Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно составить договор аренды жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Стороны договора найма и его суть
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Нужен ли мне риелтор?
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Расторжение договора через суд
Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.
Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.
По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
- не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.
Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
- имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
- арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.
Прежде чем сдавать свою недвижимость, обязательно учтите все расходы и доходы, и вы осознаете, стоит ли вообще заниматься таким делом. С прибылью все понятно (сумма за аренду), а что же с расходами? Коммуналка, страховка жилья (по желанию) и, конечно, налоги, уплаты которых все так хотят избежать.
Каковы ставки по налогам на данный момент при сдаче жилья:
- Физическим лицам придется заплатить 13% (НДФЛ).
- Индивидуальным предпринимателям также НДФЛ – 13%.
- Индивидуальным предпринимателям, которые находятся на упрощенной системе налогообложения – 6% (Налоговый кодекс РФ).
- Предпринимателям, применяющим патентную систему – 6%, умноженных на свою налоговую базу. (Налоговый кодекс РФ).
Считаем, вы оказались в прибыли – можно начинать готовиться к сдаче жилья.
Чек лист по выбору агентства недвижимости
Если у вас нет времени заниматься сдачей квартиры самостоятельно либо это кажется вам сложным делом, доверьте его профессиональным риелторам.
Выбрать хорошего специалиста вам помогут следующие критерии:
- наличие у риелтора высшего юридического образования;
- наличие договора сотрудничества, отражающего ваши интересы, в котором риелтор не навязывает кабальных условий;
- наличие опыта работы не менее 3 лет;
- есть реальные отзывы и рекомендации о специалисте;
- располагающий внешний вид, который отвечает образу делового человека;
- готовность представлять отчет по каждому действию, чтобы вы могли контролировать работу риелтора.
Положения законодательства
Недвижимое имущество — традиционно надежная инвестиция, которая может приносить доход как от роста цен, так и от ее оптимального использования.
Порядок оформления аренды строго регламентирован гражданским и жилищным законодательством с определением прав, обязанностей, правил использования жилья и других значимых нюансов.
Несмотря на то, что закон не обязывает владельца сдавать жилье с условием заключения специального договора, во избежание рисков для обеих сторон, делать это настойчиво рекомендуется.
Передача недвижимости в пользование второй стороне происходит в соответствии с законодательными актами:
- ЖК РФ регулирует вопросы определения правил аренды и степени ответственности в процессе найма.
- ГК РФ – регулирует правовые аспекты арендной сделки (гл. 34), оформления найма между физическими лицами (гл.35).
Заключаемый с жильцами договор должен соответствовать положениям гражданского законодательства, гарантируя при этом соблюдение интересов обеих сторон. Точного указания на то, что неофициальная сдача недвижимости запрещена, в российских законах не содержится, однако в таком случае, существует риск подвергнуться наказанию по налоговым вопросам. Статья 119 НК определяет наказание за отсутствие декларации о доходах, а в дальнейшем арендодатель может быть привлечен к ответственности за уклонение от налогов.
Как сдать квартиру в аренду правильно: через агентство или самостоятельно?
Вы решили сдать жилое помещение и озабочены вопросом – как сдать в аренду правильно, быстро и подороже? В действительности, чтобы ответить на эти вопросы утвердительно нужно делать все и сразу. Но при этом нужно проявить осмотрительность и внимательность.
Если вы располагаете временем и не ограничены в сроках, то вполне можете обратиться за помощью к агентству недвижимости. Обратившись к крупному агентству с солидной репутацией, можно отчасти сократить риски возникновения неприятных ситуаций с жильцами. В этом случае вы практически ничего не теряете, если конечно собираетесь сдавать недвижимость в России или республиках СНГ: здесь комиссию агенту платит арендатор квартиры, в отличие от европейских стран. Для отечественного владельца, как правило, эта услуга бесплатна – платит наниматель. Однако, этот процесс может занять непредсказуемо много времени, а размеры риелторской комиссии отпугивают очень большую часть будущих клиентов. Кроме того, зачастую весьма низкий профессиональный уровень агентов, безалаберность, незнание ими элементарных законов и процедур в итоге могут оставить вас один на один с нежданными проблемами и вы зря потратите свое время на услуги агентства.
На что обязательно обратить внимание?
Каковы правила съема жилья на длительное время? Так как снимать жилплощадь планируется на длительный период, необходимо ответственно подойти к его осмотру. Лучше составить для себя некоторые пункты, определяющие выбор помещения и ориентироваться на них. Для каждого свои требования: кому-то нужна обстановка с мебелью, кому-то без, большая площадь или нет…
Важно обратить внимание на район, близость расположения метро (иного транспорта), этаж и т.д.
Также нужно изучить состояние жилья, основных коммуникаций и других моментов, определяющих качество жизни.
Что нужно проверять при аренде квартиры? Первое, что нужно проверить – непосредственно само помещение. Устраивает ли оно по всем основным параметрам и требованиям, находится ли в удовлетворяющем ожидания состоянии и т.д.
Важно обратить внимание на документы, подтверждающие, что объект находится в законной собственности того, кто его сдает. Не лишним будет, оценить поведение арендодателя, пообщаться с ним.
Если вариант был найден при помощи агентства, надо ознакомиться с отзывами или рекомендациями в адрес арендодателя, если такие имеются.
Кроме того, особое внимание надо уделить мебели и предметам внутри жилплощади. Если есть какие-либо поломки, дефекты, лучше сразу оговорить это с арендодателем, чтобы не оказаться виновным через некоторое время.
Что спрашивать при аренде квартиры? Понятно, что первое, что непременно стоит спросить у собственника:
- окончательная цена;
- предполагаемый период сдачи недвижимости;
- условия, которые он предъявляет к будущим жильцам.
Однако есть моменты, которые косвенно могут повлиять на спокойствие пребывания арендатора.
Например, если у собственника есть взрослые дети (внуки), они в любой момент решат жениться (разводиться и т.д.) или просто жить отдельно, и арендатор рискует «остаться за бортом».
Кроме того, лучше поинтересоваться о соседях. Среди них встречаются те, которые способны доставить много неудобств.
В этом пункте подробно характеризуется квартира и обосновывается право наймодателя ее сдавать.
Например: «Наймодатель передает Нанимателю во временное владение и пользование квартиру (КН13:14:2603671:16), расположенную в Калужской области, г. Сорока, ул.Мира 7. Общая площадь помещения – 33 кв.м, жилая – 19 кв.м., количество комнат — 1».
Важно! Кадастровый номер конкретизирует квартиру. По нему можно на сайте Росреестра ознакомиться с площадью жилья, номером этажа, собственниками. И убедиться, что вы арендуете именно то помещение, которое выбрали.
Далее можно указать на факт существующих дефектов «Обнаруженные при приемке дефекты отражены в передаточном акте, являющимся приложением № 1 данного договора».
Что можно считать недостатками? Например:
- Отсутствует кухонная дверь и стекла в балконных рамах.
- Батареи отрезаны от центрального отопления.
- Пятна сырости на стене комнаты, примыкающей к балкону и т. д.
Данный пункт посвящен действиям, совершаемым нанимателем по договору.
В первой части нужно указать обязанности:
- использовать квартиру только для проживания (абз.1 ст. 678 ГК РФ);
- вовремя вносить наемную плату и оплачивать услуги (абз.3 ст. 678 ГК РФ);
- при эксплуатации жилья соблюдать правила безопасности;
- проводить текущий ремонт при его необходимости (п.2 ст. 681 ГК РФ);
- принимать меры по ликвидации повреждений, произошедших по вине нанимателя;
- получить согласие наймодателя при переустройстве квартиры или сдаче в поднаем (абз.2 ст. 678 ГК РФ);
- вернуть квартиру в надлежащем состоянии.
Вторую часть следует посветить правам.
Пропишите свое право:
- отказаться от найма при повышении платы;
- заключить новый договор по окончании срока текущего.
Сдача жилья с помощью посредников
Если не хочется долго возиться с поиском жильцов и присмотром за сдаваемым жильем, лучше выбрать достойное агентство недвижимости, занимающееся вопросами аренды жилья, и его специалисты с удовольствием займутся сдачей квартиры посуточно или на длительный срок. Нужно обязательно заключить договор и до момента знакомства с арендаторами «держать руку на пульсе». Профессионалы не только найдут жильцов, но и помогут правильно с ними договориться, определить подходящую стоимость аренды и подпишут соответствующий официальный документ, который действительно защитит собственника в случае возникновения внештатных ситуаций.
Договор перед подписанием надо обязательно изучить, все нюансы уточнять «на берегу», чтобы избежать в дальнейшем неприятных последствий. Стоит знать, что жилье можно сдавать не только физическим лицам, но и организациям. Кстати, в первом случае, подписываемый документ будет именоваться договором найма, а во втором – договором аренды.
Неизбежные риски – какие факторы стоит хорошенько обдумать
Кроме неплатежеспособности или недобросовестности нанимателя, каждый арендатор рискует обнаружить свое имущество изрядно испорченным, коммунальные платежи непогашенными, а количество жильцов может несколько отличаться от того, о котором шла речь изначально. Впрочем, все недостатки аренды актуализируются при отсутствии или небрежном составлении договора.
При официальном оформлении сделки велики шансы взыскать с арендатора задолженность, как за наем, так и за коммунальные услуги. Существенно смягчить неприятные последствия, связанные с порчей имущества, поможет страховой депозит – как правило, арендодатели берут плату за два-три месяца вперед. В этом случае из залоговой суммы вычитается стоимость поврежденного имущества. Важно не забыть подробно описать условие о внесении депозита в договоре.
Что касается налога, это неизбежный платеж, который, впрочем, является платой за саму возможность действовать в правовом поле и при необходимости рассчитывать на помощь государственных органов. Ежегодная плата в бюджет составляет 13% от стоимости аренды, подается декларация до апреля, а затем, не позднее 15 июля, перечисляются деньги в бюджет.
На этапе решения о сдаче квартиры арендодатель рискует не получить поддержку других собственников. Люди, которые просто прописаны в квартире, хоть и не имеют решающего права голоса в данном случае, но они имеют законодательно определенное право на проживание в этой квартире. При сдаче комнаты в коммуналке придется получить согласие у соседей. То есть, стоит изначально достичь необходимых договоренностей с остальными владельцами и с теми, кто зарегистрирован на жилплощади, готовящейся к аренде.