Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Экспликация помещений: что это и где получить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несмотря на то, что данная организация существует достаточно давно, обращаться в неё более менее регулярно застройщики стали только в 2000-х годах. В целом, Ростехинвентаризация (сокращенно Ростех) славится меньшим консерватизмом, чем БТИ: в ней легче разобраться в разных пограничных ситуациях, а также гораздо проще исправить ошибки, допущенные при обмерах.
- Экспликация — это технический документ на недвижимость. Его оформляют в виде таблицы, в которую записывают адрес дома, этаж, общую площадь, количество комнат и вспомогательных помещений, их краткую характеристику, метраж и высоту потолков.
- Поэтажный план — это графическое изображение помещений на каждом этаже здания или на конкретной части этажа. Документ дополняет экспликацию, отражает расположение окон, дверей, перегородок.
- Экспликацию и поэтажный план заказывают в БТИ, Ростехинвентаризации, МФЦ или через Госуслуги.
- Чтобы подать заявку, подготовьте документы: заявление, паспорт гражданина РФ, выписку из ЕГРН о праве собственности, чек-квитанцию об оплате услуг.
- Цена услуги зависит от площади жилья, типа инстанции и региона, где находится недвижимость.
- Документы изготавливают около 10 дней. Если специалистам нужны дополнительные сведения, сроки подготовки увеличиваются.
- В выдаче экспликации и поэтажного плана могут отказать, если нет оплаты или в предоставленных документах есть неточности.
Данные документы также следует заказывать в той организации, которая проводила первичную инвентаризацию здания (см. пункт 3 статьи). При этом, если собственником помещения является юридическое лицо, подаются следующие документы:
- Паспорт;
- Свидетельство о государственной регистрации права либо договор аренды (либо другой правоустанавливающий документ в зависимости от вида собственности на объект);
- Доверенность на человека, подающего документы, оформленную на бланке организации с её печатью;
- Гарантийное письмо;
Гарантийное письмо заполняется на бланке организации с датой и исходящим номером. Заверяется печатью организации, подписью уполномоченного лица и подписью бухгалтера. В гарантийном письме прописываются какие именно документы необходимо изготовить, количество их экземпляров, адрес объекта, банковские реквизиты компании, а также даются обязательства по оплате оказанных услуг. Если документы подаются арендатором, то гарантийное письмо обязательно заверяется печатью организации-собственника.
Официально поэтажный план и экспликация на квартиру в Бюро технической инвентаризации должны подготовить в течение 10 дней вне зависимости от того, планируется ли выход техника на объект или нет. На практике план и экспликацию в БТИ без выхода на объект подготавливают за 5 — 10 рабочих дней, с выходом- за 10-15. Данные сроки актуальны, если документы подавались непосредственно в отделение БТИ, а не в МФЦ.
Сроки изготовления поэтажного плана и экспликации на квартиру в Ростехинвентаризации являются приблизительно теми же.
Срок подготовки поэтажного плана на нежилое помещение сильно зависит от его площади и каждый раз рассчитывается индивидуально. В среднем, его подготовка занимает около трёх недель.
Что такое Технический паспорт
Теперь стоит разобрать чем отличается технический план и технический паспорт, какие сведения в техническом паспорте есть. Документ был введен в обращение почти пятьдесят лет назад, но вокруг него до сих пор есть ряд споров. Данные, имеющиеся в техпаспорте, переносятся в ЕГРН, выдачей документа занимается только бюро технической инвентаризации. Техпаспорт может выдаваться на объект жилья или на строение.
Мы остановимся на самом популярном варианте технического паспорта, втором виде, который нужно получить на строящийся дом. Приобретая жилую площадь в доме с несколькими этажами, вы получаете паспорт, как выписку из технического документа на все здание. Лучше всего, если вы получите его сразу после ввода жилья в эксплуатацию, потому что по правилам данная выписка оформляется во время инвентаризации дома. Но компания, занимающаяся строительством, может отказать вам в выдаче техпаспорта – вы должны о нем позаботиться самостоятельно, это не отнимет много времени, но сделать это нужно обязательно. При оформлении паспорта вы получите ведомость на все помещение и план всего дома по этажам.
Информация в техпаспорте:
- Год ввода здания и адрес;
- Сведения об использованных для строительства материалов;
- Информация о собственнике жилья;
- Данные о проекте, по которому совершалось строительство;
- Уровень изношенности вторичного жилья и пригодность его для жизни;
- Площадь;
- Количество этажей, на каком располагается ваша квартира;
- Удобства разной категории;
- Когда был проведен ремонт капитального типа;
- Материалы для отделки;
- Сведения технического плана;
- Другие данные о квартире, например количество комнат, где находятся двери, окна, какие стены являются несущими.
Когда нужен и как оформить технический план
Технический план на объект недвижимости нужен для того, чтобы оформить собственность на помещение, информация из документа подается в ЕГРН, для дальнейшего использования ее в выписках в будущем. Техплан может быть использован в качестве подготовительного этапа для будущих сделок с недвижимостью.
Когда может использоваться технический план?
- Для постановки объекта недвижимости на учет;
- Для изменений в документе из-за планировки, реконструкции здания, влияющей на план квартиры;
- Для введения в эксплуатацию после конца строительства;
- Если в Росреестре есть ошибки, касающиеся технического плана на ваш объект недвижимости.
Чтобы оформить технический план на здание, нужно от инженера кадастровой сферы получить необходимый набор документов. Индивидуальный пакет создан для каждого вида недвижимости, на который вы в будущем рассчитывайте получить технический план. Например, если вам нужно оформить технический план, на здание, сооружение, место для машины, то бумаги для оформления проекта здания нужны, в котором будет располагаться объект. Если технический план будет оформляться на недвижимость в стадии строительства, то нужно разрешение на постройку; если на помещение или место под автомобиль, то нужно принести разрешение на ввод здания в работу; если на недвижимость не были подготовлены проектные бумаги, то нужна декларация об объекте недвижимости. С лета 2018 года в кодекс по городскому строительству были внесены правки насчет строительства ИЖС и садовых помещений – уведомительный порядок начала строительства.
Если учитывать внесенные правки, то для оформления техплана на любой объект недвижимости индивидуального жилого строительства, нужно инженеру кадастровой сферы предоставить некоторый пакет документов:
- Уведомление о начале строительства или реконструкции здания, садового дома или индивидуального жилого помещения;
- Уведомление от органа государственной власти или местного самоуправления, в котором будут сведения о начале строительства или реконструкции здания, садового дома или индивидуального жилого помещения, а также дополнительных параметрах для строительства.
Когда нужна экспликация
Ряд ситуаций, при которых нужно будет предъявить экспликацию, регулируется законом. Посреди таких случаев:
- Ввод в эксплуатацию нового объекта недвижимости. Экспликация входит в меру большой пакет требуемых документов вкупе с техпланом и поэтажным планом.
- Для постановки объекта на кадастровый учёт. Экспликацию может потребовать кадастровая палата, в отдельных случаях она будет идти совместно с поэтажным планом.
- При перепланировке. Без экспликации не выйдет получить разрешение на перепланировку.
- Для взятия ипотеки. вкупе с экспликацией для ипотеки пригодится техпаспорт и поэтажный план.
Что такое БТИ, поэтажный план и экспликация
У каждого здания есть поэтажный план, к которому прилагается экспликация. Оба документа — часть технического плана объекта недвижимости и технического паспорта на квартиру. Они хранятся в бюро технической инвентаризации.
БТИ — бюро технической инвентаризации: организация, ведущая государственный учет и инвентаризацию недвижимости.
Технический паспорт — документ с основными характеристиками объекта недвижимости.
Поэтажный план, или план БТИ, — графическое изображение всех помещений на этаже.
Экспликация — перечень количественных, качественных и технических характеристик помещений.
Когда и зачем нужна экспликация
- Ввод в эксплуатацию новой недвижимости. Для каждого нового здания или помещения требуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию, для чего собирается целый пакет технических документов, в том числе и экспликации.
- При изменении планировки. Для перепланировки любой недвижимости необходимо получить разрешение в жилищной инспекции. Для этого, помимо проекта изменения планировки, в госорганы нужно предоставить техпаспорт или поэтажный план с экспликацией.
- Для постановки на кадастровый учет. Кадастр — это реестр объектов недвижимости с указанием их собственников, обязанных платить налоги на эту недвижимость. Кадастровая палата может запросить у собственника план и экспликацию.
- Для покупки жилья в ипотеку или рефинансирования. Перед оформлением сделки банк просит покупателя предоставить экспликацию, а также поэтажный план для подтверждения данных о расположении квартиры относительно других на этаже и точного расчета площади. Чаще всего такие документы можно получить в БТИ — бюро технической инвентаризации.
Иногда документы можно заказать и в МФЦ. Задача подобных организаций – снизить нагрузку на БТИ и дают возможность человеку сэкономить свое время. Получить документы можно, предоставив те же самые документы, что и в БТИ. Затем работники МФЦ отправляют бумаги в БТИ без участия собственника квартиры.
Прием клиентов ведется по предварительной записи или «живой» электронной очереди. Записаться можно предварительно:
- через сайт МФЦ, если в проживающем регионе подобная услуга доступна (записаться может только тот человек, который зарегистрирован на портале Госуслуги);
- набрав номер горячей линии МФЦ или выбранного отделения.
В Москве или другом городе можно обратиться в любой МФЦ. Но предпочтительнее выбрать то отделение, которое обслуживает район, где находится квартира.
Поэтажный план и экспликация на квартиру
В поэтажном плане должна быть отражена следующая информация:
- адрес квартиры;
- этаж;
- дата, когда объект был обследован;
- основания для обследования;
- параметры объекта;
- площадь каждого помещения.
План должен содержать информацию о количестве этажей в доме, наличие жилых и нежилых помещений и т.д. Экспликация необходима при:
- введении квартиры в эксплуатацию;
- смене владельца;
- перепланировке;
- использовании квартиры в качестве залога при оформлении займа и т.д.
Информация в документе позволяет точно рассчитать коммунальные платежи, узнать о стоимости ремонта с учетом квадратуры и т.д. Экспликация имеет вид таблицы со следующими данными:
- общая площадь помещения;
- параметры всех комнат в ней;
- высота помещений.
В таблице можно увидеть условные обозначения для любого помещения, их характеристики и число, когда было проведено обследование.
Поэтажный план строения является чертежом всех помещений на отметке какого-либо этажа, на котором располагается определенная квартира.
Если поэтажный план изготавливается для индивидуального дома, то схема помещений выглядит как его «вид сверху».
Поэтажный план может выдаваться для следующих целей:
| Создание новой схемы нежилых помещений | а также приватизация каких-либо комнат в бывших зданиях общежитий |
| Выполнение строительных и ремонтных работ | Для согласования перепланировки и переустройства архитектурных проектов |
| Для представления при заключении некоторых договоров с объектами недвижимости | Например, договор купли-продажи, дарения, мены, найма и др. |
| Для оформления наследства | а также при регистрации собственности на имущество |
| Выкуп жилых помещений | для дальнейшего перевода помещений из жилого фонда в нежилой для коммерческого назначения |
Что можно узнать из поэтажного плана
Поэтажным планом называют графическое изображение помещений, расположенных на отдельном этаже здания. На таком плане могут быть изображены все помещения, которые находятся на этаже, или их отдельная часть, например, одна квартира. Поэтажный план чертят в БТИ, поэтому документ часто называют поэтажным планом БТИ. К плану прилагается экспликация — таблица, где содержится отдельная информация по каждому помещению.
Из плана и экспликации, прилагаемой к нему, можно узнать такую информацию:
— какая конфигурация у помещения;
— какая длина стен и высота потолков помещения;
— какая площадь каждой комнаты;
— как расположены комнаты,
— где расположены двери, окна, балконы, лоджии;
— где расположены мокрые точки, сантехнические зоны и газовые плиты, если они есть;
— какие виды реконструкции были проведены после составления предыдущего плана.
Кроме данных о помещениях в план включают информацию о:
— филиале БТИ, сотрудники которого составили план;
— сотруднике, подготовившем план.
Поэтажный план и экспликация могут быть частью технического паспорта, но их можно заказывать и получать как отдельные документы.
Нюансы получения поэтажного плана при перепланировке
Намереваясь получить план при перепланировке, нужно принимать во внимание перечень допустимых работ и необходимость предварительного получения разрешения.
Какие виды перепланировки можно узаконить
Определенный вид работ, проводимый при ремонте и перепланировке квартир, запрещен и не может быть согласован. К ним относят:
— снос несущей стены или нарушение целостности, что приводит к нарушению ее стабильности;
— объединение кухни и комнаты при условии, что на кухне расположена газовая плита;
— увеличение площади санитарного узла или кухни за счет уменьшения размера жилых помещений;
— перенос мокрой зоны, например, установка раковины или душевой кабины в зале, коридоре;
— объединение балкона с комнатой;
— выполнение любого вида перепланировки в зданиях, признанных аварийными;
— присоединение к квартире мест общего пользования. Например, когда собственник квартиры решает
присоединить к своей квартире часть общего тамбура.
Получится согласовать в БТИ следующие изменения:
— объединение комнат, если такое действие не затронет несущие стены;
— установка дополнительной перегородки в комнате;
— объединение раздельных санитарных узлов в один санитарный узел;
— обустройство арки в стене, которая не является несущей;
— объединение лоджии и комнаты с оставлением отдельных элементов лоджии.
Перечень допустимых к проведению работ может зависеть от региона расположения дома, особенностей самого здания, его состояния и прочих факторов. При намерении провести работы, которые могут затронуть общедомовое имущество необходимо будет также получить согласие соседей.
Что бывает, если проигнорировать ограничения по перепланировке
Часто перепланировку проводят без предварительного согласования. И часть таких работ противоречит действующим строительным, санитарным и прочим нормам. Последствия самовольной перепланировки могут быть разными, например:
— нарушение целостности здания при затрагивании несущих стен;
— возникновение ситуаций с затоплением квартир, когда на верхнем этаже была перенесена мокрая точка.
Но главное последствие самовольной перепланировки — нарушение установленных норм. Если такой факт будет обнаружен, собственника объекта привлекают к ответственности. Каким может быть наказание, зависит от того, что именно было сделано. Если выполненные действия не нарушают строительные или другие нормы, нужно внести изменения в техническую документацию и заплатить штраф. Сумма штрафа будет:
— для физических лиц – до 2,5 тыс. рублей;
— для юридических лиц – до 300 тыс. рублей.
Если выяснится, что были нарушены действующие строительные или другие нормы, установленные в регионе или в отношении конкретного здания, нужно:
— заплатить штраф;
— привести квартиру в состояние, которое было до проведения работ.
Бывает, что в квартире обнаружена самовольная перепланировка, которая нарушает строительные нормы. Но владелец объекта не устраняет внесенные изменения. В подобных ситуациях сотрудники жилищной инспекции могут направить иск в суд. По решению суда при определенных обстоятельствах может быть принято решение о лишении владельца права собственности. Если это происходит, квартиру продают на торгах. Из полученных от реализации денег берется часть для проведения работ по восстановлению первоначального состояния объекта. Оставшаяся сумма передается бывшему владельцу недвижимости.
Как внести изменения в план при перепланировке
Перечень этапов, которые нужно пройти, зависит от того, какие именно работы будут проводиться, и может включать:
1. Определение перечня проводимых работ.
2. Обращение в проектную компанию, состоящую в СРО (саморегулируемой организации) для составления проекта проводимых работ.
3. Обращение в Роспотребнадзор, МЧС, если характер проводимых работ требует получения разрешения от таких организаций.
4. Получение разрешения на выполнение запланированных работ в жилищной инспекции.
5. Проведение работ в точном соответствии с проектом.
6. Вызов кадастровых инженеров для составления акта проведенных работ.
7. Подписание составленного акта проектировщиками, специалистами управляющей компании и администрации.
8. Обращение в БТИ для получения нового техпаспорта, содержащего план с внесенными изменениями.
9. Направление заявки в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН, если это необходимо. Например, обращение в Росреестр потребуется при условии, что была изменена общая площадь помещения.
10. Получение новой выписки из ЕГРН.
Срок действия документов
Законодательство не установило четких сроков, в течение которых поэтажный план и экспликация сохраняют свою актуальность. По сути, техническая документация действует неограниченное время, в течение которого план помещения не претерпевает никаких изменений (перестроек, монтажа новых стен, окон и т.п.). Однако на практике БТИ проводит инвентаризацию не реже раза в 5 лет, поэтому если плану уже 6 лет и более, лучше заказать новые бумаги.
К тому же покупатель квартиры может потребовать актуальные документы, если возникнут подозрения относительно законности проведенных раньше перестроек. Особенно часто такие ситуации наблюдаются с квартирами, подвергшимися неоднократным изменениям. Также сомнительные ситуации бывают в случае частой смены собственника в ходе сделки купли-продажи.
Что содержит и как выглядят экспликация квартиры и поэтажный план
Оба документа составляются по правилам. Поэтажный план, с учетом предписаний Приказа Минэкономразвития под номером 244 от 17 августа 2006 года, должен содержать:
- адрес жилища;
- основные параметры жилья;
- основания, по которым обследование назначено;
- метраж всех помещений;
- конкретный этаж расположения квартиры;
- дата, когда состоялось обследование.
Экспликация выдается в табличном формате. Она входит в состав техпаспорта и прилагается к кадастровому паспорту, но может оформляться и отдельно от них. В экспликации обязательно фиксируются такие сведения, как:
- этаж, на котором располагается жилище;
- все комнаты и помещения с их краткой характеристикой;
- общий метраж квартиры;
- метраж вспомогательных помещений;
- высота этих комнат и помещений.
В экспликации обязательно указывается адрес дома. Также в документе фиксируется дата, когда было проведено обследование жилища.