых возможностей супруга (супруги);
- Заемщик разводится, недвижимость по взаимному согласию остается у одного из супругов, а второй желает снять с себя все обязательства по выплате жилищного кредита;
- Банк, в котором была оформлена ипотека, предлагает новые условия жилищного кредитования с более удобной ставкой, в том числе льготной.
Законодательные нормы
Сразу отметим, что ставка в 6% – не фиксированная, ипотека может быть получена даже на более выгодных условиях. Но об этом – далее. Сейчас рассмотрим юридические аспекты.
Постановление Правительства под номером 1711 принято 30 декабря 2017 года. Поправки внесены 28 марта 2019 года. Согласно документу, заемщик в обязательном порядке должен иметь заключенные договоры страхования жизни, страхования от несчастных случаев и болезни. Объект недвижимости также должен быть застрахован.
Льготная процентная ставка действует на протяжении всего срока ипотеки. Претендовать на нее могут семьи с двумя детьми и более, оформившие ипотеку не ранее 1 января 2018 года. Второй или третий ребенок в семье должен родиться в 2018 году или позже.
Заемщик, претендующий на льготное перекредитование, не должен иметь задолженностей по текущему договору ипотеки.
Важно отметить, что право на льготное рефинансирование возникает и у отца, и у матери рожденных детей.
Существует также ограничение по сумме ипотеки, подробно о нем будет рассказано в следующей главе.
Всё о рефинансировании ипотеки с господдержкой в 2021 году
Получить кредит на ипотеку под выгодный процент могут семьи с детьми. Для оформления ипотеки граждане должны подготовить следующие документы:
- паспорт РФ;
- трудовую книжку;
- справку о доходах за полгода.
Дополнительно потребуются документы, в которых приводится информация о семейном положении заявителей.
Гражданин РФ может перекредитовать остаточную задолженность в пределах до 80% оценочной стоимости заложенного объекта. Часто такой суммы достаточно, однако если приобретаемая недвижимость дорогая, банки устанавливают ограничения. Максимальная сумма в этом случае составляет:
- для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей – до 12 млн рублей;
- для остальных регионов – 6 млн рублей.
Оставшуюся сумму по кредиту заемщики выплачивают по банковской ставке.
Семейная ипотека с государственной поддержкой в 2021 году
Поэтапное рефинансирование по льготной программе под 6 процентов действует следующим образом:
- Заемщик обращается в банк, где он изначально оформлял ипотеку, с заявлением о заключении дополнительного соглашения о рефинансировании ипотеки под шесть процентов. Параллельно предоставляется свидетельство о рождении на каждого из ребенка.
- Кредитная организация готовит дополнительное соглашение.
- Клиент подписывает дополнительное соглашение, и кредитная организация снижает процентную ставку.
- На последнем этапе государство компенсирует кредитной организации разницу между текущей и льготной ставкой.
Рефинансирование — это погашение одного или нескольких действующих кредитов сразу одним новым. То есть механизм достаточно прост: очередной займ берется, чтобы погасить предыдущий, при этом процент будет меньше, соответственно, сокращается либо ежемесячный платеж, либо срок кредитования. Специалисты Сбербанка рассказывают, что, помимо этого, клиенту предоставляется возможность одномоментно рефинансировать не только ипотеку, но и другие долги, например, задолженность по кредитной карте, автокредит или потребительский кредит, взятый в другой финансовой организации, и даже взять деньги на личные нужды по сниженной ипотечной ставке.
Однако, будет и ложка дегтя в этой кажущейся огромной бочке с медом. У рефинансирования, как и у любого другого кредита могут иметься свои подводные камни. Не стоит впадать в эйфорию и рассчитывать на то, что ваш долг станет заметно ниже. Рекомендация стандартна: перед подписанием нового договора обязательно внимательнейшим образом ознакомьтесь с его условиями, даже теми, что прописаны самым мелким шрифтом. Не исключено, что в новый кредит включены некие комиссии и платежи, которые в итоге сведут разницу в процентной ставке практически к нулю. А между тем, процедура рефинансирования, хоть и является официально бесплатной, все же потребует некоторых затрат на сбор необходимого пакета документов, госпошлину, заказ оценки квартиры и прочие переоформления. Кроме того, вся процедура — процесс небыстрый и может растянуться на срок до трех месяцев, в течение которых клиенту придется продолжать вносить ежемесячные платежи по имеющейся процентной ставке в счет погашения своего долга перед старым банком.
Обратиться в банк с просьбой о рефинансировании действующей ипотеки может любой гражданин, но не каждый получит на это добро от финансовой организации. Понятно, что работать себе в убыток никто не будет, и банк идет на такой шаг как снижение процентной ставки не по доброте душевной, а ради привлечения новых клиентов. Само собой, он хочет, чтобы этот клиент был добропорядочен и платежеспособен, а значит, желающими рефинансироваться придется пройти соответствующие проверки и собрать требуемый набор документов. Плохая кредитная история сводит шансы на одобрение практически к нулю, поэтому не стоит надеяться, что новый банк выкупит ваши долги у предыдущего, а вы просто перестанете платить и будете избавлены от обязательств.
А вот запрет на рефинансирование, наложенный предыдущим кредитором, далеко не всегда является веским основанием для отказа новым. Например, Сбербанк предлагает выдачу кредитных средств при рефинансировании до регистрации залога. Это позволяет клиентам погасить действующий кредит и переоформить залог даже в случае, если первичный кредитор не желает «освобождать» клиента.
Согласно данным пресс-службы Сбербанка, в отношении заемщиков и рефинансируемых ипотечных кредитов действуют следующие требования:
-
у потенциального клиента должна отсутствовать текущая просроченная задолженность;
-
заемщик в течение последнего года своевременно и регулярно вносил ежемесячные платежи;
-
срок действия рефинансируемого кредита превышает 180 дней с момента вступления его в силу;
-
кредитный договор прекратит свое действие не ранее, чем через 90 дней;
-
кредит не подвергали реструктуризации и рефинансированию;
-
на объект ипотечного кредитования должно быть получено право собственности.
По этой программе есть только одно требование к заемщикам и созаемщикам: наличие гражданства РФ. Получается, что взять льготную ипотеку сможет и холостой мужчина, и девушка, которая живет в гражданском браке и не планирует заводить детей, и пенсионеры, у которых дети давно выросли, и семья, в которой двое детей, родившихся до 2018 года.
Ни возраст, ни семейное положение, ни количество и возраст детей не повлияют на возможность сэкономить при покупке квартиры в ипотеку. Но есть требования к недвижимости.