Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ. Договор доверительного управления имуществом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно пункту 1 статьи 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Договор доверительного управления имуществом
Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.
Согласно договору, управляющий принимает на себя обязанность управлять недвижимостью в интересах заказчика. С точки зрения закона у доверительного управляющего по такому договору возникает обязательственное право на недвижимость, однако он не становится ее собственником.
Нюансы заключения такого договора, а также права и обязанности сторон оговариваются в статье 1012 Гражданского кодекса РФ. Здесь указывается, что допускается только письменная форма составления договора доверительного управления недвижимостью. В нем обязательно должны присутствовать:
- реквизиты сторон договора;
- описание объекта;
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
- размер и форма оплаты услуг доверительного управляющего (10-25% от месячной арендной платы за объект);
- время действия договоренности.
Предлагается также оговорить в соглашении важные детали, к которым относятся:
- сроки предоставления управляющим отчетов об управлении недвижимостью;
- наличие ограничений на отдельные операции с объектом;
- рамки, в которых управляющий может распоряжаться недвижимостью;
- возможность или невозможность передачи управляющим другим субъектам некоторых видов работ, связанных с управлением имуществом;
- порядок и размер перечисления арендной платы собственнику объекта;
- способы и размеры возмещения ущерба, нанесенного арендаторами имуществу;
- права, обязанности и ответственность участников договора;
- причины, по которым соглашение может быть расторгнуто досрочно.
НДС у доверительного управляющего
Немало проблем возникает и у доверительного управляющего в части применения налоговых вычетов.
В том случае, если доверительный управляющий осуществляет иные деятельности, то право на вычет сумм НДС возникает при наличии раздельного учета товаров (работ, услуг) при осуществлении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом и используемых им при осуществлении иной деятельности (п.3 ст.174.1 НК РФ).
То есть для того, чтобы воспользоваться вычетом по НДС (даже в случае, когда доверительный управляющий применяет спецрежим), ему необходимо организовать раздельный учет товаров (работ, услуг), используемых в рамках доверительного управления и иной деятельности (Постановление АС Уральского округа от 16.10.2015 г. №Ф09-7428/15).
А при реализации товаров, работ, услуг, имущественных прав доверительный управляющий, исполняющий обязанности налогоплательщика НДС, при составлении счетов-фактур порядковый номер счета-фактуры через разделительный знак «/» (разделительную черту) дополняется утвержденным доверительным управляющим цифровым индексом, обозначающим совершение операции в соответствии с конкретным договором доверительного управления имуществом (раздел II Постановления Правительства РФ от 26.12.2011 г. №1137).
Налог на прибыль у доверительного управляющего
Обязанности доверительного управляющего заключаются в определении доходов и расходов по доверительному управлению имуществом (ежемесячно нарастающим итогом).
Затем сведения о полученных доходах и расходах передаются учредителю доверительного управления (выгодоприобретателю) для их учета учредителем доверительного управления (выгодоприобретателем) при определении налоговой базы по налогу на прибыль.
Однако из общих правил есть исключения. Так, в соответствии с п.5 ст.276 НК РФ положения ст. 276 НК РФ не распространяются на управляющую компанию и участников (учредителей) договора доверительного управления имуществом, составляющим обособленный имущественный комплекс — ПИФ (за исключением абз.1 п.1 ст.276 НК РФ, согласно которому имущество (в том числе имущественные права), переданное по договору доверительного управления имуществом, не признается доходом доверительного управляющего). Это связано с особенностями правового статуса ПИФов. Управляющая компания ПИФа, действующая в качестве доверительного управляющего, исчисляет налог на прибыль в общем порядке (Письма Минфина РФ от 29.09.2017 г. №03-03-06/1/63480, от 18.05.2015 г. №03-03-06/1/28232).
У доверительного управляющего доходом является вознаграждение за услуги управления.
Размер и порядок выплаты вознаграждения устанавливается условием договора. Например, по договору доверительного управления ценными бумагами, вознаграждение управляющего может состоять из платы за управление (MF), премии за успех (SF) и дополнительного вознаграждения за досрочный вывод Активов.
1.1 Доверитель передает принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Черноморская, д. 123, кв. 321, для использования в целях доверительного управления, в порядке и на условиях настоящего Договора Доверительному управляющему в течение 7 дней после подписания настоящего Договора, а Доверительный управляющий принимает его.
1.2 Указанный Объект недвижимости имеет следующие характеристики: общая площадь 100 кв.м; количество комнат – 2.
1.3 Доверитель гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора Объект недвижимости не заложен, под арестом не состоит и не обременен никакими другими обязательствами.
1.4 Доверительный управляющий использует Объект недвижимости в течение всего срока действия Договора в соответствии с его целевым назначением (долговременная или посуточная аренда).
1.5 Право собственности на указанный Объект недвижимости подтверждается следующими документами: договор купли-продажи от 01.01.2010, регистрационный номер записи в Едином государственном реестре недвижимости от 01.01.2010 № 1234567890
1.6 Доверительный управляющий владеет и распоряжается переданным в доверительное управление Объектом недвижимости исключительно в интересах собственника.
1.7 Передача Объекта недвижимости в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному управляющему.
8.1 Настоящий Договор имеет следующие приложения, являющиеся его неотъемлемыми частями: Акт приема-передачи Объекта недвижимости в доверительное управление.
8.2 Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и хранящихся у Доверителя и Доверительного управляющего.
8.3 Стороны пришли к соглашению, что данный договор будет заключен путем обмена документами в электронном варианте (сканированные копии). Для заключения настоящего договора каждая из сторон направляет другой стороне по электронной почте подписанный экземпляр договора. Стороны, безусловно, признают экземпляры договора, переданные по электронной почте, равными по юридической силе экземплярам договора с оригинальной подписью.
Порядок определения налоговой базы выгодоприобретателем
В соответствии с п. 4 ст. 276 НК РФ доходы выгодоприобретателя в рамках договора доверительного управления включаются в состав его внереализационных доходов.
В отношении налогового учета расходов по выплате вознаграждения доверительного управляющего существенным условием является то, за счет каких источников предусмотрена его выплата. В случае наличия в договоре условия о возможности уплаты вознаграждения за счет уменьшения доходов, полученных в рамках исполнения этого договора, выгодоприобретатель имеет право включить вознаграждение в расходы, уменьшающие доходы, полученные им от доверительного управления имуществом. В противном случае вознаграждение, причитающееся доверительному управляющему, уменьшает налоговую базу не у выгодоприобретателя, а у учредителя управления.
При этом выгодоприобретатель имеет право учитывать в своей налоговой базе все остальные расходы, связанные с осуществлением договора доверительного управления (не учитываемые учредителем управления), в том числе суммы амортизации по имуществу в доверительном управлении (исходя из трактовки расходов, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом, приведенной в п. 3 ст. 276 НК).
Аналогично учредителю управления выгодоприобретатель не имеет права принять к налоговому учету убыток от использования имущества в доверительном управлении (см. раздел о налогообложении учредителя управления).
Особенности субаренды
Как указывалось выше, арендатор вправе с согласия арендодателя (собственника имущества) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), что оформляется договором между первоначальным арендатором и субарендатором. Таким образом, у арендодателя не возникает каких-либо взаимоотношений с субарендатором.
Что касается взаимоотношений собственника (арендодателя) и первоначального арендатора, то они строятся по обычной арендной схеме, где единственным плюсом может являться то, что при регулировании арендных отношений через «схему субаренды» первоначальным арендатором является лояльная к собственнику недвижимого имущества организация, что позволяет фактически исключить контроль договорных отношений, в том числе вопросов по арендной плате. Однако субарендная сделка опасна тем, что имущество попадает в руки лица, которое не связано с арендодателем никакими обязательствами.
Бухгалтерский учет операций по доверительному управлению имуществом
Минфином России разработаны «Указания по отражению в бухгалтерском учете организаций операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом» (утв. приказом Минфина России от 28.11.2001 № 97н, далее — Указания). Данный документ распространяется на все юридические лица, кроме кредитных и страховых организаций, профессиональных участников рынка ценных бумаг, негосударственных пенсионных фондов и бюджетных учреждений, для которых существуют ведомственные нормативные документы.
Для отражения операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом, предлагается использовать счет 79 «Внутрихозяйственные расчеты» субсчет 3 «Расчеты по договору доверительного управления имуществом». Такой субсчет будет присутствовать и в рабочем плане счетов учредителя управления, и в плане счетов, используемом доверительным управляющим при ведении обособленного баланса. Зеркальные остатки по данным субсчетам связывают эти два баланса и показывают стоимостную оценку имущества в доверительном управлении. В «Инструкции по применению плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций» (утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н) сказано, что субсчет 79-3 также применяется для учета расчетов у доверительного управляющего, но данная точка зрения не нашла отражения в корреспонденции счетов, предлагаемой Указаниями. Кроме того, это противоречило бы назначению счета внутрихозяйственных расчетов, который предназначен для отражения расчетов с контрагентами по договорам.
Учет на отдельном балансе доверительного управления
Доверительный управляющий учитывает операции по получению имущества в доверительное управление также с использованием счета 79-3, записями, зеркальными тем, которые делает учредитель при передаче этого имущества. В Указаниях не освещается вопрос о том, как следует отражать на обособленном балансе перечисление доходов выгодоприобретателю. На наш взгляд, это совершенно иная ситуация, нежели перечисление доходов учредителю управления. В данном случае имеет место не возврат средств собственнику, а их отчуждение в пользу выгодоприобретателя. Поэтому в отдельном балансе перечисление средств выгодоприобретателю может быть отражено с использованием счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
Методологией бухгалтерского учета не предусмотрены правила отражения расчетов с бюджетом по налогам в случае доверительного управления. С одной стороны представляется, что согласно принципу соответствия доходов и расходов налоги предпочтительно начислять в той же информационной системе, в которой осуществляется учет объекта налогообложения. С другой стороны, доверительный управляющий, ведущий обособленный баланс, может не обладать информацией о применяемом учредителем управления режиме налогообложения, льготах и т. д. Таким образом, налицо конфликт между субъектом налогообложения и субъектом бухгалтерского учета, которым является доверительный управляющий. Отметим, что схема отражения в учете налога на добавленную стоимость не позволяет вести его учет на основном балансе учредителя управления. Поэтому мы будем исходить из того, что расчеты по НДС ведутся на отдельном балансе, а прочие налоги учредитель учитывает на основном балансе.
Преимущества и недостатки доверительного управления
Прежде чем доверить свой капитал другому лицу, стоит тщательно проанализировать плюсы и минусы данной сделки.
- Преимущества. Финансовая компания напрямую заинтересована в увеличении вашего дохода, что, в свою очередь, увеличивает добросовестность и ответственность эксперта, выполняющего работу. Получение прибыли не зависит от срока действия договора, а происходит сразу же после совершения сделки. Кроме этого, вам нет необходимости вникать в стратегии и инструменты функционирования рынка финансов.
- Недостатки. Передача инвестиций в доверительное управление имеет не так много минусов, но все же они есть. В первую очередь это определенный риск потери активов. Несомненно, грамотный специалист управляющей компании обладает необходимыми знаниями, навыками и опытом, однако бывает такое, что спрогнозировать ситуацию на рынке достаточно сложно даже хорошим экспертам. Также определенные риски накладывает тот факт, что подобные операции не защищены Фондом страхования. Кроме этого, управление активами часто происходит без согласования с инвестором. Конечно же, можно такой пункт предусмотреть в договоре доверительного управления, но в этом случае теряется смысл передачи инвестиций в УК.
Данный договор необходимо рассматривать как акт, по которому передается собственность наследодателя. Сторона берет на себя обязательства по контролю за имуществом с учетом интересов правопреемников. При наличии завещания, где указан исполнитель, это лицо исполняет функции по руководству наследственной массой.
В другой ситуации в качестве учредителя выступает сотрудник нотариальной конторы. Между тем, объектом по соглашению является имущество, по отношению к которому необходимо исполнять определенные действия.
Соглашение может быть оформлено на:
- ООО или предприятие, представленное в форме комплекса разных объектов;
- ценные бумаги;
- доли в капитале компании.
Когда объектом выступает недвижимость, то контроль реализуется посредством оформления арендного соглашения.
Среди положительных сторон такой формы управления объектами недвижимости – профессионализм управляющего, его опыт. Собственник не занимается вопросами поиска арендаторов. Можно выбрать управляющего с профессиональным образованием, со знанием правовых норм.
Компания, занимающаяся доверительным управлением, будет следить, чтобы у собственниками всегда было арендовано имущество, не простаивало. Если выбрать компанию надежную, можно не беспокоиться о безопасности своего имущества. Управляющие тщательно проверяют арендаторов, защищают интересы собственника.
Среди минусов – необходимость оплачивать услуги управляющего и стоимость обслуживания помещений. Чтобы не рисковать со своей недвижимостью, стоит грамотно составлять договор.
В этом документе должны быть указаны права и обязанности обеих сторон, разрешение споров, условия расторжения договора. Также точно указываются условия вознаграждения управляющего, условия продления договора.
Если возникают в период сотрудничества дополнения или изменения, они могут быть внесены в договор.
НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ОПЕРАЦИЙ ПО ДОГОВОРУ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ
Согласно п. 1 статьи 1012 Гражданского кодекса (ГК) по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (смотрите также статью: «Доверительное управление страховыми резервами» ).
Особенности бухгалтерского учета каждой стороны договора доверительного управления подробно рассмотрены в статье «Бухгалтерский учет операций по договору доверительного управления» . В данной статье мы затронем налоговый учет операций по договору доверительного управления имуществом.
Сама передача имущества доверительному управляющему и возврат его учредителю доверительного управления объектом налогообложения не являются – налоговый учет возникает при осуществлении деятельности по управлению переданным имуществом.
Согласно п. 1 статьи 1015 ГК доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель (ИП) и коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. И ИП, и коммерческая организация являются налогоплательщиками следующих налогов:
– налог на добавленную стоимость (НДС);
– налог на прибыль организаций;
– налог на имущество.
Рассмотрим порядок налогообложения вышеперечисленными налогами операций, связанных с доверительным управлением имущества.
Особенности договора доверительного управления имуществом
Это соглашение имеет некоторые сходства с другими сделками. Так, в рамках агентского соглашения агент, так же как и доверительный управляющий, осуществляет в интересах другой стороны различные действия (фактические и юридически значимые). В отношениях аренды арендатор использует чужое имущество, в том числе для получения прибыли. Аналогично поступает и управляющий.
Вместе с тем договор доверительного управления имуществом имеет некоторые особенности:
- Управление осуществляется в течение конкретно оговоренного периода.
- Управляющий совершает операции с имуществом всегда от собственного имени (в отличие от агента, который может выступать от имени заказчика).
- Управляющий действует не в собственных интересах (в отличие от арендатора), а в интересах собственника объекта либо выгодоприобретателя.
- В отличие от агента, выполняющего конкретные поручения заказчика, доверительный управляющий свободен в своих действиях. Он самостоятельно выбирает оптимальные способы управления имуществом и реализует их.
- Объект, поступивший в доверительное управление, должен быть обособлен от другого имущества собственника и управляющего. Этот объект не может быть взыскан по долгам его собственника (за исключением заложенного имущества и случая банкротства).
В каких случаях действие договора завершается?
По истечении срока договора доверительного управления имуществом отношения между сторонами прекращаются, если об этом заявит хотя бы одна из сторон. В таком случае объект должен быть возвращен его хозяину. Если же ни собственник, ни управляющий не захотят прекращать сотрудничество, договор считается продленным на такой же период.
Кроме того, отношения по договору доверительного управления имуществом прекращаются:
- при отказе выгодоприобретателя от прибыли по договору или в случае его смерти (если соглашением не оговорено, что в этом случае право на получение прибыли переходит к другому лицу);
- возникновении обстоятельств, препятствующих управляющему лично исполнять договор, если при этом он (либо учредитель) намерен прекратить сотрудничество;
- принятии собственником решения о прекращении договора (в этой ситуации он обязан выплатить управляющему вознаграждение, оговоренное в соглашении);
- банкротстве учредителя управления, имеющего статус ИП;
- в случае признания управляющего полностью или частично недееспособным, объявлении его банкротом, а также в случае смерти.