Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Строительный контроль застройщика и допуск СРО». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стройка или ремонт часто начинаются как многообещающий проект, а в результате превращаются в головную боль для заказчика. Сроки постоянно сдвигаются, смета растет, качество работ на практике ниже, чем планировалось, и т.д. К сожалению, это «хронические болезни» строительных проектов в России. Если стройки не избежать, мы поможем вам устранить все эти риски — с помощью строительного контроля.
Что входит в обязанности исполнителя
Согласно Приложению 1, утверждённому Приказом Минстроя от 18.03.2021 № 160/пр, в обязанности исполнителя входит оказание услуг по проведению строительного контроля при строительстве объектов в пределах, составе, объёме и на иных условиях, предусмотренных техническим заданием, являющимся неотъемлемой частью контракта. Исполнитель должен проверить:
- полноту и соблюдение сроков выполнения подрядчиком входного контроля и достоверность документирования его результатов;
- выполнение подрядчиком контрольных мероприятий по соблюдению правил складирования и хранения применяемой продукции и достоверности документирования её результатов;
- полноту и соблюдение сроков выполнения подрядчиком контроля.
Строительный контроль в КСК ГРУПП
Строительный контроль — это проверка действий подрядчика на всех этапах строительства. Подготовка проекта, составление сметы, закупка материалов, соблюдение технологий во время строительства, ввод в эксплуатацию — мы ежедневно проверяем качество выполнения подрядчиком своих обязанностей. Вам не придется тратить время на контроль строителей, мы берем это на себя.
Почему вы можете быть уверены в результате:
- Более 5 лет наши эксперты помогают клиентам закончить стройку вовремя и без переплат
- Разнопрофильные эксперты в штате: аудиторы, юристы, инженеры-сметчики. Это позволяет комплексно контролировать реализацию проекта с учетом всех возможных рисков
- Качество работы наших экспертов подтверждают своими отзывами крупные российские компании
- Реализуем проекты «под ключ». Контролируем подрядчика на протяжении всего проекта, клиент получает готовый к использованию построенный объект
- Осуществление строительного контроля происходит полностью в соответствии с требованиями, установленным Градостроительным кодексом Российской Федерации (ст.53), Постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 № 468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства».
Строительный контроль: поэтапный контроль работы подрядчика
Чем грозит бизнесу отсутствие контроля за подрядчиком? Рисков много. Например, переплата за работы и материалы. В нашей практике мы еще не встречали смету, в которой не было бы завышений. Средний размер расходов «на воздух» в сметах — 30%. Еще один риск — некачественное выполнение работ. В будущем это финансовые потери для бизнеса: некачественно построенное здание дороже обходится в эксплуатации, и рано или поздно недочеты придется исправлять. Также объект может быть сдан в эксплуатацию с опозданием, работники могут воровать материалы и многое другое.
Как мы устраняем риски, связанные со строительством:
- Анализируем проект
- С этого начинается строительство, с этого начинаем свою работу и мы. Проверяем соответствие проекта требованиям законодательства.
- Снижаем смету
- Проверяем сметы на завышения, проводим переговоры с подрядчиком и корректируем статьи расходов. Подрядчики используют множество методов завышения: по своему усмотрению повышают расценки на материалы, дублируют транспортные расходы в разных статьях сметы, включают в смету работы, которые на самом деле не планируют выполнять, и т.д.
- Контролируем качество работ
- Регулярно мониторим, соблюдаются ли на стройплощадке технологии, правила и нормативы.
- Следим за качеством строительной документации
- Это важно для того, чтобы по окончании строительства вы смогли получить налоговый вычет. Если некоторых документов будет не хватать, у ФНС обязательно возникнут вопросы, и получение вычета будет проблематичным.
Завышенная кадастровая стоимость на земельный участок приводит к необоснованно высокому земельному налогу и соответствующим финансовым затратам. Своевременное установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости позволяет вам обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и существенно снизить земельный налог.
Этапы работы оценщиков КСК ГРУПП заключаются в следующем:
У кого есть разрешение на подписание документов строительного контроля
В соответствии с ч.4 ст.53 ГрК РФ, а также п.п. 5 и 6 постановления Правительства №468 стройконтроль включает в себя освидетельствование скрытых работ, промежуточную приемку готовых ответственных конструкций и участков инженерных сетей. Проведение и результаты контрольных мероприятий фиксируются в журнале работ и соответствующих актах, которые подписываются представителями заказчика или подрядчика.
Согласно ч.ч.1,5 ст.55.5-1 ГрК РФ организация и проведение строительного контроля относятся к должностным обязанностям специалиста по организации строительства — главного инженера проекта, сведения о котором включены в национальный реестр.
Таким образом, исполнительную документацию имеет право подписывать специалисты по организации строительства, выполняющие функции стройконтроля по договору с техническим заказчиком, подрядчиком или подрядчиком (если он самостоятельно выполняет работы по возведению, реконструкции или капремонту). В соответствии с письмом Ростехнадзора № 09-02-05/15110 к исполнительной документации относятся и акты приемки ГРО и разбивки осей.
Установлен порядок строительного контроля
Контрольные мероприятия должны осуществляться в процессе строительства, реконструкции и капитального ремонта. Общие положения о проведении строительного контроля установлены в статье 53 Градостроительного кодекса РФ. Принятый документ (далее – Положение) конкретизирует и регламентирует порядок проведения проверок при строительстве объекта либо при выполнении иных строительных работ. Отметим, что применение Положения не зависит от источников финансирования строительства (реконструкции и капитального ремонта).
Документ обязателен как для исполнителей, так и для заказчиков.
Субъектами, проводящими контроль, являются:
– подрядчик как лицо, ведущее непосредственно строительство;
– застройщик, заказчик либо организация, занимающаяся подготовкой проектной документации и привлеченная заказчиком (застройщиком) по договору для строительного контроля, – в части проверки соответствия выполняемых работ проектной документации (эти лица именуются в рамках Положения заказчиками).
Исполнять контрольные функции вправе работники подрядчика и заказчика, на которых в установленном порядке (трудовыми договорами, должностными инструкциями) возложена обязанность по осуществлению строительного контроля.
Предметом контроля является проверка выполнения работ при строительстве объектов на соответствие требованиям проектной и рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям технических регламентов в целях обеспечения безопасности зданий и сооружений.
Положением предусмотрено, что контрольные мероприятия могут выполняться подрядчиком и заказчиком как отдельно, так и совместно. При совместном контроле подрядчик обеспечивает уведомление заказчика о дате и времени проведения предполагаемых действий не позднее чем за три рабочих дня до их начала.
В случае если заказчик был уведомлен в установленном порядке и не явился для участия в указанных мероприятиях, подрядчик вправе провести их в отсутствие заказчика.
Проверки и их результаты фиксируются путем составления акта. Акты, составленные по результатам совместных контрольных мероприятий, составляются в двух экземплярах и подписываются представителями обеих сторон.
Помимо этого сведения о проведенных мероприятиях и их результатах отражаются в общем журнале работ с приложением к нему соответствующих актов.
При неявке заказчика на совместные контрольные действия, о которых он был уведомлен, подрядчик в течение трех дней после завершения соответствующей проверки обязан направить заказчику копию акта, составленного по ее результатам.
Положение отдельно регламентирует порядок определения размера затрат на проведение строительного контроля и численности работников, осуществляющих контроль по объектам, финансируемым полностью или частично за счет средств федерального бюджета. Проведение подрядчиком строительного контроля на указанных объектах финансируется за счет накладных расходов подрядной организации, предусмотренных в цене договора строительного подряда. Нормативы расходов заказчика на осуществление строительного контроля и нормативы численности работников заказчика, на которых возлагается обязанность по проведению контроля, определены в приложении к Положению.
Также предусмотрено, что размер затрат заказчика исчисляется исходя из общей стоимости строительства (за исключением расходов на приобретение земельных участков) в базисном уровне цен по состоянию на 1 января 2000 года (без НДС). При этом расчет производится с применением нормативов расходов заказчика, определенных в приложении к Положению, и указывается в главе 10 сводного сметного расчета стоимости строительства отдельной строкой «Строительный контроль».
Если подготовка проектной документации завершена и принята заказчиком по акту приемки до вступления в силу данного Положения (6 июля 2010 года), заказчик проектной документации вправе направить ее на государственную экспертизу без расчета размера затрат на проведение строительного контроля. При этом отсутствие указанного расчета не будет являться основанием для подготовки отрицательного заключения. В такой ситуации финансирование расходов заказчика на осуществление контроля будет производиться за счет средств, предусмотренных на непредвиденные работы и затраты в сводном сметном расчете стоимости строительства, в размере, не превышающем сумму, рассчитанную в соответствии с Положением.
Исключения составляют случаи, при которых затраты на дату вступления в силу Положения превысили установленный размер.
Какова же ответственность технического заказчика в таком случае?
В рассматриваемом случае существенное значение для технического заказчика будет иметь факт исполнения обязанности по представлению застройщику отчетов для оплаты работ (ст. 1008 ГК РФ).
Как правило, при квалификации договора на выполнение функций технического заказчика как договора агентирования сдача застройщику оказанных услуг по выполнению функций технического заказчика посредством предоставления актов выполненных работ по форме КС-2 невозможна. При недоказанности факта направления отчетов суды отказывают техническому заказчику в удовлетворении требований об оплате услуг (постановление ФАС СКО от 09.06.2010 по делу № А32-12220/2009).
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
Может ли генподрядчик осуществлять строительный контроль заказчика
В соответствии с п. 5.2 СП 47.13300.2011 застройщик (технический заказчик) назначает ответственного представителя
стройконтроля застройщика (заказчика), а генподрядчик – ответственного производителя работ.
Стройконтроль застройщика (заказчика) проводится в виде контроля и надзора за выполнением работ по договору
строительного подряда. Генподрядчик осуществляет контроль качества работ непосредственных исполнителей, соответствия
строительных материалов и изделий требованиям документации и техрегламентов.
Контрольные проверки, которые проводит в рамках стройконтроля застройщик (заказчик) в отношении генподрядчика, не могут
осуществляться непосредственно генподрядчиком.
Одна специализированная организация может совмещать функции технического заказчика и генерального подрядчика. Однако
совмещение функций ответственного представителя стройконтроля и ответственного производителя работ одним должностным
лицом или подразделением этой организации невозможно.
Отличия технического заказчика и генерального подрядчика
Отождествлять технического заказчика с генподрядчиком не следует. Они имеют разные базовые функции и гражданско-правовую ответственность.
Технический заказчик — лицо, уполномоченное застройщиком и заключающее от его имени договоры о проведении инженерных изысканий, разработке проектной документации и строительстве. Он подготавливает техзадания, предоставляет материалы и документы для выполнения необходимых работ, утверждает проект и выполняет другие функции, предусмотренные нормами права. По сути, служба технического заказчика — профессиональный представитель застройщика, который управляет проектом от замысла до ввода объекта в эксплуатацию.
Генеральный подрядчик — лицо, отвечающее по договору за возведение объекта и действующее в рамках ГрК РФ. Он отбирает непосредственных исполнителей и обеспечивает выполнение строительных работ в установленный срок, осуществляет устройство конструкций и систем инженерно-технического обеспечения согласно проектной и рабочей документации, контролирует качество материалов, изделий и безопасность труда.
Фактически, генподрядчик организует процесс строительства и управляет стройплощадкой. Но в отличии от техзаказчика он не берет на себя представительские функции и не может выполнять действия от имени застройщика.
Квалификация договора на выполнение функций технического заказчика как агентского договора
Поскольку действует принцип свободы договора, заказчик вправе делегировать осуществление отдельных функций, связанных с размещением заказов, лицам, выступающим при реализации данных полномочий в качестве агента (ст. 1005 ГК РФ).
В этом случае агент (технический заказчик) считается действующим в интересах заказчика, выступает от своего имени, но за его счет либо от имени и за счет заказчика, поэтому должен в полном объеме руководствоваться положениями главы 49 либо главы 51 ГК РФ.
В силу ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
На основании приведенных правовых норм договор на выполнение функций технического заказчика подлежит квалификации как договор агентирования, если в соответствии с его условиями:
- технический заказчик действует от своего имени или от имени заказчика (застройщика), но всегда в интересах последнего (по его поручению);
- технический заказчик действует за счет заказчика (застройщика);
- по условиям договора сдача оказанных услуг осуществляется техническим заказчиком посредством представления отчетов.
При этом в предмет договора не входят обязательства технического заказчика по строительству объекта, отсутствуют видообразующие признаки договора строительного подряда: наличие сметы, описание работ, описание объекта, порядок сдачи-приемки работ по существующим правилам строительства.
Наше предвзятое мнение на одну статью в журнале.
Прочитав заметку в одном журнале про управление проектами, пришел в ужас.
«Некая «Компания» предпочитает оказывать услуги в комплексе: функции технического заказчика, генподрядчика, проектирование и строительно-монтажные работы. Самым важным для нас является конечный результат!»
Это означает одно — предложить инвестору сложить все яйца в одну корзину. Функции технического заказчика, генерального подрядчика, проектировщика — должны быть разделены, должна быть независимость взглядов и оценок. Иначе получается, все и всегда можно обосновать: проектировщик нарисует объемы, генподрядчик выполнит, а где контроль? Или генподрядчик совершит ошибку, а проектировщик ему нарисует, что так и должно быть. Или проектировщик будет не успевать или нарисует не то, генподрядчик может выполнить, как сам знает, а проектировщик по факту нарисует. Управление проектами какое-то странное получается, игра в одни ворота или «мы всегда правы».
А еще в статье со знанием дела в начале описывали:
— про то, что на рынке их всех компаний позиционирующих себя как управляющие инвестиционно-строительным проектом всего 3-5% являются таковыми;
— что старая система «классический подход» и новая «управление проектами», конечно новая выглядит лучше.
Сравнение вообще не корректное,
т.к. сравниваются в классической модели только генеральный подряд, без функций заказчика, а в модели управления проектами и то и другое.
Цифры не приводятся почему-то:
— вот в советское время объекты строились в 1,5 или 2 раза дольше, где сравнительные показатели аналогичных объектов, но построенных в разное время;
— смета возрастала в 2-3 раза, а где сравнительная стоимость строительства аналогичных объектов, но построенных в разное время;
— сколько профессиональных рабочих работало в советское время и сколько сейчас, корочки из ПТУ покажите. Почему они считают, что в советское работали не квалифицированные кадры, чем сейчас не понятно. Приведем пример: «Квалификационные требования к мастеру СМР постановления Госстроя СССР от 3 июля 1987 года N 131. Высшее техническое образование без предъявления требований к стажу работы или среднее специальное (техническое) образование и стаж работы в строительных организациях не менее 3 лет. При отсутствии специального образования — школа мастеров и стаж работы в строительстве не менее 5 лет». Сейчас и должности такой не встретишь, не говоря о выдерживании сроков стажа работы и образования.
— свой штат техники – это наоборот преимущество, а не недостаток, любой на стройке Вам это скажет, а еще – это дополнительный доход компании.
— в советское время была экономия на качестве и количестве материалов, а сейчас экономия на строительных материалах за счет использования современных технологий в проектировании и строительстве, как — это анализировалось. Приведите примеры.
Мой пример такой: вот в советское время использовался рубероид 3 слоя, а сейчас изопласт в 2 слоя (некоторые проектировщики и сейчас рисуют рубероид), техника стала более производительная, а сроки не уменьшаются все равно, стоимость тоже не уменьшается, качество не растет. Персонал в советское время был более квалифицированным, спасибо ПТУ, чем нынешние Равшаны и Джамшуты – это подтверждает не один человек старой школы.
Статья полный бред пусть не обижаются, ребята они хорошие и умные, но обосновать, таким образом, совмещение всех функций на строительной площадке не корректно.
Типы отношений и варианты сотрудничества
Сотрудничество с генподрядчиком может предполагать различные варианты взаимодействия в зависимости от того, насколько генеральный подрядчик лично вовлечён в проект.
- Генеральный подряд. Такой тип отношений предусматривает полное перекладывание на генподрядчика решение всех задач по проектированию и реализации проекта в формате «под ключ». Для заказчика, если он может полностью довериться генподрядчику, такой вариант удобен, однако в России к нему прибегают относительно редко.
- Управление. Такой вариант сотрудничества распространён в России шире и представлен в различных конфигурациях. В формате «Управление» заказчик поручает генеральному подрядчику полную разработку проекта, но нюансы отношений могут в значительной степени варьироваться. Так, если в классическом варианте поиском проектировщика занимается заказчик, то здесь эта функция по договору может быть возложена на генподрядчика, что сближает данный тип отношений с предыдущим. Но зато функцию поиска и привлечения субподрядчиков может взять на себя заказчик (а генподрядчик только контролирует и координирует их действия), что тоже расходится с классическим взаимодействием, регламентированным ГК РФ. При этом формате взаимодействия основные работы по строительству и пуско-наладочным мероприятиям чаще выполняются силами компании-генподрядчика.
- Консультирование. Это означает, что такое взаимодействие сводится к оказанию консультационных услуг, причём, чаще всего, при решении локализованного объёма задач. Подрядчик в этом формате может стать лицом, например, производящим только приёму и оценку исполненных работ. Нередко консультирование ограничивается отдельным сегментом строительства – организацией процесса, составлением графиков работ, созданием технического задания, проведением экспертизы и др. Этот вариант тоже значительно расходится с классическим представлением о роли генподрядчика в проекте.
В целом, эффективность работы по схеме «заказчик – генподрядчик – субподрядчик» и сам выбор типа отношений в большей степени зависят не от теоретических преимуществ и недостатков подобных форматов работы, а от фактических возможностей самой компании-генподрядчика: её профессионализма, подтверждённого репутацией, технической базы, развитости организационных факторов. Например, опытный генподрядчик, имеющий развитую проверенную сеть субподрядных связей, с большей вероятностью обеспечит бесперебойный процесс строительных работ и их качественный результат. Но это же преимущество может стать и недостатком, если генподрядчик допускает систематические ошибки в выборе субподрядных компаний.
Место и роль генподрядчика среди других участников проекта
Двумя ведущими инициативными участниками проекта считаются инвестор и заказчик. С учётом распределения ролей они определяют целевые приоритеты и общее видение проекта. Заказчик как центральная фигура и организатор процессов привлекает средства инвесторов, вкладывает собственные, отвечает за согласование предстоящих работ и обеспечивает своевременную оплату. Именно он инициирует сотрудничество с двумя другими участниками проекта – проектировщиком и подрядчиком. Если подрядчик привлекает к работе дополнительных участников – субподрядные организации, – его уже правильнее называть генподрядчиком, поскольку именно он:
- осуществляет генеральный контроль всех этапов выполнения работ,
- следит за ходом реализации процессов, за которые ответственны привлечённые им организации,
- несёт ответственность за качество, оговорённое в договоре подряда, сроки выполнения и результат в целом.
В Гражданском кодексе России подряду посвящена вся 37 глава. В статье 706 параграфа 1 разъясняется, что если нанятый подрядчик, согласно условиям договора или требованиям закона, не обязан выполнить работу лично, то он может привлекать к исполнению взятых на себя обязательств третьих лиц – субподрядные организации – и тогда он получает статус генерального подрядчика. В этом случае он станет, по сути, посредником:
- ответственным перед заказчиком за действие субподрядчиков, если те не исполнят (или исполнят ненадлежащим образом) условия договора,
- и ответственным за действие заказчика, если тот нарушит соглашение.
На практике данное положение о генеральном подрядчике Гражданского кодекса России означает, что технически простые работы на стройках чаще всего выполняет лично генеральный подрядчик, и подрядчик со стороны привлекается в случае необходимости выполнить сложный высокотехнологичный или многофункциональный комплекс работ. Такое чаще происходит при выборе генподряда на промышленное строительство и вообще на любые масштабные строительные объекты.
Заказчик же со своей стороны осуществляет строительный контроль только генподрядчика, не вмешиваясь с функцией надзора в действия субподрядных компаний.
Начнем с того, что цели заказчика и подрядчика при составлении договора существенно различаются. Задача заказчика — получить качественные строительные услуги с минимальным риском, за наименьшие деньги и время. Цель подрядчика — выполнить эти услуги с минимальными затратами и получить при этом максимальную прибыль.
Чтобы каждый из участников договорных отношений был удовлетворен, необходимо тщательно проработать все детали соглашения, оговорить в нем все возможные варианты развития строительства. Рассмотрим подробно структуру договора.
Итак, первый пункт — «Предмет договора». Это очень важный с юридической точки зрения раздел, в котором следует четко оговорить, какие именно работы должен провести подрядчик, по какому адресу и что в итоге должно получиться. Например, «в соответствии с настоящим Договором Подрядчик обязуется своими силами и инструментами произвести строительные работы на объекте Заказчика по адресу: д. Слободино Раменского р-на Московской обл., участок 23, и построить кирпичный дом общей площадью 300 м² на условиях настоящего Договора из материалов и комплектующих Заказчика, в сроки согласно Графику производства работ, поставки материалов и оплаты технологических этапов (далее График) (Приложение № 3), в строгом соответствии с Проектом (Приложение № 1) и со Сметой на производство работ (Приложение № 2), определяющей состав и объем работ, расценки и необходимое количество материалов; с соблюдением согласованных сторонами технических условий в соответствии со СНиП, ГОСТ и МГСН, а Заказчик обязуется принять по Акту приемки-передачи выполненные работы и оплатить их стоимость на условиях, определенных настоящим Договором«.
Права и обязанности заказчика
Итак, определив обязанности подрядчика, четко оговорим и свои собственные. Первая «святая» обязанность — своевременно оплатить выполненные работы согласно графику их производства и финансирования, в том числе возместить (компенсировать) издержки подрядчика, включающие расходы на материалы и комплектующие, поставляемые подрядчиком по заданию заказчика, в установленный срок и в размерах, указанных в договоре.
Заказчик также обязан предоставить в распоряжение подрядчика точки подключения к коммуникациям (водопровод, канализация, теплосеть, электросеть) и оплатить потребление электро-, водо- и теплоресурсов, необходимых подрядчику для проведения работ. Если на участке строительства отсутствует подача электроэнергии, заказчик должен обеспечить подрядчика оборудованием для автономной выработки электричества. Но намного лучше, когда у строительной компании уже есть такая техника: в случае выхода ее из строя заказчику не придется платить за простой рабочей силы.
Еще одна обязанность заказчика — принять выполненные работы по завершенным технологическим этапам, для чего стороны оформляют акты приемки-передачи работ. Непременно следует определить в договоре, какие условия проживания на объекте вы предоставляете рабочим (бытовка, летняя кухня и т. д.). Если это невозможно, то нужно зафиксировать, что решение этой задачи входит в обязанности самого подрядчика.
Основным нормативным актом, регулирующим заключение и выполнение договора строительного подряда, является Гражданский кодекс РФ (§ 3 гл. 37, отражающий специфику договора строительного подряда, и § 1 гл. 37, рассматривающий вопросы, которые решаются одинаково для любых договоров подрядного характера)
В данный раздел необходимо также включить следующее положение: «Заказчик и его доверенные лица вправе в любое время осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством производства работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования материалов заказчика». О каких правах заказчика может еще идти речь в договоре? Вы имеете право приостанавливать процесс строительства в случае надлежащего качества выполняемых подрядчиком работ, несоблюдения их технологии, нарушения установленных договором сроков, при выявлении отклонений от проекта, сметы, требований СНиПов, а также не оплачивать работы до устранения обнаруженных недостатков и даже расторгнуть настоящий договор, письменно предупредив об этом подрядчика.