Доходная квартира или облигации. Что будет выгоднее в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доходная квартира или облигации. Что будет выгоднее в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

По данным CORE.XP, в третьем квартале 2022 года было введено в эксплуатацию в 4,5 раза больше офисов, чем в первом полугодии (170 тыс. кв. м). Половина всего объема нового предложения 2022 года уже продана конечным пользователям. По итогам квартала на офисном рынке Москвы остаются свободными только 8,5% площадей.

Спрос: резкое падение

Спрос на аренду в столице с начала года до конца августа был невысоким. В последней декаде августа и в сентябре спрос вырос на 35% относительно весеннее-летних значений, напоминает Елена Лапшина. Традиционный высокий осенний сезон обрушился в конце сентября в связи с частичной мобилизацией.

В октябре спрос на арендные квартиры сократился по сравнению с сентябрьскими показателями примерно на 40%. Обычно эта разница составляет 10–12%, отмечает Екатерина Бережнова.

К концу ноября потенциальный спрос на аренду квартир в Москве оказался почти в два раза меньше, чем в ноябре прошлого года. До конца года спрос увеличиваться не будет: зимой на рынке активность арендаторов не повышается, прогнозирует Оксана Полякова.

В состоянии неопределенности взяли паузу и арендаторы элитных квартир и апартаментов. На спрос в сегменте элитного жилья повлиял отъезд части платежеспособных клиентов из страны и отток иностранных арендаторов.

В III квартале 2022 года совокупное количество запросов по аренде оказалось почти вдвое ниже, чем в III квартале 2021-го. По предварительным итогам 2022-го суммарное количество обращений за 12 месяцев и объем сделок могут оказаться на 40% ниже аналогичных показателей прошлого года, предполагает Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group (ex-Knight Frank Russia).

Ставки аренды: как кардиограмма

С начала года ставки на рынке аренды Москвы сокращались, достигнув минимума в июне: «однушки» подешевели за полгода на 13% (с 50,5 до 43,9 тыс. рублей в месяц), «двушки» — на 21% (с 90,9 до 72,1 тыс. рублей), «трешки» — на 15% (со 158,3 до 135,3 тыс. рублей), свидетельствуют данные Циан.Аналитики.

«График ставок аренды в этом году напоминал кардиограмму, — соглашается Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. — Падение цен можно было отметить в марте и апреле, в летние месяцы, в начале октября».

Во время активного сезона ставки ненадолго подросли, но уже с октября вслед за сокращением спроса и ростом объема предложения вновь взяли курс на снижение.

СТАВКИ

В ноябре 2022 года однокомнатную квартиру в Москве можно снять за 45,1 тыс. рублей в месяц, двухкомнатную — за 72 тыс. рублей, трехкомнатную — за 126,9 тыс. рублей. По сравнению с началом года сегодня ставки снизились на 11% для «однушек», на 21% — для «двушек», на 20% — для «трешек».

В Санкт-Петербурге ставки аренды в начале года были довольно высокие, что было связано с выросшими ценами жилья на первичном рынке. К весне и лету спрос упал, количество предложений возросло, цены тоже снизились, утверждает Катерина Соболева.

Сегодня в Санкт-Петербурге можно снять в аренду студию по цене от 16–23 тыс. рублей, однокомнатную квартиру — за 20–30 тыс. рублей, двухкомнатную — за 25–35 тыс. рублей, трехкомнатную — за 35–55 тыс. рублей (ко всем вариантам еще добавляются коммунальные услуги).

Снижение ставки аренды зависело от класса жилья и самого объекта. Больше всего ставки сократились по тем объектам, которые раньше сдавались посуточно, а затем перешли в долгосрочную аренду, уточняет Юлия Дымова. Дело в том, что собственники таких квартир часто выставляли их в долгосрочную аренду сначала по завышенной ставке — желающих было немного. Поэтому собственнику приходилось корректировать цену, приводить ее в соответствие с рынком.

Даже на фоне колоссального роста цен на жилую недвижимость и многочисленных прогнозов по падению рынка в ближайшее время квартиры не растеряли свой инвестиционный потенциал, уверен эксперт. Хотя инвестировать в жилье становится сложнее и не так выгодно.

Стратегия покупки квартиры для сдачи в долгосрочную аренду уже давно перешла в разряд защитных. Она не приносит большой прибыли. По данным аналитиков «Рентавед», в Москве, купив новостройку и сдав ее в аренду, инвестор может рассчитывать на 3,2-3,5% годовых. Арендный доход от вторичной квартиры в столице чуть выше — до 4% за год. Цифры скромные, но с учетом роста цен на жилье в долгосрочной перспективе по-прежнему позволяют сохранить капитал.

Что происходит на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья в ноябре?

Квартиры в столичном регионе в последний месяц осени продолжают дешеветь. Тренд является вполне закономерным: еще летом аналитики прогнозировали подобную динамику, ожидая снижения цен на 10-30%. За полгода стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 5,9%, в Новой Москве – на 3,7%, в Подмосковье – на 2,3%. Падение не выглядит фатальным, но реальность оказывается более удручающей. Фактически продавцы вынуждены закрывать сделки с дисконтом до 20% от цен предложения.

Какими скидками застройщики стимулируют покупателей?

Продажи новостроек тоже сокращаются, но просадка является не столь значительной: около 4,6% в сравнении с прошлым годом. В октябре же темпы снижения уже превышали 36% относительно сентября. Серьезную поддержку строительной отрасли оказывают льготные ипотечные программы с господдержкой и субсидированием ставок. Кроме того, застройщики предлагают кредиты со ставкой до 0,1%, что привлекает покупателей, хотя фактически и не является крайне выгодным предложением (из-за изначально завышенной цены на конкретный лот).

К какому прогнозу на 2023 году склоняются аналитики?

Цены на недвижимость в ближайший год или даже два года продолжат снижение. Негативное влияние окажут низкие доходы граждан, падение ВВП, неопределенность в обществе. Стоимость квадратного метра может вернуться к значениям на начало 2020 года (до реализации мер поддержки в пандемию). От максимального уровня дисконт составит до 30%, правда, около половины падения рынку уже удалось отыграть. Традиционно высокого сезона с февраля по июнь в следующем году может и не быть: скажется перенасыщение рынка. При этом ставки на ипотеку также могут вырасти, а банки начнут ужесточать требования к заемщикам.

Потенциальным покупателям новых квартир стоит присмотреться к ЖК, возводимым у строящихся станций метро и МЦД. Также определенный интерес представляют уникальные жилые комплексы, не имеющее аналогов на рынке – приобретение таких лотов способно принести прибыль. Вторичную же недвижимость стоит покупать только в условиях крайней необходимости, сейчас лучше не торопиться и подождать дальнейшего дисконта. Оптимальным решением станет обращение к опытному риэлтору, чтобы специалист подобрал перспективный лот с хорошей скидкой или нашел «горящее» предложение со срочной продажей.

Срок аренды, надежность арендатора и своевременность опдлаты арендных платежей

Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные платежи.

Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.

Арендаторы коммерческой недвижимости – преимущественно юридические лица. Они берут в пользование помещение для ведения бизнеса, имея долгосрочные планы развития. Сетевым федеральным операторам интересна аренда сроком от 5 лет и более.

Если дела идут хорошо и финансовый результат положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.

Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит приоритетный характер, поэтому собственник может рассчитывать на своевременное и регулярное поступление платежей.

В процессе эксплуатации помещения арендатор как правило напрямую взаимодействует с управляющей компанией, тем самым экономя время собственника.

Арендаторы квартир – преимущественно физические лица, для которых аренда всегда носит временный характер. Поэтому вероятна частая смена арендаторов по причинам переезда в другой город, смены места работы, покупки собственного жилья и прочее.

Арендная плата индексируется редко.

Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина и срочно нужны деньги на ее ремонт и так далее.

При сдаче квартиры в аренду собственник напрямую взаимодействует с арендатором, решая все его вопросы.

Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году

Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.

Тренды на рынке коммерческой недвижимости

В конце июля состоялся мастер-класс «Офисный рынок-2021: что и как продавать», где эксперты на рынке коммерческой недвижимости выявили несколько основных трендов:

• в 2022 году офисных площадей будет строиться меньше, чем в 2021-м, что снизит доступность офисов (особенно новых) для арендаторов;

• арендные ставки будут расти: одной из причин станет рост себестоимости строительства (в первую очередь это касается новых бизнес-центров). Этот тренд – неожиданность для тех, кто считал, что после пандемии будет низкий спрос, а значит, ставки тоже должны снижаться;

• цифровые компании растут очень быстро, и это может привести к вымыванию площадей с рынка на фоне сделок таких корпораций;

• здания класса В устаревают быстрее зданий класса А;

• вакантность площадей в офисах класса В с 2015 года стабильно снижается. При этом в 2020-м вакансия на офисы класса А продемонстрировала рост: многие компании запаниковали и начали выходить из договоров аренды, из-за чего собственники площадей были вынуждены искать способы получать доход, например, сдавая излишки в субаренду. Тем не менее сейчас вакансия в обоих классах вновь сокращается. Тренд сохранится до конца этого года.

Что учитывать при запуске бизнеса в 2023

Денис Савельев, генеральный директор агентства интернет-маркетинга TexTerra:

«Очень неохота писать банальности о том, что кризис — это время возможностей. Но придется, потому что нынешний кризис — это кризис разрыва цепочек поставщиков, кризис ухода многих глобальных (а, значит, лидирующих на рынке) игроков. А это сулит и переделы многих рынков, и формирование новых ниш. Настолько сильного изменения экономического ландшафта не было, пожалуй, с 90-х годов. Но от всех предыдущих кризисов этот отличается тем, что на рынке закончились (ну или, точнее, заканчиваются) «дешевые» деньги. Да, есть льготные кредиты по госпрограммам (надо пробовать), есть грантовые госпрограммы (влезать!), но отток инвестиций из страны по сути оставил на рынке в качестве инвесторов только классическое американское 3F — Friends, Family, Fools (друзья, семья и дураки). И это чем-то напоминает опять-таки «лихие 90-е». Все же помнят? Это было как американские горки — никогда прежде капиталы не росли так быстро, но, правда, многие бизнесы банкротились с такой же скоростью. Однако ставка на друзей, семью и дураков работает всегда. И умельцы привлекать инвестиции не из банковских источников тоже живут во все времена. Пожалуй, настало их время.

Кстати, про лихие 90-е. Помимо хаоса, безвкусицы и «новых русских» было в них что-то положительное — а именно, воздух свободы».

Компании сокращают дизайнеров и нанимают рабочих

Выше мы упомянули, что компании были вынуждены сокращать сотрудников. По данным исследования НАФИ, есть профессии, которые подвержены наибольшему риску:

• менеджеры по продажам — 17% компаний говорят, что планируют сокращать их;
• секретари и курьеры — попали под раздачу в 15% компаний;
• дизайнеры и HR-специалисты — у 13%.

И наоборот, есть специальности, по которым планируется активнее нанимать на работу, это:

• рабочие, инженеры, технологи — нужны 18% опрошенных компаний;
• маркетологи и аналитики — 16%;
• айтишники — 14%;
• специалисты по логистике — 12%.

Международные операторы, вышедшие на российский рынок в 2020 г.

№	Бренд	Страна происхождения	Профиль	Ценовой сегмент
1	UFC Gyms	США	Фитнес клуб	Выше среднего
2	Filorga	Франция	Косметика и парфюмерия	Выше среднего
3	Suitsupply Woman	Нидерланды	Одежда / Обувь / Белье	Выше среднего
4	The North Face	США	Одежда / Обувь / Белье	Средний
5	Ereda	Италия	Одежда / Обувь / Белье	Выше среднего
6	Jysk	Дания	Товары для дома / Интерьер	Ниже среднего
7	Boss Woman	Германия	Одежда / Обувь / Белье	Выше среднего
8	Weekday	Швеция	Одежда / Обувь / Белье	Средний
9	Paulig Café&Store	Финляндия	Общественное питание	Средний
10	Patrick Roger	Франция	Продукты	Выше среднего
11	Adidas Terrex	Германия	Одежда / Обувь / Белье	Средний
12	&OtherStories	Швеция	Одежда / Обувь / Белье	Средний

Итоги девяти месяцев 2022 года: движение вниз

Новый бизнес за девять месяцев 2022 года сократился на 15% относительно аналогичного периода 2021-го, что во многом обусловлено влиянием геополитического кризиса и санкционного давления на экономику России и последовавшего дефицита предметов лизинга. Аналогично пандемическому 2020 году кризисная ситуация сильно повлияла на объем нового бизнеса в II квартале. Однако по мере адаптации лизингодателей к новым условиям объем лизингового бизнеса в III квартале вырос и составил 66% от уровня 1-го полугодия (при 72% за аналогичные периоды 2020 года), что также отражает реализацию отложенного спроса в розничных сегментах. На фоне рекордного падения количества лизинговых сделок (-24% к девяти месяцам 2021 года) объем нового бизнеса показал меньшее снижение из-за роста средней стоимости договора на 26% вследствие удорожания техники.

Агентство «Эксперт РА» прогнозирует объем нового бизнеса по итогам 2022 года на уровне 1,98 трлн рублей, что на 13% меньше показателя 2021-го. Как правило, бизнес под конец года расходует большую часть бюджета, получает оплату по госконтрактам, что в свою очередь способствует активизации затрат на обновление транспортных парков и производственных мощностей. Указанное на фоне продолжающегося процесса импортозамещения и адаптации лизинговых компаний к новым рыночным условиям приведет к росту объема нового бизнеса в IV квартале до 707 млрд рублей, что на 36% превысит уровень III квартала.

Динамика лизингового бизнеса в 2023 году во многом будет отражать возможности восстановления российской экономики внутри страны и на международном рынке, а также степень адаптации отечественных предпринимателей к новым тенденциям макроконъюнктутры. Развитию компаний МСБ будут способствовать государственные программы поддержки строительных, транспортных и аграрных отраслей, при этом не исключено их сокращение по сравнению с 2022 годом. Структурная трансформация российской экономики будет зависеть от оперативности переориентации экспортных потоков и поиска новых партнеров для сотрудничества. Агентство «Эксперт РА» выделяет три сценария развития: базовый, пессимистичный и оптимистичный.

Таблица 2. Ключевые предпосылки прогноза на 2023 год

Показатель	Сценарии
Базовый	Оптимистичный	Пессимистичный
Среднегодовая цена Brent, долл. за баррель	80	85	62
Темпы прироста ВВП, %	-0,5	+3	-1
RUR/USD среднегодовой, %	72	65	80
Уровень инфляции, %	6,5	6	7,5
Ключевая ставка (на конец периода), %	6,5	6,25	9

Как получить максимум

• Помните, что людям выгодно и удобно арендовать то, что нужно не каждый день и стоит дорого. Предлагать в аренду то, что дешевле и быстрее купить — не имеет смысла.
• Другой пользовательский сценарий — когда потребитель задумывается о покупке дорогого товара, но хочет сначала убедиться, что будет им пользоваться. Эта модель тоже подтвердила свою жизнеспособность: ее используют даже крупные компании, чтобы стимулировать спрос на покупку своих товаров. И это стоит учесть, выбирая, что сдавать в аренду.
• Если вы планируете строить масштабируемый бизнес, который будет приносить стабильную выручку круглый год, — либо делайте ставку на широкий ассортимент, либо ищите товар, который не зависит от сезона. Второе сделать сложнее.
• Необязательно сдавать в аренду предметы, которые находятся у вас в собственности. Можно взять на себя роль посредника: принимать предметы у одних людей и передавать их другим. Если все получится, вы сможете зарабатывать на комиссии.

В какую недвижимость можно вкладывать деньги

Чем больше город, тем выше спрос на жилые и коммерческие помещения. Рассмотрим варианты инвестирования.

Жилая недвижимость. Наиболее распространённый вид недвижимого имущества. В основном с ним работают новички-инвесторы, так как риски — минимальны. Такой способ вложений часто используют, чтобы сохранить деньги. Доходы получают посредством перепродажи либо сдачи в аренду. При покупке жилого помещения учтите все характеристики: местонахождение, год постройки, планировку, инфраструктуру.

Коммерческая недвижимость. Подходит для инвесторов с опытом — им проще выбрать подходящее помещение. Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.

Земельные участки. Покупать земельные участки выгодно, так как они дешевле остальных видов недвижимости. Их быстро и просто оформить. Нет дополнительных затрат в виде коммунальных платежей и ремонта. При покупке учитывайте назначение. Наиболее ликвидны — участки для строительства. Для долгосрочных инвестиций подойдут сельскохозяйственные земли.

Загородная недвижимость. Загородные дома как вид инвестиций особенно популярны среди жителей мегаполисов. Стабильный спрос будет на благоустроенные дома с красивым видом и природой вокруг.

Новостройки на этапе котлована. Застройщики устанавливают минимальные цены, чтобы «раскачать» спрос и привлечь внимание покупателей к объекту на начальной стадии строительства. Покупателям квартир на этом этапе придется ждать дольше, чем остальным, и данное неудобство застройщик компенсирует с помощью ценового фактора.

Вложения в парковочные места. Ситуативный вид инвестирования в крупных городах. Доход зависит от расположения площадки. Парковку размещают в оживлённом месте, где не хватает свободных мест для автомобилей.

Похожие записи:

• Среднесписочная численность работников: как рассчитать
• Призыв граждан на военную службу
• По 400 тысяч рублей в месяц: Где в России самая большая пенсия