Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с материнским капиталом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продать квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, а средства маткапитала уже внесены, сложнее, чем продать такую же квартиру, но с закрытым жилищным кредитом. Когда вы покупаете жилье в ипотеку, оно находится в залоге у банка, и для начала вам необходимо получить его согласие на выделение доли. А на эти условия готовы пойти далеко не все банки: мало кому хочется брать на себя ответственность за выделение детской доли, так как если родители-заемщики вдруг по каким-либо причинам откажутся или не смогут обслуживать свой ипотечный заем, квартиру придется реализовывать. А это является затруднительным, когда среди собственников есть несовершеннолетний. Поэтому рекомендуется сначала погасить кредит и только после этого выделять в квартире доли.
Условия продажи квартиры с маткапиталом
Продать жильё с маткапиталом можно, если:
- получено одобрение банка, ПФР, органов опеки на сделку с имущественными долями несовершеннолетних
- квартира переоформлена в общую собственность по долям
- условия жизни детей после продажи не станут хуже, доли в новом жилье не будут меньше
- есть регистрация жилья в Росреестре
Распоряжение семейным капиталом контролирует ПФР, прокуратура и органы опеки и защиты прав детей.
Согласие опеки и улучшение условий проживания детей
После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.
«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.
Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.
Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.
Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.
«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.
Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.
Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.
«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.
Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.
Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу
Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:
- продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
- обменять;
- продать с целью строительства отдельного дома;
- реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.
Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).
Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:
- семья переезжать в другой регион или город;
- ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
- семья получила возможность расширить жилплощадь;
- появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).
Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:
- Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.
Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.
Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.
- Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.
Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.
- Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.
Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.
- Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.
Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).
- Регистрация сделки.
В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.
- Окончательный расчет между продавцом и покупателем.
Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.
В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:
- зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
- получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
- снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).
Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.
Условия для продажи квартиры, которую приобрели за деньги маткапитала
Чтобы продать такую недвижимость, сделайте следующее:
-
Оформите квартиру в общую собственность и выделите долю детям. Когда недвижимость оформлена на одного члена семьи, продать ее не получится. Для решения проблемы переоформите собственность на всех членов семьи.
-
Получите разрешение пенсионного фонда и органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети. Если ваш ребенок достиг совершеннолетия, от него потребуется согласие в письменной форме на продажу квартиры.
-
Докажите в органах опеки, что условия проживания детей улучшатся. Это требуется, когда покупаете квартиру с меньшей площадью.
-
Заплатите налог с продажи жилья в 13%, если вы владеете квартирой менее трех лет.
Кратко — как продать квартиру, которую купили за деньги маткапитала?
-
Перед продажей объекта выделите долю ребенку в квартире, иначе органы опеки отклонят заявление.
-
Выбирайте недвижимость, которая будет не хуже по техническим параметрам, чем предыдущее жилье. Разрешается купить квартиру меньшей площади, но если недвижимость будет лучше по техническим параметрам и с лучшим ремонтом.
-
Чтобы продать и купить квартиру, потребуется получить одобрение не только органов опеки, но и ПФР. Если недвижимость в ипотеке, нужно одобрение банка.
-
Если продаете квартиру, которой владеете менее трех лет, придется оплачивать 13%-ный налог с прибыли.
-
Выделять долю детям в недостроенном объекте нельзя.
-
Когда не получается выделить долю ребенку, разрешается воспользоваться денежной компенсацией. Откройте сберегательный счет на ребенка и переведите деньги с продажи.
-
Подать документы для получения разрешения на продажу квартиры можно в органы опеки или МФЦ. А чтобы зарегистрировать переход прав собственности, придется идти в Росреестр.
Как оформить договор?
В обычной сделке купли-продажи участвуют только две стороны: собственник квартиры и покупатель. Если при покупке недвижимости используется маткапитал, то в сделке уже принимают участие не две, а три стороны: собственник дома, покупатель и Пенсионный фонд. В этом и заключается главная особенность договора купли-продажи с использованием маткапитала.
Документ составляется и заверяется на бумажном носителе. Если доля оформляется на малолетнего, от его имени действуют родители. Гражданин старше четырнадцати лет самостоятельно ставит свою подпись, но с одобрения обладателей родительских прав.
При обычной сделке в случае возникновения финансовых проблем, продавец имеет право остановить продажу. Если купля-продажа производится с участием маткапитала, это можно сделать только через суд.
Как исправить ошибку, допущенную в договоре?
Договор в обязательном порядке проверяют сотрудники ПФ РФ. Поэтому при оформлении письменного соглашения важно проконтролировать, чтобы в документе не было ошибок. Например, если будет сбита нумерация пунктов, договор не примут.
Таблица. Как исправить ошибку в письменном соглашении?
| Этап заключения сделки | Что делать? |
|---|---|
| Вы обнаружили описку во время заверения | Достаточно заново распечатать исправленный договор |
| Документ уже заверен, но не отправился в архив | Можно договориться с регистратором и заменить договор |
| Заменить договор уже нельзя | Можно составить дополнительное соглашение и указать в нем правильные сведения |
Как правильно заполнить?
Договор сделки с использованием средств материнского капитала имеет простую письменную форму. В ряде ситуаций законодательство обязывает заверение нотариусом, но в большинстве случаев оно остается на усмотрение сторон.
В пункте цены договора и порядка расчетов указывается, что одной из частей платежа будут являться средства материнского капитала. Цифрами и прописью должны указываться: полная стоимость жилого помещения, часть за счет сертификата и часть собственных или заемных средств покупателя.
Денежные средства в размере материнского капитала перечисляются Пенсионным фондом на счет продавца в форме безналичного расчета. Это должно быть отражено в договоре и прописаны реквизиты банковского счета, куда будет направлен платеж.
Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом – нюансы
Продажа ипотечной квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, законом разрешена.
Однако только при условии соблюдения дополнительных обязательных процедур.
В первую очередь семья в общем порядке должна получить разрешение органа опеки и попечительства.
Вторым необходимым условием после соблюдения, которого может быть осуществлена продажа квартиры с ипотекой и в то же время с материнским капиталом, является получение одобрения на продажу объекта со стороны банка. Необходимость такого одобрения заключается в том, что квартира, находящаяся в ипотеки не является собственностью семьи, такой объект обременен правами банка, пока семья не выплатит всю сумму определенную ипотечным соглашением.
Продажа квартиры купленной с использованием материнского капитала
Намного проще оформить сделку, когда дети выросли и уже отпраздновали 18-летие, а кредит давно выплачен. Подпишут стандартный договор с 4-мя собственниками, которые лично поставят свои подписи в момент купли-продажи. Однако большинство обладателей маткапитала направляют средства госпомощи на покупку жилья, когда дети еще маленькие, а потом расширяются — приобретают квартиру большей площади и реализуют старую недвижимость.
Первое жилье многим нужно продать до того, как детям исполнится 18 лет. Вот здесь и начинаются проблемы, так как такую сделку разрешается оформлять только с согласия местного Органа опеки и попечительства (ООиП).
Чтобы сделка прошла успешно, к сбору документов необходимо подойти очень ответственно. Также рекомендуем соблюдать пошаговую инструкцию, содержащую порядок действий по продаже квартиры купленной на материнский капитал несколько лет назад.
Сделка осуществляется посредством договора купли-продажи, у которого есть некоторые особенности. Обратите внимание на следующие пункты:
- До момента перевода всей суммы из ПФ на жилье накладывается обременение. В договоре указывается, что до получения денег квартира состоит в залоге у продавца.
- В договоре купли-продажи указывается банковский счет продавца, на который Пенсионный фонд перечисляет деньги. Обязательна следующая информация: номер счета физического лица, ФИО лица, на которое открыт счет, почтовый адрес, ИНН и другие реквизиты банка.
- В качестве покупателей необходимо перечислить всех членов семьи (супруги, дети), а не только владельцев сертификата. Если кто-либо из членов семьи не может присутствовать во время совершения сделки, он дает письменное согласие другому лицу на действия от его имени.
- В договоре обязательно указываются реквизиты сертификата на маткапитал: номер, дата выдачи, дата и номер решения о выдаче, а также орган ПФ, выдавший сертификат.
- Обязательно указание суммы, которая должна быть перечислена Пенсионным фондом на счет продавца.