Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как зарабатывать на торгах по банкротству — инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Торги дают возможность приобрести то или иное имущество, которое было реализовано конкурсным управляющим из-за дебиторской задолженности банкрота, по довольно приятной и выгодной стоимости. Так, участник может купить собственность как юридических, так и физических лиц.
Подноготная тренингов по участию в торгах по банкротству
Почему же так много людей ведутся на сладкоголосые речи про «миллионные быстрые заработки без усилий» на торгах по банкротству?..
Все очень просто. Во-первых, люди всегда желали и будут желать легкого заработка, ничего не делая. И сколько бы их не убеждали в обратном, упорно продолжают верить в это сладкое заблуждение.
И, во-вторых, именно это неиссякаемое человеческое желание и культивируется небезызвестными тренерами (внимание!) — с помощью НЛП техник на своих бесплатных вебинарах, где они продают свой «полный тренинг» по участию в торгах по банкротству за 100.000 рублей.
Если вы хоть раз были на таком бесплатном вебинаре из серии «Как купить квартиру за 5% рыночной стоимости на торгах по банкротству?», наверняка вы слышали в ходе вебинара многократное повторение таких «магических» слов и фраз, как:
- это легко и просто…
- каждый сможет…
- можно без денег, без вложений, без затрат…
- меньше делать — больше получать…
- сейчас — самое время…
- только сейчас…
- успейте, торопитесь, быстрее, скорее…
- скоро лавочка закроется…
- остался всего год, потом тема умрет…
- отзывы счастливых участников…
- тренинг окупиться с первой же сделки…
И иже с ними. Создается такая ситуация, что к концу вебинара уже просто невозможно не купить последующий трехмесячный тренинг! И уже начинает крутиться мысль, что вот здесь можно временно взять из НЗ, занять, взять кредит… Главное успеть сейчас. А то потом будет поздно. Ведь окупится же! Сразу, с первой сделки!
Все эти «ключевые фразы» – это и есть НЛП техники на вебинарах по торгам по банкротству. Теперь вы сможете их распознать и принять трезвое и осознанное решение – надо вам этот тренинг за сто тысяч или можно найти всю ту же информацию по участию в аукционах по продаже имущества должников в открытом доступе (как сделала я, например).
Возможно и окупится, конечно. Но не у всех. Еще точнее – у единиц. И именно от этих единиц вам предоставят отзывы. Так, что у вас создастся впечатление, что успешных сделок – каждая первая и у каждого первого.
Как заработать на банкротстве
Распродажа имущества должников проводится исключительно на электронных площадках среди лиц, которые участвуют в торгах. Для того чтобы принять участие заинтересованному лицу потребуется заключить соответствующее соглашение с организатором.
Рассмотрим подробнее, как можно заработать на аукционах по банкротству:
- Приобретать те или иные объекты, чтобы впоследствии продать их более выгодной цене.
- Работать в качестве специального агента (брокера) для лиц, которые выступают в роли инвесторов.
- Быть посредником в совершаемых сделках.
Брокер может получать достаточно хорошую прибыль, не вкладывая большие средства. Агентами обычно являются опытные в соответствующей сфере люди. Они знают, что точно принесет выгоду, а потом они вызывают интерес у инвесторов.
Непосредственное участие предполагает:
- Проведение подробного анализа всех сведений, которые связаны с делами по несостоятельности.
- Грамотное и тщательное изучение законов, которые предусматривают процедуру банкротства.
- Проверка изменений в российском законодательстве.
- Приобретение того программного обеспечения, мощность которого позволяет с высокой скоростью искать аукционы и определять их соответствующую перспективность.
- Навык не попадаться на мошенников.
Работа брокером имеет свои определенные нюансы. Так, ему потребуется лично приезжать на то место, где находится предмет торгов, чтобы оценить его состояние.
Что же такое банкротство и как еще продаются квартиры на торгах
В соответствии с Гражданским кодексом банкротство регулируется ФЗ 127 «О несостоятельности (банкротстве)». Закон устанавливает основания для признания должника банкротом, регулирует порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов. Квартиры с торгов также продаются в рамках исполнительного производства на основании ФЗ № 229 («Об исполнительном производстве») основания введения процедуры те же — не выполнение собственниками своих финансовых обязательств, данная процедура не предполагает банкротство должника, реализуется только конкретное имущество по которому вынесено решение судебного пристава о наложении взыскания и выставлении его на торги. Есть несколько принципиальных различий в торгах для желающих приобрести такие объекты, за исключением разного пакета документов и правовых последствий для собственника, это:
все торги по банкротству проводятся только в электронном виде на ЭТП (электронных торговых площадках) с помощью аппаратно-вычислительных средств площадки, в отличии от продажи квартир по исполнительному производству, тут торги только сейчас начинают переходить в электронный вид и большая часть их по-прежнему проводиться путём личной подачи заявок участников торгов и проведения торгов посредством вскрытия конвертов с ценовыми предложениями с определением победителей на основе максимально предложенной цены.
порядок продажи. Торги по банкротству проводятся в три этапа: первый — аукцион на повышение, начальная цена устанавливается по рыночной стоимости на основании отчета об оценке; второй аукцион на повышение проводиться в случае если первый не состоялся, тогда устанавливается дисконт 10% от цены первого аукциона и не менее 30 дней проводятся новые торги; третий этап это публичное предложение, предполагает постепенное снижение стоимости, установленное положением о торгах до момента продажи объекта на соответствующем этапе снижения. По исполнительному производству имущество продается только в два этапа: первый аукцион на повышение по начальной стоимости и второй аукцион с дисконтом 15% от первого, если первый не состоялся, этапа публичного предложения данная процедура не предполагает.
размер задатка в банкротстве законодательно ограничен 20%; при торгах по исполнительному производству задаток зачастую достигает 50% от стоимости лота.
срок оплаты выигранного имущества. При торгах по банкротству – 30 дней с момента заключения договора купли-продажи, по исполнительному производству в течение 5 дней. В обоих случаях, если победитель торгов в указанные сроки не оплачивает имущество, или уклоняется от заключения договора купли-продажи, внесённый им задаток не возвращается, судебная практика по этим вопросам также не на стороне победителя.
как и какие квартиры попадают на торги
На торги попадают квартиры, находящиеся в собственности как физических, так и юридических лиц. Квартиры собственниками которых являются юридические лица, более безопасный предмет покупки так как банкротство связано с финансово-хозяйственной деятельностью предприятия и как следствие предполагает отсутствие зарегистрированных лиц, или при их наличии упрощает порядок снятия их с регистрационного учёта в будущем. Квартиры физических лиц, зачастую выставляются на торги в связи с невыплатой собственниками обязательств по ипотечному кредитованию, в данном случае продаваемое имущество находиться в залоге у банка, что ошибочно создаёт ощущение безопасности и безпроблемности этих сделок. По квартирам юридических лиц вопросов и рисков несколько меньше, поэтому более подробно остановимся на имуществе физических лиц.
особенности рынка торгов по банкротству и арестованному имуществу
Вокруг рынка торгов много мифом и заблуждений, связано это в основном с несовершенством законодательства, извечным желанием и поиском людьми халявы. На рынке торгов уже несколько лет лучший дисконт, который можно получить при покупке квартиры с торгов это 10 максимум 15%. Очереди за квартирами с торгов выстраиваются такие, что многие объекты продаются по рыночной стоимости, а иногда и дороже. Даже риэлторы удивляются тем сделкам, которые заключают люди на торгах. На обычном рынке можно приобрести квартиры по такой же стоимости, не связывая себя проблемами со снятием обременений, арестов и риском, купить квартиру с жильцами с последующими бесконечными попытками снятия с регистрационного учета зарегистрированных лиц – уверяют они, и это действительно так. Все эти процедуры могут занять несколько лет так и не привести к результату. Если о снятие арестов и обременений еще можно говорить, то вот снятие с регистрационного учёта граждан, как показывает судебная практика, процесс очень долгосрочный и малоперспективный. Даже из ипотечных квартир выписать собственников проблематично, особенно если речь о детях и других социально защищенных категориях граждан, ответственность за их будущее судьи на себя брать не хотят и не берут.
Не все аресты снимаются – не все аресты снимаются в рамках продажи квартиры по банкротству или по исполнительному производству, например аресты по уголовным делам снять практически невозможно, более того те аресты и обременения которые снимаются требуют планомерного и системного подхода, работы с конкурсным управляющим, судебными приставами, банком, хорошо если банк не ликвидирован, а такое тоже бывает. «Автоматически» как считают и уверяют многие, аресты не снимаются — всё делают люди.
Уделить особое внимание необходимо квартирам, где собственником является один из супругов, в этом случае получаем риск оспаривания сделки вторым супругом. В этом случае есть этот риск или нет, зависит от многих факторов описать которые возможно только в рамках отдельной статьи. Просто обратите на это внимание и проконсультируйтесь у юриста-практика по аналогичным вопросам. В противном случае рискуете получить недостоверный ответ и как следствие купите оспариваемую квартиру, или откажитесь от покупки вполне беспроблемной квартиры.
Что нужно проверить и куда смотреть в первую очередь
Правильно определите реальную рыночную стоимость квартиры, принимать решение на основании начальной стоимости или отчёта об оценке крайне рискованно, переплаты за квартиры на торгах явление частое и распространённое. Запомните – торги, не равно купить квартиру дешево!
Проверьте состоит ли собственник в браке, приобреталось квартира в его период, есть и был ли брачный договор.
Проверьте наличие зарегистрированных лиц. Даже если квартира ипотечная и в ней есть зарегистрированные граждане, то закладывайте минимум год на решение вопросов с выпиской и освобождением квартиры. Если покупаете для себя и не являетесь специалистом, при наличии зарегистрированных лиц, не собирающихся выписываться добровольно, крайне рекомендую отказаться от этого варианта покупки.
Закажите ЕГРН и проверьте наличие арестов и обременений, уточните у конкурсного управляющего или судебного пристава, каким образом, в какой последовательности и в какие сроки они будут сниматься, ответ «автоматически» исключаем сразу.
Покупать или нет квартиру на торгах и можно ли на этом заработать?Покупать можно, заработать на квартире — сложнее, в большинстве случаев можно рассчитывать на покупку квартиры для личного пользования с реальным дисконтом 10-15% к реальной рыночной стоимости. Если вы решили себя попробовать и самостоятельно купить квартиру с торгов по банкротству или реализуемую в рамках исполнительного производства, рекомендуем обратить внимание на квартиры, где собственники юридические лица, без обременений и прописанных – это конечно не гарантирует отсутствие проблем, но значительно снижает риски. Купить квартиру с торгов безопасно и с дисконтом можно, но, нет никакой халявы покупки квартиры за пол цены и быть не может! Ликвидные объекты всегда найдут своего покупателя по цене чуть ниже рыночной. На проблемные квартиры скидка, конечно, будет больше, но надо ли оно вам и сможете ли справиться с этими проблемами, сколько времени и денег уйдёт на это, вопрос риторический.
Как проводятся аукционы по банкротству?
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, аукцион представляет собой форму торгов, победителем в которых признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за лот. Аукционы по банкротству организуются в соответствии с положениями Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Эта процедура проводится в электронном виде на электронной площадке. По сути, торги являются завершающим этапом в процедуре банкротства, в рамках которого осуществляется реализация имущества, входящего в конкурсную массу должника.
Если мы говорим про банкротство, то здесь аукцион обычно проходит в три этапа: первоначальные торги, повторные торги и торги, которые проводятся в форме публичного предложения.
На первоначальных торгах цена устанавливается в соответствии с рыночной стоимостью этого имущества. Например, если это жилое помещение, то цена будет равна его кадастровой стоимости либо цене, установленной привлеченным арбитражным управляющим специалистом — оценщиком. Если предмет торгов — дебиторская задолженность, то цена имущества на первоначальных торгах будет равна размеру данной задолженности, — пояснила эксперт юридической фирмы GRATA International Жанна Жигалова.
В случаях, когда имущество не заинтересовало покупателей в ходе первого этапа торгов, цену на него снижают на 10%. Если же имущество опять никто не купил, на этапе публичного предложения цена имущества снижается каждый определенный промежуток времени (как правило, это неделя). Однако всегда есть цена отсечения, ниже которой имущество не может быть продано. На данном этапе стоимость лота может снизиться на 90% от начальной цены лота.
Суть публичного предложения состоит в том, что через определенные промежутки времени организатор торгов снижает начальную цену лота (которая изначально устанавливается не ниже той, что была на втором этапе) на определенную величину. И победителем будет тот, кто первым подал заявку за предложенную цену. Если никто не купил лот в определенный интервал времени — организатор снижает цену. Если два участника подали заявку в один и тот же временной интервал, но предложили разную цену, победителем считается тот, кто предложил наиболее высокую цену. А если цену предложили одинаковую — выигрывает тот, кто предложил первым, — уточнил юрист юридической службы «Единый центр защиты» Илья Артемьев.
Что можно купить на аукционе по банкротству
Невероятно, но факт: на ЭТП попадается все, что угодно. Реально найти, например, бутылку самого дешевого алкоголя или целый производственный комплекс, домашний скот или металлолом. В качестве лотов (объектов торга) выступает любое конфискованное ФССП имущество. Какие объекты представляют наибольшую ценность на таких торгах? Среди самых популярных лотов можно выделить:
- Любые активы: ценные бумаги, акции, облигации;
- Производственные комплексы;
- Складские предприятия;
- Складские помещения и территории;
- Имущественные права (очень популярный лот);
- Все виды транспорта: автомобили, мотоциклы, спецтехника;
- Техника и электроника: бытовые электроприборы всех видов и типов (стиральные машины, холодильники, микроволновки, телевизоры, ноутбуки и т.д.), аппаратное обеспечение бизнеса (ПК, серверное оборудование, офисные МФУ и прочее);
- Все виды недвижимого имущества (производственные, коммерческие и жилые площади, дома, квартиры, офисы и т.д.);
- Промышленные агрегаты (линии оборудования, станки, машины и т.д.);
- Сельскохозяйственные комплексы;
- Земельные объекты любого назначения.
Планируется, что торги будут проводить путем поэтапного повышения или понижения начальной цены на один шаг торгов, то есть на одну величину изменения цены.
Этап торгов — период подачи предложений о цене. По его окончании цену изменяют. Ценой первого этапа будет начальная цена, которую финуправляющий укажет при публикации информации о торгах на «Федресурсе». Исключения будут допускаться в том случае, если хотя бы в одной из заявок есть предложение более высокой цены, чем указанная начальная цена — так называемая планка отсечения.
Новый механизм проведения торгов подразумевает, что в рамках одной процедуры торги будут идти на повышение цены, затем — при отсутствии заявок — цена будет снижаться. Но ровно до момента поступления первого предложения купить имущество по предложенной цене. После поступления заявки на покупку от лица или организации, желающих купить имущество по снизившейся цене, торги будут остановлены. И начнутся с того, что снова будут собираться заявки на повышение цены.
Предлагается отказаться от торгов в форме публичного предложения и изменить требования к электронным площадкам для проведения торгов. Утверждению порядка продажи имущества посвящена статья 90 закона. Изменения, по мнению их авторов, созданы для снижения расходов на проведение торгов, ускорения сроков их проведения. А также они нацелены на снижение числа случаев признания торгов несостоявшимися.
Сейчас по общему правилу торги проводят путем повышения начальной цены. Впервые ее снижают только на повторных торгах, что затягивает продажу. То есть, раньше длительность процедуры подготовки к торгам и их проведения можно было обозначить «примерно на глаз», и они сильно зависели от скорости прохождения судебного процесса. После введения поправок сроки торгов должны существенно сократиться.
Еще один плюс — возможность реализации имущества банкрота не только с помощью специализированных площадок и прямых продаж имущества через доски объявлений, но и при размещении информации о реализуемых активах на маркетплейсах.
Признаки мошенничества
Как заработать на банкротстве, продолжаем выяснять далее. Торги по одному и тому же разорившемуся на двух разных площадках проходить не могут. Если вы обнаружили такое раздвоение во вкладке «Торги» на Федресурсе на странице должника – сразу же пишите в техподдержку ЭТП и требуйте приостановить прием заявок.
Также важной приметой является предложение переправить задаток не на счет администратора, открытый на ЭТП, а на особый счет заказчика (такие счета часто открываются на предъявителя в подозрительных банках, концов вы не найдете).
Для стадии публичных торгов настораживающим фактором должен стать и весьма малый срок приема заявок – неделя, 10 суток. Это делается для того, чтобы приобретатель выполнял действия в стрессе, не успевал сомневаться и обдумывать свои деяния.
Признаком липового лота является, как ни странно, и чересчур похвальное его оформление – большое число фото, сканов документов и так далее – настоящие конкурсные управляющие обычно не тратят на это время.
Для полного умиротворения души можно разыскать контактные телефоны и веб-узел разорившегося предприятия, а также позвонить конкурсному администратору, фамилия которого указана на Федресурсе. Вероятно, этим от неприятностей вы избавите не только себя.
Где искать подходящие лоты — обзор топовых площадок для торгов
На сегодняшний день существует множество площадок для электронных торгов по банкротству. Не все из них пользуются особым доверием и часто используются участниками аукционов. Рассмотрим наиболее популярные, которым доверяет большинство:
- «Российский аукционный дом» давно завоевал репутацию надёжной электронной торговой площадки. На ней реализуется не только проблемное имущество, но и, например, предметы антиквариата, объекты, находящиеся в государственной собственности и так далее.
- «Центр реализации» специализируется именно на продаже «с молотка» проблемного имущества: арестованного, залогового и так далее.
- «Фабрикант» является универсальной электронной торговой площадкой, входящей в тройку российских лидеров. Кроме проведения торгов по банкротству, здесь можно поучаствовать и в торгах по покупке не проблемного имущества.
Заявка на участие в торгах
Как уже говорилось выше, чтобы просматривать имущество банкротов и должников, выставленное на продажу, нужно быть зарегистрированным на площадках, а для участия в торгах скорее всего понадобится ЭЦП. В агрегаторах может быть возможность заключения сделок, но пользоваться ей по причине, названной выше, не стоит. К тому же там вполне может всплыть жирная комиссия.
При выборе объекта нужно дождаться начала торгов, если они ещё не начались. Раньше заявку подавать нельзя. Далее – можно. Для подачи заявки на участие в торгах заполняется бланк по образцу (обычно доступен на сайте аукциона), также на счёте должна быть определённая сумма (зависит от цены объекта), которая является залоговой. Это делается для того, чтобы предотвратить бронирование товаров без последующего выкупа.
Аукционы по банкротству и продажа конфискованного имущества
Существует разница между привычными аукционами по банкротству и относительно новым явлением – продажей конфиската государственных и банковских предприятий.
Конфискованное имущество можно условно разделить на имущество, конфискованное государством, и имущество, конфискованное банком.
Залоговое имущество заемщиков продается специальными отделениями банка на различных носителях – от самого сайта банка до агрегаторов объявлений (Avito, ЦИАН и пр.).
Кредитной организации необходимо как можно скорее продать непрофильные активы, чтобы покрыть свои убытки.
Такой способ продажи невыгоден банкам, так как они вынуждены продавать недвижимость за сумму, значительно меньшую, чем ее рыночная стоимость.
Продажей конфискованного имущества активно пользуются спекулянты, которые затем продают уцененные лоты по рыночной цене.
Однако в последнее время банки создают под своим контролем независимые платформы для продажи конфискованных активов.
Как заработать на банкротстве
Торги дают возможность приобрести то или иное имущество, которое было реализовано конкурсным управляющим из-за дебиторской задолженности банкрота, по довольно приятной и выгодной стоимости. Так, участник может купить собственность как юридических, так и физических лиц.
Распродажа имущества должников проводится исключительно на электронных площадках среди лиц, которые участвуют в торгах. Для того чтобы принять участие заинтересованному лицу потребуется заключить соответствующее соглашение с организатором.
Рассмотрим подробнее, как можно заработать на аукционах по банкротству:
- Приобретать те или иные объекты, чтобы впоследствии продать их более выгодной цене.
- Работать в качестве специального агента (брокера) для лиц, которые выступают в роли инвесторов.
- Быть посредником в совершаемых сделках.
Брокер может получать достаточно хорошую прибыль, не вкладывая большие средства. Агентами обычно являются опытные в соответствующей сфере люди. Они знают, что точно принесет выгоду, а потом они вызывают интерес у инвесторов.
Непосредственное участие предполагает:
- Проведение подробного анализа всех сведений, которые связаны с делами по несостоятельности.
- Грамотное и тщательное изучение законов, которые предусматривают процедуру банкротства.
- Проверка изменений в российском законодательстве.
- Приобретение того программного обеспечения, мощность которого позволяет с высокой скоростью искать аукционы и определять их соответствующую перспективность.
- Навык не попадаться на мошенников.
Работа брокером имеет свои определенные нюансы. Так, ему потребуется лично приезжать на то место, где находится предмет торгов, чтобы оценить его состояние.
Базовые этапы проведения торгов
Продолжаем отвечать на вопрос, как покупать на аукционах по банкротству. Итак, вы внесли задаток. Теперь зайдите в соответствующий лот и проверьте статус заявки – в течение получаса он должен перемениться на «Зарегистрирована».
Далее в течение 5 суток в ваш личный кабинет придет сообщение о признании вас участником продаж под номером таким-то или отказ. Обычно в участии отказывают тогда, когда неверно заполнена заявка или нет каких-либо нужных документов.
Всего законом предустановлено три этапа реализации добра разорившихся:
- Исходные торги. На этой стадии стоимость объекта повышается в соответствии с предложенным учредителем шагом аукциона (обычно он равен от 0,5% до 5 % от первичной суммы). Увеличение происходит каждые полчаса. Победителем становится тот, кто первый подтвердил цену на завершающем шаге аукциона.
- Повторные торги. Если на первичной продаже не появился никто или лишь один претендент, ее признают несостоявшейся. В течение двух суток после публикации отчета об этом меценат торгов принимает решение о первичной цене лота и проведении вторичных торгов. Эта цена уменьшается на 10% от исходной. Дублевые торги реализуются по правилам первой стадии.
- Публичное предложение. Если приобретателей нет и на второй стадии, исполняется та, на которой цена добра теоретически может снизиться на 99% от первичной. Здесь объекты реализуются через медленное снижение цены. Победителем становится тот, кто первым подтвердил стоимость на завершающем шаге аукциона.
Проблемы, с которыми можно столкнуться
Заработок на торгах хорош тем, что обладает простой моделью получения прибыли: купили дешевле – продали дороже. Но, как и в любой сфере, тут есть свои подводные камни:
- Для участия в торгах необходимо иметь соответствующую аккредитацию на электронных торговых площадках.
- Самые рентабельные активы требуют наличия больших финансовых ресурсов.
- Нужно обладать навыками проверки юридической чистоты лотов, представленных на ЭТП.
- Необходимо постоянно вести мониторинг основных торговых площадок, а их на сегодняшний день уже больше пятидесяти.
- С 2015 года организаторы торгов имеют право выбирать критерии определения победителя, что следует учитывать при подаче заявки.
Какое имущество выставляется на аукционы и торги по банкротству
Привлекательность и доступность банковского кредитования и денежных займов для некоторых предприятий стала ловушкой. Денежные кредиты выдаются банками под залоговое имущество, которое находится на балансе организации. Объектами имущества выступают здания офисов, гаражей, складов. Земельные паи и участки, акции и облигации, автотранспорт, компьютерная и спец. техника, и многое другое.
Несколько выводов напоследок
Если хотите зарабатывать на аукционах или торгах по банкротству, будьте готовы заниматься этим каждый день. Это не пассивная прибыль, а ежедневная работа, которая с опытом дойдет до автоматизма и будет приносить немалую прибыль.
Со временем вы научитесь находить оптимальные лоты с умеренной конкуренцией и профессионально оценивать ликвидность объекта. Вы сможете планировать успех и выигрывать торги при минимальных вложениях. Быстро перепродавать объект по цене несколько раз дороже, чем купили.
Главное – учиться, не бояться и «набивать руку» на малобюджетных лотах. А набравшись опыта и уже немного заработав, приступать к приобретению крупных, серьезных и прибыльных лотов.