Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок перевода земель из одной категории в другую». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У части наделов возможно изменить категорию только, если строго придерживаться всех правил проведения процедуры. К таким наделам относятся участки земли сельхозназначения, водного, лесного фондов, зоны, находящиеся под особыми условиями охраны.
Основанием для отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую могут быть:
- Установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
- Наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
- Установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
Получение отказа в переводе земли из одной категории в другую
Процесс изменения статуса земельного участка достаточно сложный с юридической точки зрения. Он скрывает в себе массу нюансов. Несоответствие хотя бы одному из них станет причиной отказа.
Получение отрицательного решения может быть связано с:
- Подачей прошения лицом, неуполномоченным на данное действие.
- Приложением недостоверных документов.
- Предоставлением неполного пакета документации.
- Наличием ошибок в тексте прошения.
- Невозможностью перевода земли в другую категорию.
- Обращением в ненадлежащую инстанцию.
- Наличием отрицательных результатов экологической экспертизы.
- Установлением запрета на смену категории земли.
Достаточно часто, уполномоченные органы сталкиваются с просьбами перевода категории сельскохозяйственной земли в статус участка под индивидуальное жилое строительство, при этом его расположение находится далеко за чертами населенного пункта. Отрицательный ответ в подобных случаях оправдывается большой отдаленностью и невозможностью подведения коммуникаций.
В случае принятия отрицательного решения, ходатайство возвращается заявителю не позднее тридцатого дня с момента его подачи.
Получение положительного решения о переводе категории земли
В случае одобрения ходатайства, уполномоченный орган составляет акт (не позднее 5 дней с момента принятия решения). Далее документ передается в Росреестр для фактической замены статуса. Сотрудники службы вносят соответствующие изменения в базу данных, присылают уведомление собственнику земли.
После смены категории земли, владельцу нет необходимости лично посещать Росреестр и заниматься получением новой документации. Все имеющиеся документы действительны, меняется лишь сам статус. Их использование не ограничено, возможно проведение любых сделок с землей, включая куплю-продажу, дарение и наследование.
Перевод земель других категорий в земли населенных пунктов
- Земли сельскохозяйственного назначения. Данный перевод возможен лишь в случае исключения. Одна из ситуаций, в которой может произойти смена категории — изменение и установка новых пределов городских и сельских населенных пунктов ( п.3 ч.1ст.7 N 172-ФЗ).
Основанием для перевода сельскохозяйственных земель в категорию населенных пунктов является также размещение на них объектов промышленного назначения. Но обязательным требованием для этого является соответствующий уровень их (земель) кадастровой стоимости, который не должен быть выше средней аналогичной стоимости по муниципальному району.
Исключение для размещения в таком случае составляют земли особо ценного назначения (п.4 ч.1 ст.7 N 172-ФЗ). Ситуация, когда разместить объекты здравоохранения, образования, коммунально-бытового и социального назначения не представляется возможным, кроме как на сельскохозяйственных землях, является еще одной причиной для перевода ( п.9 ч.1 ст.7 N 172-ФЗ).
В последних 2-х случаях превышение кадастровой стоимости на 50% и более среднего уровня цены ведет наложение запрета на перевод (ч.2 ст.7 N 172-ФЗ).
- Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее земли промышленности и иного специального назначения).
В случае, если такие земли были подвержены нарушениям, загрязнениям или на их территории построены здания, сооружения, предназначенные для сноса, то перевод в земли населенных пунктов разрешен только если есть утвержденный проект рекультивации таких земель.
Если в процессе какой-либо деятельности был нарушен почвенный слой, то нарушенные земли должны быть восстановлены согласно утвержденному проекту рекультивации. Лишь по ходатайству органов государственной власти и местного самоуправления, перевод в категорию населенных пунктов может быть осуществлен без выполнения этих условий (ч.2,3ст.9 N 172-ФЗ).
Во всех других случаях ограничений по смене категории не существует.
- Земли особо охраняемых территорий и объектов. Чтобы перевести такие земли необходимо заключение государственной экологической экспертизы о том, что их особая ценность утрачена и дальнейшее их использование по назначению невозможно (ч.1ст.10 N 172-ФЗ).
- Земли лесного фонда. Перевести данные земли в требуемую категорию возможно либо по причине изменения и установления новых пределов городских и сельских населенных пунктов, либо при необходимости разместить на них объекты государственного/муниципального значения, если другие варианты размещения отсутствуют (ч.2,3 ст.11 N 172-ФЗ).
Земли, на которых расположены ранее созданные в целях освоения лесов поселки в границах земель лесного фонда, подлежат переводу в земли населенных пунктов.
- Земли водного фонда.
Перевод возможен если изменяются и устанавливаются новые границы городских и сельских населенных пунктов, либо возникла необходимость разместить на них объекты государственного/муниципального значения, если другие варианты размещения отсутствуют (ч.2,3 ст.12 N 172-ФЗ). Прекращение существования или изменение местоположения водного объекта также открывает возможность для смены категории. Однако этому разрешению должен предшествовать положительный результат государственной экологической экспертизы (ч.4 ст.12 N 172-ФЗ).
- Земли запаса. Пользоваться такими землями разрешено только после перевода их в соответствующую категорию (ст.103 ЗК РФ). Для того, чтобы перевести земли запаса в категорию населенных пунктов, необходимо сформировать в установленном законодательством порядке данный участок земли, а после оформить на него акт о переводе (ст.13 N 172-ФЗ).
Изменение категории земельного участка, перевод земель
Специалисты Регионального центра правовой безопасности оказывают услуги по изменению категории земельного участка (участков), в частности по землям сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, переводу земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности, а также по изменению земель лесного фонда в иные категории.
На сегодняшний день все земельные участки в Российской Федерации можно разделить в зависимости от их целевого назначения на категории. Есть сельскохозяйственные земли, населенных пунктов; земли промышленности, энергетики и транспорта; а также земли запаса, особо охраняемые территории; земли водного и лесного фонда. Чаще всего категория, к которой был отнесен земельный участок, определяется его историческим использованием. Информация же о целевом назначении земельного участка вносится в государственный реестр.
Как показывает практика, изменение земель особенно популярно при смене владельца земельного участка.
Допустим, Вы, как новый собственник, после оформления земельного участка хотите отвести его под застройку, хотя изначально земельный участок использовался только для ведения сельского хозяйства.
В этом случае у Вас может возникнуть потребность в переводе категории земельного участка или изменении вида его разрешенного использования – все зависит от ваших потребностей к постройке.
Или, например, у Вас в аренде находится земельный участок, который был Вам выдан для развития сельского хозяйства , а Вы хотите заняться на нем машиностроением, то Вам потребуется изменить категорию земельного участка из сельскохозяйственного назначения в промышленное.
Но самовольно изменить целевое назначение земель Вы не вправе. Для этого нужно получить разрешение от компетентных государственных или муниципальных органов власти.
Процедура же выдачи разрешения весьма непростая, и требует сбора внушительного списка документов и длительного согласования в различных инстанциях.
Так, например, при работе с землями лесного фонда в иную категорию разрешения потребуется от Территориального органа Федерального агентства лесного хозяйства, Федерального агентства лесного хозяйства, Министерства природных ресурсов Российской Федерации и другие.
И только после прохождения всех инстанций перевод земель может быть одобрен Правительством РФ. Исходя из нашей практики, процесс перевода земель занимает не менее 6 месяцев , а в случае изменения категории земель лесного фонда – и того больше — от 7 месяцев.
В любом случае , такую сложную процедуру, как перевод земельных участков, нужно доверять только надежным специалистам, которые разберутся во всех тонкостях законодательства. Мы юридически грамотно поможем Вам изменить целевое назначение Вашего земельного участка, подготовим необходимые для перевода земель документы.
Ходатайство нужно составлять как в соответствие с требованиями федерального, так и местного законодательства.
В нем указываются кадастровый номер земельного участка; категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить; обоснование перевода земельного участка из одной категории в другую; право собственности на земельный участок; адрес и площадь земельного участка.
- кадастровый паспорт земельного участка;
- документы о субъекте права (кто подает);
- документы, подтверждающие полномочия представителя;
- документы об объекте права (что регистрируем);
- согласие собственника на перевод земельного участка.
Помимо этого, земельный участок должен соответствовать ряду требований, предъявляемых действующим законодательством. В некоторых случаях перевод категории земель возможен только после проведения публичных слушаний.
Если по Вашему запросу о переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, принято положительное решение, то местная администрация выносит соответствующее постановление, получив которое Вы сможете зарегистрировать земельный участок.
В Московской области, где объем строительства особенно высок, процедура перевода земель из одной категории в другую пользуется повышенным спросом .
Можно ли обжаловать отказ?
Отказ возможен в нескольких случаях. Среди них:
- наличие запрета или ограничения по закону;
- заявленный статус не позволяет осуществлять целевое назначение;
- экологическая экспертиза вынесла отрицательное решение, так как будет нанесен ущерб.
Дополнительно часто отказ производится по причине отсутствия права на обращения у лица, так как он не является собственником и не уполномочен на ведение таких процедур, или отсутствию необходимой документации, а также ошибок в ней.
Еще одним вариантом является увеличенный тип кадастровой стоимости, например, больше 50% средней цены по региону.
Отказ оформляется в письменном виде с указанием причины, после чего его отправляют в течение месяца заявителю.
Если заявитель не согласен с отказом, то он имеет право обратиться в судебную инстанцию. Для этого потребуется:
- получение акта в департаменте;
- исковое заявление с указанием требований и приложенных документов;
- ксерокопия акта, который был получен;
- копии всех документов, которые были направлены на рассмотрение, включая само ходатайство;
- бумаги, которые обосновывают нелигитимность решения;
- оплаченная госпошлина;
- сбор дополнительных бумаг и справок, которые могут иметь отношение к делу.
Все собранные документы вместе с заявлением передаются на рассмотрение.
После судебных заседаний выносится решение. Если оно вынесено в пользу истца, то можно подавать ходатайство повторно. К стандартному пакету документации прикладывается решение суда.
Если отказ произведен еще на этапе предоставления заявления в уполномоченный орган, то можно подавать повторно, устранив все указанные недочеты, например, недостаток документов.
Стоимость и сроки рассмотрения ходатайства
Если ходатайство не подлежит дальнейшему рассмотрению в связи с вышеуказанными запретами, то оно должно быть возвращено заявителю в течение 30 дней с момента подачи заявления.
Ходатайство рассматривается уполномоченным органом в течение 2 месяцев (если рассматривает Правительство, то трех). В течении 14 дней до заявителя должно дойти решение комиссии о согласии/отказе в переводе.
Что касается вопросов цены, то, исключая возможные оплачиваемые самостоятельно услуги юриста, потребуются некоторые расходы. Плата за одну сотку переводимой земли может составить от 9 до 12 тысяч рублей
Выписка из ЕГРН обойдется не дороже 100 рублей. Расходы предстоят при проведении экологической экспертизы. Стоимость будет зависеть от участка и компании, проводящей процедуру. Услуги юриста, на которого можно будет переложить всю ответственность, обойдутся в сумму от 100 000 рублей.
Категории земельных участков
В Земельном Кодексе РФ выделено несколько категорий земельных участков, причем по некоторым из них решение об изменении категории земельного участка может приниматься с большими затруднениями, или не приниматься вообще.
- сельскохозяйственные земельные фонды;
- земли поселений (участки для застройки городской или сельской территории);
- участки со специальным назначением, связанным с промышленностью, связью, средствами массовой информации, обороной и др.;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли запаса и земельные участки, состоящие в водном и лесном фондах.
По вопросу перевода земельного участка из одной категории в другую владелец земли должен обращаться в органы местного самоуправления.
После предварительного сбора необходимых документов, правообладателем земельной территории подается ходатайство об изменении категории земельного участка. В ходатайстве о переводе из одной категории в другую указывается:
- кадастровый номер земельного участка;
- категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
- обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
- права на земельный участок.
Вопрос изменения категории земельного участка становится особенно актуальным, если владелец участка планирует постройку на своей земле жилой или коммерческой недвижимости.
Этапы перевода земельного участка из одной категории в другую
Изменение категории земельного участка – одна из основных специализаций КГ ЭТАЛОН. Компания осуществляет полный комплекс работ в Москве и Московской области по переводу земельного участка из одной категории в другую:
- Анализ возможности перевода земельного участка их одной категории в другую;
- Разработка плана перевода земельного участка из одной категории в другую;
- Юридическая экспертиза представленной заказчиком документации на предмет соответствия ее требованиям законодательства;
- Сбор и подготовка всех материалов и документов, которые требуются для оформления ходатайства по изменению категории земельного участка;
- Согласование процедуры изменения категории земли с ответственными государственными и муниципальными структурами;
- Помощь в подготовке и оформлении технических условий для организации строительных работ на принадлежащем заказчику земельном участке;
- Осуществление помощи в подготовке и проведении процесса внесения в ЕГРН сведений об изменении категории земельного участка.
Изменение категории земельного участка — многоэтапное мероприятие, по окончании которого на руках у заказчика остаются следующие документы: Акт о переводе земельного участка из одной категории в другую, при регистрации права собственности на землю выдается соответствующая выписка из Единого государственного реестра недвижимости с указанием новой категории земли, если владелец предоставляет землю другому лицу на основании аренды, изменения категории в обязательном порядке вносятся в договор аренды.
Что происходит при принятии положительного решения?
Если ходатайство удовлетворено и по нему вынесено положительное решение, то заявитель будет уведомлен об этом в течение 60 дней лично, через МФЦ или законного представителя, либо почтовым отправлением.
На руки он получает акт о переводе земель или земельных участков из одной категории земель в другую. После получения акта, необходимо в течение 30 дней внести соответствующие изменения в государственный кадастровый реестр (данная процедура бесплатна).
Для этого ему стоит лично обратиться в Росреестр, при себе иметь постановление о смене категории участка, а также все необходимы документы. В росреестре нужно заполнить специальную форму, с приложением копий документов, имеющихся на руках. Только после этого, изменения в кадастровый реестр будут внесены.
ВНИМАНИЕ! Если не внести изменения в кадастровый реестр в течение 30 дней, то у владельца земельного участка могут возникнуть трудности правового и финансового характера.
Если не произвести внесение изменений в кадастр, то можно получить штраф за нецелевое использование участка, даже имея на руках постановление о переводе участка в определенную категорию.
Также необходимо внести изменения в свидетельстве о праве собственности на земельный участок. Для этого стоит обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, где подается заявление об изменении вида разрешенного использования определенной территории (указанной в праве собственности).
В теории процесс кажется простым. Собрав документы, человек передает их уполномоченному органу и ждет решения. На практике заявителям часто отказывают и причины вполне тривиальные.
Сельскохозяйственные земли, категорию которых граждане хотят изменить, являются плодородными. Соответственно, они представляют ценность. Там хорошо растут злаки и другие культурные растения. Нецелесообразно разрешать строительство.
Шансов больше, если участок заброшен или снизилась урожайность. Все зависит от проведенной экспертизы. Специалист оценивает качество, эффективность ее использования. Насколько это повлияет на местную экологию, ухудшит или существующее положение.
Важно, чтобы оно не навредило природе. Людям нельзя самовольно строить дома, где им понравится. Или возвести завод. Зонирование позволяет государству отслеживать действия простых граждан и местного муниципалитета.
Чтобы земельный ресурс использовался планомерно.
Как изменить категорию земель: инструкция
Сейчас особенно актуален вопрос о переводе земель из одной категории в другую в связи со сменой вида использования и назначения при продаже или оформлении в собственность. Например, участки, отведенные еще в советское время под промышленные комплексы, становятся территориями городов, сельскохозяйственные угодья признают ООПТ и многие другие случаи. Все действия по постановке на учет должны осуществляться в установленном порядке.
Изменение целевого назначения земельного участка и перевод его из одного фонда в другой – процедура длительная, сложная, зачастую дорогостоящая. Поэтому, прежде чем затевать этот непростой процесс всегда нужно оценить свои силы, а также степень необходимости такого шага. Необходимо понимать, что могут потребоваться дополнительные процедуры, например, судебная геодезическая экспертиза.
Нередки случаи, когда представители власти не позволяют оформить документы, аргументируя это тем, что заявление подано ненадлежащим лицом. Исходя из этого, важно понимать, кто имеет право, являясь законным претендентом на перевод, делать соответствующий запрос.
Итак, правообладателями участков земли в 2019 году считаются не только собственники, но и те, у кого земля находится в пользовании, включая арендаторов и иных владельцев. Следовательно, лицами, имеющими право запросить перевод, могут быть юридические лица, включая организации и предприятия, а также обыкновенные граждане и, конечно же, ИП. Индивидуальное, чаще исключительное решение по запросам принимается по заявлениям жителей Дальнего Востока, Северной части РФ и Сибири.
Ходатайства по-прежнему рассматриваются в порядке очереди, а в качестве управляющего лица выступает Правительство Российской Федерации, представители администрации отдельно взятых районов, в котором и было составлено обращение. В целом, в текущем году никаких изменений в этом аспекте нет.
Обратите внимание! Перевод любой территории, относящейся к категории населенных пунктов, а также внесение из других категорий земель в данную категорию, вне зависимости от того, кто и на каких основаниях владеет участком, допускается только после изменения границ рассматриваемого населенного пункта. Контроль осуществляется Земельным кодексом РФ и действующим законодательством Российской Федерации.
Перевод земель из одной категории в другую: все об изменении целевого назначения участка
Все территории в Российской Федерации разделены на участки в зависимости от их состава. Независимо от того, кто является собственником земли, земельным наделам обязательно присвоена категория – правовой режим, устанавливающий допустимые способы использования недвижимости.
Владелец (землепользователь) не вправе изменять категорию самостоятельно – строго регламентированный порядок перевода и регистрации позволяет избежать злоупотреблений при эксплуатации участка.
Граждане чаще всего сталкиваются с необходимостью перевести участок из одной категории в другую, когда речь идет о небольших земельных наделах, полученных много лет назад в пользование от муниципалитета или садоводческого некоммерческого товарищества (далее в тексте – СНТ). Даже оформление в собственность или приватизация такой земли не дает владельцу официального права построить и зарегистрировать на этой территории жилой дом или иной объект, не отвечающий целевым требованиям. Чтобы поставить строение на государственный учет, необходимо получить разрешение на перевод земель из одной категории в другую.
Органы власти, осуществляющие перевод земель из одной категории в другую
На данный момент задача по первоначальной установке точной категории конкретного земельного участка уже не является первоочередной. Сейчас все больше внимания уделяется задаче по правильному организационно-правовому сопровождению перевода земель из одной категории в другую.
В качестве критерия для выбора компетентного органа, осуществляющего отнесение земель к категориям, на законодательном уровне было определено использовать понятие собственность земель.
- Так, к примеру, если речь идет об участке, находящемся в федеральной собственности, то исключительно Правительство РФ имеет право принимать решение об осуществлении перевода.
- Если же рассматривается земельный участок, находящийся в собственности определенного субъекта государства, то вопросами о его переводе должен заниматься исполнительный орган данного конкретного субъекта.
- В случае, когда речь идет об участке, находящемся в муниципальной собственности, решение о переводе земель должно приниматься на муниципальном уровне, находящимися там органами самоуправления.